總體規劃單體方案設計委托書
由XXXX實業有限公司投資，XXXX置業有限公司開發的XXXX大廈項目，XX市規劃局已于2004年10月28日批復《項目選址意見書》。該項目規劃在海軍總醫院總體規劃以內，應考慮XX市XX路沿線城市景觀和市政府周邊整體環境等因素。所以，規劃局要求該項目與海軍總醫院總體規劃連同單體方案一并報規劃局評審。為了達到專家評審及規劃審批的深度要求，我公司特委托貴院就XXXX大廈項目總體規劃及單體方案進行規劃設計。現將委托設計的相關內容要求如下：
一、基礎資料：
1、項目名稱：XXXX大廈（暫定名）
2、項目投資商：XX實業有限公司（北京）
3、項目開發商：XXXX置業有限公司
4、項目區位：
5、項目占地：約7000平方米。
二、項目規劃控制條件：
1、限高：檐口高度99米。
2、單體建筑面積：48000平方米左右（地上面積）。
3、地下車庫：盡量利用基地面積，設兩層車庫。
4、層高：
①、1至4層（暫定）合理的商務、寫字樓服務功能層高。
②、5至頂層寫字樓、商務公寓合理層高。
5、建筑物退紅線：按規劃審批的用地紅線圖要求，結合周邊交通組織確定（北側、東側沿紅線布置）。
6、綠化率：大于35%（本項目實際可規劃占地面積約7000平方米）。
7、交通出入口：主要出入口設在閩江路上。
三、總體規劃方案設計要求：
1、滿足規劃控制條件。
2、建筑物盡量靠用地北側布置，空出西南方向的街角場地。并滿足南側退紅線要求。
3、利用基地的地形落差，考慮半地下及地下車庫的布置。并滿足不少于200個車位。
4、交通組織在滿足消防規范要求的前提下，考慮與地下車庫車輛的出入與地上人流之間的分流結合。尤其在與城市道路的連接上要符合交通部門的要求。
5、車位配置除利用地下二層外，可在西南街角和用地北側（海軍401醫院地塊范圍內）布置一部分地面車位，作為滿足規劃條件的補充。
6、總體布局中要考慮東側十六層建筑物之間的相鄰關系，滿足東南角的遮蔭間距。
7、總體規劃應滿足的其他規劃要求。
四、建筑單體方案的設計要求：
1、規劃建筑標準：按照XX市當地中高偏上檔次標準。
2、功能分區：
①、1至4層商務服務和共享大堂，在滿足規劃退紅線的'前提下，1至4層盡可能多的占用基地面積，以滿足大堂及大進深的需要。其他功能及面積分配如下：
A、1至4層建筑面積占規劃總面積的15%至20%。
B、入口及共享大堂：可根據首層面積的比例關系和交通組織合理占用首層面積。大堂高度可考慮2至3層通高，以表現大堂氣勢。
C、餐飲：結合該樓的使用性質，適當配置中餐、小型西餐中小餐廳及包間。中西餐加工間及儲藏間等。其面積應控制在1至1.5層范圍內。
D、會議廳：結合該樓使用性質，適當配置大、中、小會議廳及相應的接待場地。其規模應控制在300人、200人及100人范圍內。大型會議廳應考慮娛樂的綜合功能。其會議廳配置應以小會議廳為主，中等會議廳為輔，大型會議廳只考慮一個。
E、1至4層其它公共配套：按功能要求，配置符合設計及消防規范的公共服務設施。
F、由于上部功能的不同要求首層大廳及豎向交通組織應考慮人流主入口及電梯的分流。
②、5至18層為辦公區。以交通核為中心的環型辦公區域應考慮朝向及視線不同，分割為不同大小的辦公單位。應考慮到使用者對辦公場地自由組合的要求。除規范規定必須的公共配套設施外，還應在辦公區適當考慮公共空間做為洽談及休息的場地。辦公區面積應控制在規劃總面積的50%。其標準層面積及辦公單位的面積應根據標準層的布局合理分配。
③、19層至頂層為商務公寓區。其主要功能是滿足中外駐青高級管理人員住宿、辦公、接待的場所。除享受公共服務設施外，并擁有相對穩定的私家生活場所。為此，其戶型的布局在不違背平面基本框架的情況下能靈活多變、自由分割戶形大小搭配，以滿足不同客戶對面積的不同要求。
A、公寓區面積占規劃總面積的30%至35%。
B、戶室比按公寓區總面積的比例為：三室二廳二衛20%、二室一廳一衛30%、一室一廳一衛50%。
C、戶型面積控制范圍：三室二廳二衛建筑面積130至150平方米，二室一廳一衛建筑面積80至100平方米，一室一廳一衛建筑面積60至80平方米。
D、公寓區公共配套及戶室內配套：公寓區除保留交通核內必須的設施外，還應考慮適當的公共空間，以做為本樓層及相關樓層接待及洽商之用。戶內在保證必須的公寓分區功能外對于廚房的配置應靈活，尤其小戶型的廚房不一定做為專用廚房，可確定位置，預留管道。根據客戶需要進行裝修。
E、公寓戶型的布局：由于考慮到該樓面寬不大，公寓的戶型布局受臨窗面的限制。為此，戶型的布局可考慮復式做法，或者將層高加大在內部搭建，形成較為封閉的內部分割空間。
五、總體規劃及單體方案設計深度要求：
1、滿足XX市規劃局批復的《建設項目選址意見書》要求。
2、滿足建設方對項目所有功能及配套的要求。
3、充分發揮設計者對項目周邊環境及單體建筑的理解。運用各種手段最大限度的展示總體的平面關系及內部空間關系。充分表現該建筑的立體效果和周邊的協調關系。
4、滿足XX市規劃及專家評審深度要求。
①、總平面規劃方案（道路交通組織、環境配套組織）。
②、立面效果透視（多角度及夜景透視）。
③、各功能區標準平面（地下車庫、1至4層服務區、辦公區、公寓區等）。
④、其他需要表現的圖紙
5、滿足方案條件及設計者構思的總體及分項說明。
6、裝訂成冊的各種彩色表現圖和說明書(A3)。
7、用于展示和講解的規劃設計方案展板。
8、可用于講解和存檔的規劃設計方案電子文件(如多媒體演示)。
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