深圳市城市更新辦法實施細則解讀
為實施《深圳市城市更新辦法》，規范城市更新活動，建立規范、有序的城市更新長效機制，制定《深圳市城市更新辦法實施細則》。該《實施細則》于2012年1月21日經深圳市政府同意并予以印發，自發布之日起正式施行。CN人才網小編給大家推薦了下面的深圳市城市更新辦法實施細則解讀，歡迎閱讀。
2012年2月7日上午9：30，深圳市政府新聞發布廳舉行《深圳市城市更新辦法實施細則》新聞發布會，深圳市規劃國土委副主任薛峰與深圳市城市更新辦公室副主任譚權對《實施細則》的相關出臺背景及重點內容向媒體和公眾作了重點解讀。
《實施細則》中作出明確規定：城市更新單元內要有大于3000平方米且不小于拆除范圍用地面積15%的獨立用地無償移交給政府，用于建設城市基礎設施、公共服務設施或者城市公共利益項目等。
此外，對于舊住宅區的改造，做出了“不再允許開發商自發進駐小區設立各類‘改造辦公室’、私自發布公告、進行意愿征集、簽訂改造補償協議等”，“舊住宅區改造都要由各區更新主管部門統一組織開展”等規定。
《實施細則》還明確規定，在城市更新單元規劃經批準后，由區政府組織制定搬遷補償安置指導方案和公開招標方案，經占建筑物總面積90%以上且占總數量90%以上的業主同意后，公開選擇市場主體。
會上，薛峰及譚權就記者所提出的問題也做了回應。
針對城市更新進程問題，譚權指出，不管是在計劃方面還是在規劃審批方面，都已經做了整合簡化，特別在行政審批方面，按照行政許可有關要求，對城市更新所涉及大多數事項全部進行縮減，和以前相比基本縮減了一半。
針對城市更新面臨的拆遷和補償問題，譚權指出，政府一貫鼓勵市場運行，重視由權利人以達成協議的方式進行搬遷，此外，針對部分情形下難以推進的情況，也會對相應的房屋征收與補償條例細則進行細化，以促進相關項目的實施。
對于更新主體的確定，譚權表示，在本次更新細則中特別做出了規定，明確了更新項目實施主體確認程序及后續的監管。他指出，特別是在城市更新拆除范圍內存在多個權利主體時，必須將房產相關權益轉移到單一主體上，再由單一主體進行項目實施。監管方面則由區政府進行把關，市政府進行后期監管落實的積極配合。
同時，對于記者提出政府介入城市更新項目時，薛峰表示，政府主要力量不是介入城市更新項目實施，更多的是著重在引導政策、規劃、計劃服務方面，對于一些市場關注度不夠且關乎民生的，政府也要適當地采取一些必要的介入措施。但范圍的界定是清晰且有限的。
【采訪節選】
一、整合簡化 為城市更新提速
記者：大家都知道深圳的土地少，二元結構有些空間、質量有待提高。但是同時我們觀察到城市更新有些項目推進速度不如人意，我了解有一個項目十幾年前就說要動工，可是現在還沒有真正啟動。深圳城市更新緊迫形勢已經擺在眼前了，如何從申報、審批、運作流程、實施主體明確等環節上面提速，這是一個重要課題，這個細則從制度上對上面一些方面有沒有具體涉及?
譚權：政府管理部門提速，包括了幾個方面內容，一個是在計劃方面，原來分兩個層面，一個是規劃制定計劃，一個實施計劃，這次整合簡化成一個計劃。為了提高效率，原來每年一個批次，年底做計劃報批準，第二年實施。這次在2011年動態申報，任何時間申報主體都可以向主管部門申報。基本做到隨時受理。第二，規劃審批方面。以前包括向區政府、市規劃主管部門兩個層級申報規劃。這次考慮到實施效率需要，我們把這兩個合并，由市規劃主管部門一家申請，由他同步征求區政府意見。還有一個比較重要的，在行政審批方面，按照行政許可有關要求，對城市更新所涉及大多數事項全部進行縮減，和以前相比基本縮減了一半。另外我們在政府部門之間就相關工作職能明確劃分，特別是市級層面、區級層面，分工明確后有利于提高效能。
對于開發主體來說，一個是希望開發主體一定要在區政府城市更新部門支持和監管下開展前期工作，將前期工作做得比較扎實，有利于今后工作提速。對于實施過程中存在的拆遷有關問題，我們今后也會制定相應管理規定進行解決，促進相關項目實施。
記者：深圳其實很多的違法建筑，大部分就是因為單棟、零星的房子，已經用了很多年，那些村民自行拆除，那這些單獨的，不能納入城市更新的項目，有沒有什么樣的出路來處理?另外，城市更新最大阻礙是拆遷和補償，對這塊我們細則也沒有特別很詳細的規定，會不會有什么東西來彌補這一塊，比如中心區怎么一個價格范圍，回遷什么價格范圍，會不會有一個更明確的細則?
譚權：城市更新倡導的是成片地區的改造。當然，對于零散危房改造我們也予以了關注，目前我們委正在制定針對單棟零散危房拆除重建規劃管理辦法，這里面有一套明確的流程，辦法出臺后，今后零散危房報建、產權注銷、登記會有一個新的程序，目前正在征求相關部門的意見。
第二，由于深圳市鼓勵市場運行，我們也非常重視由權利人以達成協議方式完成搬遷。同時，國有土地上房屋征收與補償條例出臺后，針對有些部分情形下難以推進的情況，目前我們深圳市正在對國有土地上房屋征收與補償條例細則進行細化，市里有關部門正在制定規定。
二、加強實施主體及更新進程監管
記者：《實施細則》當中第46條提到舊住宅區改造要業主公開選擇市場主體，49條提出由區政府職能部門對實施主體資格進行確認，我想問這個實施主體確認背后有沒有其他條件?在后續實施過程中政府如何對項目進行相應監管?
譚權：在我們這次城市更新細則里面，我們特別對更新主體作了規定，重點明確了更新項目實施主體確認程序以及后續監管。實施主體主要包含針對城市更新拆除范圍內可能會存在多個權利主體，我們必須形成一個單一主體才能開展下一步運作。具體方式上，比如權利主體通過房地產作價入股方式或者成立公司或者與開發主體要簽訂搬遷補償協議。或者對權利主體所有房產進行收購，主要目的是將房產相關權益轉移到單一主體上，由單一主體進行項目實施。
相關監管方面，規定必須由區政府更新職能部門對主體資格確認。充分發揮區政府在一進一出的把關作用，申報項目階段，項目符合方向等問題，由區政府把關。而重點的項目實施監管方式就是通過區政府和實施主體簽訂項目監管協議方式落實。比如要向政府提供公益項目用地，保障性住房，還有搬遷安置協議，除了區政府在實施監管里面，市政府相關部門也要作積極配合，比如項目建成后，進行驗收、房地產預售的時候必須做到相應監管內容要落實，比如該移交的應當移交，該建成的應當建成。
三、市場運行與政府引導同行
記者：政府實施的主要出發點是什么?以前辦法沒有談到這一點。政府實施主要包括哪幾個方面?哪幾個情況?第71條說因拆遷談判兩年未完成的項目，由政府優先納入，是不是兩年談不下去，政府就收回來，如果談了兩年政府不收的情況，發展商的這個項目怎么辦?
薛峰：現在為什么政府有些方面適當介入呢?主要是兩方面原因，一方面根據城市發展，我們一些重點城市發展地區，但是在市場選擇和判斷來講，并沒有納入優先考慮范圍，實際上原特區內的四個區主要是羅湖、福田、南山，還有寶安、龍崗兩區中心地帶仍然是城市更新熱點地區。但是政府隨著新區開發，但是市場沒有太多更新熱情，但政府又要把這部分空間挖掘出來，那么適當地政府要主動介入，這是配合重點地區推進而來的。第二，它可能不是城市發展的重大舉措，但是出于民生考慮，政府也應當有些介入。總的講，政府主要力量不是介入城市更新項目實施，還是引導政策、規劃、計劃服務這塊，如果有一些硬的骨頭必須要啃，而市場又關注度不夠，適當地政府也要采取一些必要的介入措施。范圍會界定的比較清晰，而且是非常有限的。
拆除重建類項目，如果更新單元規劃都已經批準了，就意味著更新項目是完全成立的。批準了兩年過后，因為搬遷談判等等，而且沒有實施主體對它進行改造。這個時候經過綜合判斷，確有實施的必要性和緊迫性，出于安全、環境配套的考慮，如果符合相關規定的，可以優先納入，政府可以優先介入。實際上是這個意思。如果規劃批了兩年后，還是沒有人愿意干，還是推不動，而且經過判斷你也沒有存在安全問題，那就說明條件不成熟，那就可以再放一放。
相關閱讀：《深圳市城市更新辦法》亮點解讀
2009年10月22日，深圳市政府四屆一四六次常務會議審議通過了《深圳市城市更新辦法》(以下簡稱“更新辦法”)。該辦法公布不到兩個月時間，深圳市新增舊改項目逾200個。該辦法的實施，將把土地資源十分有限的深圳，對于城市空間的利用發揮到極致，一批地產公司將從中受益，但對于那些只能以“招拍掛”模式拿地的房產公司，該辦法的實施帶來的或許更多是沖擊。本文結合以前的舊改政策，就《更新辦法》的重大亮點進行解讀。
1、舊改土地上市繞開招拍掛形式
按照以前舊改政策的規定，改造主體拆遷完了之后，還要將土地拿出來招拍掛，自己不一定能拿得到，一些企業為舊改項目的拆遷耗費了大量精力，并且付出不少機會成本，但最終卻只是扮演了一個一級土地開發商的角色，這大大挫傷了企業繼續參與舊改的積極性，也影響了全市舊改項目的進展。《更新辦法》對舊改土地的上市形式繞開了招拍掛，雖然通篇并沒有一個字提到協議出讓，但事實上，這份文件等于是默許或者是恢復了以前的協議出讓。理由有兩個，一是如果土地繼續需要招拍掛的話，那么最終的地價是不可能被提前確定的，但是在《更新辦法》中明確規定了拆除重建類城市更新項目的補繳地價情況，比如城中村部分容積率以2.5以下、2.5-4.5和4.5以上為界定標準，分別執行免地價、20%公告基準地價和公告基準地價的政策。而各區域的公告基準地價是確定的，所以只要這個城市更新項目確定了容積率，它的地價也基本上確定了;二是《更新辦法》第35條規定：“拆除重建類更新項目的實施主體在取得規劃許可文件后，應當與市規劃國土主管部門簽訂土地使用權出讓合同補充協議或者補簽土地使用權出讓合同，土地使用權期限重新計算，并按照本辦法規定補繳地價。”該條盡管沒有明確表達土地可以協議出讓，但卻已經是非常確定地透露，城市更新項目可以不用經過招拍掛。
2、改造主體多元化
《更新辦法》第5條規定：“城市更新可以依照有關法律法規及該辦法的規定分別由市、區政府、土地使用權人或者其他符合規定的主體實施。”第32條規定：“拆除重建類城市更新項目范圍內的土地使用權人與地上建筑物、構筑物或者附著物所有權人相同且為單一權利主體的，可以由權利人依據本辦法實施拆除重建。”第33條規定：“拆除重建類城市更新項目范圍內的土地使用權人與地上建筑物、構筑物或者附著物所有權人不同或者存在多個權利主體的，可以在多個權利主體通過協議方式明確權利義務后由單一主體實施城市更新，也可以由多個權利主體簽訂協議以權利人擁有的房地產作價入股成立公司實施更新，并辦理相關規劃、用地、建設等手續。”第34條規定：“同一宗地內建筑物由業主區分所有，經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意拆除重建的，全體業主是一個權利主體。”
根據以前的舊改政策，改造主體限定為政府和具有拆遷資質的開發商，這一限定為舊改項目的進展人為制造了許多障礙，許多被拆遷人基于歷史因素、個人感情因素、補償安置因素，堅決抵制搬遷，形成所謂的“釘子戶”。《更新辦法》將原權利主體納入舊改的主體范圍，將大大促進原權利人進行改造的積極性，進而推動舊改項目的進展。
《2010年深圳市城市更新單元規劃制定計劃申報指引》中對申報條件和申報主體都作出了明確規定。申報條件為：申報城市更新單元范圍內為單一權利主體的，權利主體同意改造后即可進行申報;存在多權利主體的情況較為復雜，申報城市更新單元為單一宗地的，經占建筑物總面積2/3以上且占總數量2/3以上的權利主體同意改造后，可進行申報;城中村更新的，經農村集體經濟組織繼受單位的股東代表大會表決通過，或占建筑物總面積2/3以上且占總人數2/3以上的業主同意改造后，可進行申報。申報主體為：申報城市更新單元為單一權利主體的較為簡單，直接由權利主體申報;申報城市更新單元內存在多個權利主體的，須形成單一主體進行申報，形成方式多樣化，如權利主體共同委托單一個人或法人企業代為申報;同一宗地內建筑物由業主區分所有的，按照《深圳市業主大會和業主委員會指導規則》和《深圳市業主大會和業主委員會議事規則(示范文本)》等規定召開業主大會，以業主委員會名義、由業主大會推舉產生的業主代表進行申報;屬城中村更新的，由原農村集體經濟組織的`繼受單位進行申報。
3、關內外地價標準統一
關于地價標準，《更新辦法》第36條規定：“拆除重建類城市更新項目中城中村部分，建筑容積率在2.5及以下部分，不再補繳地價;建筑容積率在2.5至4.5之間的部分，按照公告基準地價標準的20%補繳地價;建筑容積率超過4.5的部分，按照公告基準地價標準補繳地價。城中村依本辦法補繳地價進行拆除重建后，符合有關規定的建筑物和附著物均可以由建設單位取得完全產權，并可以自由轉讓。”
《更新辦法》明確了城市更新項目中城中村、舊屋村、工業區及其他各類區域的地價收取標準，在保持與原城中村改造地價政策的延續的基礎上，對特區內外的地價標準進行了統一。
4、用地鼓勵產業升級
《更新辦法》中多處提到產業升級，如《更新辦法》第12條第3款規定：“城市更新單元規劃涉及產業升級的，應當征求相關產業主管部門意見功能。”第38條第1款規定：“拆除重建類的工業區升級改造項目升級改造為工業用途或者市政府鼓勵發展產業的，原有合法建筑面積以內部分不再補繳地價;增加的建筑面積按照公告基準地價標準的50%繳納地價。”
《更新辦法》的出臺將加快舊工業區及用地效益低下的產業空間的整合改造，集約節約利用土地，并通過“騰挪置換”為高成長型企業的發展提供空間。此外，城市更新將推動傳統制造業的優化升級和現代服務業的快速發展，積極推進創新型產業用房建設，實現產業空間布局的優化整合。同時，引導工業用地合理置換。工業用地功能轉換將逐步降低全市工業用地比例，加大產業空間置換力度，實現土地利用結構的進一步優化配置。
5、小產權房何時轉正
在《更新辦法》中多次提到物業功能轉變、非商品房轉為商品房，給人留下遐想空間。如《更新辦法》第27條第1款規定：“功能改變后的土地使用權使用期限按照原用途的使用期限扣除已實際使用時間的剩余期限確定。”第39條第2款規定：“非商品性質房地產轉為商品性質的，應當按照有關規定另行補繳相應地價。”
城市更新項目范圍內未辦理房地產權登記、又不屬違法用地或者違法建筑的建筑物、構筑物或者附著物，應當根據本市有關房地產權登記歷史遺留問題處理的相關規定完善手續后，方可作為權屬確定的更新對象。不過，規劃國土委明確表示，并沒有為小產權房或違建正名，此類房子能否進入市場流通，需要走什么樣的程序，目前尚未確定。根據規劃國土委相關負責人在新聞通氣會中透露，深圳市人大常委會正在制定一個相關細則，明確什么樣的房子可以轉正，可以進入市場流通，以及要走什么樣的程序，該相關細則預計明年上半年可以出臺。
在關注《更新辦法》亮點的同時，我們仍應看到該辦法在執行過程中仍存在一定的難度，具體表現在如下方面：一是該辦法回避了拆遷難的問題，拆遷的核心成本仍然較高，這有待于國務院拆遷條例的盡快出臺;二是原權利人主動進行舊改項目過程中，會遇到資金緊缺等一系列難題，此仍需政府、銀行等機關的支持;三是該辦法通過協議方式快速盤活存量土地的同時，也可能會產生權力尋租、暗箱操作等問題。
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