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廣東省物業管理條例全文解讀
《廣東省物業管理條例》1998年7月29日廣東省第九屆人民代表大會常務委員會第四次會議通過。以下是小編整理的廣東省物業管理條例全文解讀，快來看看吧。
1、物業管理條例概念釋義
物業管理條例是國家為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境而制定的管理條例。目的是為了明確業主、物業管理企業和物業開發建設單位的權利、義務，規范物業管理企業的行為以及業主大會、業主委員會、職責、運作，保護業主的共同利益，為改善人民群眾的生活和工作環境創造良好的條件。
現執行版本的《物業管理條例》由2007年國務院修改版，自2007年10月1日起施行。
我國城鎮住房制度改革的力度不斷深化，房屋的所有權結構發生了重大變化，公有住房逐漸轉變成個人所有。與此同時，原來的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關系，也逐漸演變為物業管理企業與房屋所有權人之間服務與被服務關系。
在住房制度改革和城市建設發展過程中，物業管理這一新興行業應運而生。目前，全國物業管理企業飛速增加。它的產生和發展，對于改善人民群眾的生活、工作環境，提高城市管理水平，擴大就業起著積極的作用。同時，也出現了一些問題，需要通過立法、完善制度加以解決。
2、廣東省物業管理條例
《廣東省物業管理條例》(以下簡稱“條例”)已經廣東省第十一屆人民代表大會常務委員會第七次會議修訂通過，自2009年3月1日起施行。
條例的修訂實施，對于規范廣東物業管理活動，維護業主、物業服務企業的合法權益，營造和諧社區具有重要意義。與上位法和原《廣東省物業管理條例》相比，條例有哪些特點?近日，廣東省人大常委會法工委有關負責人對此作了解讀。
條例第五條： “街道辦事處、鄉鎮人民政府會同物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助，協調處理物業管理中的糾紛。居民委員會、村民委員會予以協助和配合。”
解讀：按照條例的規定，基層組織介入小區事務主要是對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助，協調處理物業管理中的糾紛。業主大會成立后，則以業主自行管理為主，基層政府只有在業主委員會不按規定組織召開業主大會會議，業主委員會委員集體辭職、業主委員會換屆選舉的特殊情況下，經業主要求才給予協助。
條例第七條： “物業管理區域根據物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍，結合物業的共用設施設備、社區建設等因素劃定。物業的配套設施設備共用的，應當劃定為一個物業管理區域;但其設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。”
解讀：條例對物管區域劃分的細化體現在多個方面，比如對于舊城區、城中村等沒有實施物業管理的建成居住區需要實施物業管理的，規定“由街道辦事處、鄉鎮人民政府征求相關業主意見后，確定物業管理區域。”如果相關主體對物業管理區域的劃定有爭議，則“由物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門征求物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府、相關業主、居民委員會的意見后確定。”
條例第十條： “房屋的所有權人為業主。尚未登記取得所有權，但基于買賣、贈與、拆遷補償等旨在轉移所有權的法律行為已經合法占有該房屋的人，在物業管理活動中享有法律法規規定的業主的權利，并承擔相應的義務。”
解讀：條例在這里明確了那些“準業主”的范圍，包括已經合法占有該房屋的房屋買受人、受贈人、拆遷補償人，但不包括承租人、借用人等不以轉移所有權為目的占有房屋的人。至于婚姻、繼承等取得房屋所有權的人，由于涉及另外的法律關系，且在條例中難以列舉完全，而未作專門規定。
條例第十二條： “百分之二十以上業主可以聯名向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面要求。”
“已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑面積百分之五十以上的，業主可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面要求。”
“符合前兩款情形之一的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在三十日內會同物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門指導、協助業主推薦產生業主大會籌備組。”
解讀：條例的多項規定旨在解決業主大會籌備難的問題。進一步明確了基層組織在業主大會籌備中的指導、協調作用;規定了產生業主大會籌備組的條件：或者是百分之二十以上業主聯名，或者是已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑面積百分之五十以上。一般情況下，成立業主大會需要有百分之二十以上的業主聯名，這主要是考慮到籌備業主大會需要有一定的民意基礎。而規定在物業交付比例達到百分之五十以上的情況下，業主也可以要求成立業主大會，不再有“百分之二十以上的業主聯名”的限制條件，則主要是為了防止小區大部分業主入住后，仍然遲遲未能成立業主大會。
條例第二十二條： “面積和業主人數按照下列方式確定：(一)專有部分面積，按照建筑面積計算;建筑物總面積，按專有部分面積之和計算。(二)建設單位已經出售的專有部分的業主人數，一戶按一人計算;建設單位未出售的專有部分按一人計算;總人數，按照兩者之和計算。”
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