《南京市住宅物業管理條例》7月起實施
今年1月，市十五屆人大四次會議高票通過了《南京市住宅物業管理條例》(以下簡稱《條例》)。近日，省十二屆人大常委會第二十二次會議批準了《南京市住宅物業管理條例》，7月1日正式施行，屆時，拒交物業費將會被列入失信黑名單，物業維修資金使用可以啟動綠色快速通道，物業公司要定期公布業主共有資金專用賬戶收支情況，每年至少一次。
房屋質量問題應該由開發商負責，然而在以前，如果開發商“不講理”，業主和物業公司也沒轍。《條例》實施后，開發商將被要求在房屋產權初始登記前，按照物業建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業保修金，用來保障物業保修期內維修費用。該物業保修金交存期間為5年，交存期內，物業保修金不足的，開發商應當補足;等交存期滿后，物業保修金有余額的，開發商可以拿回。條例中還明確，物業保修金不得納入房屋建設成本。
哪種情況下，不交納物業費的業主會被列入失信“黑名單”?根據《條例》，業主欠交物業服務費用、公共水電分攤費用的，業主委員會、物業服務企業可以通過上門催交、在物業管理區域內顯著位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的，按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。
由于維修資金申請困難，不少小區的維修資金長期閑置，房屋得不到該有的維修。如何合理妥善地使用維修資金?《條例》設置了“維修資金綠色通道”。物業管理區域內發生電梯故障、外墻墻面有脫落危險和專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙等緊急情況，需要動用維修資金時，有關部門應當在兩個工作日內完成審核。
小區賬目管理是不少業主關注的焦點，如何避免業主公共收益被占用或挪用?《條例》明確，物業服務企業應當設立業主共有資金專用賬戶，物業服務企業應當按照合同約定公布業主共有資金專用賬戶收支情況，每年不得少于一次。業主大會應當規范財務管理并定期公示賬目，業主委員會不得擅自動用住宅專項維修資金，侵占業主共有財產。
《南京市住宅物業管理條例》出臺紀實
拒交物業費會被列入失信名單嗎?物業維修資金使用難如何突破?怎樣督促物業公司提高服務質量……3月30日，省十二屆人大常委會第二十二次會議通過的《南京市住宅物業管理條例》(以下簡稱《條例》)給出了答案。
“制定《南京市住宅物業管理條例》，是市人大常委會貫徹落實十八屆四中全會精神、發揮人大立法主導作用的一次創新實踐，也是依法解決我市住宅物業管理當中突出問題的一項民生工程。”市人大常委會主任陳紹澤說，立法過程中，市人大堅持人大主導立法全過程，探索人大主導、委托第三方機構起草模式;堅持問題導向，梳理問題、征求意見3次覆蓋所有市人大代表，所有區、鎮街人大，所有類型物業小區;堅持公民全程參與，充分吸納業主、物業公司、建設單位、專營公司、政府相關部門等利益主體全程參與立法，讓不同群體的利益需求得到充分表達、交流和尊重;堅持統籌協調，兼顧各方利益，積極穩妥地制定實名投訴登記受理、三方征信、維修資金綠色通道等制度，努力尋求立法的“最大公約數”，充分體現了以民為本、立法為民的根本宗旨。
招標：首次采用公開招標方式委托第三方起草
成文：共征集市民提出的各類意見建議3400多條，相關內容50多萬字亮點：三方征信、維修資金綠色通道等制度設立成關注焦點
2015年1月5日，市人大常委會辦公廳在中國招標網、南京日報、南京人大官方網站等媒體發布《南京市地方性法規起草招標公告》，首次采用公開招標的方式委托第三方起草南京市住宅物業管理條例。
招標公告甫一出，就引起了媒體和市民的廣泛關注。“通過公開招標方式委托起草地方性法規，是南京人大歷史上的第一次，在全國范圍內也沒有先例可循。”市人大常委會相關工作機構負責人介紹。
對此，市人大常委會高度重視，根據地方立法的基本要求，參照工程項目招標辦法起草了招標公告和招標文件。經過激烈的角逐，最終河海大學成為中標單位。
“公開招投標的做法有利于征集到具備特別經驗和專業知識的立法參與者，有助于地方立法更專業、更接地氣。”南京大學法學院教授邱鷺風對這種“開門立法”的方式表示贊同。
招標完成后，隨即啟動了條例的起草工作。為保證法規文本質量，市人大常委會專門成立了立法工作領導小組、專家顧問組和各區人大聯絡小組，明確由中標單位河海大學項目組主導，環資城建委和市政府相關部門協助開展前期調研和起草工作。
成文：共征集市民提出的各類意見建議3400多條，相關內容50多萬字
3月28日，《南京市住宅物業管理條例》提交省十二屆人大常委會第二十二次會議審議。此前，《條例》已經市十五屆人大常委會一審、二審，市人代會三審。為做好《條例(草案)》的起草修改，市人大法制委、常委會法工委、環資城建委做了大量工作。
實行市、區、街(鎮)三級聯動，征求意見覆蓋所有區、街(鎮)人大，物業小區，市人大代表;分析梳理12345市民投訴工單，對物業管理存在的問題全面摸底;先后召開有部門、區、街道、社區和物業服務企業、業主、專家參加的數十場座談會，分別前往省內外8個城市學習考察。
組織多場面向常委會組成人員、市人大代表、全市人大系統的立法輔導講座，幫助廣大代表熟悉有關知識;二審后，常委會領導班子成員分別帶隊到12個代表團召開座談會，當面聽取代表意見和建議。
對不同區域和類型的.62個小區、1260位業主開展線下問卷調查，并同步向常委會全體組成人員和500多位市人大代表發放調查問卷;專題網議吸引約15萬名網友在線參與，2000余名網友參與問卷調查;通過多種方式，共征集市民提出的各類意見建議3400多條，相關內容50多萬字。
對征求到的意見建議，市人大及其常委會相關工作機構和起草組成員逐條研究，并對分歧較大、爭議較多的意見進行專題論證;經過4次集中修改，最終形成提交會議審議的《條例(草案)》文本;在全市50多個小區啟動試點，并同步制定出臺配套辦法和文件，確保住宅物業管理條例主要制度能夠落地。
亮點：三方征信、維修資金綠色通道等制度設立成關注焦點
《條例(草案)》提交市人大常委會審議后，關于實名投訴登記受理、三方征信、維修資金綠色通道等制度的設立成為關注的焦點。如何規范業主、物業公司、建設單位、專營公司、政府相關部門五類主體的權利義務，謀求各方利益的“最大公約數”，成為本次立法的最大挑戰。
據統計，目前住宅小區的日常管理主要涉及12個政府部門的職能，但執法機制不順暢，有些部門不愿意進入小區執法，導致小區內矛盾越積越多，市民反響強烈。為此，《條例》詳細規定了物業管理相關各部門的職責分工，力求構建分工明確、綜合協調的行政執法機制，同時，為了保障公民參與社會公共事務管理的權利，保障公民的監督權，還建立了實名投訴登記受理制度。
物業管理矛盾多發的原因，一方面是各方主體之間缺乏信任，另一方面是違法成本過低。為此，《條例》分別對物業服務企業征信、物業項目負責人征信、業主征信作出規定，以強化物業服務企業和業主的契約意識。一審時，《條例(草案)》提出，業主有欠交物業服務費用等違反物業服務合同行為，經生效判決或仲裁裁決確認的，按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。部分業主對拒交物業費納入個人信用檔案反應強烈，有意見認為，業主不交物業費原因多樣，情況復雜，不宜簡單規定。經過論證，調整為：判決或者裁決后“仍不履行的”，納入信用信息系統。
一方面大量的維修資金閑置，另一方面因維修資金申請困難，房屋得不到及時維修，居民對此意見很大。《條例(草案)》提出，物業管理區域內發生電梯故障、外墻墻面有脫落危險和專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙這3種緊急情況時，住宅專項維修資金管理部門應當在5個工作日內完成審批。有意見認為，申請時間過長，實現不了應急使用的目的。因此，《條例》對維修資金的使用情形和程序作了修改、完善，明確規定審核完成期限為兩個工作日。
此外，《條例》還對規范物業服務活動、建設單位保修金制度、物業服務企業的責任、專營單位的義務作了明確，從而保障業主獲得公開、透明、質價相符的物業服務。
3月30日，省十二屆人大常委會第二十二次會議批準了《南京市住宅物業管理條例》，為這部歷時一年有余、歷經三審的地方性法規落下了注腳。
“住宅物業管理與百姓生活息息相關，涉及面廣、關注度高，事關社會和諧穩定和群眾幸福安居。”市人大常委會相關負責人表示，法規經省人大常委會批準實施后，要抓好落實，發揮其規范和解決住宅物業管理面臨問題的作用，為市民百姓創造良好的居住生活條件，進一步增進廣大市民的幸福感、滿意度。
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