《南京市住宅物業管理條例》7月1日起實施

　　2016年1月，市十五屆人大四次會議高票通過了《南京市住宅物業管理條例》(以下簡稱《條例》)。近日，省十二屆人大常委會第二十二次會議批準了《南京市住宅物業管理條例》，7月1日正式施行，屆時，拒交物業費將會被列入失信黑名單，物業維修資金使用可以啟動綠色快速通道，物業公司要定期公布業主共有資金專用賬戶收支情況，每年至少一次。

　　房屋質量問題應該由開發商負責，然而在以前，如果開發商“不講理”，業主和物業公司也沒轍。《條例》實施后，開發商將被要求在房屋產權初始登記前，按照物業建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業保修金，用來保障物業保修期內維修費用。該物業保修金交存期間為5年，交存期內，物業保修金不足的，開發商應當補足;等交存期滿后，物業保修金有余額的，開發商可以拿回。條例中還明確，物業保修金不得納入房屋建設成本。

　　哪種情況下，不交納物業費的業主會被列入失信“黑名單”?根據《條例》，業主欠交物業服務費用、公共水電分攤費用的，業主委員會、物業服務企業可以通過上門催交、在物業管理區域內顯著位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的，按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。

　　由于維修資金申請困難，不少小區的維修資金長期閑置，房屋得不到該有的維修。如何合理妥善地使用維修資金?《條例》設置了“維修資金綠色通道”。物業管理區域內發生電梯故障、外墻墻面有脫落危險和專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙等緊急情況，需要動用維修資金時，有關部門應當在兩個工作日內完成審核。

　　小區賬目管理是不少業主關注的焦點，如何避免業主公共收益被占用或挪用?《條例》明確，物業服務企業應當設立業主共有資金專用賬戶，物業服務企業應當按照合同約定公布業主共有資金專用賬戶收支情況，每年不得少于一次。業主大會應當規范財務管理并定期公示賬目，業主委員會不得擅自動用住宅專項維修資金，侵占業主共有財產。

　　南京市住宅物業管理條例全文

　　(征求意見稿)

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規范住宅物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，營造良好的居住環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區域內的住宅物業管理及其監督活動，適用本條例。

　　本條例所稱住宅物業管理(以下簡稱物業管理)，是指住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，通過選聘物業服務企業對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

　　第三條 市、區人民政府應當加強對物業管理工作的領導和組織，實行綜合治理，將物業管理工作納入城市治理工作體系，建立物業管理綜合協調和目標責任機制;建立與之相適應的資金投入與保障機制;制定和落實現代物業服務業扶持政策;建立和完善專業化、社會化、市場化、法治化的物業管理機制，鼓勵采用新技術、新方法提高物業管理和服務水平。

　　第四條 市物業管理行政主管部門負責本市物業管理活動的統一監督管理，區物業管理行政主管部門按照規定職責負責轄區內物業管理活動的監督管理工作。

　　住房和城鄉建設、規劃、民政、城市管理、公安、質量技術監督、價格、人防、環境保護等行政主管部門按照各自職責，做好物業管理相關工作。

　　街道辦事處(鎮人民政府)按照規定職責負責轄區內物業管理活動的監督管理工作。

　　社區居(村)民委員會應當協助和配合街道辦事處(鎮人民政府)開展物業管理相關工作。

　　第五條 本市建立物業管理區域違法行為實名投訴登記受理制度，市人民政府應當明確投訴登記事項。

　　各行政主管部門應當在物業管理區域內顯著位置公布投訴受理方式，按職能分工，履行職責，及時受理業主和相關單位的投訴，依法調查處理違法違規行為。

　　業主、業主委員會、社區居(村)民委員會和物業服務企業等相關單位和個人有權對物業管理區域內的違法違規行為投訴舉報。

　　第六條 本市建立物業服務第三方顧問與評估制度。物業管理行政主管部門、業主自治組織、建設單位、物業服務企業可以委托物業服務第三方顧問與評估機構，開展物業管理區域劃分、業主自治活動、物業項目交接和查驗、物業項目招投標、物業服務標準和費用測算、物業服務質量評估等活動。

　　物業服務第三方顧問與評估機構應當依照法律、法規和合同約定提供專業服務，不得出具帶有虛假內容、誤導性陳述或重大遺漏的評估報告。

　　物業服務第三方顧問與評估制度的實施辦法由市物業管理行政主管部門制定，報市人民政府批準。

　　第七條 對交付時間長、配套設施設備不齊全或者破損，房屋產權單位或者售房單位因客觀原因未實施物業管理的老舊住宅小區，市、區人民政府應當結合城市環境綜合整治和更新改造工作，完善配套城鄉基礎設施和公共服務設施，改善老舊住宅小區綜合環境，逐步實施物業管理。

　　老舊住宅小區的范圍由市人民政府確定。

　　第八條 街道辦事處(鎮人民政府)應當建立由社區居(村)民委員會、公安機關、業主委員會、物業服務企業等參加的聯席會議制度，協調處理物業管理活動中出現的業主自治、物業移交、公共利益、危害預防、社區共建等事項。

　　第九條 物業管理行業協會應當加強行業自律管理，促進誠信經營，加強物業服務企業從業人員培訓，調處行業內部爭議，定期發布物業服務市場信息，提高物業服務水平，維護物業服務企業的合法權益。

　　鼓勵從事物業管理研究的專家和物業管理相關專業技術人員加入物業管理行業協會。

　　第二章 物業管理區域

　　第十條 物業管理區域應當根據建設用地規劃許可證確定的紅線范圍，綜合考慮物業的共用設施設備、社區建設等因素劃分。

　　有下列情形之一的，在規劃設計時應當劃定為不同的物業管理區域：

　　(一)被城鎮公共道路、城鎮公共綠地、城鎮公共水體等分割成若干組團的;

　　(二)可以明顯區分為住宅、商業等不同物業管理形態的;

　　(三)配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同組團的。

　　分期開發建設或者二個以上建設單位共同開發建設的住宅小區，配套設施設備無法分割并獨立使用的，應當劃定為一個物業管理區域;配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。

　　分期開發建設項目，先期交付部分應當符合物業管理用房配置要求。

　　第十一條 建設單位在向規劃行政主管部門辦理規劃許可手續時，應當依據本條例第十條規定，提出物業管理區域劃定方案。規劃行政主管部門在審查住宅建設工程設計方案時，應當聽取區物業管理行政主管部門的區域劃分意見。

　　第十二條 新建住宅物業出售前，建設單位應當向物業所在地的區物業管理行政主管部門辦理物業管理區域備案，提供下列材料：

　　(一)項目國有土地使用權出讓合同(宗地出讓合同);

　　(二)建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證(規劃條件和規劃核實相關資料);

　　(三)物業管理區域內專有部分的數量、面積和用途，以及除專有部分外共有部分的情況;

　　(四)經規劃核準的物業管理區域平面圖、地理位置及四至界限及建筑物總面積;

　　(五)法律、法規規定需要提供的其他材料。

　　第十三條 建設單位應當將下列材料在物業管理區域在商品房買賣合同及臨時管理規約中明示：

　　(一)前期物業管理招投標備案表;

　　(二)物業管理區域平面圖、地理位置及四至界限及建筑物總面積;

　　(三)物業管理區域內專有部分的數量、面積和用途，以及除專有部分外共有部分的情況;

　　(四)地下室、底層架空層、天臺的面積等共有部位的面積及權屬;

　　(五)物業服務用房和業主委員會用房的面積和位置;

　　(六)共有設施設備名稱、用途及權屬;

　　(七)其他需要明示的場所和設施設備。

　　第十四條 已劃定物業管理區域并實施物業管理但未備案的住宅小區，物業服務企業應當向物業所在地的區物業管理行政主管部門辦理備案，并提供第十二條第二至四項規定的材料。物業服務企業無法提供的，應當書面報告物業管理區域地理位置、四至界限、建筑物總面積、物業管理區域內專有部分的數量，以及除專有部分外共有部分的情況。

　　物業服務企業應當將已備案的物業管理區域向全體業主公告。

　　已投入使用但尚未劃分物業管理區域的，由區物業管理行政主管部門會同街道辦事處(鎮人民政府)依法征求相關業主意見后確定物業管理區域。

　　第十五條 物業管理區域需要分立或合并的，應當形成區域調整方案，并經物業管理區域專有部分占建筑物總面積過半數的業主且總人數過半數的業主同意。調整方案應當對調整后物業管理區域的道路、綠地、共有部位和共用設施設備的使用、維護等作出規定。

　　物業管理區域調整后，應當重新辦理備案手續。

　　第三章 業主大會與業主委員會

　　第十六條 業主應當依據法律、法規、業主大會議事規則、臨時管理規約或者管理規約等，以實名方式參加業主自治活動，行使權利，履行義務。

　　業主請求物業管理行政主管部門、街道辦事處(鎮人民政府)提供協助、指導和監督的，應當提供有效身份證明。

　　第十七條 業主大會根據物業管理區域的劃定成立，一個物業管理區域成立一個業主大會。

　　業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權利，依法履行職責。

　　業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。

　　業主較少的，經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

　　業主戶數超過三百戶的住宅小區，可以設立業主代表大會，履行業主大會議事規則規定的職責。非業主代表的業主可以列席業主代表大會會議。

　　業主大會通過的決定對全體業主具有約束力。

　　第十八條 符合首次業主大會成立條件的，建設單位應當按照物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)的要求依法報送籌備首次業主大會會議所需的文件資料。

　　首次業主大會會議的籌備經費由建設單位按照總建筑面積的一定比例承擔，具體比例由市物業管理行政主管部門另行制定。

　　建設單位應當在辦理房屋銷售許可手續前，將首次業主大會會議籌備經費交至街道辦事處(鎮人民政府)，由業主大會籌備組使用。

　　籌備經費應當專戶儲存，專款專用。首次業主大會會議召開后，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布，接受全體業主的監督。籌備經費的結余部分應當納入物業專項維修資金或者根據業主大會的決定使用。

　　第十九條 劃定為一個物業管理區域的分期開發建設的住宅小區項目，先期開發部分符合法定條件的，可以成立業主大會、選舉產生業主委員會，首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

　　第二十條 符合成立業主大會或者業主代表大會(以下統稱業主大會)條件的，街道辦事處(鎮人民政府)應當在收到建設單位或者十人以上的業主公開聯名提出籌備業主大會書面申請后六十日內，組織成立首次業主大會籌備組。

　　籌備組人數應當為五至十三人單數。籌備組可以由業主成員以及街道辦事處(鎮人民政府)、建設單位、公安機關、司法所、城市管理行政主管部門、社區居(村)民委員會等派員組成。籌備組組長由街道辦事處(鎮人民政府)指定人員擔任。業主成員由街道辦事處(鎮人民政府)組織業主推薦產生，業主成員不少于籌備組成員的百分之六十。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鎮人民政府)協調解決。

　　籌備組中業主成員的推薦辦法由街道辦事處(鎮人民政府)確定，并事先告知全體業主。籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業管理區域內顯著位置予以書面公告。

　　籌備組正式開展籌備工作前，街道辦事處(鎮人民政府)應當對籌備組成員進行物業管理相關知識的培訓。

　　第二十一條 籌備組成員應當符合下列條件：

　　(一)具有完全民事行為能力;

　　(二)本人及其配偶、直系親屬未在同一物業管理區域提供物業服務的企業任職;

　　(三)個人信用記錄良好，無犯罪記錄;

　　(四)不存在索取、非法收受建設單位、物業服務企業的利益或者報酬的行為。

　　籌備組中的業主成員還應當履行及時交納物業服務費、專項維修資金等義務，不得有違規裝修、損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌或擅自改變物業使用性質等不當使用物業的行為。

　　第二十二條 籌備組應自成立之日起九十日內，完成下列籌備工作：

　　(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、內容和形式;

　　(二)擬訂業主大會議事規則和管理規約草案，其中議事規則草案中應當明確是否設立業主代表大會、業主監事會，擬訂業主小組劃分方案草案;

　　(三)確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

　　(四)提出首屆業主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;

　　(五)確定首次業主大會會議的召開方案、表決議案;

　　(六)召開首次業主大會會議的其他籌備工作。

　　前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內顯著位置公告，公告時間不少于七日。

　　業主對公告的前款內容有異議的，應當在公告期間以書面形式向籌備組提出意見。籌備組應當自收到書面意見之日起七日內集體討論決定是否采納并書面答復異議人。

　　籌備階段發生訴訟、復議的，訴訟、復議期間不包含在籌備期限內。

　　第二十三條 設立業主小組，成立業主代表大會的，應當在業主大會議事規則中明確業主小組、業主代表大會的職責范圍、工作規范等事項。

　　同一物業管理區域內有二幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元的全體業主組成。

　　第二十四條 業主小組議事由該業主小組推選產生的業主代表主持。業主小組范圍內的全體業主共同討論決定下列事項：

　　(一)本小組范圍內共用部位、共用設施設備的維修、養護、更新和改造;

　　(二)推選本小組參加業主大會的業主代表;

　　(三)其他有關本小組范圍內共有和共同管理的事項。

　　業主小組做出的決定應當符合議事規則、管理規約的規定，并在做出決定后七日內向業主委員會備案。

　　第二十五條 業主小組推選業主代表，應當經本小組專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　業主代表應當為本業主小組內的業主，其資格條件、任期等參照業主委員會委員設置條件，在議事規則中規定。業主代表資格終止的，其受業主委員會或業主大會委托保管的相關資料應當在七日內移交給業主委員會。

　　第二十六條 業主代表履行下列職責：

　　(一)在業主大會會議召開前就會議議題征集本小組業主意見，出席業主大會會議;

　　(二)組織開展本條例第二十四條規定的業主小組議事權限所確定的活動，并將結果告知業主委員會;

　　(三)向業主委員會傳達本小組業主的有關意見和建議;

　　(四)建立本小組工作檔案;

　　(五)議事規則規定的其他職責。

　　第二十七條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的自然人或者單位業主委托的自然人。

　　業主委員會委員由業主大會選舉產生。業主委員會設主任一名。

　　業主有下列情形之一的，不得擔任業主委員會委員，已擔任業主委員會委員的，應當按照業主大會確定的規則予以罷免：

　　(一)不具有完全民事行為能力;

　　(二)本人及其配偶、直系親屬與同一物業管理區域內提供物業服務的物業服務企業有利害關系;

　　(三)損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌或擅自改變物業使用性質等物業不當使用行為的;

　　(四)未按照規定交納物業服務費和住宅專項維修資金等相關費用的;

　　(五)出租房屋侵害其他業主合法權益;

　　(六)牟取妨礙公正履行職務的其他利益;

　　(七)有嚴重不良信用記錄或者違法犯罪記錄;

　　(八)違反業主大會議事規則、管理規約;

　　(九)其他原因不宜擔任業主委員會委員。

　　第二十八條 業主大會成立及業主委員會選舉完成后，業主委員會應當依法向街道辦事處(鎮人民政府)備案。

　　備案材料齊全的，街道辦事處(鎮人民政府)應當在五個工作日內出具書面備案證明，并在備案后七個工作日內將備案材料抄送區物業管理行政主管部門及公安機關、社區居(村)民委員會;備案材料不齊全的，街道辦事處(鎮人民政府)應當書面告知須補齊的材料;備案材料齊全但存在爭議的，街道辦事處(鎮人民政府)可以暫不出具備案證明，但應當書面說明暫不予備案的理由。

　　業主大會成立后，可以憑備案證明文件到區民政部門登記，領取登記證書。

　　業主大會在民政部門登記后，首次業主大會的召開之日為其成立之日;依法成立的業主委員會，以其選舉產生之日為成立日期。

　　第二十九條 業主委員會履行下列職責：

　　(一)執行業主大會的決定和決議;

　　(二)召集業主大會會議，定期書面向業主大會報告業主委員會行使職權的情況并在物業管理區域向全體業主公布，接受業主質詢;

　　(三)根據業主大會決定代表業主與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

　　(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同，協調處理物業管理活動中的相關問題;

　　(五)督促業主、物業使用人遵守管理規約，交納物業服務費及其他相關費用，調解因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

　　(六)組織和監督物業專項維修資金的籌集和使用;

　　(七)根據業主大會的授權，決定共用部位、共用設備設施的經營方式，管理、使用經營收益;

　　(八)配合街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會、公安機關等做好住宅物業管理區域的社區建設、社會治安等工作;

　　(九)法律、法規規定或業主大會賦予的其他職責。

　　未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，在新一屆業主委員會產生之前，在物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)或社區居(村)民委員會的指導、幫助下，根據業主大會議事規則召開業主大會，選舉產生業主委員會或者增補業主委員會委員。業主委員會選舉產生后或者業主委員會委員增補完畢，社區居(村)民委員會應當終止行使本款規定的職責。

　　第三十條 業主大會成立及業主委員會選舉完成后，籌備組自動解散。

　　籌備組自公告成立之日起，應當在九十日內召開業主大會，未召開的，由街道辦事處(鎮人民政府)書面公告籌備組解散。

　　第三十一條 業主委員會任期屆滿三個月前，應當書面告知街道辦事處(鎮人民政府)。

　　街道辦事處(鎮人民政府)應當參照本條例第二十條和第二十一條的規定成立換屆改選小組，組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

　　換屆改選小組產生至新一屆業主委員會選舉產生期間，業主委員會不得組織召開業主大會會議對下列事項作出決定：

　　(一)選聘、解聘物業服務企業;

　　(二)除管理規約規定情形之外的物業維修、更新、改造等重大事項;

　　(三)其他重大事項。

　　第三十二條 上一屆業主委員會應當在新一屆業主委員會選舉產生之日起七日內，將其使用、保管的所有文書、財物、印章移交新一屆業主委員會，并做好其他交接工作。

　　不按時移交的，街道辦事處(鎮人民政府)和物業所在地的區物業管理行政主管部門應當督促其移交;拒不移交的，新一屆業主委員會可以請求轄區內的公安機關協助移交。

　　業主大會會議、業主小組議事表決可以采用紙質或手機信息、電子郵件等方式實行記名投票。

　　業主代表出席業主大會會議、業主委員會委員出席業主委員會會議不得委托他人。

　　一個獨立產權單位登記有二個或者二個以上所有權人的，應當自行確定一名投票人。

　　本市建立業主決策電子投票系統，由市物業管理行政主管部門負責建設及維護。

　　第三十三條 業主大會應當綜合考慮物業管理區域規模、物業服務費標準、業主人數等因素，在管理規約、議事規則中確定業主大會、業主委員會日常工作經費預算。該經費由全體業主負擔或者由業主大會在管理規約或議事規則中約定。

　　業主大會可以根據工作需要設立業主監事會，聘請業主委員會秘書。具體產生辦法、工作職責、所需經費在管理規約、議事規則中約定。

　　業主委員會應當將業主大會、業主委員會日常工作經費預算及使用情況，至少每半年向全體業主公布一次。

　　第三十四條 住宅小區有下列情形之一的，可以成立物業管理委員會代行業主大會或者業主委員會職責：

　　(一)不具備成立業主大會條件的;

　　(二)具備成立業主大會條件但未成立，經物業所在地的區物業管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮人民政府)指導后仍不能成立的。

　　保障性住房項目具備前款規定情形之一的，街道辦事處(鎮人民政府)應當及時組織成立物業管理委員會。

　　第三十五條 物業管理委員會由街道辦事處(鎮人民政府)組織成立，由業主以及街道辦事處(鎮人民政府)、公安機關、社區居(村)民委員會、建設單位等派員組成。

　　物業管理委員會人數應當為九到十三人的單數，其中業主成員應當不少于百分之五十，由街道辦事處(鎮人民政府)在業主中推薦產生。物業管理委員會中的業主成員資格應當符合本條例第二十七條的規定。

　　物業管理委員會應當將成員名單在物業管理區域內顯著位置公告。業主對物業管理委員會成員有異議的，由街道辦事處(鎮人民政府)協調解決。

　　第三十六條 物業管理委員會應當依法履行職責。物業管理委員會代行業主大會或業主委員會職責的，作出決定前，應當在物業管理區域內顯著位置進行書面公示，公示時間不少于三十日。

　　業主對物業管理委員會公示的決定有異議的，應當在公示期間以書面形式向物業管理委員會提出書面意見。物業管理委員會應當自收到書面意見之日起七日內集體討論決定是否采納并書面答復異議人。

　　物業管理委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同的期限不得超過三年，但業主大會沒有成立的除外。

　　物業管理委員會自業主大會正式成立之日起停止其職責，并在五個工作日內與業主大會辦理移交手續后解散。

　　第三十七條 業主代表、業主委員會委員、物業管理委員會中的業主成員有下列情形之一時，其職務自行終止：

　　(一) 喪失本物業管理區域業主身份的;

　　(二) 以書面形式提出辭職并經批準的;

　　(三) 有本條例第二十七條第三款規定的情形之一的;

　　(四)符合管理規約、議事規則約定的其他資格終止條件的。

　　業主委員會或其他業主大會召集人未能按照議事規則要求召開業主大會臨時會議的，街道辦事處(鎮人民政府)應責令限期整改。未整改的，由街道辦事處(鎮人民政府)指導相關業主召開業主大會臨時會議。

　　業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三個工作日內將其使用、保管的文書、印章以及其他屬于全體業主所有的財物移交業主委員會。

　　第三十八條 專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上的業主或者業主監事會認為業主大會、業主委員會、物業管理委員會作出的決定違反法律、法規規定的，應當向街道辦事處(鎮人民政府)書面提出撤銷申請。區物業管理行政主管部門在十五個工作日內將審查結果書面告知申請人。

　　業主大會、業主委員會、物業管理委員會作出的決定違反法律、法規的，街道辦事處(鎮人民政府)應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　第四章 前期物業管理

　　第三十九條 在業主大會成立，業主委員會與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同之前，前期物業管理由建設單位負責。

　　前期物業管理階段，建設單位履行監督物業服務企業、歸集物業服務費的義務。

　　第四十條 建設單位依照法律、法規規定的程序通過招標、投標選聘前期物業服務企業，簽訂前期物業服務合同。建設單位與物業買受人簽訂的商品房買賣合同的附件應包括前期物業服務合同和臨時管理規約。

　　前期物業服務合同中應當載明下列內容：

　　(一)物業服務內容、標準及收費價格、委托代收費事項;

　　(二)各分項服務的標準(含人員配置)及費用分項測算;

　　(三)分項費用與物價變動聯動調整的約定;

　　(四)服務質量標準及評估方式、違約責任;

　　(五)物業服務用房的面積和位置;

　　(六)共有場地、共有設施設備清冊;

　　(七)與前期物業服務有關的其他事項。

　　第四十一條 臨時管理規約由建設單位制定，物業買受人在購房時簽署。臨時管理規約中應當載明下列事項：

　　(一)業主向建設單位定期交納物業服務費的義務;

　　(二)業主對房屋使用用途以及出租等規定;

　　(三)建設單位履行監督物業服務企業服務質量的義務;

　　(三)建設單位對物業服務企業服務標準的評估辦法等;

　　(五)建設單位更換前期物業服務企業的條件;

　　(六)共有場地、共有設施設備產生的供水、供電、供氣、供熱等費用的分攤方式;

　　(七)與住宅物業管理有關的其他事項。

　　第四十二條 物業服務企業在辦理前期物業服務合同備案前，與建設單位建立由街道辦事處(鎮人民政府)監管的共同管理賬戶，分設下列項目的資金：

　　(一)建設單位交納的，不低于該項目一個月應收物業服務費額度的履約保證金;

　　(二)物業服務企業交納的，不低于該項目一個月應收物業服務費額度的履約保證金。

　　物業服務企業應當依法設立業主共有資金帳戶。

　　業主大會成立后十五日內，建設單位、物業服務企業撤銷共同管理賬戶，并將屬于業主共有的資金轉入業主共有資金賬戶，物業服務企業將業主共有資金帳戶轉至業主大會。

　　共同管理賬戶和業主共有資金帳戶的監督管理辦法由市物業管理行政主管部門另行制定。

　　第四十三條 建設單位負責向業主歸集前期物業服務費，也可以委托物業服務企業歸集。

　　建設單位委托物業服務企業歸集前期物業服務費的，業主、物業使用人未按照臨時管理規約約定交納物業服務費的，物業服務企業可以在建設單位履約保證金中支取相應費用。

　　第四十四條 建設單位應當委托第三方顧問與評估機構，對物業服務企業的履約情況進行評估。評估工作每年不得少于一次，結果向全體業主公告。

　　經評估物業服務企業不符合履約標準的，應當從履約保證金中提取約定額度資金，轉入業主共有資金賬戶。

　　第四十五條 新建普通住宅前期物業服務收費實行政府指導價。新建普通住宅前期物業服務收費需超出政府指導價最高收費標準的，建設單位應當向市價格行政主管部門申請核定。建設單位應當按照核定的標準開展前期物業管理公開招投標。

　　業主大會成立之前需要對物業服務收費標準進行調整的，應當遵循下列程序：

　　(一)物業服務企業委托會計事務所對上一年度物業項目經營情況進行審計，審計報告在物業管理區域公示三十日;

　　(二)物業服務企業將擬調整的收費標準、服務內容和服務標準在物業管理區域內公告三十日，并書面告知街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會、區價格和物業行政主管部門;

　　(三)調價方案經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主表決通過，表決結果應當在物業管理區域內公示，公示時間不得少于七日。

　　業主對物業服務收費標準調整有異議的，可以向物業所在地價格行政管理部門申請協調處理或者依法向人民法院提起訴訟。

　　第四十六條 建設單位與物業買受人簽訂的商品房銷售合同應當約定其所交付物業的共有部位、共有設施設備的配置和建設標準。

　　物業服務企業承接物業前，應當與建設單位按照合同約定，共同對住宅物業管理區域內的物業共有部位、共有設施設備進行檢查和驗收，可以邀請物業所在地的區物業行政主管部門參加。建設單位應當向物業服務企業移交下列材料：

　　(一)規劃、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)環境影響評價等環境保護資料;

　　(三)共用設施設備的清單及安裝、使用和維護保養等技術資料;

　　(四)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

　　(五)業主名冊;

　　(六)物業服務所必需的其他資料。

　　未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體期限。

　　承接查驗過程中，因建設單位逾期不提供相關合格證明材料、物業項目存在嚴重安全隱患和重大工程缺陷等影響物業正常使用的，物業服務企業有權拒絕承接該項目。

　　第四十七條 物業承接查驗的費用，由建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中約定。沒有約定或約定不明的，由建設單位承擔。

　　物業交接后，發現存在隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，經有關部門鑒定，建設單位應當負責修復;給業主造成經濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。

　　業主大會成立，選舉產生業主委員會的，前期物業服務企業應當向業主委員會備存承接查驗相關資料并在物業管理區域內公告。

　　第五章 物業服務

　　第四十八條 本市建立統一的物業管理招投標平臺，為建設單位或者業主大會選聘物業服務企業提供服務和指導。

　　提倡業主大會通過統一的招投標平臺選聘物業服務企業。

　　第四十九條 業主大會或者經業主大會授權的業主委員會，應當與物業服務企業簽訂物業服務合同，載明下列內容：

　　(一)物業服務內容、標準及收費價格、委托代收費事項;

　　(二)各分項服務的標準(含人員配置)及費用分項測算;

　　(三)分項費用與物價變動聯動調整;

　　(四)服務質量標準及評估方式、違約責任和履約保證措施;

　　(五)利用業主共有部分開展經營活動所得收益的核算及分配處置;

　　(六)與物業服務有關的其他事項。

　　業主大會可以委托第三方顧問與評估機構對物業服務企業履約情況開展評估，并向全體業主公布評估結果。物業服務企業應當予以配合。

　　第五十條 物業服務企業應當按照市物業管理行政主管部門的要求，將下列信息在物業管理區域內顯著位置公示：

　　(一)物業服務企業的資質證書、項目負責人的基本情況、聯系方式、物業服務投訴電話;

　　(二)物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;

　　(三)專項設施設備的日常維修保養單位的名稱、資質和聯系方式等;

　　(四)電梯的運行維護費、公共水電費分攤等情況;

　　(五)其他應當公示的信息。

　　業主對公示內容有異議的，物業服務企業應當以書面形式予以答復說明。

　　第五十一條 物業服務企業退出物業管理項目時，應當按照規定和合同約定辦理移交手續，并移交下列材料：

　　(一)建設單位按照本條例第四十六條規定移交的資料;

　　(二)電梯等專項設施設備的相關資料;

　　(三)物業管理用房、業主共有的場地和設施設備;

　　(四)物業管理服務期間配置的固定設施設備;

　　(五)物業服務企業建檔保存的物業改造、維修、養護資料;

　　(六)利用共用部位經營的相關資料、預收的物業服務費用或者裝飾裝修保證金、公攤水電繳費記錄等其他應當移交的財物或資料;

　　(七)其他應當移交的資料和財物。

　　對拒不退出或者移交材料的，業主委員會可以請求轄區內的公安機關協助。

　　第五十二條 物業服務企業與業主委員會或者被選聘的物業服務企業辦理交接的，交接各方應當對物業管理區域內消防、電梯等共用設施設備的使用維護現狀給予確認，并報物業所在地的街道辦事處(鎮人民政府)備案。物業服務企業與業主委員會可以聘請第三方顧問與評估機構協助現場查驗。

　　因維護保養不當等原因導致消防、電梯等共有設施設備無法正常使用的，原物業服務企業應當修復或者承擔相應責任。

　　第五十三條 市物業管理行政主管部門應當建立物業服務企業考核體系和信用評價體系，制定物業服務企業和項目負責人信用管理辦法，對物業服務企業、項目負責人實行動態管理，定期對物業服務項目開展專項檢查，向社會公布信用評價結果。

　　區物業管理行政主管部門具體負責物業服務企業、項目負責人信用信息收集、核查和匯總工作，并對物業服務企業公眾滿意度進行測評。

　　街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會應當協助開展轄區內物業服務企業信用系統信息采集工作。

　　第五十四條 物業服務企業未按照合同約定、技術標準、專業技術規范等提供日常物業服務的，應當錄入物業服務企業信用管理系統。市物業管理行業主管部門定期發布信用信息評價結果。

　　物業服務企業有下列嚴重失信行為之一的，一年內停止其市場活動資格，二年內不得申報各類物業服務示范項目，物業管理行政主管部門不予以開具誠信證明：

　　(一)在物業管理招投標活動中提供虛假信息，騙取中標的;

　　(二)出租、出借、轉讓資質證書的;

　　(三)被解聘后拒不撤出物業管理區域，或者撤出時未按規定辦理交接手續，造成物業管理混亂的;

　　(四)違反合同約定擅自更換項目負責人的;

　　(五)其他違反法律法規規定情形的。

　　第五十五條 物業服務項目實行項目負責人責任制。

　　物業項目負責人有下列嚴重失信行為之一的，在三年內停止其物業管理從業資格，同時失信行為應當錄入項目負責人信用信息系統，所屬物業服務企業錄入物業服務企業信用信息系統：

　　(一)騙取、挪用或者侵占專項維修資金的;

　　(二)擅自改變物業管理區域內物業服務用房、公共建筑和共用設施設備用途的;

　　(三)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的;

　　(四)擅自利用物業管理區域內業主共有部分、共有設施設備進行經營的;

　　(五)因管理失職造成人員傷害、財產損失等重大責任事故的;

　　(六)損害業主或者公共利益情節嚴重的;

　　(七)被價格行政主管部門認定亂收費或者收費不規范且未整改的。

　　有上述行為之一的，業主可以向街道辦事處(鎮人民政府)、區物業管理行政主管部門投訴。街道辦事處(鎮人民政府)、區物業管理行政主管部門經核查，并書面告知業主核查結果。

　　第五十六條 業主應當遵守管理規約，按照物業服務合同約定履行義務。業主不得以物業企業服務質量未達約定標準為由，拒交物業服務費用。

　　業主有欠交物業服務費用等違反物業服務合同以及違反法律法規、管理規約等行為，經生效判決或仲裁裁決確認的，按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。

　　第五十七條 物業服務企業不得干擾業主自治活動。未經業主大會、業主委員會或者物業管理委員會委托，物業服務企業不得就共同管理事項向業主征求意見。

　　物業服務企業應當協助和維護業主自治活動中的正常秩序。出現下列情形的，物業服務企業應當及時勸阻當事人，并保留證據，向公安機關舉報。

　　(一)毀壞業主自治活動公告公示的設施、資料的;

　　(二)毀壞業主自治活動議事場所及設施的;

　　(三)破壞業主自治活動議事秩序的其他情形。

　　第五十八條 物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用。專業經營單位委托物業服務企業代收代交有關費用和進行有關設施設備日常維修養護的，雙方應簽訂書面委托協議，明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式。未簽訂書面委托協議的由專業經營單位自行負責相關工作。

　　專業經營單位不得因部分最終用戶未履行繳費義務停止已繳費用戶和共用部位的服務。

　　第五十九條 提倡物業服務實行酬金制，建立公開、透明、質價相符的物業服務資金管理機制。

　　物業服務收費實行酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有。除了合同約定的物業服務企業收取酬金，物業服務企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

　　物業服務收費實行酬金制的，物業服務企業應當每年向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，每季度公布物業服務資金的收支情況。業主、業主大會或者業主委員會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業服務企業應當自收到書面質詢之日起七日內書面答復。

　　第六章 物業的使用與維護

　　第六十條 業主、物業使用人、裝飾裝修企業在住宅室內裝修工程開工前，應當與物業服務企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議。物業服務企業與業主雙方可以協議約定收取一定數額的裝飾裝修保證金。物業服務企業應當告知裝飾裝修注意事項，避免因業主、物業使用人私接亂改等違規裝修造成公共部位損壞。

　　裝飾裝修保證金由物業服務企業收繳，專戶儲存。裝飾裝修結束后，對共用部位、共用設施設備未造成損害、未擅自拆改房屋承重結構和及時清運裝修垃圾的，物業服務企業將保證金本息如數返還;涉及改變房屋承重、主體結構，方案須由設計單位或房屋安全鑒定機構審定，裝飾裝修改變房屋承重、主體結構的，由房屋安全鑒定行政主管部門查處，造成共用部位和共用設施設備損壞或不清運裝修垃圾的，由物業服務企業或業主委員會、社區居(村)民委會進行修復和清運裝修垃圾，所發生的費用從裝飾裝修保證金中支付，多退少補;造成損失的，業主、物業使用人應當依法承擔賠償責任。

　　第六十一條 任何單位和個人應當維護物業管理區域內的設施和環境，禁止下列行為的發生：

　　(一)違反法律、法規以及管理規約，改變房屋用途;

　　(二)損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構和門窗位置;

　　(三)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方;

　　(四)違反臨時管理規約、管理規約或有關人均建筑面積，使用功能等規定出租房屋;

　　(五)違法搭建建筑物、構筑物，破壞或者擅自改變房屋外觀;

　　(六)損壞或者擅自占用、改建物業共用部位，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;

　　(七)損毀樹木、園林或者占用公用綠地種植蔬菜、果樹和圍合庭院;

　　(八)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，存放、鋪設超負荷物品;

　　(九)損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，妨礙公共疏散通道、安全出口、消防車通道暢通;

　　(十)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒;

　　(十一)制造超過規定標準的噪聲、震動或者影響鄰居采光、通風;

　　(十二)不在規定區域停放車輛;

　　(十三)擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;

　　(十四)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

　　有前款所列行為之一的，物業服務企業應當及時進行勸阻、制止，并向相關部門和業主委員會報告。物業服務企業、業主委員會有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失;業主、物業使用人有權向相關行政管理部門投訴和舉報，對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;業主委員會可以依據管理規約的約定或者業主大會的決定，對侵害業主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。

　　第六十二條 業主轉讓或者出租物業時，應當將臨時管理規約、管理規約、物業服務費標準等事項告知受讓人或者承租人，并對物業服務費的結算作出明確約定。受讓人應當在辦理產權交易手續之日起三十日內，將物業產權轉移情況、業主姓名、聯系方式等告知物業服務企業和業主委員會。

　　業主可以在臨時管理規約、管理規約或者業主大會議事規則中規定物業管理區域內單套住房承租的人數以及人均面積標準。

　　業主在處分本物業管理區域內不動產時，物業買受人有權要求業主出具交納物業服務費用的證明。

　　第六十三條 建設單位應當向全體業主公布車位、車庫的處分情況。未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優先出租給本物業管理區域內的業主。業主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租，不得單方面設定三年以上的租賃期限。

　　車位、車庫不得單獨轉讓給物業管理區域外的單位或個人。

　　劃分為一個物業管理區域的分期開發建設項目，建設單位應當結合當期業主停車需求，按照比例劃出可供租售的車位、車庫，并在物業管理區域內顯著位置公示;住宅小區整體交付前，只能向每戶業主出售一個車位、車庫;住宅小區整體交付后，在確保未銷售房屋每戶一個車位、車庫的情形下，剩余車位、車庫可以按照規定出售。

　　車位車庫租售的具體辦法由市物業行政主管部門另行制定。

　　第六十四條 住宅物業需要使用共有部分增設電梯等進行二次開發、改造的，應當符合法律法規規定要求。增設電梯所需資金由業主承擔，可以按照規定申請業主名下的住房公積金。

　　第七章 公共收益與維修資金

　　第六十五條 業主大會應當建立規范的財務管理制度，物業專項維修資金、物業共用部位和共用設施設備經營收益、業主大會和業主委員會工作經費應當按照財務要求建賬并及時入賬。業主委員會對原始憑證及形成的會計資料應當妥善保管。

　　第六十六條 建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記之前，將首期住宅專項維修資金一次性交存至住宅專項維修資金專戶，并在物業交付使用時，根據專有部分面積按照同一交存標準向業主收取。

　　受讓土地的住宅物業配置電梯的建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記前按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金，專項用于電梯、消防等設施設備的更新和改造，該資金歸全體業主所有，納入物業管理區域住宅專項維修資金管理。市物業管理行政主管部門應當根據本市房屋建筑安裝成本價格的實際情況，定期公布電梯、消防等設施設備專項維修資金的交存標準。

　　第六十七條 業主對物業共用部位和共用設施設備經營所得收益、業主大會和業主委員會工作經費的收支情況有異議的，經已交付使用物業業主總人數百分之二十以上的業主提議，業主大會應當委托會計師事務所進行審計并將審計報告通報全體業主;審計期間業主委員會或者物業服務企業不得轉移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關的資料。

　　對任期和離任的業主委員會委員是否進行經濟責任審計，應當在管理規約和議事規則中約定。

　　第六十八條 本條例生效后的新建住宅項目，建設單位未按照規定提出成立業主大會書面報告之前，住宅專項維修資金不得動用，住宅共有部位、共有設施設備需要維修、更新、和改造的，應當由建設單位承擔物業維修責任。

　　建設單位已經按照規定提出成立業主大會書面報告但業主大會尚未成立期間，需要動用住宅專項維修資金的，物業服務企業應當提出維修實施方案，由物業所在地社區居(村)民委員會組織征詢業主意見，經全體業主依法討論通過后，由維修資金代管部門劃轉核準的資金。僅涉及部分共有部分的，可提交涉及共有部分的業主依法討論通過。維修費用經物業管理行政主管部門指定的相關機構審價后，在住宅專項維修資金中列支。

　　維修工程的招投標、審價、監理等保障維修資金安全使用的辦法由市物業管理行政主管部門另行制定。

　　第六十九條 住宅專項維修資金的增值收益，除去業主房屋分戶滾存資金(利息)和必要管理費外，剩余部分納入相應物業管理區域專項維修資金統籌分賬，用于物業管理區域內房屋共有部分和共有設施設備無法正常使用，以及受益人為全體業主或者無法界定受益人時的維修、更新和改造。

　　經專有部分占有建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，可以授權業主委員會將住宅專項維修資金利息在規定的額度內，統籌用于物業管理區域內房屋共有部分和共有設施設備的維修、更新和改造。

　　住宅專項維修資金利息和統籌分賬的使用額度，應當在管理規約中明確。

　　第七十條 發生下列危及安全或嚴重影響業主居住生活等緊急情況，需要立即進行維修和更新、改造的，業主、業主委員會、社區居(村)民委員會、物業服務企業可以向住宅專項維修資金管理部門提出資金使用申請：

　　(一)屋面防水損壞或外墻老化造成滲漏的;

　　(二)電梯故障危及人身安全的;

　　(三)公共護(圍)欄破損嚴重，危及人身安全的;

　　(四)外墻墻面有脫落危險的;

　　(五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的;

　　(六)危及安全的其他情形。

　　住宅專項維修資金管理部門應當自收到應急維修資金使用書面申請之日起七個工作日內完成審核。住宅專項維修資金管理部門應以書面形式告知申請所需資料，發現提交的申請資料缺項的，應在二個工作日內一次性要求補齊，不得以資料不全等理由拒絕受理或拖延審批時間。

　　住宅專項維修資金管理部門應當建立綠色通道相關制度，方便快捷地處理應急維修事項。綠色通道制度管理辦法由住宅專項維修資金管理部門另行制定。

　　第八章 監督檢查

　　第七十一條 本市物業管理活動實行市、區、街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會四級管理體系，按照屬地管理原則開展相關工作。

　　第七十二條 市物業管理行政主管部門履行下列職責：

　　(一)負責全市物業管理活動的統籌和政策研究，建立和完善專業化、社會化、市場化、法治化的物業管理機制;

　　(二)建立全市物業行政監管綜合管理平臺和物業管理行業信用信息平臺;

　　(三)統籌全市住宅專項維修資金監管工作;

　　(四)建立完善分級培訓輔導體系，促進行業技術進步;

　　(五)指導、服務和監督各區開展物業管理行政監管工作;

　　(六)制定臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則、業主大會指導規則、物業服務合同示范文本、第三方顧問與評估管理制度、車位租售管理辦法、維修資金管理辦法、統一招投標等配套實施辦法。

　　(七)法律、法規規定的其他職責。

　　第七十三條 區物業管理行政主管部門履行下列職責：

　　(一)負責物業管理項目的區域備案、前期物業承接查驗備案和物業服務合同備案;

　　(二)負責前期物業管理項目招投標管理和維修資金使用監管;

　　(三)定期開展物業服務質量專項檢查，做好物業服務企業及從業人員的信用征集和監管工作;

　　(四)組織開展轄區內物業管理項目調查，建立相關物業管理檔案;

　　(五)指導、服務和監督轄區內街道辦事處(鎮人民政府)調處物業管理矛盾糾紛;

　　(六)法律、法規規定的其他職責。

　　第七十四條 街道辦事處(鎮人民政府)應當配備專門的物業管理人員，并履行下列職責：

　　(一)負責業主大會備案;

　　(二)建立物業管理矛盾投訴調解機制，調解物業管理矛盾糾紛;

　　(三)指導、協助和監督轄區業主組織開展業主大會籌備、業主委員會選舉、物業服務企業選聘等自治活動;

　　(四)指導、協助和監督轄區內物業管理項目的移交和接管工作;

　　(五)依法糾正業主委員會的違法行為;

　　(六)法律、法規規定的其他職責。

　　第七十五條 市、區相關職能部門應當按照各自職責，負責物業管理活動的有關監督檢查工作：

　　(一)住房和城鄉建設行政主管部門負責建設單位履行房屋工程質量保修責任、改變房屋結構影響安全、供水、排水、功能照明、燃氣等監督檢查;

　　(二)規劃行政主管部門負責劃分物業管理區域、將住宅改為經營場所、住宅加裝電梯的監督管理;

　　(三)民政行政主管部門負責業主大會登記等監督檢查;

　　(四)城市管理行政主管部門負責違法建設、無照經營、亂設攤點、占用和損壞綠地，擅自伐、移、修剪樹木等監督檢查;

　　(五)公安機關負責依法查處小區內影響公共安全、公共秩序的違法行為，開展群租房治理工作，并對消防、技防、養犬、車輛停放、室內居民噪聲超標等開展監督檢查;

　　(六)質量技術監督行政主管部門負責電梯安全運行等監督檢查;

　　(七)價格行政主管部門負責物業服務收費的監督檢查;

　　(八)人防行政主管部門負責人防工程設施違法行為監督檢查;

　　(九)環境保護行政主管部門負責違法排放水污染物、飲食服務業經營者未采取措施造成大氣污染、社會生活噪聲超標、露天焚燒產生有毒有害、惡臭氣體物質的監督檢查。

　　第七十六條 街道辦事處建立的聯席會議，主要職責是協調處理下列物業管理重大事宜：

　　(一)業主委員會不依法履行職責的問題;

　　(二)業主委員會換屆過程中出現的問題;

　　(三)履行物業服務合同中出現的重大問題;

　　(四)提前終止物業服務合同的問題;

　　(五)物業服務企業在退出和交接過程中出現的問題;

　　(六)需要協調解決的其他物業管理問題。

　　第九章 法律責任

　　第七十七條 違反本條例的行為，法律、行政法規或者江蘇省地方法規已有規定的，依照有關規定處理;沒有規定的，按照本條例的規定予以處罰。

　　本條例規定的行政處罰，屬于經國務院或省人民政府批準的城市管理相對集中行政處罰權范圍的，由城市管理行政執法機關負責實施。

　　第七十八條 第三方顧問與評估機構出具的評估報告具有虛假內容、誤導性陳述、重大遺漏的，造成當事人損失的，尚不構成犯罪的，應當承擔相應的賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第七十九條 業主委員會有下列情形之一的，由街道辦事處(鎮人民政府)責令改正;拒不改正的，可以組織選舉新的業主委員會;相關責任人員構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任：

　　(一)阻撓、抗拒業主大會或者業主監事會行使職權的;

　　(二)審計期間弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料的;

　　(三)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權，擅自使用業主大會或者業主委員會印章的;

　　(四)打擊、報復、誹謗、陷害有關舉報人的;

　　(五)違反法律、法規規定，嚴重侵害業主合法權益的。

　　因業主委員會委員的個人行為，造成其他業主合法權益受到侵害的，應承擔相應的法律責任。

　　第八十條 建設單位違反本條例規定，有下列情形之一的，由區物業管理行政主管部門責令限期改正;拒不改正的，按照下列規定進行處罰：

　　(一)不承擔召開首次業主大會會議籌備經費的，處一萬元以上十萬元以下罰款;

　　(二)未按照規定移交物業服務相關資料的，處一萬元以上十萬元以下罰款;

　　(三)未按要求委托第三方顧問與評估機構對物業服務企業履行合同約定的服務標準進行評估的，處三萬元以上十萬元以下罰款。

　　(四)未按要求交存履約保證金的，處十萬元以上三十萬元以下罰款。

　　(五)未按照規定配置物業服務用房的，處十萬元以上五十萬元以下罰款;

　　(六)對業主要求承租的車位、車庫只售不租的，處十萬元以上五十萬元以下罰款;

　　(七)其他違反車位、車庫租售規定的，處五萬元以上十萬元以下罰款，有違法所得的沒收違法所得;

　　(八)未按照規定交納住宅專項維修資金的，處應交納資金百分之十以上百分之三十以下的罰款;

　　(九)不承擔住宅維修責任的，處十萬元以上三十萬元以下罰款。

　　第八十一條 物業服務企業違反本條例規定，有下列情形之一的，由區物業管理行政主管部門責令限期改正;拒不改正的，按照下列規定進行處罰：

　　(一) 未按照要求交存履約保證金的，處十萬元以上三十萬元以下罰款;

　　(二) 未按照規定公示相關信息的，處一萬元以上五萬元以下罰款;

　　第八十二條 物業服務企業擅自承接未經查驗的住宅物業項目，因物業共有部位、共有設施設備缺陷給業主造成損害的，物業服務企業承擔相應的賠償責任。建設單位與物業服務企業惡意串通、弄虛作假，在物業承接查驗中侵害業主利益的，雙方應當承擔連帶賠償責任。

　　建設單位未能按照物業承接查驗協議的約定，及時整改物業共有部位、共有設備設施查驗問題的，由物業所在地物業管理行政主管部門責令限期整改，逾期不改正的，物業服務企業代為履行整改義務，相關費用從建設單位履約保證金中列支，并處五萬元以上十萬元以下罰款。

　　第八十三條 業主委員會委員、業主代表資格終止，因拒不移交其所使用、保管的文書、財務、印章等檔案、資料造成其他業主實際損失的，承擔民事賠償責任。

　　第八十四條 業主或者物業使用人違反本條例第六十一條第一款規定，有下列情形之一的，由相關行政主管部門按照下列規定進行查處：

　　(一)違反第一項、第二項、第三項規定的，由區物業管理行政主管部門責令改正、恢復原狀，可對個人并處一千元以上一萬元以下罰款;對單位并處五萬元以上二十萬元以下罰款;

　　(二)違反第四項、第八項、第九項、第十二項規定的，由公安機關依法查處;

　　(三)違反第五項、第六項、第七項、第十三項規定的，由城市管理行政主管部門依法查處;

　　(四)違反第十項、第十一項規定的，由環境保護行政主管部門依法查處。

　　業主或物業使用人違反本條例第六十一條規定，給他人造成損失的，依法承擔民事責任。相關利害關系人可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第八十五條 物業管理行政主管部門、政府相關職能部門、街道辦事處(鎮人民政府)相關工作人員違反本規定，有下列情形之一的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：

　　(一)違法實施行政許可或者行政處罰的;

　　(二)未按照本規定履行監督檢查職責的;

　　(三)發現違法行為不及時查處，或者包庇、縱容違法行為的;

　　(四)其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的情形。

　　第十章 附 則

　　第八十六條 本條例中下列用語的含義是指：

　　(一)物業，是指各類房屋及其附屬的設施設備和相關場地;

　　(二)業主，是指房屋所有權登記證書記載的人或房屋買賣合同上記載的物業買受人;

　　(三)物業使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人;

　　(四)物業服務企業，是指依法取得獨立法人資格，具有相應資質，從事物業服務的企業;

　　(五)共用部位，是指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;

　　(六)共用設施設備，是指物業管理區域內由全體業主共同擁有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、單元防盜門、天線、供電線路、共用照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池井、非經營性停車場、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　第八十七條 本條例第二條之外的物業管理及其監督活動參照本條例執行。

　　第八十八條 本條例自2016 年 月 日起施行。南京市人民政府2005年12月26日發布的《南京市物業管理辦法》同時廢止。

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