《西寧市物業管理條例》擬廢止

　　西寧市法制辦發布公告，稱2015年3月27日，青海省第十二屆人民代表大會常務委員會第十八次會議審議通過了《青海省物業管理條例》。而《西寧市物業管理條例》與《青海省物業管理條例》在物業服務費收取、法律責任等方面有不相一致的地方，根據國家有關法律規定，擬廢止《西寧市物業管理條例》。

　　據了解，《西寧市物業管理條例》實施9年以來，對推動西寧市物業管理工作的健康發展起到了積極的作用。《西寧市物業管理條例》廢止后，西寧市的物業管理工作將根據《青海省物業管理條例》的規定做好相關工作。

　　《西寧市物業管理條例》解讀

　　住房商品化、物業服務有償化的今天，業主們經常遇到一些前所未有的問題，解決這些問題沒有經驗可找。將于今年5月1日起實施的《西寧市物業管理條例》，讓更多的人了解業主委員會，懂得如何維護廣大業主的權益，知曉物業管理企業和小區業主之間的權責關系，讓業主們真正意識到小區是全部業主的，每位業主都有義務參與小區的管理。

　　經過幾年的努力，西寧市物業管理已全面啟動。截至2006年12月，西寧市實行物業管理的物業項目達到742個，管理面積1156.88萬平方米，覆蓋率達43%(西寧市物業總量2406萬平方米)。物業服務企業166家，從業人員4000余人;共創建9個國家級示范住宅小區、11個省級示范住宅小區、18個市級示范住宅小區。物業管理已成為與廣大人民群眾生活、工作息息相關的新興行業。同時，物業管理的發展，對于改善人民群眾的生活和工作環境，提高城市管理水平，維護社區穩定，擴大就業起到了積極的作用。

　　《西寧市物業管理條例》的制訂主要依據了《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》的規定，同時參考借鑒了浙江、重慶、成都、福州、西安、銀川、深圳等城市的現行管理規定和管理經驗。從2006年開始著手起草， 2007年，政府相關部門專門成立立法組，到西寧市人大常委會審議通過，《西寧市物業管理條例》的出臺幾經調研、論證，期間，廣泛征求了市民和社會各界意見、建議。《條例》的頒布，是西寧市物業管理發展史上一件具有里程碑意義的大事，標志著西寧市物業管理進入了制度化、規范化發展的新時期。

　　《西寧市物業管理條例》的亮點

　　★關于適用范圍。《條例》第二條規定，“本市行政區域內的物業管理、使用及其監督管理適用本條例”。在地域上，既考慮到全市城鎮房屋的物業管理，也考慮到市屬三縣的物業管理;在物業類型上，既考慮住宅物業(包括商品住宅、拆遷安置房、房改房等)，也考慮到非住宅物業的物業管理。

　　★關于街道辦事處(鄉鎮人民政府)和居村兩委會職責的確定。一直以來，街道辦事處、社區居民委員會對業主大會、業主委員會的指導監督作用未能有效發揮，且未介入物業管理，使業主與物業服務企業之間的糾紛不能及時有效地協調處理。因此，《條例》第四條第三款規定:“街道辦事處、鄉鎮人民政府指導成立業主大會，選舉業主委員會，并負責調解物業管理糾紛，協調物業管理與社區建設之間的關系。”第五條規定：“鼓勵和支持居民委員會依法對轄區內的業主大會、業主委員會進行指導和監督。”

　　★關于業主大會及其執行機構業主委員會的成立、設立與運行。當前，業主對物業管理中的財產維護意識、公共責任意識，要么淡漠不清，要么強化曲解;業主大會、業主委員會的角色缺位、錯位、越位，業主大會要么不成立，要么成立后的矛盾反而更難調和解決，既不利于物業管理健康有序發展，也不利于社區建設，甚至影響到社區安全和穩定等問題。《條例》在《物權法》、國務院《物業管理條例》的原則規定和精神范圍內，在第二章以共22條的內容對業主自治體系作了具體規定。

　　★關于物業交付使用的規定。近年來，業主與物業服務企業之間因為物業交付產生的矛盾比較多，為此，《條例》第四十一條對物業交付作出規定，即“物業交付是指業主收到書面交付通知并辦理完相應手續;業主收到物業交付通知后在兩個月內無正當理由不辦理相應手續的，視為交付。”

　　★關于業主未實際入住，按70%繳納物業服務費;業主自行不采暖按50%繳納采暖費的規定。物業交付前，物業服務費由建設單位承擔，物業交付后，房屋產權已經轉移給業主，業主入住與否，物業管理活動都要正常進行，這是物業管理的綜合性、延續性、公眾行決定的。業主未入住，除不產生生活垃圾外，各項物業服務都享受到了。物業管理區域內規劃設計為集中供熱的，鍋爐配置是按小區的總建筑面積、總戶數來確定的，業主自行不采暖，鍋爐及其配套的設施設備仍要運行，供熱企業也要同樣投入運營成本。另外，業主不采暖，還有可能影響其他業主采暖的情況。因此，《條例》第四十一條規定，業主未實際入住和業主自行不采暖的費用繳納比例，即“物業交付后，業主未實際入住的，按應繳納物業服務費數額的70%繳納費用。物業管理區域內規劃設計為集中供熱，業主要求停止供熱的，應當在本供熱期開始30日前與供熱單位簽訂停熱協議。但可能危害其他供熱用戶用熱或者影響室內公共設施安全運行的，不得停止用熱。停止用熱的業主，應當按采暖費總額的50%繳納采暖費。”

　　★關于供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位向最終用戶收取有關費用，物業服務企業接受委托代收相關費用問題。業主和供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位之間，是一種合同關系。作為合同當事人，業主和供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當按照法律的規定和合同約定來行使合同權利和履行合同義務。物業服務企業并不是合同當事人，沒有義務向供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位代收這些費用，也無權向業主收取這些費用。供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位委托物業服務企業代收有關費用的，相關單位應與物業服務企業簽訂委托協議，約定代收服務費用。在這種有償服務中，業主不是合同的主體，因而不擔負因其而產生的任何費用。因此，《條例》第四十二條強調：“物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。”并明確強調，“前一款所列條例單位不得強制物業服務企業代收本條第一款規定費用，也不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止提供服務。物業服務企業接受委托代收本條第一款規定費用的，可以根據雙方約定向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。”

　　★關于供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護責任的規定。供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位通過供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等的.供應為業主提供服務，業主支付相應的費用。其相關管線和設施設備是其提供服務的必要設施，是其履行合同的一部分。業主繳納的費用，已經包括相關管線和設施設備維修、養護費用。目前，西寧市的供氣、通訊、有線電視等單位，已經按國務院《物業管理條例》第五十二條的規定承擔了相關管線和設施設備的維修、養護責任，而供水、供電部門仍未按《物業管理條例》規定執行。物業管理區域內供水、供電相關管線和設施設備的建設費用已經由業主承擔，供水、供電部門無償使用、受益，若供水、供電等單位不承擔相關管線和設施設備維修、養護的責任，再由業主來承擔，顯然是不公平的、不合理的。因此，《條例》第四十一條第二款規定：“供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護等管理責任及有關費用。”

　　★關于物業保修金的規定。近年來，西寧市住宅建設迅速發展，但從目前情況來看，部分物業交付使用后房屋質量等遺留問題依然大量存在，在開發建設單位與購房者的房屋質量問題糾紛中，購房者往往處于弱勢一方。按照《建設工程質量保證金管理暫行辦法》(建質[2005]7號)“建設工程竣工結算后，發包人應按照合同約定及時向承包人支付工程結算價款并預留保證金”的規定，開發商需留存保修金，但是，尚沒有一個專門的部門來對其進行監管，房屋出現問題，部分開發商置之不理，業主束手無策，有些只能業主個人解決。啟動住宅物業保修金制度后，在物業保修期內，一旦物業交付后業主發現房屋建筑工程存在質量等問題的，建設單位推諉、扯皮，或者因其歇業、破產等原因無法履行保修責任的，都可以使用市、縣物業行政主管部門統一歸集的保修金，由業主委員會組織維修，其費用從保修金中列支。因此，為保護建設單位、施工單位、房屋建筑所有人和使用人的合法權益，維護公共安全和公眾利益，保障物業正常維修和使用，《條例》第四十七條規定：“建設單位在物業竣工驗收前，應當按物業建筑安裝總造價2%的比例一次性向市、縣物業行政主管部門選定的商業銀行交存物業保修金，作為物業保修期間的維修保證費用。”

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