南京市物業管理條例

　　南京30年的立法史上，第一部由人代會審議的民生類法規1月17日終于出現。CN人才網小編了解到南京市十五屆人大四次會議開幕，聽取了關于《南京市住宅物業管理條例(草案)》(以下簡稱草案)的說明，明天代表團全體會議將審議該草案。南京市人大常委會副主任李琦介紹說，作為 2015年南京重點立法項目，南京首次在全國范圍內公開招投標，選定第三方組成專家團隊起草條例文本。其中，這個草案的6大制度創新，直指物業糾紛中的痛點。

　　實名投訴登記受理制度

　　物業管理涉及多個政府部門的職能交叉，現實生活中市民往往投訴無門。此次草案中要求政府相關部門對有關投訴舉報事項及時受理回復，如果屬于本部門職權范圍內的事項，應當受理，并在5個工作日內予以回復;不屬于本部門職權范圍的事項，應當及時移交給有權部門。

　　第三方評估制度

　　“物業公司干得到底好不好”是個熱點和難點問題。草案開辟第三方評估制度，把對物業公司的評價，交給第三方機構說了算。

　　今后，業主大會、開發商等各方可以在協商自愿基礎上，委托第三方評估機構對物業服務企業的服務質量、服務標準、費用測算等進行評估，為解決因物業服務質量而引發的糾紛提供渠道。

　　獨立建賬制度

　　小 區物業糾紛中，因小區賬目混亂不透明，業主公共收益被占用、挪用的事例頻發，成為物業管理的矛盾焦點之一。草案規定前期物業服務企業應當設立業主共有資金 專用賬戶;業主大會應當規范財務管理，并定期公示賬目;業主委員會不得擅自動用住宅專項維修資金，侵占業主共有財產。

　　物業保修金制度

　　房子明明該是開發商保修的，偏偏遇到“耍賴皮”，業主和物業公司也沒轍。草案中要求，開發商按一定比例繳納物業保修金，在交存期內開發商不履行或者無法履行保修責任的，維修費用在保修金中列支。

　　征信制度

　　業主惡意欠繳物業費、物業公司明明被解雇卻賴著不走……違法成本過低，缺乏有效的約束手段，導致失信行為一直高發。

　　草案對物業服務企業、物業項目負責人、業主三方征信作出規定，如業主欠繳物業費被判敗訴但拒不執行的，將被錄入征信;物業企業的日常表現將與征信掛鉤，直接影響到今后物業企業的生存和發展。

　　住宅專項維修資金的應急使用制度

　　明明應該是救急用的專項維修資金，卻因為申請條件多、期限長而救不了急。草案中對物業管理區域內發生的緊急情況，設計了綠色快速通道，要求發生危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況，需要動用維修資金時，相關部門在兩個工作日內完成審核。

　　下面是2002年南京市物業管理辦法正式版全文：

　　第一章 總 則

　　第一條 為規范物業管理行為，維護當事人的合法權益，推動物業管理行業健康發展，根據《江蘇省物業管理條例》等有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市市區范圍內的物業管理。

　　新建住宅區和配套設施齊全的原有住宅區，應當實行物業管理。

　　配套設施不全的原有住宅區，由各區人民政府組織整治，逐步創造條件，實行物業管理。

　　配套設施齊全的大廈、工業區等其他物業，推行物業管理。

　　第三條 南京市房產管理局是本市物業管理行政主管部門，負責組織實施本辦法。各區房產管理部門按照規定職責負責本轄區物業管理的行政管理工作。

　　建設、規劃、市政公用、市容、環保、園林、工商行政、價格、公安、民政等有關部門和街道辦事處及社區居民委員會應當在各自職責范圍內協同做好物業管理工作。

　　第四條 物業管理行業應當逐步建立專業化、社會化、市場化的物業管理機制，提高物業管理水平。

　　物業管理行政主管部門應當加強對物業管理市場的監督檢查，依法建立健全物業管理的各項制度。

　　物業管理企業應當遵循有償服務、自負盈虧的原則自主經營，按照有關規定享受第三產業的優惠政策。

　　第二章 業主自治管理

　　第五條 業主通過業主大會或者業主代表大會和業主委員會對物業實施自治管理。業主大會由物業管理區域內全體業主組成。業主人數少于五人的，物業管理的組織形式可以由業主決定;業主人數多于一百人的，可以按幢或者單元推選代表組成業主代表大會(以下統稱業主大會)。

　　物業管理區域的范圍，由各區物業管理行政主管部門按照物業以及共用設備設施的相關情況劃定，原則上以封閉的住宅小區、大廈、工業區予以確定。

　　第六條 業主享有下列權利：

　　(一)參加業主大會，對有關業主利益的重大事項進行表決;

　　(二)業主委員會委員的選舉權和被選舉權;

　　(三)監督業主委員會的工作;

　　(四)選擇物業管理企業;

　　(五)與所交納物業管理費用相符的服務;

　　(六)監督物業管理企業的管理服務活動;

　　(七)法律、法規規定的其他權利。

　　業主承擔下列義務：

　　(一)遵守物業管理的法律、法規和規章;

　　(二)遵守業主公約;

　　(三)遵守業主大會和業主委員會的有關決定;

　　(四)按照合同約定交納物業管理服務費;

　　(五)按照有關規定交納維修基金;

　　(六)法律、法規規定的其他義務。

　　第七條 業主大會行使下列職權：

　　(一)審議、修改、通過業主公約和業主委員會章程;

　　(二)選舉、撤換業主委員會的組成人員;

　　(三)審議業主委員會的工作報告;

　　(四)監督業主委員會的工作，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;

　　(五)審議批準業主委員會選聘或者解聘物業管理企業的報告;

　　(六)決定有關業主共同利益的重大事項。

　　第八條 業主大會由業主委員會負責召集，每年至少召開一次。經擁有物業管理區域內百分之三十以上投票權數的業主提議，可以臨時召開業主大會，業主委員會在接到提議后十五日內應當就所提議題召開業主大會。

　　業主的投票權數，住宅實行一戶一票;非住宅按其總建筑面積除以相應的業主總數得出的平均數為一票，每增加一個平均數增加一票;業主擁有的物業建筑面積不足平均數的計一票。

　　召開業主大會應當有過半數以上投票權的業主出席。業主大會決定事項，應當由參加會議的業主進行投票，超過投票權總數一半以上的，視為通過。

　　第九條 物業管理區域內，已交付使用的物業建筑面積達到百分之五十，或者已交付使用的物業建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過一年的，應當由所在區物業管理行政主管部門指導召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。物業所轄區街道辦事處、社區居民委員會應當指導和監督業主委員會開展工作。

　　第十條 業主委員會是在物業管理活動中代表和維護全體業主合法權益的組織，對業主大會負責。業主委員會履行下列職責：

　　(一)召集和主持業主大會;

　　(二)擬定業主公約草案、業主委員會章程草案及其修訂草案并報業主大會通過;

　　(三)經業主大會批準，選聘或者解聘物業管理企業，并經業主大會對合同條款審查同意后，負責與物業管理企業訂立、變更或者解除物業管理合同;

　　(四)經業主大會批準，負責維修基金的管理、使用和續籌;

　　(五)審定物業管理企業提出的年度工作計劃和物業管理重大措施;

　　(六)聽取業主、使用人的意見和建議，監督物業管理企業的服務活動，幫助物業管理企業落實各項管理服務措施;

　　(七)執行業主大會的有關決定;

　　(八)接受業主、業主大會、物業管理行政主管部門的監督;

　　(九)督促業主和使用人遵守業主公約和有關規定;

　　(十)業主大會賦予的其他職責。

　　第十一條 業主委員會由業主大會選舉產生。成立業主委員會可以按照下列程序辦理：

　　(一)物業管理區域內的業主代表委托開發建設單位或者其選聘的物業管理企業，也可以由業主代表直接向所在區物業管理行政主管部門提出申請;

　　(二)所在區物業管理行政主管部門審查該物業管理區域符合成立業主委員會的條件后，應當指導業主成立業主大會籌備組，組織召開業主大會，投票選舉產生業主委員會。

　　第十二條 業主委員會委員的人數應當是五至十五名的單數，其組成人員不得在本物業管理區域內實施管理的物業管理企業中兼職。業主委員會成員每屆任期三年，可以連選連任。

　　業主委員會可以選舉產生主任一名和副主任若干名，業主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會議必須有過半數委員出席，所作決定須經業主委員會全體委員半數以上同意。

　　第十三條 首次業主大會選舉產生的業主委員會，應當自選舉產生之日起三十日內，向所在區物業管理行政主管部門申請登記確認。登記確認日期為業主委員會成立日期。業主委員會申請登記確認應當提交下列材料：

　　(一)業主委員會登記確認表;

　　(二)業主委員會選舉辦法;

　　(三)業主大會會議紀要及選票。

　　業主委員會登記的有關事項發生變更的，應當辦理變更登記。

　　業主委員會終止的，應當辦理注銷登記。

　　第十四條 業主委員會不得從事經營活動，業主委員會的會務活動經費、活動場所由業主大會決定。

　　第十五條 業主公約是業主共同訂立的有關物業的使用、維護、管理及公共利益等方面的行為守則，業主公約對全體業主和使用人具有約束力。

　　業主公約和業主委員會章程自業主大會審議通過之日起生效，并應當在生效之日起十五日內報所在區物業管理行政主管部門備案。

　　第十六條 業主大會、業主委員會作出的決定，應當在本物業管理區域內公告欄或者其他顯著位置予以公布，并對物業管理區域內的全體業主和使用人具有約束力。

　　業主大會、業主委員會作出的決定與法律、法規、規章相抵觸的，該決定無效。物業管理行政主管部門應當責令改正，并通告全體業主和使用人。

　　第十七條 市、區物業管理行政主管部門應當建立投訴受理制度接受投訴。

　　區物業管理行政主管部門接到投訴后，應當在五日內作出是否受理的答復。對決定受理的，應當進行調查、核實，并自受理投訴之日起三十日內將處理意見回復投訴人。

　　投訴人對區物業管理行政主管部門的處理意見有異議的，可以向市物業管理行政主管部門提出書面復核要求。市物業管理行政主管部門應當自收到書面復核要求之日起三十日內，將復核意見回復投訴人。??

　　第三章 物業管理企業

　　第十八條 物業管理企業應當自領取企業法人營業執照之日起三十日內，持有關材料到市物業管理行政主管部門備案，市物業管理行政主管部門按照規定對備案的企業核定資質等級后，物業管理企業方可從事物業管理服務活動。申請物業管理資質應當交驗下列材料：

　　(一)物業管理企業資質申請書;

　　(二)物業管理企業資質申報表;

　　(三)營業執照;

　　(四)建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書、從業人員崗位證書和管理人員、工程技術人員專業技術職稱資格證書。

　　已領取國家統一制發的物業管理等級資質證書的外地物業管理企業，在本市從事物業管理活動的，應當到市物業管理行政主管部門備案。

　　第十九條 物業管理企業的權利：

　　(一)按照法律、法規、規章和合同的約定，制定物業管理工作制度;

　　(二)收取物業管理服務費用;

　　(三)制止違章搭建或者其它侵害業主公共利益的行為;

　　(四)選聘專業公司承擔專項經營業務;

　　(五)拒絕任何形式的攤派;

　　(六)法律、法規規定的其他權利。

　　物業管理企業的義務：

　　(一)執行物業管理行業規范、服務標準;

　　(二)履行物業管理合同，提供質價相符的物業管理服務，維護業主利益;

　　(三)接受業主、業主委員會的監督;

　　(四)定期公布物業管理公共服務費和維修基金的收支帳目，接受質詢和審計;

　　(五)接受政府有關行政主管部門的監督管理;

　　(六)法律、法規規定的其他義務。

　　第二十條 新建物業出售前，建設單位應當選聘物業管理企業，承擔物業出售后至業主委員會正式簽訂物業管理合同前的物業管理服務。

　　新建物業出售時，建設單位選聘的物業管理企業應當與物業購買人簽訂前期物業管理協議。

　　業主委員會成立后應當及時續聘或者重新選聘物業管理企業，并簽訂物業管理合同。

　　第二十一條 物業管理當事人應當就以下物業管理服務事項進行約定：

　　(一)物業共用部位和共用設施設備的日常維護和管理;

　　(二)物業管理區域內日常環境衛生、綠化管理;

　　(三)物業管理區域內公共秩序、安全防范、消防、交通等協助管理事項;

　　(四)物業裝飾裝修的安全性能、垃圾清運等管理服務;

　　(五)應業主要求進行的室內特約維修服務;

　　(六)物業檔案資料的管理。

　　第二十二條 供水、供電、供氣、郵政、電信等單位開展維修施工時，物業管理企業應當予以協助。

　　任何單位不得強行要求物業管理企業代收代繳有關費用。確需委托的，應當與物業管理企業簽訂委托合同，實行有償服務。

　　第二十三條 物業管理行業應當建立和完善市場競爭機制。鼓勵建設單位或者業主委員會通過招標方式選聘物業管理企業。

　　第二十四條 物業管理服務費用是指物業管理企業提供公共服務的費用及提供代辦服務、特約服務的費用。收取物業管理服務費，應當遵循合理、公開以及與服務質量相適應的原則。

　　普通住宅的物業管理公共服務費實行政府指導價，其他物業的公共服務費由當事人在前期物業管理協議或者物業管理合同中協商確定。物業管理企業應業主的要求，提供代辦服務和特約服務的費用，應當與業主協商確定。

　　物業管理服務實行等級評定，物業管理服務等級依據房屋共用部位、共用設施設備維修養護、安全護衛、綠化、環境衛生、多種經營與社區文體活動、服務質量效果等內容綜合評定。

　　第四章 物業的使用和維護

　　第二十五條 新建物業在規劃建設時，應當建設物業管理服務用房等必要的物業管理配套設施，制定物業管理實施方案，并報市物業管理行政主管部門備案。建成后，物業管理行政主管部門應當進行物業管理配套設施驗收，未經物業管理配套設施驗收的，不得實施物業管理。

　　新建物業的物業管理配套設施驗收按照下列程序進行：

　　(一)開發建設單位向市物業管理行政主管部門書面申請物業管理配套設施驗收，并提交各專業主管部門專項驗收的認定文件;

　　(二)市物業管理行政主管部門應當在接到申請后三十日內進行驗收，并給予書面答復。對驗收合格的，發給物業管理配套設施驗收證明。

　　開發建設單位在移交住宅區時，應當按照住宅區總建筑面積千分之三至千分之四的比例，無償提供物業管理服務用房，其產權屬全體業主共有，并由受托管理的物業管理企業使用。

　　配套使用的附屬設施、附屬設備、共用部位屬全體業主所有。

　　第二十六條 物業管理企業接管物業時，應當與委托方按照市物業管理行政主管部門制定的物業接管驗收辦法進行接管驗收。物業接管驗收辦法主要包含接管驗收的程序、資料、內容及交接雙方的責任等內容。

　　第二十七條 物業管理區域中禁止下列行為：

　　(一)損壞房屋承重結構，擅自改變房屋用途;

　　(二)占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備;擅自移動共用設施設備;

　　(三)私搭亂建;

　　(四)侵占綠地、毀壞綠化;

　　(五)隨意傾倒或者丟棄雜物、垃圾;

　　(六)堆放易燃易爆、劇毒、放射性物品，超標準排放污染物或者發出超標準的噪聲和振動;

　　(七)未經批準擺攤設點;

　　(八)無序停放車輛;

　　(九)在建筑物和構筑物上亂懸掛、亂涂寫、亂刻畫、亂張貼;

　　(十)利用物業從事危害公共利益或者侵害他人正當權益的活動;

　　(十一)在消防通道上設置路障，損壞或者挪用消防設施;

　　(十二)違反規定飼養家禽、家畜或者種植蔬菜;

　　(十三)法律、法規和業主公約禁止的其他行為。

　　第二十八條 業主或者使用人裝修房屋，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將不得擅自變動房屋建筑主體及承重結構和擅自移動煤氣管道等裝飾裝修的有關規定和注意事項書面告知業主或者使用人。物業管理企業發現業主或者使用人有違規行為的，應當及時勸阻，并向有關部門報告。

　　第二十九條 業主應當按照設計用途使用物業。因特殊情況需要改變物業使用性質的，應當符合城市規劃和物業安全的要求，并報規劃、房管等有關主管部門批準。

　　第三十條 利用物業設置廣告等經營性設施的，應當在征得相關業主、業主委員會的書面同意后，由物業管理企業向有關部門辦理報批手續。經批準設置的經營性設施的收益，在扣除物業管理企業代辦費用后，應當將收益的百分之三十用于補貼物業管理公共服務費，收益的百分之七十納入維修基金。合同另有約定的除外。

　　第三十一條 維修共用部位、共用設施設備時，相關的業主、物業使用人應當配合。因阻撓修繕造成物業損壞或者財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。

　　因修繕、裝修及使用不當造成相關業主自用部位、設施設備損壞和財產損失的，責任人應當修復或者賠償。

　　第三十二條 物業管理區域內的市政、供水、供電、供氣、市容、環衛、電信、綠化、消防、交通、有線電視、郵政等共用設施設備，按照規定應當由相關部門維修養護的，原有職責和養護渠道不變。相關部門委托物業管理企業代為維修養護的，應當支付維修養護費用。

　　第三十三條 房屋的維修責任按照下列規定劃分：

　　(一)房屋室內部分(不含共用部位、共用設施設備)，由業主自行維修;

　　(二)房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、水泵、機電設備(不含電梯)、共用天線、消防設施等共用部位和共用設施設備，由物業管理企業根據合同的約定定期維修養護。

　　電梯維修更新管理辦法另行制定。

　　第三十四條 一個物業管理區域內有兩個以上業主的，應當建立物業管理共用部位、共用設施設備維修基金(簡稱維修基金)，專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿的中修、大修、更新。

　　維修基金歸業主所有，管理實行專戶儲存、政府監管、規范使用的原則。??

　　第五章 罰 則

　　第三十五條 物業管理企業和業主未按照本辦法規定和物業管理合同約定履行義務的，當事人一方可以向業主委員會或者物業管理行政主管部門投訴，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

　　第三十六條 業主、使用人未按照物業管理合同的約定交納物業管理服務費的，物業管理企業可以催交，逾期仍不交納的，物業管理企業可以按每日萬分之五加收滯納金。收繳率達不到百分之五十的，連續三個月以上，物業管理企業可以向業主委員會提出解除合同。如果兩個月內仍收繳不到百分之五十，物業管理企業可以自行退出。

　　第三十七條 違反本辦法第二十五條規定，新建物業建成后，未經物業管理配套設施驗收擅自實施物業管理的，由物業管理行政主管部門責令限期改正，處以一萬元以下的罰款。

　　第三十八條 違反本辦法其他規定，由物業管理行政主管部門按照《江蘇省物業管理條例》的有關規定處罰。

　　違反本辦法規定，依法應當由工商行政、價格、市容、規劃、財政、公安等部門處罰的，依照有關法律、法規、規章的規定執行。

　　第三十九條 物業管理行政主管部門和其他部門的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分。構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第四十條 當事人對行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。??

　　第六章 附 則

　　第四十一條 本市各縣物業管理參照本辦法執行。

　　第四十二條 南京市房產管理局可以根據本辦法會同有關部門制定具體實施辦法。

　　第四十三條 本辦法自二零零二年四月一日起施行。南京市人民政府一九九六年十二月二十三日發布的《南京市物業管理暫行辦法》同時廢止。

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