2024江蘇物業管理條例（通用11篇）

　　在社會一步步向前發展的今天，人們運用到制度的場合不斷增多，制度就是在人類社會當中人們行為的準則。大家知道制度的格式嗎？以下是小編為大家收集的2024江蘇物業管理條例，僅供參考，大家一起來看看吧。

　　2024江蘇物業管理條例 1

　　江蘇省第九屆人民代表大會常務委員會第二十次會議于2000年12月24日通過，根據2003年10月25日江蘇省第十屆人民代表大會常務委員會第六次會議關于修改《江蘇省物業管理條例》的決定修正

　　第一章　總則

　　第一條　為了規范物業管理行為，維護當事人的合法權益，根據有關法律、行政法規的規定，結合本省實際情況，制定本條例。

　　第二條　本省行政區域內的物業管理活動適用本條例。

　　新建住宅區和配套設施比較齊全的原有住宅區，應當實行物業管理。

　　配套設施不全的原有住宅區，由當地人民政府組織整治，逐步創造條件，實行物業管理。

　　配套設施比較齊全的大廈、工業區等其他物業，推行物業管理。

　　第三條　省人民政府建設行政主管部門是本省物業管理行政主管部門。

　　市、縣(市、區)建設(房產)行政主管部門是本行政區域內的物業管理行政主管部門，其具體職責由同級人民政府確定。

　　縣級以上地方人民政府的其他有關部門，應當依照各自的職責分工，共同做好有關管理工作。

　　第四條　縣級以上地方人民政府應當扶持物業管理行業，逐步建立專業化、社會化和市場化的物業管理機制，提高物業管理水平。

　　物業管理企業按照國家和省有關規定享受第三產業優惠政策。

　　第二章　業主自治管理

　　第五條　業主通過業主大會或者業主代表大會和業主委員會對物業實施自治管理。物業管理區域內業主人數較少的，物業管理的組織形式可以由業主自主決定。

　　業主大會由物業管理區域內全體業主組成。業主可以委托代理人參加業主大會會議。業主也可以委托本物業管理區域內的其他業主代為參加業主大會會議。代為參加的受托人必須代為表達委托人的真實意思表示;有書面意見的，應代為轉交。

　　業主大會可以決定成立業主代表大會，根據業主大會的授權履行相關職責。

　　第六條　業主享有下列職權：

　　(一)參加業主大會，對有關業主利益的重大事項進行表決;

　　(二)業主委員會的選舉權和被選舉權;

　　(三)監督業主委員會的工作;

　　(四)選擇物業管理企業;

　　(五)與物業管理費用相符的服務;

　　(六)監督物業管理企業的管理服務活動;

　　(七)法律、法規規定的其他職權。

　　業主承擔下列義務：

　　(一)遵守物業管理的法律、法規和規章;

　　(二)遵守業主公約;

　　(三)遵守業主大會和業主委員會的有關決定;

　　(四)按照合同約定交納物業管理服務費;

　　(五)按照國家和省有關規定交納維修基金;

　　(六)法律、法規規定的其他義務。

　　第七條　業主大會行使下列職權：

　　(一)審議、修改、通過業主公約和業主委員會章程;

　　(二)選舉、撤換業主委員會的組成人員;

　　(三)審議業主委員會的工作報告;

　　(四)監督業主委員會的工作，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;

　　(五)審議批準業主委員會選聘或者解聘物業管理企業的報告;

　　(六)決定有關業主共同利益的重大事項。

　　(七)法律、法規規定的其他職權。

　　第八條　業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會的定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。業主委員會應當于業主大會會議召開十五日前通知全體業主。經百分之二十以上的業主提議，或者經擁有物業管理區域內百分之三十以上投票權數的業主提議，應當召開業主大會臨時會議，業主委員會在接到提議后十五日內應當就所提議題召開業主大會。

　　業主的投票權數，普通住宅房屋實行一戶一票;其他物業按照其擁有物業的建筑面積計算，具體計算規則由設區的市人民政府物業管理行政主管部門制定。

　　召開業主大會應當有代表過半數投票權的業主參加。

　　業主大會決定事項，應當以出席業主大會的業主的投票權數過半數通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過。

　　第九條　物業管理區域內，已交付使用的物業建筑面積達到百分之五十，或者已交付使用的物業建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過一年的，應當依照本條例規定召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。

　　物業所在地的物業管理行政主管部門應當指導業主召開首次業主大會。

　　第十條　業主委員會是業主大會的執行機構，在物業管理活動中應當維護全體業主的合法權益，對業主大會負責。業主委員會履行下列職責：

　　(一)召集和主持業主大會;

　　(二)擬定業主公約草案、業主委員會章程草案及其修訂草案并報業主大會通過;

　　(三)經業主大會批準，選聘或者解聘物業管理企業，并經業主大會對合同條款審查同意后，負責與物業管理企業訂立、變更或者解除物業管理合同;

　　(四)經業主大會批準，負責維修基金的管理和使用，當維修基金不足時，進行續籌;

　　(五)審定物業管理企業提出的年度工作計劃和物業管理重大措施;

　　(六)聽取業主、使用人的意見和建議，監督物業管理企業的管理服務活動;

　　(七)執行業主大會的有關決定;

　　(八)接受業主、業主大會、物業管理行政主管部門的監督;

　　(九)督促業主和使用人遵守業主公約和有關規定;

　　(十)法律、法規規定以及業主大會賦予的其他職責。

　　第十一條　業主委員會由業主大會選舉產生。業主委員會委員的人數應當是五至十五名的單數，其組成人員不得在物業管理企業中兼職。業主委員會委員每屆任期三年，可以連選連任。

　　業主委員會可以通過選舉產生主任一名和副主任若干名，業主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會議必須有過半數委員出席，所作決定須經業主委員會全體委員半數以上同意。

　　業主委員會不得從事經營活動。

　　第十二條　業主大會選舉產生的業主委員會，自選舉產生之日起三十日內，到當地物業管理行政主管部門備案。對依法成立的業主委員會，物業管理行政主管部門應當在備案后出具相關證明文件并予以公布。依法成立的業主委員會，以其選舉產生之日為成立日期。

　　第十三條　業主公約是業主共同訂立的有關物業使用、維修、管理等方面的行為守則，對全體業主和使用人具有約束力。

　　業主公約和業主委員會章程自業主大會審議通過之日起生效，并應當在生效之日起十五日內報物業管理行政主管部門備案。

　　第十四條　業主大會、業主委員會作出的決定，應當予以公布，對物業管理區域內全體業主和使用人具有約束力。

　　業主大會、業主委員會作出的決定，不得與法律、法規、規章相抵觸。

　　省人民政府建設行政主管部門可以制定業主公約和業主委員會章程的示范文本。

　　第三章　物業管理企業

　　第十五條　物業管理企業應當自領取企業法人營業執照之日起三十日內，持有關文件向登記機關所在地的物業管理行政主管部門備案。

　　對物業管理企業按照國家規定實行資質管理。

　　第十六條　物業管理企業享有下列權利：

　　(一)依照法律、法規、規章和合同的約定，制定物業管理工作制度;

　　(二)收取物業管理服務費用;

　　(三)制止違章搭建或者其他侵害業主公共利益的行為，并可以向人民法院提起民事訴訟;

　　(四)選聘專業公司承擔專項經營業務;

　　(五)拒絕任何形式的攤派;

　　(六)法律、法規規定的其他權利。

　　物業管理企業承擔下列義務：

　　(一)執行物業管理行業規范、服務標準;

　　(二)履行物業管理合同，提供物業管理服務，維護業主利益;

　　(三)接受業主、業主委員會的監督;

　　(四)定期公布物業管理公共服務費和使用維修基金的收支賬目，接受質詢和審計;

　　(五)接受政府有關行政主管部門的監督管理;

　　(六)法律、法規規定的其他義務。

　　第四章　物業管理服務與收費

　　第十七條　新建住宅物業出售前，建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于三個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。該物業管理企業承擔物業出售后至業主委員會正式簽訂物業管理合同前的前期物業管理服務。

　　新建物業出售時，建設單位選聘的物業管理企業應當與物業購買人簽訂前期物業管理協議。

　　物業交付使用后，業主或者業主委員會應當及時續聘或者重新選聘物業管理企業，并簽訂物業管理合同。

　　第十八條　前期物業管理協議和物業管理合同的主要內容包括：

　　(一)當事人和物業的基本情況;

　　(二)雙方的權利和義務;

　　(三)物業管理服務事項和服務質量要求;

　　(四)物業管理服務費的標準和收取辦法;

　　(五)物業管理服務用房的使用、管理和收入分配辦法;

　　(六)維修基金的管理和使用;

　　(七)合同的有效期限、合同終止和解除的約定;

　　(八)違約責任及解決糾紛的途徑;

　　(九)雙方當事人約定的其他事項。

　　第十九條　前條規定的物業管理服務事項主要包括以下內容：

　　(一)物業共用部位和物業共用設施設備的日常維護和管理;

　　(二)物業管理區域內日常環境衛生、綠化管理;

　　(三)協助管理物業管理區域內公共秩序、安全防范、消防、交通等事項;

　　(四)物業裝飾裝修的安全性能、垃圾清運等管理服務;

　　(五)應業主要求進行的室內特約維修服務;

　　(六)物業檔案資料的.管理。

　　前期物業管理協議和物業管理合同中沒有特別約定的物業管理服務事項，當事人不承擔責任。

　　第二十條　一個物業管理區域內，只能選聘一家物業管理企業提供物業管理服務。

　　物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務工作委托專業公司實施，但不得將物業的整體或者主要管理服務責任委托給他人。

　　第二十一條　物業管理行業應當建立和完善市場競爭機制。鼓勵建設單位或者業主委員會通過招標方式選聘物業管理企業。

　　第二十二條　物業管理服務費用是指物業管理企業提供公共服務的費用及提供代辦服務、特約服務的費用。收取物業管理服務費，應當遵循合理、公開以及與服務質量相適應的原則。鼓勵物業管理企業開展價格競爭。禁止價格壟斷等不正當競爭行為。

　　普通住宅的物業管理公共服務費實行政府指導價，其他物業的公共服務費由當事人在前期物業管理協議或者物業管理合同中協商確定。物業管理企業應業主的要求，提供代辦服務和特約服務的費用，應當與業主協商確定。

　　確定政府指導價應當依法舉行價格聽證會，以物業管理服務的合理成本為基礎，并考慮業主的經濟承受能力進行綜合測算。

　　第二十三條　物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、環衛、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用，該用戶計量器具顯示的量值為收費依據。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱以及環衛、通信、有線電視等服務的最終分戶使用人。

　　上述單位向業主或者使用人收取費用等服務事項，可以委托給物業管理企業實施，雙方應當簽訂有償服務合同，物業管理企業接受委托代收前款有關費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第二十四條　物業管理服務費由物業管理企業按照前期物業管理協議或者物業管理合同的約定向業主收取。

　　已竣工但尚未售出或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

　　物業出租、出借或者以其他方式由他人使用的，物業管理服務費可以由使用人交納，業主負連帶交納責任。

　　第二十五條　物業管理企業收費的項目、標準和收支情況，應當按照合同的約定，定期向業主公布，并接受業主委員會的監督和質詢。

　　第二十六條　經業主大會批準，由業主委員會解聘的物業管理企業，應當在接到解聘通知后七日內退出該物業管理區域，并向業主委員會或者新聘的物業管理公司移交物業管理的相關設施和必要資料。

　　第五章　物業的使用和維護

　　第二十七條　新建物業在規劃建設時，應當建設必要的物業管理配套設施，制定物業管理實施方案。

　　開發建設單位在移交住宅區時，應當按照住宅區總建筑面積的千分之三至千分之四無償提供物業管理服務用房，其產權屬該住宅區全體業主共有。

　　配套使用的地下室、底層架空層等附屬設施、附屬設備、共用部位屬全體業主所有。

　　第二十八條　物業管理企業接管物業時，應當與委托方按照物業管理行政主管部門制定的物業接管驗收辦法進行接管驗收。

　　物業管理委托方應當按照規定向物業管理企業移交相應的物業檔案資料。

　　物業管理合同或者前期物業管理協議終止時，物業管理企業應當將物業檔案資料移交給物業管理委托方或者其指定的物業管理企業。

　　第二十九條　物業管理區域內禁止下列行為：

　　(一)損壞房屋承重結構，擅自改變房屋用途;

　　(二)占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備;

　　(三)私搭亂建;

　　(四)侵占綠地、毀壞綠化;

　　(五)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物;

　　(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，超標準排放污染物質或者發出超標準的噪聲和振動;

　　(七)未經批準擺攤設點;

　　(八)無序停放車輛;

　　(九)在建筑物或者構筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;

　　(十)利用物業從事危害公共利益或者侵害他人正當權益的活動;

　　(十一)在消防通道上設置路障，損壞或者挪用消防設施;

　　(十二)法律、法規和業主公約禁止的其他行為。

　　第三十條　業主或者使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者使用人。物業管理企業發現業主或者使用人有損壞承重結構等行為時，應當及時勸阻，并向有關主管部門報告。

　　第三十一條　物業應當按照設計用途使用。因特殊情況需要改變物業使用性質的，應當符合城市規劃和物業安全的要求，并報有關主管部門批準。

　　第三十二條　任何單位和個人不得擅自占用物業管理區域內的道路、場地。因物業維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當事先告知物業管理企業，并在約定的期限內恢復原狀。造成損失的，應當給予相應賠償。

　　第三十三條　利用物業設置廣告等經營性設施的，應當在征得相關業主、業主委員會的書面同意后，由物業管理企業向有關部門辦理報批手續。經批準設置的經營性設施的收益，在扣除物業管理企業代辦費用后，應當將收益的30%用于補貼物業管理公共服務費，收益的70%納入維修基金，但合同另有約定的除外。

　　第三十四條　業主、業主委員會和物業管理企業應當對物業定期維修養護。當出現危及安全、影響觀瞻、侵害公共利益或者影響他人正常使用的情況時，責任人應當及時維修養護。

　　物業管理企業對物業共用部位、共用設施設備進行維修養護時，相關業主和使用人必須給予配合。因阻撓維修養護造成物業損壞或者財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。

　　第三十五條　物業管理區域內的市政公用設施和相關設備設施，按規定應當由市政、供水、供電、供氣、通訊、環衛、綠化等部門維修養護的，原有職責和養護渠道不變。相關部門委托物業管理企業代為維修養護的，應當支付維修養護費用。

　　第三十六條　房屋在國家規定的保修期滿以后的維修責任，按照下列規定承擔：

　　(一)房屋室內部分，由業主自行維修;

　　(二)房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機電設備、共用天線、消防設施等共用部位和共用設施設備，由物業管理企業根據合同的約定定期維修養護。

　　第三十七條　一個物業管理區域內有兩個以上物業產權人的，應當建立物業共用部位、共用設施設備維修基金(簡稱維修基金)。

　　維修基金應當存入政府指定的銀行，設立專門賬戶。

　　維修基金應當按幢建賬、按戶核算。

　　業主轉讓物業時，其維修基金賬戶中的剩余部分不予退還，隨房屋所有權同時結算過戶。

　　住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主所交納的維修基金，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用，其收取、使用、管理的辦法按照國家有關規定執行。其他物業所交納的維修基金的籌集、使用與管理的具體辦法由省人民政府參照國家有關規定制定。

　　第三十八條　維修基金屬全體業主所有，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的大中修、更新和改造，不得挪作他用。

　　業主委員會應當定期公布維修基金的收支情況，接受業主監督。

　　第六章　法律責任

　　第三十九條　業主、使用人未按照物業管理合同的約定交納物業管理服務費的，物業管理企業可以催交，逾期仍不交納的，物業管理企業可以按每日萬分之五加收滯納金。

　　第四十條建設單位未按照規定提供物業管理服務用房的，由物業管理行政主管部門責令其限期補建，逾期不補建的，應當交納補建價款，并處以十萬元以上五十萬元以下罰款。

　　第四十一條　物業管理企業違反本條例，按照下列規定處罰：

　　(一)未取得資質證書從事物業管理活動的，由物業管理行政主管部門責令其停止活動，沒收非法所得，可處以五萬元以上二十萬元以下罰款。

　　(二)違反合同約定的服務質量標準的，由物業管理行政主管部門責令其限期改正，逾期未改正的，可處以一萬元以上三萬元以下罰款;

　　(三)對物業共用部位、共用設施設備管理不善，造成物業環境惡化的，由物業管理行政主管部門對其作出警告，降低資質等級或者吊銷資質證書，并可處以一萬元以上三萬元以下罰款。

　　(四)接到解聘通知后七日內拒不退出該物業管理區域，妨礙該物業管理區域進行正常物業管理的，或者未向業主委員會或者新聘的物業管理公司移交物業管理的相關設施和必要資料的，由物業管理行政主管部門責令改正;拒不改正的，物業管理行政主管部門可以降低其資質等級直至吊銷資質證書;造成物業管理的相關設施或者必要資料毀壞、滅失的，應當承擔賠償責任。

　　第四十二條　未按照規定交納維修基金的單位和個人，由物業管理行政主管部門責令其限期補交;逾期仍不足額交納的，可按每日萬分之五加收滯納金。

　　違反本條例規定，挪用維修基金的，由物業管理行政主管部門追回挪用的維修基金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額二倍以下的罰款;物業管理企業挪用維修基金，情節嚴重的，頒發資質證書的部門可以吊銷其資質證書;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第四十三條　違反本條例規定，依法應當由工商、價格、財政、公安等部門處罰的，依照有關法律、法規、規章的規定執行。

　　第四十四條　物業管理行政主管部門和其他部門的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第四十五條　當事人對行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

　　第七章　附則

　　第四十六條　本條例中有關用語的含義：

　　(一)本條例所稱業主，是指物業的所有權人;

　　(二)本條例所稱使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人;

　　(三)本條例所稱物業，是指房屋及其附屬的設備、設施和相關場地;

　　(四)本條例所稱物業管理區域，是指相對獨立的，統一實施物業管理的區域;

　　(五)本條例所稱物業共用部位，是指物業主體承重結構部位(包括基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;

　　(六)本條例所稱物業共用設施設備，是指物業區域內，由全體業主共同擁有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、共用照明、消防設施、綠地、道路、溝渠、池井、非經營性停車場、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　第四十七條　設區的市可以根據本條例制定實施細則。

　　第四十八條　本條例自20xx年3月1日起施行

　　2024江蘇物業管理條例 2

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，營造良好的居住和工作環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等法律、行政法規，結合本省實際，制定本條例。

　　第二條本條例適用于本省行政區域內物業的使用、維護、服務及其監督管理活動。

　　本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業或者業主自行對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

　　第三條縣級以上地方人民政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區管理體系，制定、落實扶持政策，減輕物業服務企業負擔;建立和完善專業化、社會化、市場化的物業管理機制，鼓勵采用新技術、新方法，提高物業管理和服務水平。

　　街道辦事處(鄉鎮人民政府)具體負責本轄區內物業管理工作的指導、協助和監督，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系，協調建設單位與前期物業服務企業、業主與物業服務企業的關系。社區居(村)民委員會應當予以協助和配合。

　　第四條縣級以上地方人民政府住房和城鄉建設或者房產行政主管部門(以下簡稱物業管理行政主管部門)負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　縣級以上地方人民政府其他有關部門，按照各自職責，負責物業管理活動的有關監督管理工作。

　　第五條縣級以上地方人民政府物業管理行政主管部門應當加強對街道辦事處(鄉鎮人民政府)物業管理工作人員和業主委員會成員的培訓，提高物業管理水平，所需經費列入同級人民政府財政預算。

　　對在物業服務中取得顯著成績或者獲得省級以上物業管理榮譽稱號的物業服務企業，縣級以上地方人民政府物業管理行政主管部門應當給予表彰、獎勵。

　　第六條物業服務行業協會應當加強行業自律管理，規范從業行為，促進誠信經營，加強物業服務企業從業人員培訓，提高物業服務水平，維護物業服務企業的合法權益。

　　第二章物業管理區域

　　第七條物業管理區域的劃分以有利于實施物業管理為原則，綜合考慮規劃條件、建筑物規模、共用設施設備、業主人數、自然界限、社區布局、社區建設等因素確定。

　　規劃行政主管部門在審查住宅建設工程設計方案時，應當聽取物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門對物業管理區域劃分的意見。

　　建設單位應當根據物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍，結合物業的共用設施設備、社區建設等因素劃定物業管理區域。物業的配套設施設備共用的，應當劃定為一個物業管理區域;配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。

　　第八條新建物業出售前，建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門備案，并將經備案的物業管理區域在商品房買賣合同中明示。

　　已劃定物業管理區域并實施物業管理但尚未向物業管理行政主管部門備案的，由物業服務企業向物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門備案。

　　已投入使用但尚未劃分物業管理區域的，由縣(市、區)物業管理行政主管部門會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)征求相關業主意見后確定物業管理區域。

　　第九條縣(市、區)物業管理行政主管部門應當建立物業管理區域檔案。

　　物業管理區域檔案應當載明物業管理區域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分數量、業主共有部分主要情況、建設單位以及其他需要載明的事項。

　　第三章業主、業主大會與業主委員會

　　第十條房屋的所有權人為業主。

　　業主應當依照法律、法規和管理規約行使權利，自覺履行法定和約定的義務。

　　第十一條一個物業管理區域成立一個業主大會。

　　業主大會由物業管理區域內全體業主組成。物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

　　第十二條業主戶數超過三百戶的，可以成立業主代表大會，履行業主大會的職責。

　　第十三條符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會或者業主代表大會(以下統稱業主大會)會議：

　　(一)物業管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的;

　　(二)物業管理區域內業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上的。

　　第十四條 物業管理區域內已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時，建設單位應當按照物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)的要求，報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料：

　　(一)物業管理區域證明;

　　(二)房屋及建筑物面積清冊;

　　(三)業主名冊;

　　(四)建筑規劃總平面圖;

　　(五)交付使用共用設施設備的證明;

　　(六)物業服務用房配置證明;

　　(七)其他有關的文件資料。

　　第十五條符合成立業主大會條件的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在收到建設單位或者十人以上的業主公開聯名提出籌備業主大會書面申請后六十日內，組織成立首次業主大會籌備組。

　　籌備召開首次業主大會會議所需費用由建設單位承擔。

　　第十六條首次業主大會籌備組由業主、建設單位、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居(村)民委員會等派員組成。籌備組中的業主成員由街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織業主推薦產生。

　　籌備組人數應當為五至十一人的單數，其中業主成員應當不少于籌備組人數的百分之六十。籌備組組長由街道辦事處(鄉鎮人民政府)指定人員擔任。

　　籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業管理區域內顯著位置進行公示。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)協調解決。

　　第十七條首次業主大會籌備組履行下列職責：

　　(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容;

　　(二)擬訂管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則草案;

　　(三)確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

　　(四)提出首屆業主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;

　　(五)依法確定首次業主大會會議表決規則;

　　(六)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　對前款規定的內容，籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前，在物業管理區域內顯著位置公告，并書面通知全體業主。業主對業主身份和投票權數等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。

　　籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開首次業主大會會議。

　　第十八條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

　　第十九條召開業主大會會議，應當于會議召開十五日前通知全體業主。召開住宅小區的業主大會會議，應當同時告知社區居(村)民委員會。業主委員會應當做好業主大會會議記錄，并妥善保存。

　　第二十條業主可以委托他人參加業主大會會議。業主委托家庭成員以外的人參加業主大會會議的，應當出具書面委托書，載明委托事項、委托權限及期限。

　　第二十一條業主委員會由業主大會會議選舉產生。業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。業主有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質、無故欠交物業服務費或者專項維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規和管理規約的情形且未改正的，不得擔任業主委員會委員;擔任業主委員會委員后出現上述情形的，應當按照業主大會確定的規則予以罷免。

　　業主委員會由五至十一人的單數委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任，具體人數、任期由業主大會議事規則確定。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

　　業主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業主大會議事規則確定。

　　業主委員會實行差額選舉的，未當選業主委員會委員且得票數達到法定票數的候選人，可以按照得票順序當選業主委員會候補委員，并在業主委員會委員出缺時依次遞補。候補委員人數由業主大會議事規則確定，但最多不得超過業主委員會委員總數的百分之五十。候補委員可以列席業主委員會會議，不具有表決權。

　　第二十二條業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列材料向物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案：

　　(一)業主委員會備案申請書;

　　(二)業主委員會委員名單;

　　(三)業主大會議事規則和管理規約;

　　(四)業主大會會議記錄;

　　(五)其他應當提供的材料。

　　第二十三條依法成立的業主委員會，以其選舉產生之日為成立日期。

　　業主大會議事規則和管理規約自業主大會審議通過之日起生效。

　　第二十四條業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，縣(市、區)物業管理行政主管部門應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　業主委員會不能正常開展工作的，物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當組織召開業主大會臨時會議對業主委員會進行調整。

　　第二十五條業主大會和業主委員會日常工作經費由全體業主承擔，可以從物業共有部分、共用設施設備經營收益中列支，也可以由全體業主分攤。

　　經費的籌集、管理和使用以及業主委員會委員的工作補貼由業主大會議事規則具體規定。業主委員會應當每半年在物業管理區域內顯著位置公告經費收支情況，接受業主的監督。

　　第二十六條業主大會、業主委員會應當積極配合有關主管部門，與社區居(村)民委員會相互協作，共同做好物業管理區域內與物業管理有關的社會管理工作。

　　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合社區居(村)民委員會依法履行自治管理職責，支持社區居(村)民委員會開展工作，并接受其指導和監督。社區居(村)民委員會應當支持業主大會、業主委員會開展工作。

　　住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當書面告知社區居(村)民委員會。

　　第二十七條不具備成立業主大會條件，或者具備成立條件但未成立業主大會的住宅小區，經物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門或者街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導后仍不能成立的，可以由街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居(村)民委員會、社區服務機構、建設單位、業主代表等組成所在物業管理區域內的物業管理委員會，代行業主大會和業主委員會職責。

　　物業管理委員會的人員組成，應當在所在物業管理區域內顯著位置公示。

　　第二十八條同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元的全體業主組成。

　　業主小組應當履行下列職責：

　　(一)推選業主代表出席業主大會會議;

　　(二)決定本幢、單元范圍內住宅共用部分、共用設施設備的維修、養護、更新和改造;

　　(三)決定本小組范圍內的其他事項。

　　業主小組議事由該業主小組產生的.業主代表主持。業主小組履行職責時不得違反業主大會或者業主大會授權的業主委員會作出的決定。業主小組履行職責的程序，參照本物業管理區域業主大會議事規則執行。

　　第二十九條街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當建立物業管理矛盾投訴調解、協調物業應急維修服務等社區服務機構，完善社區公共服務體系，為業主提供基本服務。

　　第三十條街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當建立由社區居(村)民委員會、公安派出所、業主委員會、物業服務企業等參加的聯席會議制度，協調處理物業管理重大事宜。

　　第四章前期物業管理

　　第三十一條新建住宅物業實行前期物業管理。

　　在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，前期物業管理由建設單位負責。建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂書面的前期物業服務合同。

　　前期物業服務合同可以約定期限;期限未滿，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

　　第三十二條住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　投標人少于三個或者住宅規模建筑面積小于三萬平方米的，經物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　建設單位應當提供前期物業管理開辦費，用于購買物業辦公設備等固定資產。所購資產歸全體業主所有，由物業服務企業使用。

　　第三十三條建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容，或者同時簽訂前期物業服務委托協議，對前期物業服務的內容予以約定。

　　第三十四條前期物業服務費用由物業買受人按照房屋買賣合同約定的標準承擔，房屋買賣合同未約定的，由建設單位承擔。

　　已竣工但尚未售出或者尚未交付物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位全額承擔。

　　第三十五條新建住宅物業管理區域內，建設單位應當按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業服務用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并無償移交。其中，用于業主委員會議事活動用房的，應當按照配置物業服務用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。

　　集中建設的保障性住房還應當按照不低于總建筑面積千分之三增加配置物業服務經營性用房，收益用于彌補物業服務費不足。

　　配置物業服務用房、業主委員會議事活動用房、物業服務經營性用房的具體標準，由設區的市人民政府制定。

　　第三十六條物業服務用房應當是地面以上的房屋，由建設單位裝修，具備獨立、正常使用功能，相對集中安排在住宅小區中心區域或者住宅小區出入口附近。物業服務用房設置在住宅樓內的，應當具有獨立的通道。

　　物業服務用房不計入分攤公用建筑面積，其所有權屬于全體業主。建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當注明物業服務用房并申請登記。

　　物業服務用房不得買賣和抵押。

　　第三十七條新建住宅物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱等終端用戶的分戶計量表或者終端用戶入戶端口以外的專業經營設施設備，應當符合國家技術標準和專業技術規范。

　　建設單位在組織竣工驗收時，應當通知供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位參加;在竣工驗收合格后，應當將住宅物業管理區域內專業經營設施設備移交給專業經營單位負責管理。專業經營單位應當接收并承擔維修、養護和更新的責任，有關費用由專業經營單位承擔，但二次供水設施的費用承擔，按照《江蘇省城鄉供水管理條例》有關規定執行。

　　本條例實施前建設的住宅小區內的專業經營設施設備，業主大會決定移交給專業經營單位管理的，專業經營單位應當接收。具體實施辦法由設區的市人民政府制定。

　　專業經營設施設備包括變(配)電、二次供水、燃氣調壓、供熱等設施設備及相關管線。

　　第三十八條前期物業服務企業應當向業主提供物業服務手冊，并可以接受建設單位的委托，協助建設單位辦理住宅物業交付的有關具體事宜。

　　第三十九條建設單位應當按照國家有關規定和房屋買賣合同的約定，交付權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。

　　新建住宅小區應當具備以下條件：

　　(一)建設工程竣工驗收合格，取得規劃、公安、消防、環境保護、民防等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經建設行政主管部門備案;

　　(二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按照規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立的經檢定合格的計量表具;

　　(三)教育、郵政、醫療衛生、文化、體育、環境衛生、社區服務以及人民防空等公共服務設施已按照規劃設計要求建成;

　　(四)道路、綠地和物業服務用房等公共配套設施按照規劃設計要求建成，并滿足使用功能要求;

　　(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、監控安防等共用設施設備依法取得使用合格證書;

　　(六)物業使用、維護和管理的相關資料完整齊全;

　　(七)法律、法規規定的其他條件。

　　第四十條物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部分、共用設施設備進行查驗。物業承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業主共同財產的原則。

　　現場查驗物業二十日前，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護、保養等技術資料;

　　(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

　　(四)物業管理所必需的其他資料。

　　未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

　　第四十一條物業服務企業應當自物業交接后三十日內，持下列文件向物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門辦理備案手續：

　　(一)前期物業服務合同;

　　(二)臨時管理規約;

　　(三)物業承接查驗協議;

　　(四)建設單位移交資料清單;

　　(五)查驗記錄;

　　(六)交接記錄;

　　(七)其他與承接查驗有關的文件。

　　物業服務企業應當在備案后將物業承接查驗情況，在物業管理區域內顯著位置公告。

　　第四十二條物業服務企業應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。

　　物業承接查驗檔案屬于全體業主所有。前期物業服務合同終止，業主大會選聘新的物業服務企業的，被解聘的物業服務企業應當在前期物業服務合同終止之日起十日內，在業主委員會的監督確認下，向被選聘的物業服務企業移交物業承接查驗檔案，或者向業主委員會移交。

　　第五章物業服務

　　第四十三條從事物業服務的企業應當具有獨立的法人資格，依法取得物業服務企業資質。

　　從事物業服務的專業管理人員應當按照國家有關規定取得職業資格證書。

　　第四十四條業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。

　　物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起三十日內，將物業服務合同報物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。

　　第四十五條物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業服務委托給他人。

　　電梯、消防、監控安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備，物業服務企業應當委托專業機構進行維修和養護。

　　第四十六條物業服務企業應當按照物業服務合同指派項目負責人。更換項目負責人的，應當及時告知業主并在物業管理區域內顯著位置進行公示。

　　業主委員會經征求業主意見，可以要求物業服務企業更換項目負責人;要求更換項目負責人的，物業服務企業應當及時更換，并在物業管理區域內顯著位置進行公示。

　　第四十七條物業服務企業應當按照物業服務合同中關于安全防范的約定，落實安全防范措施，做好物業管理區域內的安全防范工作。物業服務企業未履行物業服務合同義務或者履行合同義務不符合約定，導致業主人身、財產受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　物業管理區域內發生安全事故等突發事件時，物業服務企業應當采取應急措施，及時向有關主管部門報告，并協助做好救助工作。

　　業主、物業使用人對人身、財產安全有特殊保護要求的，由業主、物業使用人與物業服務企業另行約定。

　　第四十八條業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　物業所有權發生轉移時，業主應當與物業服務企業結清物業服務費用。

　　第四十九條物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，遵循合理、公開、服務質量和價格相符的原則確定，實行政府指導價和市場調節價。普通住宅的前期物業服務收費實行政府指導價，業主大會成立后，物業服務收費是否實行政府指導價由業主大會決定;非普通住宅和非住宅、滿足部分業主需要或者接受業主委托開展的特約服務等其他物業服務收費，實行市場調節價。具體物業服務收費標準，由當事人在物業服務合同中約定。

　　實行政府指導價的，價格行政主管部門應當會同物業管理行政主管部門，綜合考慮物業服務平均成本、最低工資標準調整幅度以及消費物價指數變動情況，制定物業服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度，并向社會公布。價格行政主管部門應當每三年內對物業服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估，并根據評估結果適時調整。

　　物業服務企業為業主或者物業使用人提供物業服務合同約定以外的專項服務的，其收費標準可以由雙方另行約定。

　　第五十條物業服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業服務合同約定。實行酬金制收費方式的，物業服務企業應當按照規定對物業服務各項資金的收支建立臺賬，并接受業主委員會的核查。

　　第五十一條物業服務收費應當明碼標價，物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置，將服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況如實公示。

　　物業服務企業應當按照物業服務合同的約定定期將物業服務費用和經營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況如實公示。

　　物業服務企業可以根據物業服務合同預收物業服務費用，但是預收物業服務費用的期限最長不得超過一年。

　　第五十二條物業服務企業應當定期公布共用場地、共用設施設備產生的供水、供電、供氣、供熱的用量、單價、金額，并按照實際費用和物業服務合同約定的方式由全體業主分攤。沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。

　　業主或者業主委員會對公布的共用場地、共用設施設備產生的供水、供電、供氣、供熱費用的分攤情況提出異議的，物業服務企業應當答復。

　　第五十三條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位應當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向最終用戶收取費用，不得轉嫁戶外管線或者其他設施的能源損耗和損失。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務的最終分戶業主或者實際使用人。

　　物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位收取報酬。

　　第五十四條物業服務企業享受國家和省有關現代服務業規定的稅收優惠政策。物業服務企業代收代征的各類費用，不計征營業稅和企業所得稅。

　　住宅小區內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的用水、用電、用氣價格按照當地居民使用價格的標準執行，但洗車、餐飲等經營性用水、用電、用氣除外。

　　第五十五條物業服務合同期限屆滿三個月前，業主委員會應當組織召開業主大會會議，決定選聘或者續聘物業服務企業，將決定書面告知物業服務企業、物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)，并在物業管理區域顯著位置公告。

　　物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿三個月前書面告知業主委員會、物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)，并在物業管理區域內顯著位置公告。

　　業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿一個月前與物業服務企業續簽物業服務合同。

　　第五十六條業主大會決定解聘物業服務企業的，被解聘的物業服務企業應當按照規定辦理移交手續。被解聘的物業服務企業在辦理交接至撤出物業管理區域前的期間內，應當維持正常的物業管理秩序，但物業服務合同另有約定的除外。

　　業主大會決定選聘新的物業服務企業的，被解聘的物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起十五日內，退出物業管理區域，并向業主委員會或者在業主委員會的監督確認下與被選聘的物業服務企業履行下列交接義務：

　　(一)移交占用的物業共用部分、由前期物業管理開辦費購買的物業辦公設備等固定資產;

　　(二)移交本條例第四十條第二款規定的相關資料;

　　(三)移交物業服務期間形成的物業和設施設備使用、維護、保養、定期檢驗等技術資料，運行、維護、保養記錄;

　　(四)結清預收、代收和預付、代付的有關費用;

　　(五)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

　　物業服務合同期限屆滿，業主大會未作出選聘或者續聘決定，物業服務企業按照原合同約定繼續提供服務的，原合同權利義務對雙方具有約束力。在原合同權利義務延續期間，任何一方當事人提出終止合同的，應當提前三個月書面告知另一方當事人和物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)，并在物業管理區域內顯著位置公告。

　　第五十七條物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當加強對物業服務企業交接工作的監管。

　　被解聘的物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門應當責令其限期撤出，業主委員會可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

　　第五十八條物業管理行政主管部門應當根據物業服務企業基本狀況、履行物業服務合同、投訴處理和日常檢查等情況，建立物業服務企業及其項目負責人信用檔案，并向社會公開。

　　第五十九條單體物業或者規模較小的物業，經業主或者業主大會決定，在物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)的監督指導下，業主可以對物業實施自行管理。

　　業主自行管理的，應當對下列事項作出決定：

　　(一)自行管理的執行機構、管理人;

　　(二)自行管理的內容、標準、費用和期限;

　　(三)聘請專業機構的方案;

　　(四)其他有關自行管理的內容。

　　電梯、消防、監控安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備，應當委托專業機構進行維修和養護。

　　第六章物業的使用和維護

　　第六十條業主、物業使用人對物業的使用與維護，應當遵守法律、法規、管理規約的規定及業主大會的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。

　　第六十一條物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。

　　平時開發利用人民防空工程設施，不得影響其戰時防空效能和應急避難功能。

　　第六十二條物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫，建設單位應當首先滿足本區域內業主的停車需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

　　建設單位辦理商品房房屋預銷售登記后出售或者附贈的車位、車庫，應當明示并在物業管理區域內顯著位置公示擬出售車位、車庫的產權證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數量少于本區域要求購買車位、車庫業主的房屋套數時，應當通過抽簽等公平方式確定，每戶業主只能購買一個車位或者車庫。

　　建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優先出租給本區域內業主，租金按照價格行政主管部門核定的標準執行;業主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租。擬出租車位、車庫數量少于本區域要求承租車位、車庫業主的房屋套數時，應當通過抽簽等公平方式確定給未購買或者未受贈車位、車庫的業主，每戶業主只能承租一個車位或者車庫。

　　在首先滿足本物業管理區域內業主的購買和承租需要后還有多余車位、車庫的，可以出租給本物業管理區域外的使用人，但租賃期限不得超過六個月。

　　第六十三條占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、車庫，由業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定使用。

　　物業管理區域內劃定車位、停放車輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

　　第六十四條在物業管理區域內公共、共用車庫、道路、場地停放汽車的，應當根據業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定交納汽車停放費。

　　物業服務企業可以根據物業服務合同收取汽車停放費。汽車停放費的具體標準，由價格行政主管部門會同物業管理行政主管部門制定并公布。

　　物業服務企業應當將汽車停放費單獨列賬，獨立核算。業主委員會應當對汽車停放費的收支情況進行監督，并向業主大會報告。

　　業主對汽車停放有保管要求的，應當與物業服務企業另行簽訂保管服務合同。

　　第六十五條業主大會成立前，需要占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當在前期物業服務合同中約定。物業服務企業應當將汽車停放費單獨列賬，所得收益的百分之七十納入住宅專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業服務費。

　　業主大會成立后，需要占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車，以及利用業主共有部分、共用設施從事廣告等經營性活動的，物業服務企業應當提請業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定后，依法辦理有關手續并公示。利用業主共有部分、共用設施從事廣告等經營性活動的，還應當經有利害關系的業主同意。收益按照業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定、物業服務合同約定使用;沒有決定或者約定的，按照前款規定使用。

　　第六十六條物業管理區域內依法配建的人民防空工程，應當按照設計文件在實地標注。

　　物業管理區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應當向全體業主開放，出租的租賃期限不得超過三年，不得將停車位出售、附贈。

　　人民防空工程平時用作停車位收取的汽車停放費、租金，應當依照有關規定，用于該人民防空工程設施的維護管理和停車管理的必要支出，有剩余費用的按照本條例第六十五條第一款規定使用。管理辦法和具體收費標準由省價格行政主管部門會同物業管理、民防等行政主管部門制定并公布。

　　第六十七條物業管理區域內禁止下列行為：

　　(一)擅自改變物業的規劃用途;

　　(二)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;

　　(三)違法搭建建筑物、構筑物;

　　(四)損壞或者擅自占用、改建物業共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;

　　(五)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者超負重等違反安全規定的物品;

　　(六)制造超過規定標準的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風;

　　(七)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒;

　　(八)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施;

　　(九)擅自擺攤設點、占道經營，無序停放車輛;

　　(十)破壞或者擅自改變房屋外觀;

　　(十一)擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;

　　(十二)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

　　有前款所列行為之一的，物業服務企業、業主委員會應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應當及時報告有關主管部門，有關主管部門應當及時依法處理;業主、物業使用人對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;業主委員會對侵害業主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第六十八條城市管理、公安、工商、環保、衛生、規劃等行政管理部門，應當加強物業管理區域內公共秩序、治安消防、環境衛生、房屋使用等方面的監督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業管理區域內顯著位置公布聯系人姓名和聯系方式，依法處理物業管理區域內的違法行為。

　　第六十九條住宅物業需要使用共有部分增設電梯等進行二次開發、改造的，應當經本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意，符合規劃、土地、建設、環境保護、消防管理等法律、法規和技術標準，并且依法辦理相關批準手續。

　　第七十條業主或者物業使用人對住宅裝飾裝修的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人。

　　業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業服務企業辦理登記手續，簽訂住宅裝飾裝修服務協議。變動建筑主體或者承重結構的，需要提交原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案和城市房屋安全鑒定機構出具的審定意見，并按照規定辦理批準手續。

　　業主或者物業使用人拒不辦理登記、批準手續的，物業服務企業可以按照臨時管理規約或者管理規約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。

　　物業服務企業對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業主或者物業使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。

　　第七十一條在國家規定的保修期限內，物業由建設單位負責保修。保修期屆滿后，物業全體共有部分的維修責任由全體業主承擔，物業部分共有部分的維修責任由部分共有的業主承擔，物業專有部分的維修責任由該業主承擔。

　　第七十二條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。建設單位委托物業服務企業保修的，應當與物業服務企業另行簽訂委托協議。

　　第七十三條物業存在安全隱患、嚴重影響市容或者妨礙他人正常使用的，業主、物業使用人或者物業服務企業應當及時維修、養護或者采取防范措施。

　　物業共用部分、共用設施設備維修、更新和改造時，相關業主、物業使用人應當予以配合。因相關業主、物業使用人阻撓維修、更新和改造，造成其他業主、物業使用人財產損失的，責任人應當予以賠償。

　　第七十四條住宅物業和住宅小區內的非住宅物業的業主，應當在辦理房屋入住手續或者房屋所有權登記時，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。在國家規定的保修期屆滿后未出售的物業，由建設單位先行交存住宅專項維修資金。

　　住宅專項維修資金屬于業主所有，專項用于國家規定的保修期屆滿后物業共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

　　第七十五條住宅物業交付使用后，電梯、消防等設施設備的日常維護費用由業主承擔;其更新和改造按照相關法律、法規執行，所需資金由業主承擔，政府可以給予補貼。

　　本條例施行后受讓土地的住宅物業配置電梯的，建設單位應當在交付使用前按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金，專項用于電梯、消防等設施設備的更新和改造。該資金歸業主所有，納入物業管理區域住宅專項維修資金管理。

　　第七十六條發生下列危及房屋安全情形之一，需要立即對住宅物業共用部分、共用設施設備進行應急維修、更新和改造，相關的業主不能形成法定多數意見的，物業服務企業、業主委員會或者相關業主可以提出應急處置方案，經住宅專項維修資金代管部門復核后進行應急處置：

　　(一)屋面防水損壞造成滲漏的;

　　(二)電梯故障危及人身安全的;

　　(三)公共護(圍)欄破損嚴重，危及人身安全的;

　　(四)樓體單側外立面有脫落危險的;

　　(五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的;

　　(六)危及房屋安全的其他情形。

　　應急維修費用應當經過審計并向業主公示后，從相關業主的住宅專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支;其中涉及已售公有住房的，從公有住房住宅專項維修資金中列支。

　　第七十七條住宅專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業主應當按照國家和省相關規定以及業主大會的決定，續籌住宅專項維修資金。

　　業主申請房地產轉移登記時，應當向房地產登記機構提供已足額交存住宅專項維修資金的相關憑證。

　　第七十八條業主委員會可以向住宅專項維修資金代管部門提出申請，將不低于住宅專項維修資金百分之八十的款項轉存為一年以上的定期存款，住宅專項維修資金代管部門應當自收到申請之日起五個工作日內予以辦理。利息計入相關業主的住宅專項維修資金分戶賬。

　　住宅專項維修資金代管部門應當將住宅專項維修資金保值增值情況向業主公開，業主有權查詢本人的住宅專項維修資金結存情況。

　　住宅專項維修資金代管部門應當根據維修資金的使用計劃和本條第一款、第二款的規定，履行維修資金保值增值的責任。具體辦法由省物業管理行政主管部門、省財政行政主管部門自本條例施行之日起一年內制定。

　　第七十九條 對配套設施不齊全、環境較差的舊住宅小區，設區的市、縣(市、區)人民政府應當采取措施進行改造整治，并將改造整治規劃和年度計劃向社會公布。舊住宅小區的范圍，由設區的市、縣(市、區)人民政府確定。

　　舊住宅小區內的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業服務用房等配套建筑及設施設備的改造建設資金，由政府負責;業主專有部分的設施設備改造支出，由業主承擔。

　　第八十條 舊住宅小區改造整治中，經有利害關系的業主同意，并經法定程序批準可以建設物業服務用房和一定比例的物業服務經營性用房。物業服務經營性用房的經營收益作為舊住宅小區維護管理費用的補充資金，由業主大會監督使用。

　　第七章法律責任

　　第八十一條違反本條例第三十七條規定，專業經營單位拒不承擔維修、養護或者更新責任的，由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正，造成業主損失的，應當依法承擔賠償責任。

　　第八十二條違反本條例第四十條第一款規定，物業服務企業承接物業未進行查驗的，由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正，并記入物業服務企業信用檔案。

　　第八十三條違反本條例第四十一條第二款規定，物業服務企業未將物業承接查驗情況在物業管理區域內顯著位置公告的，由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

　　第八十四條違反本條例第四十八條第一款規定，業主、物業使用人未按照物業服務合同的約定交納物業服務費用的，業主委員會、物業服務企業可以通過上門催交、在物業管理區域內顯著位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

　　第八十五條違反本條例第五十一條第一款、第二款規定，物業服務企業未在物業管理區域內顯著位置公示服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、物業服務費用和經營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況或者公示失實信息的，由縣(市、區)價格行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款。

　　第八十六條違反本條例第五十三條第二款規定，物業服務企業在接受委托代收有關費用時向業主收取手續費等額外費用的，由縣(市、區)價格行政主管部門責令限期改正，并退還已收取的費用。

　　第八十七條有下列行為之一的，由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款，并可以提請頒發資質證書的部門依法降低其資質等級直至吊銷資質證書：

　　(一)違反本條例第五十六條第一款規定，被解聘的物業服務企業未按照規定辦理移交手續，或者除物業服務合同另有約定外，被解聘的物業服務企業在辦理交接至撤出物業管理區域前的期間內不維持正常的物業管理秩序的;

　　(二)違反本條例第五十七條第二款規定，被解聘的物業服務企業拒不撤出物業管理區域的。

　　第八十八條違反本條例第六十二條第三款、第四款規定，建設單位將未出售或者未附贈的車位、車庫不優先出租給本區域內業主，或者將多余車位、車庫出租給本物業管理區域外使用人的租賃期限超過六個月的，由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得;逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

　　違反本條例第六十二條第三款規定，建設單位對業主要求承租的車位、車庫只售不租的，由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處十萬元以上五十萬元以下罰款。

　　第八十九條違反本條例第六十六條第二款規定，將平時用作停車位的人民防空工程不向全體業主開放、出租停車位的租賃期限超過三年或者將停車位出售、附贈的，由縣級以上民防行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得;逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。

　　第九十條違反本條例第六十七條第一款規定，給他人造成損害的，依法承擔民事責任;違反行政管理規定的，由縣級以上地方人民政府規劃、建設、房管、城管、公安、環保等有關行政主管部門按照各自職責依法查處。

　　第九十一條縣級以上地方人民政府物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)以及其他有關主管部門的工作人員職權、玩忽職守、，尚未構成犯罪的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第八章附則

　　第九十二條本條例所稱住宅共用部分，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部分，一般包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　本條例所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主和有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、監控安防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　本條例規定的面積和人數，按照下列方式計算：

　　(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的，暫時按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫時按照房屋買賣合同記載的面積計算;建筑物總面積，按照前項的統計總和計算;

　　(二)業主人數按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算;總人數，按照前項的統計總和計算。

　　第九十三條本條例自2013年5月1日起施行。

　　2024江蘇物業管理條例 3

　　車位不得“只售不租”

　　“小區只規劃了地下停車位，沒有地面停車位。要是不買車位，車子將來在小區根本沒法停車。以后只能將自己的愛車停在附近的馬路邊上了。”這是太湖新城一高檔小區業主吐的苦水。記者了解到，根據此前的相關規定，開發商對擁有產權的車位可以自行處理，即采取出售或是租賃兩種方式。但是大部分新建樓盤在賣房時，為了盡快回籠資金，對車位采取“只售不租”的做法，業主無奈接受。為此，近幾年不少小區因為這事引發了風波。

　　針對這一問題，昨天無錫市物業管理協會負責人表示，剛實施的新條例給想租車位的業主撐了腰。條例規定：“建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優先出租給本區域內業主，租金按照價格行政主管部門核定的標準執行;業主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租。擬出租車位、車庫數量少于本區域要求承租車位、車庫業主的房屋套數時，應當通過抽簽等公平方式確定給未購買或者未受贈車位、車庫的業主，每戶業主只能承租一個車位或者車庫。”

　　“人防”車位最多租三年

　　人防工程汽車泊位問題是社會普遍關注的。不少停車位問題突出的小區，不得不臨時將人防工程的停車位拿出來出租給業主。前不久，無錫市物業管理中心就接到投訴，稱開發商通過“買房送車位”的形式，將依法配建的防空地下室以買房贈車位形式“送”給了業主。

　　“開發商在沒有取得人防工程產權的情況下，是無權這樣做的。而且按規定防空地下室車位只能出租，不能出售或變相出售。”相關人士解釋說，根據人民防空法規，住宅小區修建的人防工程是老百姓戰時和遭遇突發災害時的保命工程，國家有著非常嚴格的強制性標準，禁止任何組織或者個人破壞、侵占人民防空設施。也就是說開發商沒有贈送車位的權利。

　　現實生活中，有些開發商為回籠資金，硬性規定停車位租賃合同必須好多年一簽，相當于變相出售。為防止開發商“逼”業主簽長期租賃合同，新條例要求，人防工程平時用作停車位的，應當向全體業主開放，租賃期限不得超過三年，不得將停車位出售、附贈。租賃期限超過3年且逾期不改正的，處5萬元以上20萬元以下罰款。

　　路面停車位收益歸業主

　　有關小區停車收益的歸屬，在錫城從來沒有停止過爭論。在不少業主看來，根據物權法的相關規定，小區公共部位屬全體業主所有。既然地上停車位是屬于小區業主共同所有，那么停車收益，也理應歸業主所有。這一爭論也引發了業主與物業的重重矛盾。

　　這次新條例規定，占用業主共有道路或者其他場地的，所得收益的百分之七十應當納入住宅專項維修資金，其余可以用于補貼物業服務費。相關人士解釋說，收益歸業主，業主分到的不是鈔票，而是將這些停車收益“取之于業主、用之于業主”。物業公司應該對這部分停車位的收益進行單獨建賬，并附有公示的義務。也就是說，業主對這筆“公共財務”收支享有知情權。業主可以通過業委會，由業委會出面跟物業公司交涉，物業公司應積極配合。業委會應該將收支情況向業主大會匯報。

　　車子被劃傷物業可免責

　　家住北塘區一老小區的市民反映，稱他的車子停在小區收費停車位上，卻屢遭人劃傷。去找物業時，物業卻表示不在自己管轄范圍內。王先生惱火了，既然已經交了物業管理費，而且地上停車位的費用每月也是按時繳納的'，那么物管就有保障業主車輛安全的責任。

　　“愛車被劃傷了，這種心情可以理解，我們平時接到的投訴也比較多。”相關人士表示，包括車子劃傷、電瓶車在小區內被盜在內的個人財產受到侵害，是否屬于物業公司的安全保障義務范圍，一直頗有爭議。此次出臺的條例規定：業主對停放的車輛有保管要求的，可另行與物業公司簽訂協議。這名負責人告訴記者，車子劃傷了物業可免責，這聽上去好像不可思議，難以理解。但是業主交給物業公司的物業費是維護小區公共設備，停車費是停車位的使用費。并不是業主交了停車費，就像交了保險，物業公司就應該承擔責任。相反，根據新的條例理解，物業公司對業主的車輛沒有保管的義務。

　　2024江蘇物業管理條例 4

　　一、物業服務范圍

　　1. 小區物業服務的范圍包括但不限于以下內容：

　　(1)小區公共區域的日常清潔，綠化養護，設施、設備的檢修、維護和保養等工作;

　　(2)小區安全、衛生、秩序管理等工作;

　　(3)小區設施設備的維修和更新，特別是公共場所的電氣設備、給排水系統、供暖系統、通訊系統等的規范維護，確保小區設施設備的良好運轉;

　　(4)對業主和居民提供安全、便捷的服務，如快遞、報修、接待來訪等工作。

　　二、物業服務內容

　　1. 物業服務人員必須保持良好的服務態度，遵守職業道德。

　　2. 物業服務人員必須履行其職責，按規定時間到崗、下班，不早退、不晚到，值班期間必須保持專注。并且，物業服務人員應定期接受培訓和考核，提高自身服務素質。

　　3. 物業服務人員應貼心解答業主居民的問題，盡可能地幫助解決他們的疑問和困難。

　　4. 物業服務人員應當加強對小區的巡查，及時發現并匯報小區存在問題，同時采取措施加以改善。

　　5. 物業服務人員應當保證小區的安全和衛生狀況，做好小區的環境清潔工作，加強消防安全工作、動火審批和開放車庫的管理等。

　　6. 物業服務人員應為業主居民提供快遞、報修、接待來訪等服務。

　　三、費用收費

　　1. 物業費用制度：

　　物業費用是由業主共同繳納，繳費標準應由業主委員會、物業管理公司和物業總公司三方面協商制定，既要考慮小區的運營需求，也要考慮業主的負擔能力。

　　2. 物業費用收費標準劃分：

　　(1)物業服務費：包括小區的日常清潔、綠化養護、設施設備檢修、維護和保養等工作。

　　(2)公共基礎設施維護費：包括小區公共基礎設施如電梯、電器、供水、供暖等的維護費用。

　　(3)公共基礎設施更新費：包括小區對公共區域的基礎設施更新和升級費用。

　　(4)裝修保證金：業主在裝修前應按規定繳納裝修保證金，作為對裝修過程中對小區設施的損害的賠償。

　　四、物業服務投訴處理制度

　　1. 業主或居民遇到物業服務問題，可以通過小區公告欄、業主委員會、物業辦公室、物業管理公司人員等渠道進行反映。

　　2. 物業管理公司應在接到業主或居民投訴后，第一時間派人前往處理，并在24小時內解決問題，確保服務質量。

　　3. 物業管理公司應建立服務臺賬，記錄業主和居民的投訴情況，并對服務質量進行定期考核和評價，按照評價結果對物業服務人員做出獎勵和處罰。

　　五、小區安全管理制度

　　1. 物業管理公司應將小區安全管理工作作為頭等大事，成立專門的小區安全管理小組，配備專職保安人員。

　　2. 物業管理公司應建立小區安全管理制度，明確保安人員巡邏線路，設立安全守衛室，定期組織保安人員進行消防演練和安全檢查。

　　3. 物業管理公司應著力提高業主和居民的安全意識，加強小區安全宣傳教育。

　　六、小區綠化管理制度

　　1. 物業管理公司應將小區的綠化工作納入日常管理范疇，建立綠化維護小組，負責綠化維護等工作。

　　2. 物業管理公司應按照規定的.要求進行定期養護和更新綠化設施。

　　3. 物業管理公司應嚴格禁止車輛在綠化帶上行駛，切實保護小區綠化帶的美觀及綠化帶內的植物生長。

　　七、物業公司服務承諾

　　1. 物業公司承諾在小區管理中遵守法律法規和小區規章制度，遵循便民、安全、高效、優質的服務宗旨，持續提升管理服務水平，爭取業主滿意度的優異表現。

　　2. 物業公司承諾嚴格控制物業費用，將業主合理支付收費內容公示并不斷透明化。

　　3. 物業公司承諾堅持“關愛業主”的服務理念，情感和個性化引導客戶的服務需求，供業主提供優越的服務，并維護和諧的社區，保護和發展業主利益。

　　八、應急服務管理制度

　　1. 物業公司應建立應急服務管理制度，定期組織應急演練，提高應急服務的處理能力和反應速度。

　　2. 物業公司應與小區居民建立緊密聯系，及時了解小區狀況和居民需求，安排專人負責應急服務事宜，做好服務記錄。

　　3. 物業公司應根據小區特點，準備必備救援設備，并切實保障應急救援服務的有效開展。

　　九、安全監控管理制度

　　1. 物業公司應加強對小區安全監控設備的完善與管理，保證安全監控的可靠性及時性。

　　2. 物業公司應進行安全監控設備的巡查，發現問題及時處理，保障小區安全。

　　3. 物業公司應加強對安全監控系統的數據備份與存儲，保障數據的完整性和安全性。

　　十、業主監督制度

　　1. 物業公司應建立業主監督制度，接受業主、業主委員會的監督和管理。

　　2. 物業公司應及時解決業主提出的問題和建議，公開管理信息，接受業主評價。

　　3. 物業公司應定期召開業主大會和業主委員會議，向業主匯報工作，并接受業主監督。

　　十一、法律責任

　　物業公司應遵守相關法律法規和相關規定，依法行使職能，妥善處理業主投訴和糾紛。違反相關法律法規和規定，將承擔相應的法律責任。

　　2024江蘇物業管理條例 5

　　一、根據會計法和公司要求，建立健全公司的會計核算程序，手續傳遞制度。

　　二、每月27日前，向經理提交綜合服務費、水、電等各項收費情況及各小區水、電損耗情況報告。

　　三、每月10日前各站上報上月經營情況報表，財務分析報告。

　　四、財務現金借用（含各小區收費員）必須由經理簽字批準，不得私自借用，違反者由當事人以工資墊付且追究責任。

　　五、出納會計現金庫存限額不得超過五百元，作為零星開支，其它支出一律由支票支付。

　　六、對各類獎罰，由物業公司報企管部后下發通報，月底由出納員編制工資表，在當月工資中體現。

　　七、對各類費用報銷，由出納督促，事后七日內必須報銷，原則上不得跨月。

　　八、各小區發生的任何收付款項必須統一入賬，不得出現帳外資金收支。

　　水、電工管理制度

　　一、由專人負責對水、電的日常管理和維修養護。

　　二、建立水、電等共用設施設備檔案，設施設備的'運行、檢查、維修、保養等記錄要齊全。

　　三、操作人員即水、電管理員要嚴格執行設施設備操作規程及保養規范。確保不發生質量安全事故。

　　四、水、電管理員要定期查抄水、電表，編制每月水、電的收費、損耗情況。

　　五、嚴格控制小區內水、電、暖的損耗情況，隨時查處偷水、電等現象，維護全體業主的合法權益。

　　六、如業主發生水、電、暖損壞時，水電工應在短時間內給予修復，最遲不能超過24小時。

　　七、水、電、暖管理員設備房應保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏等現象。

　　八、保證路燈、樓道燈完整無損。出現損壞及時修復，最遲不能超過兩天。

　　九、保證消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

　　十、如違反以上九條，根據情況給予當事人及相關責任人20元至100元的罰款，造成經濟損失的按損失額的50％負擔。

　　2024江蘇物業管理條例 6

　　醫院物業管理制度是指對醫院環境、設施、設備、秩序等進行管理，以確保醫院正常運行的一系列規章、制度和措施。

　　一、醫院環境管理

　　1、醫院環境衛生由專業保潔公司負責，確保每天對公共區域進行清潔和消毒。

　　2、定期對醫院環境進行徹底清掃和消毒，包括但不限于病房、辦公室、會議室、走廊、樓梯、電梯等。

　　3、對醫院垃圾進行分類收集、處理，設置醒目的垃圾分類投放點，方便員工和患者正確投放垃圾。

　　4、確保醫院綠化美觀、綠植生長良好，及時修剪枯枝黃葉，維護綠化設施。

　　二、設施設備管理

　　1、設立專職設施設備管理員，負責醫院設施設備的'日常檢查、維護和報修。

　　2、定期對設施設備進行檢查，確保消防設施、電梯、空調、供水、供電等設備正常運行。

　　3、建立設施設備檔案，記錄設施設備的使用情況、維護維修記錄等。

　　4、定期對設施設備進行保養，確保設備性能良好，延長設備使用壽命。

　　三、停車場管理

　　1、設立專職停車場管理員，負責停車場的日常管理、車輛疏導和停車費收取。

　　2、確保停車場交通標志齊全、明確，停車位劃線清晰，方便車輛停放。

　　3、對停車場進行定期檢查，確保消防設施、照明、監控等設備正常運行。

　　4、停車場實行電子收費系統，方便患者及家屬快速繳費。

　　四、安全管理

　　1、建立醫院安保隊伍，實行24小時巡邏制度，確保醫院安全秩序。

　　2、在醫院入口處設立安檢設施，防止違禁品進入醫院。

　　3、對醫院重點區域進行監控，建立遠程監控系統，方便實時查看醫院情況。

　　4、定期進行消防演練，提高員工和患者的消防安全意識。

　　五、患者服務管理

　　1、設立服務臺，提供患者咨詢、投訴、建議等服務，及時解決患者問題。

　　2、定期對患者進行滿意度調查，了解患者需求，持續改進服務質量。

　　3、加強醫護人員禮儀培訓，提高服務水平，營造和諧醫患關系。

　　4、提供護工、送餐、配送等便民服務，方便患者就醫生活。

　　六、后勤物資管理

　　1、設立后勤物資庫房，負責醫院物資的采購、保管和領用。

　　2、定期對物資進行檢查，防止物資積壓、損壞和過期。

　　3、建立物資入庫、出庫登記制度，做到賬物相符。

　　4、定期對物資采購計劃進行統計分析，優化物資采購流程，降低采購成本。

　　七、員工管理制度

　　1、建立員工檔案，記錄員工的基本信息、崗位變動、績效考核等。

　　2、定期組織員工進行業務培訓，提高員工綜合素質和服務水平。

　　3、加強員工勞動紀律管理，定期對員工進行考核，獎優罰劣。

　　4、建立健全員工投訴建議機制，維護員工合法權益。

　　八、突發應急管理

　　1、制定應急預案，明確應急組織機構、職責、應急措施和應急資源。

　　2、定期組織應急演練，提高員工應急處置和救援能力。

　　3、發生突發事件時，立即啟動應急預案，協助組織救援和善后工作。

　　2024江蘇物業管理條例 7

　　為建設和諧文明小區，規范小區物業管理活動，保持小區全體業主和物業使用人的合法權益，創造一個清新、整潔、文明有序的生活環境，結合《市三塘園懷園小區管理規約（草案）》、《市三塘園懷園小區議事規約（草案）》制定本制度。

　　一、物業管理范圍：

　　凡在小區居住的所有業主和物業使用人都納入本管理范圍。

　　二、物業管理機構：

　　業主大會是物業小區內全體業主組成機構。業主委員會是業主大會的執行機構。

　　本屆業主委員會是會設主任、委員共七名。業主委員會主要任務是監督執行《市三塘園懷園小區管理規約》、《市三塘園懷園小區議事規約》、《市三塘園懷園小區管理制度》，維護小區全體業主的權益，完全自愿原則，不享受小區任何福利待遇。

　　三、物業小區的使用與維修。

　　小區全體業主和物業使用人必須共同執行業主大會授權業主委員會作出的決議、決定。配合物業管理人員做好各項管理工作，遵守各項管理制度。

　　1.合理使用小區內共用部份共用設施設備，自覺維護物業小區的整潔、美觀，遵守政府對市容環境要求的相關規定。不擅自改變房屋的外貌和用途。

　　2.愛護小區的公共環境。小區所有公共設施屬小區全體業主所共有，包括小區道路、球場、綠化、果樹、供電、供水設施、路燈、電動拉閘、管理人員辦公室、保安亭等等。

　　3.自覺維護物業小區內的.公共生活秩序。小區業主和物業使用人不準在小區公共部位或違反規定在房屋堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其他有毒物質，不得發出影響其他業主正常生活的噪音，不得利用物業從事危害公共利益的活動以及進行法律法規及政府規定禁止的其他行為。

　　4.業主飼養寵物，應遵守政府有關規定，寵物外出必須由主人牽引并即時清理排在小區公共場所的寵物糞便。

　　5.機動車在小區內應控制時速低于5公里。車輛出入應按要求出示證件，本物業小區內禁止鳴笛。

　　機動車應該放在每個業主車庫中或者公共車位中。禁止在人行便道和公共綠化帶停放。

　　本物業小區公共車位由物業管理人員施畫。僅用于業主和訪客車輛的臨時停放。

　　6.業主需要進行房屋維修時，應通知物業管理人員或業主委員會并遵守有關規章制度：施工早上8：00—12：00下午14：00—17：00。維修完工后即時清理余泥垃圾。

　　四、物業服務費用的交納。

　　本小區物業服務費包括：物業管理人員（保安）工資福利、公共場所電水費，維修費等等。

　　1.業主或物業使用人約定每月10號前向業主委員會交納物業服務費。業主因故不能按期交納物業服務費的，應委托他人按期代交或及時補交。

　　2.對欠繳物業服務費的業主，業主委員會應進行催繳或委托物業服務人員催繳，可采用上門催繳、電話催繳、書面催繳等多種方式，并可采用相應催繳措施。

　　3.欠費六個月以上或拒繳物業服務費用的，業主委員會在小區內顯著位置公布欠繳情況。

　　4.欠費總金額過高時，業主委員會授權物業服務人員依法通過訴訟途徑解決。

　　五、財務管理。

　　本小區設收款記賬員一名。本小區財會收支情況每季度向全體業主公布一次，做到公正、公開、透明，接受小區全體業主監督。

　　本物業管理制度自20xx年一月一日起執行

　　本物業管理制度由業主委員會負責解釋。

　　2024江蘇物業管理條例 8

　　一、20xx物業管理制度

　　（一）、安全職責

　　1、嚴格執行公司的各項管理制度；

　　2、負責制定各項安全護衛職責制度，根據實際情況進行指導和檢查，對公司管理區域實施安全監督；

　　3、負責小區消防設施的監護和公共服務場所安全防范的督察；

　　4、做好公司管理區域內的管理工作，涉及違法案件的藥及時移交派出所，業務上自覺接受派出所指導；

　　5、查處公司管理區域內因員工玩忽職守而發生的治安、刑事案件和火災事故；

　　6、建立健全和管理好系統檔案資料；

　　7、抓好護衛隊思想政治教育和業務技能培訓；

　　8、做好新接物業護衛工作人員的崗位設置和物品配備的統籌策劃工作；

　　9、完成領導交辦的其他任務。

　　（二）、護衛崗位職責

　　1、護衛員上崗必須穿著統一制服，佩戴統一的工號，儀容嚴整；

　　2、糾正違章時必須先敬禮，做到文明服務，禮貌待人；

　　3、上崗時要認真檢查設備、設施，認真做好安全防范工作，發現不安全因素應立即查明情況，排除險情，并及時報告領導，確保小區的安全；

　　4、堅守崗位，提高警惕，發現違法犯罪分子要勇于與之斗爭并設法將其抓獲；

　　5、熟悉本崗位任務和工作程序，預防案件、事故發生，力爭做到萬無一失；

　　6、愛護設施設備、公共財物，對小區的一切設施、財物不得隨便移動及亂用；

　　7、熟悉小區的消防系統及消防器材的安裝位置，掌握各種滅火器材的使用方法，遇到突發事件能正確進行處理；

　　8、值班時間，對崗位內發生的各種情況要及時認真處理，并作好記錄；

　　9、熟悉小區內公共設施情況，巡查、登記公共設施完好及損壞情況；

　　10、嚴格執行交接班制度，認真做好交接記錄；

　　11、對進入小區內的可疑人員、可疑車輛要進行盤問和檢查；

　　12、對進入小區內的陌生車輛要進行登記；

　　13、對發生在護衛區的刑事案件或治安案件，有保護現場、保護證據、維護秩序及提供請客的職責；

　　14、熟悉本管理區域內公共設備、設施及業主的基本情況；

　　15、認真完成領導交辦的其他任務。

　　（三）、電梯服務標準

　　1、電梯公司維保人員依據《電梯維護養護標準》，對小區電梯實施維修保養。

　　2、轎廂內須張掛“電梯服務標準”、和“乘梯須知”；

　　3、執行北京市房屋電梯運行標準：18小時運行，24小時有人值守；

　　4、司機須持證上崗，統一工作服，禮貌待客，按時交接班，認真填寫運行記錄；

　　5、維修保養及時，嚴格執行保養規程，認真填寫保養記錄

　　6、轎箱環境整潔明亮，不得有油污，垃圾等。機房干凈，整潔，各種應急設施，抱閘扳手，盤車輪，滅火器等齊全有效。

　　7、按計劃進行大、中修，并提前２天通知管理服務中心，經同意方可實施。

　　（四）、安全質量管理

　　1、電梯公司質管部門定期對小區電梯維保工作進行安全檢驗并填寫《年度電梯安全普查表》，電梯維修質量實行內檢，互檢，專職驗檢制度，填寫《電梯維修保養檢查驗收摘要》確保電梯維修質量，電梯運行安全可靠。

　　2、電梯公司定期對電梯進行檢查填寫《電梯運行維修（周）檢查表》。

　　3、維修、保養電梯時應在電梯基站張貼或掛立告示牌，并做好安全防護措施。

　　4、電梯設備出現停電、故障、火災、浸水等緊急情況時，啟用《電梯故障應急方案》。

　　（五）、電梯設備檔案管理

　　1、電梯運行及保養、修理過程的記錄表應建檔，保存期為兩年。

　　2、建立電梯設備臺帳及設備清單，妥善保管電梯安裝，調試等原始資料。

　　法律規定：

　　《物業管理條例》

　　第二十一條，在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的`前期物業服務合同。

　　第二十二條，建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。

　　2024江蘇物業管理條例 9

　　第一章總則

　　第一條為加強公司員工的人事檔案管理，使公司人事檔案得到有效保護和利用，根據《中華人民共和國國檔案法》、《浙江某某物業管理有限公司人事管理制度》等有關規定，特制定《浙江某某物業管理有限公司人事檔案管理制度》。

　　第二條員工人事檔案是記載員工個人經歷、政治思想、品德作風、業務能力、工作表現、工作實績等內容的文件材料，是歷史地、全面地考察、了解和正確任用員工的重要依據，是本公司檔案的重要組成部分。

　　第三條本公司的人事檔案工作任務：

　　1、保管員工人事檔案；

　　2、收集、鑒別和整理員工人事檔案材料；

　　3、辦理員工人事檔案的查閱、借用和轉遞；

　　4、通過人事檔案了解熟悉員工，為人事工作提供情況；

　　5、逐步實現員工人事檔案管理手段的科學化和現代化。

　　第四條本公司的員工人事檔案管理由公司綜合服務部負責。

　　第二章人事檔案的收集和歸檔

　　第五條員工人事檔案材料的收集、歸檔，是公司綜合服務部與其他各部門的'共同任務，必須按照有關規定，互相配合，認真做好。

　　第六條員工人事檔案材料的收集歸檔范圍，嚴格按照公司的人事檔案管理要求執行。員工人事檔案材料內容：

　　1、員工登記表（含照片）。

　　2、個人簡歷。

　　3、考核材料（如試用期滿考核鑒定、見習期滿考核鑒定以及近三年的年度考核記錄、素質測試記錄等）。

　　4、各類證書復印件、原件：（包括：

　　①學歷證書復印件；

　　②各類資格證書復印件；

　　③身份證復印件；

　　④職務聘免復印件；

　　⑤體檢表、干部身份表；

　　⑥其它等）。

　　5、獎懲材料。

　　6、兼職情況（包括出任董監事情況、擔任社會職務情況等）。

　　7、承諾書、勞動合同（應做到文本齊全完整，時間連續及時）、各類因公出國協議或培訓協議、擔保書等。

　　8、各類審批材料（復印件，包括

　　⑴應聘材料；

　　⑵面試材料；

　　⑶錄用審批材料；

　　⑷職務聘免審批材料；

　　⑸調整工資審批表；

　　⑹因公出國審批材料；

　　⑺用工性質晉升審批表；

　　⑻離職審批表，辭職批復；

　　⑼離退休審批表；

　　⑽調令單、分配單；

　　⑾其它）。

　　9、其它可供參考材料（如近三年內的員工個人年度工作總結或述職報告、各類培訓總結、培訓成績、出國培訓總結等）。

　　第七條收集歸檔的人事檔案材料必須是文字、內容清楚完整，印章手續完備，且辦理完畢的正式審核、審批、簽署、落款文字材料。

　　第八條員工人事檔案材料必須用毛筆或鋼筆書寫，字跡要工整、清晰，不得使用圓珠筆、鉛筆、紅色墨水和復寫紙書寫。

　　第九條形成員工人事檔案材料的部門，在形成正式材料后的一個月內，負責按要求把應歸檔的材料送交綜合服務部歸檔。

　　第十條公司綜合服務部發現送交的人事檔案材料不符合歸檔要求時，要及時通知形成檔案材料的部門，補送材料或補辦手續。形成材料的部門要按規定認真辦理。

　　第十一條員工人事檔案管理人員要經常了解和掌握干部人事檔案材料來源的信息、溝通渠道、及時收集應歸檔的材料。同時，要熟悉收集歸檔工作的各項規定，對收集到的材料，認真鑒別，嚴格把關，及時入卷歸檔。

　　第十二條形成員工人事檔案材料的部門，向公司綜合服務部送遞材料時，如其他檔案管理部門也需要收集歸檔，則材料形成部門要事先考慮制作材料的數量，必要時協商聯系，以防造成員工人事檔案材料的短缺。

　　第三章人事檔案的保管

　　第十二條員工人事檔案由公司綜合服務部設專人妥善保管，不得泄密。

　　第十三條員工人事檔案應存入保險柜，有防盜、防火、防潮等安全措施。

　　第十四條檔案管理人員應對保管的檔案逐一登記編號，并每年進行一次檢查、核對，防止錯放或丟失。發現丟失或問題，應及時查找并采取措施，以保證檔傅耐暾桶踩

　　第十五條檔案移交要填寫清單，交接雙方應共同清點并簽字留據。

　　第十六條嚴格防止任何人私自保存他人的檔案材料，對造成泄密或其它后果的，視情節輕重，給予嚴肅處理。

　　第十七條檔案管理人員調動時，必須嚴格履行交接制度，未交接清楚，不得離去。

　　第十八條建立堅固、安全的。庫房，配置符合要求的檔案柜。防火、防盜、防潮、防蛀、防光、防高溫六項措施落實到位。

　　第十九條檔案庫房是機要重地，無關人員不得隨意出入；查閱人員須在檔案管理人員陪同下方可進入。

　　第二十條逐步實現員工檔案管理工作的科學化、現代化。

　　第四章人事檔案的查閱和借用

　　第二十一條公司員工查閱或借閱人事檔案，經公司綜合服務部總經理同意，辦理登記手續后方可查閱或借閱本人人事檔案。

　　第二十二條外單位人員憑介紹信等證件經公司綜合服務部總經理批準后方可查閱員工檔案；檔案原則上不外借，確因特殊情況必須外借時，應寫明原因并經執行總裁批準同意方可。

　　第二十三條查閱或借用員工檔案，必須嚴格遵守保密制度和閱檔規定。員工閱檔后摘錄的材料應由檔案工作人員與原文核對無誤后，寫明材料出處和時間，并加蓋公司公章。嚴禁對檔案進行圈劃、涂改、拆換員工檔案材料，不得向無關人員談論或泄露員工檔案內容，違犯者將視情節輕重，給予批評教育甚至紀律處分。

　　第五章人事檔案的轉遞

　　第二十四條員工人事檔案的轉遞是一項嚴謹、細致的工作。檔案管理人員應具有高度的責任感。在辦理檔案轉遞過程上，要認真細致，有條有理，切不可匆忙、馬虎，防止出現絲毫的差錯。

　　第二十五條人員內部調動，檔案轉遞要做到檔隨人走，公司綜合服務部應將其檔案密封轉到新的歸口單位。

　　第二十六條檔案轉遞必須填寫《員工人事檔案轉遞通知單》，并通過機要轉遞或由檔案管理員專程送取，嚴禁個人攜帶。對個人攜帶檔案的，公司綜合服務部應拒絕接收。

　　第二十七條轉遞的檔案必須是經過鑒別、清理、整理的檔案。轉遞檔案必須一次轉出，不能分批轉出。

　　第二十八條對轉進的檔案在核對無誤后，及時將《員工人事檔案轉遞通知單》回執退回。

　　第二十九條對違反轉遞規定，造成檔案丟失或發生抽取，更換材料等問題的要追究、當事人和有關管理人員的責任。

　　第六章

　　附則

　　第三十條本制度由綜合服務部負責解釋。

　　2024江蘇物業管理條例 10

　　第一條 采購

　　1、商場內部維修需購買物品，相關物業主管應首先到現場查實并填報請購單;相關品名、規格、型號、數量、報價、用途、用于位置等欄目需填寫清楚、完整;如需做布幅、廣告牌等其它廣告則應填報廣告制作申請單。如發現有謊報、虛報等不實現象，扣減經辦人當月績效考核5分;

　　2、請購單應上報商場經理審核簽字，若商場經理未認真履行職責，隨意簽字，扣減當月績效考核10分;

　　3、經商場經理審核簽字，請購單報商場財務部定價(根據公司價單)，500元以上金額由總經理審核，500元以下200元以上金額由商場總監審核，200元以下金額由商場經理簽字即可購買;

　　4、購物程序完畢，商場經理用備用金定專人購買，供貨單位由集團財務部采購指定，若另行購物發現有假冒商品，須立即退貨，若造成經濟損失，則須查究相關人員責任;

　　5、購進商品由商場保管員建立實物收支臺帳，入庫后方能領用;

　　6、辦公用品由集團公司行政辦填報請購單統一購買、保管，若商場用則應指定專人領取。

　　第二條 費用報銷

　　1、商場財務應驗正發票，發票須與購物單各欄相符，財務人員還需到現場查實數量、使用情況，并在購物單上簽字確認;

　　2、報銷單上應有報銷人、商場經理、驗收人簽字;

　　3、500元以上金額、數量大的商品須由集團財務部采購定價、購買并監督入庫，使用，并在發票上簽字，各商場財務方能辦理報銷付款事宜;

　　4、付款報銷完畢，各商場財務室專人應在物業費用登記表上登記(登記表中備注欄應填清金額);

　　5、購買辦公用品，費用報銷參照以上條例執行。

　　第三條 其它

　　為節省物業維修費用支出，商場經理、物業主管在巡場工作中應重視商場內卷簾門、電梯、線路、水管檢查，督促電工對以上物品常維護保養以延長其使用壽命。年終經財務核算，若商場物業管理費未超出計劃，則按節約金額的10%作為商場節約獎發放。

　　2024江蘇物業管理條例 11

　　員工行為準則

　　（一）遵守法律法規和社會道德準則，不斷學習并強化自身的法律修養及道德情操。

　　（二）嚴格按照公司各項規章制度辦事，遵守公司紀律，積極地提高各項服務操作規程的實踐性。

　　（三）員工須保持制服整齊清潔，儀表端莊，精神飽滿，努力提高公司的整體形象。

　　（四）提供各項服務時，服務用語要規范得體，做到微笑服務，對自己解決不了的問題，應當及時匯報上級。對待住戶、訪客、同事和各階層人士，均應以禮相待，保持彼此間良好關系。

　　（五）不準損壞公司信譽和對公司有欺詐及不誠實行為。

　　（六）不得有損壞公司利益的行為。

　　（七）所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽損壞公司財物，對各物如有損壞，須負責賠償。

　　（八）必須遵守和執行公司所發出的一切通告。

　　保安隊崗位職責

　　一、遵守國家法律法規以及公司的各項規章制度。

　　二、必須明了和掌握物業管理區內各種保安設施如：對講機、警鐘、消防器材伸縮門等的操作和效能，熟記報警電話及公司值班電話。

　　三、應熟悉物業管理區內業主、物業使用人的姓名、年齡、家庭成員職業。此等資料必須保密，不得泄露。

　　四、應有禮貌的詢問任何進入物業管理區的來訪客人，做好進出入登記，如有懷疑，應與辦公室取得聯絡。如訪客攜帶可疑物品時，更須提高警覺。嚴禁衣衫襤褸和精神不正常者進入物業管理區域。

　　五、在工作當中，不能因為任何原因與客戶發生爭吵，更不能謾罵、威脅、恐嚇甚至毆打客戶。

　　六、聽到住戶呼救或發現可疑人員，須立即通知上級并封閉大門及其通道，以等待警方人員到場處理。切勿魯莽采取行動。

　　七、保安實行24小時巡邏制度，對于重點安全區域保安要重點巡視，提高巡邏質量以防止事故的發生。

　　八、若發生罪案，應采取下列步驟協助破案：

　　（一）立即報案或通知上級，并維護現場秩序直至公安部門到達，遇有傷員（被害人、案犯）應立即搶救和監護。

　　（二）切勿移動、也不允許他人移動、觸摸、踐踏現場物品，協助公安部門保留證據，方便調查工作。

　　（三）向公安人員如實提供有關罪案情況，如案發經過，與本案有關人物的相貌、衣著、有關的車牌號及壞人逃走方向等。

　　九、服從命令聽眾指揮及時完成上級交給的其他任務。

　　保潔班崗位職責

　　一、依據操作規程依時清潔物業管理區域內道路、大廳、樓梯、電梯、停車場、雨水井、墻面等公共場所。

　　二、告知各業主或物業使用人將自產垃圾請放入物業公司指定地點，請勿置于走廊、樓梯等公共部位，以免影響衛生。

　　三、發現任何影響衛生的行為都有權利去制止，發現公共設施、設備發生故障及其他隱患的要及時報告上級。

　　四、清潔公共部位時要堅持避讓原則，回答業主或物業使用人的問題時要有禮貌，不清楚的要明確給出其他的`解決辦法如撥打物業公司的熱線電話。

　　五、在工作當中，不能因為任何原因與客戶發生爭吵，更不能謾罵、威脅、恐嚇甚至毆打客戶。

　　六、遇雨、雪天氣，及時清掃路面的積水、積雪，在入樓處放置防滑設施及防滑標識，并且要加強樓內的保潔頻率，減少雨雪天氣對衛生的影響。

　　七、協助做好公司其他部門的配合工作，如漏水及時通知維修組、發現可疑人員要通知保安隊等。

　　八、完成公司交給的其他任務。

　　維修組崗位職責

　　一、維修人員應自覺遵守公司的各項規章制度。

　　二、熟悉掌握物業管理區域內房屋、設備、設施的功能，做好日常的維修管理。

　　三、維修人員應隨時注意個人儀容儀表，按規定著裝。

　　四、維修人員在工作時應遵守操作規程，避免出現意外。

　　五、在維修過程中遇到大問題應及時向部門主管請示、匯報。

　　六、在工作中不能介入個人情緒影響與客戶之間的關系，應與客戶保持良好的關系以便工作。

　　七、不接受客戶的任何贈送品，不允許有吃、喝、拿現象。

　　八、在維修過程中，將檢查情況詳細記錄并教會客戶正確使用和保護設備設施，以延長使用壽命。

　　九、在工作當中，不能因為任何原因與客戶發生爭吵，更不能謾罵、威脅、恐嚇甚至毆打客戶。

　　十、工作過程中嚴格按照公司制定的《物業管理無償服務項目、有償服務收費標準》向客戶提供服務并通知財務部進行收費。

　　十一、維修工作完成后維修人員應及時清潔工作現場。

　　十二、工作時間要合理使用文明服務用語。

　　十三、按時完成公司交給的其他任務。項目部管理人員項目部管理人員工程部紀維修人員項目部管理人員項目部管理人員項目部管理人員項目部全體人員項目部管理人員項目部全體員人員項目部全體人員項目部全體人員項目部全體人員項目部全體人員項目部全體人員《條例》細則問答人事管理技巧常用設備自控原理及維護公共關系學怎樣處理客戶投訴經濟合同物業管理相關法規如何有效激勵員工消防安全知識實用禮儀簡易維修常識工作技巧和語言技巧急救常識員工守則

　　管理人員服務過程中應注意的事項

　　一、管理人員必須保持制服整齊清潔，儀表端莊，精神飽滿。

　　二、對待業主、訪客、同事和各階層人士，均應以禮相待，保持彼此間良好關系。三必須嚴格遵守公司規定的工作時間，按時上、下班（交接班），不得無故遲到、早退。遇有特殊情況請假時，應履行正常的請銷假制度。

　　四、管理人員不得在當值時間內為個別住戶做職責范圍以外及對私人服務的工作。

　　五、物業管理區域內房屋的出租、出售辦法由公司與開發商統一商定，任何人不得私自參與物業的出售與租賃（主要指業主的委托）。

　　六、各部門的管理人員應該按時執行公司的各階段任務，并定期召開各級員工的會議，向公司做定期的報告。公司員工必須服從公司關于工作調配及崗位編排。

　　七、不準損壞公司信譽和對公司有欺詐及不誠實行為。

　　八、不得有損壞公司利益的行為。

　　九、不得向業主、物業使用人或與公司有關的任何人收受或索取任何形式的禮物、賞錢。

　　十、所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽損壞公司財物，對各公物如有損壞，須負責賠償。

　　十一、遇有特殊事件發生，各部門要按照公司的特殊事件處理應急預案執行，做好公司分配給自己的任務。

　　十二、必須遵守和執行公司所發出的一切通告。突發事件處理預案明確一個概念：突發事件是指除火災、火警以外的事件如治安、衛生、救急等方面掌握四個原則：快速反應原則、統一指揮原則、服從命令原則、團結協作原則快速反應原則：

　　辦公區管理制度保安值班制度

　　1、必須明了及熟悉區內各種保安設施操作效能，例如：對講機、報警系統，妥善運用已有的設施。

　　2、熟悉區內各客戶，同時詳細記錄客戶姓名及聯系方式，但該資料必須保密且妥善存放。

　　3、各值班人員于交接班時應傳遞防盜訊息，認真填寫交接班記錄。

　　4、嚴辭拒絕推銷人員進入，尤其是自稱公務人員或公共機構職員，應查驗身份證、文件，如有疑問，應致電有關機構查詢或向上級領導反映。

　　5、應有禮貌地查詢任何進入商務樓的訪客，并盡可能登記身份證，如有懷疑應通知各有關客戶或向上級領導反映，如訪客攜帶可疑物品更須提高警覺。

　　6、至少每兩小時巡邏一次，但不應固定時間，以免壞人乘虛而入，巡邏時必須有警惕性，特別注意樓梯、走廊、配電房、機房及其他隱藏地方、通道等，以確保無任何可疑人物匿藏樓內伺機作案，并留意公眾地方之門邊、暗角是否預先藏備盜竊工具等。

　　7、如聽到客戶呼救或發現可疑人物，須立即報警并封鎖出入口處及其他通道以等待警方人員到場處理，切勿魯莽采取行動而不知會警方。

　　8、應留意商務樓內安全漏洞或弱點并設法改善，例如：防火門、衛生間、排氣窗等皆可被壞人利用而犯案，應加強保安。

　　9、詳細記錄各有關政府部門電話，以便需要時尋求協助。

　　10、不無故空崗、缺崗；不在上崗時酗酒或飲酒后上崗；不在崗中謾罵、毆打外來人員及客戶；不在崗中閑聊與工作無關的事；不徇私情，不打擊報復，不誹謗、侮辱他人。

　　11、值班中不準擅離崗位，不準看書報、吃東西、睡覺、嬉笑打鬧，不準聽收音機和進行與值班無關的活動。

　　12、若發生罪案，應采取下列步驟協助破案：

　　（一）立即報案或通知上級，并維護現場秩序直至公安部門到達，遇有傷員（被害人、案犯）應立即搶救和監護。

　　（二）切勿移動、也不允許他人移動、觸摸、踐踏現場物品，協助公安部門保留證據，方便調查工作。

　　（三）向公安人員如實提供有關罪案情況，如案發經過，與本案有關人物的相貌、衣著、有關的車牌號及壞人逃走方向等。

　　保安部交接班制度

　　1、接班人員提前15分鐘上崗接班，穿工服、戴工作牌，在登記簿上記錄接班時間。

　　2、查閱上一班的值班記錄，詢問上一班工作完成情況，如有需要繼續跟進的工作需記錄以便跟進。

　　3、接班人員清點崗位上所有公物，如對講機、滅火器、水瓶等，如發現損壞、缺疑要立即向班組長提出，并要求交班人員說明物品去向及做好記錄。

　　4、接班人員要檢查區域內有無異常情況，如發現有異常則要求交班人員做出解釋，并通知班組長前來處理及做好記錄，交班人員要等接班人員驗收后方能下班，接班人員驗收時間無特殊情況不得超過15分鐘。

　　5、各崗位在交班前需進行崗位清潔工作。

　　6、所有事項交接清楚后，交班人員離開崗位前在登記簿上記錄下班時間并簽名。

　　7、接班人員未來，交班人員不得下班。若接班人員未來，交班人員下班，這期間發生問題兩人共同負責。人員、物品出入管理制度

　　8、商務樓內所有客戶憑出入證進出本商務樓，所辦出入證只限本商務樓內辦公人員使用，加蓋公章、貼有照片方可有效。

　　9、商務樓出入證只在敞開辦公時間內有效，非正常辦公時間進出商務樓需作登記。

　　10、來訪客戶需先與本商務樓內客戶聯系后方可進入，進入時填寫來客登記，離開時需有樓內客戶簽字方可離開。

　　11、若來訪者說不出所找客戶，保安人員有權不讓其進入。

　　12、租客、來訪者及施工人員進入商務樓內攜帶有易燃、易爆、劇毒等危險物品時，保安人員應禮貌的拒絕物主將此類物品帶入樓內。

　　13、保安人員要對施工人員帶入樓內的施工工具、材料作好登記工作。

　　14、租客、來訪者及施工人員攜帶物品離開時，保安人員應禮貌檢查放行手續，如已經辦理有效的放行手續時，禮貌核查放行物品與放行條列明的物品是否相符，不相符只放行放行條列明的物品；如沒有辦理有效放行手續時，應要求物主在辦理有效放行手續后放行；物品經核查無誤放行后，保安人員應及時在放行條上簽署姓名及日期。

　　15、物品放行后，保安人員應及時將物品的種類、數量等登記在《物品放行登記表》上。

　　停車場管理制度

　　1、本停車場僅供方大創新園內客戶使用，其他任何單位無臨時通行證的不得停放。

　　2、需要在停車場停放車輛的客戶，需到智強物業管理辦公室登記，由管理部發放統一的通行證，持有此證，方可停放。

　　3、進場的車輛，保安人員應檢查其車牌號是否與通行證上的登記相符。

　　4、臨時進場的車輛，由保安人員發放臨時通行證，出場時保安人員注意收回。

　　5、夜間進場的車輛，保安人員要做好車輛檢查記錄。

　　6、車輛進場時，保安人員應迅速指引車輛慢行，安全的停放在相應的車位上，提醒車主鎖好車鎖，隨身帶走貴重物品，保安人員不代管任何物品。

　　7、進場的車輛，保安人員要檢查車輛是否有損壞或其他不正常情況，如有不正常情況應立即向車主提出，并在《車輛停放登記表》上作詳盡記錄。

　　8、進場的車輛，嚴禁在場內加油、修車、調劑剎車，禁止任何人在場內學習駕駛車輛。

　　9、嚴禁載有易燃、易爆、劇毒等危險品的車輛進入停車場。

　　10、當有車輛離場時，保安人員應及時檢查車主證件，若發現異常情況，應立即攔截車輛并及時通知主管前來協助處理。

　　11、保安人員每小時至少詳細檢查車輛的車況1次，發現漏油、未上鎖等情況要及時通知車主，并在值班記錄本上作好記錄，必要時報告主管進行處理。

　　12、發現無關人員或可疑人員進入停車場要及時勸其離開。

　　13、協助清潔工維護好停車場衛生。

　　安全巡邏檢查制度

　　1、保安人員在巡邏過程中須配帶對講機，要多看、多聽、多嗅，發現異常情況應立即查明并及時通知有關部門。

　　2、檢查治安、防盜、防火、水浸等情況，發現問題立即處理，并報告上級領導及有關部門。

　　3、巡查小區內各個重點部位、治安死角等，發現可疑人員應前往盤問，檢查證件，必要時檢查其所帶物品。

　　4、巡邏時注意檢查消防栓、道路、綠化、公共設施的完好情況，發現故障應及時登記、匯報。

　　5、巡邏人員必須熟悉小區內的內外部情況，熟悉區內各類設施、設備以及其他物品的放置，發現移動設施、設備的可疑情況需立即查明（如消防器材）。

　　6、發現打架、吵架、斗毆時，應予以勸止。

　　7、發現火燭應立即組織撲救并迅速報警。

　　消防安全管理制度

　　1、消防工作要貫徹“預防為主、防消結合”的方針，保護公共財產和廣大客戶的生命財產安全。

　　2、認真貫徹執行消防法規和上級有關消防工作指示，開展防火宣傳以及消防知識的普及工作。

　　3、經常檢查防火安全工作，糾正消防違章，整改火險隱患。

　　4、管理消防設施、設備、器材，要對其進行定期檢查并做好相關記錄，確保各類設施器材和裝置處于良好狀態。

　　5、安全防火通道要時刻保持暢通，確保緊急情況時人員疏散。

　　6、接到火災報警后，在向消防機關準確報警的同時，迅速奔赴現場，啟用消防設施進行撲救，并協助消防部門查清火災的原因。

【2024江蘇物業管理條例】相關文章：

江蘇物業管理條例11-01

江蘇物業管理條例201502-17

江蘇省物業管理條例02-17

江蘇省物業管理條例（最新）12-30

最新江蘇省物業管理條例11-06

江蘇省物業管理條例全文03-26

江蘇物業管理條例實施細則02-16

江蘇省物業管理條例201510-25

江蘇省物業管理條例2015年11-01