杭州物業管理條例

　　(2001年10月17日杭州市第九屆人民代表大會常務委員會第三十七次會議通過2001年12月28日浙江省第九屆人民代表大會常務委員會第三十次會議批準根據2003年8月21日杭州市第十屆人民代表大會常務委員會第十二次會議通過2003年11月6日浙江省第十屆人民代表大會常務委員會第六次會議批準的《杭州市人民代表大會常務委員關于修改個別條款的決定》修正)

　　第一章 總則

　　第一條　為規范物業管理行為，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，保障物業的合理使用，創造良好的生活、工作環境，根據國家有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條　本條例適用于杭州市行政區域內城鎮物業管理活動。

　　兩個或兩個以上產權人的新建物業應當實行物業管理;其他物業，應當創造條件，逐步實行物業管理。

　　第三條　本條例所稱物業，是指各類房屋及其附屬的設施設備和相關場地。

　　業主，是指物業的所有權人。

　　使用人，是指物業的承租人和其他實際使用物業的人。使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和使用人約定，但不得違反本條例的有關規定。

　　物業管理企業，是指依法設立的從事物業管理服務的法人。

　　物業管理，是指物業管理企業接受業主或業主委員會的委托，根據物業管理服務合同，對物業進行維護、修繕、管理，對物業管理區域內的公共秩序、環境衛生、綠化等事項提供協助管理或者服務的活動。

　　第四條　物業管理實行業主自治管理與委托物業管理企業專業管理相結合的原則。

　　擁有相對獨立的共同設備設施的物業，應當劃歸于一個物業管理區域。物業管理區域由區、縣(市)物業行政主管部門劃定。

　　一個物業管理區域應當成立一個業主委員會，并應當委托一家物業管理企業進行物業管理。

　　第五條　杭州市人民政府物業管理行政主管部門(以下簡稱市物業管理部門)主管全市的物業管理工作。

　　各區、縣(市)人民政府物業管理行政主管部門(以下簡稱區、縣(市)物業管理部門)依照本條例對轄區內物業管理進行管理監督。

　　街道辦事處、鎮人民政府負責轄區內物業管理與社區管理、社區服務的協調工作，社區居民委員會按照自己的職責協助本社區物業管理工作。

　　各級建設、規劃、市政公用、市容環衛、綠化、公安、環保、價格、民政、工商行政等部門按各自的職責，協同物業管理部門實施本條例。

　　第六條　各級人民政府可給予物業管理企業優惠政策，鼓勵和引導物業管理向市場化、專業化、規模化方向發展，提高城市物業管理水平。

　　第二章 業主、業主(代表)大會和業主委員會

　　第七條　業主享有以下的權利：

　　(一)參加業主大會，享有表決權;

　　(二)享有業主委員會的選舉權和被選舉權;

　　(三)享有與所交納物業管理服務費用相符的服務;

　　(四)監督業主委員會的工作;

　　(五)監督物業管理企業的管理服務活動;

　　(六)法律、法規規定的其他權利。

　　業主應當履行以下義務：

　　(一)執行業主(代表)大會和業主委員會的有關決定;

　　(二)遵守物業管理法律、法規;

　　(三)遵守業主公約、有關物業管理的制度;

　　(四)配合業主大會或業主代表大會組織者做好有關選舉工作;

　　(五)按照合同約定交納物業管理服務費用和分攤的維修等費用;

　　(六)對業主委員會簽訂的合同承擔責任。

　　第八條　物業管理區域內的全體業主組成業主大會;業主人數超過100名的，可按比例推選業主代表，組成業主代表大會。業主大會或業主代表大會須持投票權數過半數以上的業主或業主代表出席才能舉行。業主代表的任期一般不超過3年，可以連選連任。

　　業主的投票權，住宅物業實行一套一票;非住宅物業按每100平方米建筑面積為一個計票單位，不足100平方米的以每本房屋產權證為一個計票單位。

　　第九條　物業管理區域內，有下列情況之一的，區、縣(市)物業管理部門應指導、監督前期物業管理單位召開第一次業主大會或業主代表大會，選舉產生業主委員會：

　　(一)入住率達到60%以上的;

　　(二)入住率達到30%以上，且物業交付使用已滿2年的;

　　第一次業主(代表)大會的費用開支由物業建設單位承擔。

　　第十條　業主大會或業主代表大會每年至少召開一次;業主委員會認為必要時或經由20%以上投票權數的業主或者業主代表提議，應召開臨時業主大會或者業主代表大會。業主委員會應在接到業主或業主代表提議后15日內組織召開臨時業主大會或業主代表大會;逾期不組織召開的，由區、縣(市)物業管理部門幫助組織召開。

　　業主大會或者業主代表大會可以邀請街道辦事處、社區居民委員會和使用人代表列席。業主可書面委托代理人出席，物業管理企業不能以代理人身份出席。

　　業主委員會要求物業管理企業列席會議的，物業管理企業的負責人或其書面委托代理人應當列席會議。

　　第十一條　業主大會或業主代表大會的決定，須經出席大會的業主或者業主代表投票權數的超過半數通過，并予以公布。

　　第十二條　業主大會或業主代表大會行使下列職權：

　　(一)審議通過或修改業主委員會章程和業主公約;

　　(二)聽取和審議業主委員會工作報告;

　　(三)選舉、罷免業主委員會成員;

　　(四)決定聘用或解聘物業管理企業;

　　(五)審議通過物業管理方案;

　　(六)變更或撤銷業主委員會不適當的決定;

　　(七)審查本區域內物業管理制度;

　　(八)決定其他有關業主權益的重大事項。

　　第十三條　業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主對物業實施管理的自治組織。

　　業主委員會委員由業主大會或業主代表大會在業主中選舉產生。業主委員會由5人以上的單數組成。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中選舉產生。業主委員會每屆任期不超過3年，其成員可以連選連任。業主委員會成員提前兩個月書面通知業主委員會可以辭職，缺額按業主委員會章程補選。

　　業主委員會根據工作需要，可聘請社區居民委員會和有關單位的人員擔任業主委員會顧問。

　　第十四條　業主委員會應在選舉產生之日起15日內，將業主委員會章程和名單報區、縣(市)物業管理部門登記備案。

　　第十五條　業主委員會對業主(代表)大會負責，維護全體業主的合法權益，履行下列職責：

　　(一)組織召開業主大會或業主代表大會;

　　(二)草擬業主公約、業主委員會章程草案或修訂草案;

　　(三)提議聘用或解聘物業管理企業;

　　(四)根據業主大會或業主代表大會的決定，可以通過招投標或其他方式，及時選聘、續聘或改聘物業管理企業，并代表業主簽訂、變更或解除物業管理服務合同;

　　(五)審定物業管理企業的物業管理服務年度計劃、財務預算和決算;

　　(六)聽取業主、使用人的意見和建議，監督物業管理服務合同的執行，協調業主和物業管理企業的關系，督促業主履行業主公約和物業管理服務合同，協助物業管理企業催交物業管理服務費用;

　　(七)監督共用部位、共用設備設施的使用和維護;

　　(八)業主大會或業主代表大會賦予的其他職責。

　　第十六條　業主委員會會議由主任召集，召開會議時須有半數以上的委員出席，作出的決定須經業主委員會半數以上委員同意，決定應在作出之日起3日內予以公布。

　　第十七條　業主委員會的活動費用由全體業主共同分攤，但不得超過同期物業管理費總額的1%。具體數額和計劃由業主大會或業主代表大會審議決定。

　　第十八條　業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定，不得與法律、法規相抵觸，不得損害社會公共利益。

　　第三章 物業管理企業

　　第十九條　物業管理企業必須持有物業管理部門頒發的物業管理資質證書。物業管理資質實行年審制和等級管理制。物業管理企業應配備相應的專業技術人員和管理人員，物業管理人員應經縣級以上人民政府認定的機構培訓考核合格后，持證上崗。

　　第二十條　物業管理企業應當提供的服務內容：

　　(一)物業共用部位、共用設施設備的使用管理、養護、維修和更新;

　　(二)物業共用部位和物業管理區域內道路的保潔服務;

　　(三)公共綠地、花草樹木的養護、管理;

　　(四)協助公安部門維護物業管理區域內的公共秩序、進行安全防范;

　　(五)物業裝飾、裝修的管理服務;

　　(六)物業維修、更新費用的帳目管理和物業檔案的保管。

　　物業管理企業可與業主委員會約定其它服務項目。業主和使用人對物業管理企業提供的特約服務有自主選擇權。

　　第二十一條　物業管理企業的權利：

　　(一)依法制訂物業管理區域的物業管理制度和物業管理方案;

　　(二)依照物業管理服務合同對物業實施管理;

　　(三)依據物業管理服務合同和有關規定收取物業管理服務費用;

　　(四)制止違反物業管理制度及業主公約的行為;

　　(五)委托專營企業承擔專項物業管理業務;

　　(六)要求業主委員會協調其與業主的糾紛;

　　(七)依法開展有償服務;

　　(八)法律、法規規定的其他權利。

　　第二十二條　物業管理企業的義務：

　　(一)根據行業規范以及業主委員會審定的物業管理服務合同年度計劃，實施管理服務;

　　(二)每6個月向業主委員會報告工作，并報送物業維修、更新費用的收支帳目，接受業主、業主委員會的監督;

　　(三)根據業主委員會要求，列席業主大會或業主代表大會及業主委員會會議，解答業主和業主委員會提出的咨詢，聽取意見和建議，改進和完善管理服務;

　　(四)接到物業損壞報修時，及時進行維修和處理;

　　(五)接受物業管理部門、其它有關行政管理部門的監督、指導;

　　(六)配合社區居民委員會提供社區生活服務和開展社區文化活動;

　　(七)法律、法規規定的其他義務。

　　第四章 物業的使用、維修和管理用房

　　第二十三條　業主委員會委托物業管理企業提供物業管理服務，雙方應遵循平等、自愿的原則簽定物業管理服務合同。

　　物業管理服務合同應當包含以下主要內容：

　　(一)雙方當事人和委托管理物業的基本情況;

　　(二)物業管理服務事項和服務質量要求;

　　(三)物業管理服務費用的標準及收取方法;

　　(四)合同的期限、合同終止和解約的約定、合同終止時預收物業管理服務費用、結余維修費用、物業管理用房、物業資料等的移交方法;

　　(五)違約責任及解決糾紛的途徑;

　　(六)雙方當事人約定的其它事項。

　　物業管理服務合同的示范文本由市物業管.理部門、市工商行政管理部門共同制定。

　　物業管理合同應在生效、終止或解除之日起15日內報區、縣(市)物業管理部門備案。

　　第二十四條　物業管理企業因經營不善或其他原因要求提前解除物業管理合同，經物業管理部門調解無效的，應提前2個月告知業主委員會，并承擔相應責任。業主委員會應在被告知之日起2個月內，組織招聘新的物業管理企業。

　　物業管理企業在物業管理服務合同終止后應向業主委員會或新聘的物業管理企業移交全部物業管理檔案和資料。

　　第二十五條　物業使用中禁止下列行為：

　　(一)損壞房屋承重結構和主體結構、破壞房屋外貌、擅自改變房屋用途;

　　(二)占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設備;

　　(三)踐踏、占用綠地;

　　(四)損毀樹木、綠化設施;

　　(五)違章搭建;

　　(六)拋、扔、堆放垃圾、雜物;

　　(七)排放有毒、有害和污染環境的物質或產生超出規定標準的噪音;

　　(八)在建筑物、構筑物及其附屬物上張貼、涂寫、刻畫;

　　(九)利用物業從事危害公共利益和侵害他人正當權益的活動;

　　(十)法律、法規禁止的其他行為。

　　第二十六條　業主或使用人進行物業裝修，應事先告知物業管理企業，并按物業裝修的規定辦理有關手續。

　　物業管理企業應當對業主或使用人的物業裝修活動進行監督，發現違反裝修規定的行為，應當勸阻制止，并督促改正;對拒不改正的，應及時告知業主委員會并報有關行政主管部門依法處理。

　　物業管理企業違反有關裝修規定的，業主委員會應及時報告有關行政主管部門依法處理。

　　業主或使用人因物業裝修而造成其他業主、使用人財產損失或影響物業使用的，由物業管理企業督促責任人負責修復或賠償。

　　第二十七條　因物業維修或公共利益需要臨時占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的，須經業主委員會同意，并報有關部門批準，并及時恢復原狀，造成損失的，應當予以賠償。

　　第二十八條　物業管理區域內車輛行駛、停放的管理制度由業主委員會和物業管理企業共同制定，報公安部門備案。停車場地的收費標準按價格管理部門的規定執行。

　　第二十九條　利用物業設置廣告等經營性設施的，應當在征得相關業主、使用人和業主委員會同意后，方可辦理審批手續。

　　第三十條　物業管理區域內供水、供氣、供熱以及電力、通信、有線電視等設施的維修和養護，由相關企業負責。企業也可以按規定將上述服務事項，委托給物業管理企業實行統一服務管理。

　　第三十一條　物業維修、更新的費用，按下列規定承擔：

　　(一)物業自用部位和自用設備的維修、更新費用，由業主或使用人承擔。

　　(二)物業共用部位和共用設施設備的維修、更新費用，由物業的業主按照各自擁有的物業建筑面積比例共同承擔。依照本條例設立物業維修基金并符合基金使用條件的，可在物業維修基金中列支。

　　(三)屬全體業主所有的共用部位、共用設施設備的維修、更新費用，由物業管理區域內的全體業主按照各自擁有的物業建筑面積比例共同承擔。依照本條例設立物業維修基金并符合基金使用條件的，可在物業維修基金中列支。

　　物業的共用部位、共用設施設備屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。

　　第三十二條　物業維修、更新時，相鄰業主、使用人應當予以配合。因相鄰業主、使用人拒絕配合而造.成其他業主、使用人物業損壞及財產損失的，應承擔修復或賠償責任。因物業維修、更新影響相鄰業主或使用人物業使用或造成財產損失的，由責任人修復或賠償。

　　物業出現嚴重損壞，影響業主和使用人安全時，區、縣(市)物業管理部門應當督促物業管理企業限期維修。

　　第三十三條　建設單位應當將物業管理用房(包括物業管理辦公用房、公共活動用房和商業用房)和公建配套用房納入建設配套項目計劃，與新建物業同步設計、同步施工。

　　第三十四條　建設單位應在物業交付使用辦理房屋產權證之前，提供房屋總建筑面積3‰的物業管理辦公用房和公共活動用房，以及總建筑面積4‰的商業用房，由市、縣(市)物業管理部門代為接收。社區居民委員會的用房，按國家規定另行配置。

　　物業管理辦公用房、公共活動用房和商業用房的所有權屬于該物業管理區域的全體業主，其所有權不得分割、轉讓、抵押。具體位置應在辦理物業銷售(預售)證之前予以確定。

　　第三十五條

　　業主委員會成立后，市、縣(市)物業管理部門應將物業管理辦公用房、公共活動用房和商業用房全部移交給業主委員會，業主委員會在保留必要的辦公場所后，全部提供給物業管理企業使用和經營。

　　第三十六條　物業管理企業根據物業管理服務合同和有關法律、法規的規定，對商業用房及其他共用設施設備和場地進行經營的，其收入應當專項用于物業共用部位、共用設施設備的維修和養護，不得挪作他用。

　　前款經營性收入的收支情況應按規定每6個月至少公布一次，并接受業主或業主委員會的詢問和監督。

　　第三十七條　本條例實施前已交付使用的物業，實行物業管理所需的物業管理用房，由市、縣(市)人民政府另行規定。

　　第五章 前期物業管理

　　第三十八條　本條例所稱前期物業管理，是指物業開始銷售(預售)起，至業主委員會成立，并與選聘的物業管理企業簽定物業管理服務合同之日前的物業管理。

　　第三十九條　物業銷售(預售)前，建設單位應當通過招投標方式招聘或選聘物業管理企業進行前期物業管理，簽定前期物業管理服務合同，并提供前期物業管理所需的工程建設技術資料。物業管理部門應對招投標過程進行監督。

　　物業銷售(預售)時，建設單位選定的物業管理企業和物業買受人應當簽訂前期物業管理服務協議。

　　在同一物業管理區域內，前期物業管理服務協議中涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。

　　在業主委員會選舉產生之日起2個月內，業主委員會應當決定物業管理企業的續聘或通過招投標方式選聘，并簽定物業管理服務合同，前期物業管理服務協議和前期物業管理服務合同同時終止。

　　第四十條　前期物業管理期間發生的共用部位、共用設施設備的維護費用應由建設單位承擔。

　　第四十一條　建設單位應當在物業管理服務合同簽定之日起15日內，將物業總平面圖、物業單位建筑結構設計圖、地下管網圖、有關設施設備的使用和維修技術資料、物業綜合驗收資料等工程建設技術資料移交給物業管理企業，并報當地物業管理部門備案。

　　第四十二條　物業交付使用前發生的前期物業管理服務費用，由建設單位承擔;物業交付使用后至前期物業管理服務合同終止之日發生的前期物業管理服務費，由建設單位和物業買受人按照前期物業管理服務協議的約定承擔。

　　前款所稱的已交付使用，是指物業通過綜合竣工驗收，建設單位向業主送達交付使用通知之日起滿1個月后。

　　第四十三條　物業交付使用時，除物業銷售、租賃合同約定或價格管理部門規定外，物業的建設單位、物業管理企業以及其他部門不得向業主或使用人收取任何費用。

　　第六章 物業管理服務費用

　　第四十四條　物業管理服務收費標準的確定，應當遵循合理、公平、公開以及與物業管理企業資質等級、服務內容相適應的原則。

　　物業管理服務收費實行政府指導價和市場調節價。具體標準，由物業管理企業與業主委員會在政府指導價基礎上協商確定，并報價格管理部門備案。專項服務費和特約服務費，除價格管理部門另有規定外，實行市場調節價。

　　第四十五條　物業管理服務費由物業管理企業按物業管理服務合同約定的期限向業主收取。預收期限不得超過12個月。業主與使用人約定由使用人繳納物業管理服務費的，從其約定，業主負連帶繳納責任。

　　其他任何單位和個人不得重復收取項目或性質相同的費用。

　　第四十六條　建設單位未出租、出售的物業以及交付使用但業主或使用人尚未居住的物業，物業管理服務費按應收標準的70%收取。物業管理企業收費項目和標準應向全體業主公布。

　　物業管理企業在物業管理服務合同約定之外自行提供服務，未經業主委員會或業主認可的，業主或使用人可以不支付費用。

　　第七章 物業維修基金

　　第四十七條　新建物業，應當設立物業共用部位、共用設施設備維修基金(以下簡稱物業維修基金)，遵循全額儲蓄、業主共同所有，合理使用的原則。

　　第四十八條　物業維修基金由建設單位在房屋銷售(預售)時，按有關規定以不低于房屋建筑安裝總造價的5%的比例向購房人代收，并在辦理房屋產權證之前，向市、縣(市)物業管理部門統一繳納。

　　第四十九條　物業維修基金由市、縣(市)物業管理部門指定的單位統一代為管理，專款專用，接受業主、物業管理部門、財政部門、審計部門監督，并確保物業維修基金的保值和增值。

　　公有住房出售時收取的設施維修基金，以及在本條例實施前已繳納的維修基金，應納入物業維修基金的統一管理。

　　物業維修基金的管理費用由市財政部門核定，在物業維修基金的增值收益中提取，并納入預算外資金管理。物業維修基金及其增值部分除去合理的管理費用以外，應專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后中修以上的維修和更新，禁止挪作它用。

　　第五十條　在本條例施行前已建成的物業，其物業共用部位、共用設施設備維修費用按下列途徑列支：

　　(一)已按規定繳納物業維修基金的，從該物業維修基金中列支;

　　(二)公有住房出售時，已按規定繳納維修基金的，從該基金中列支;

　　(三)未出售的公有住房，從房屋租金中列支;

　　(四)不屬于上述范圍的私有房屋及其他物業，由業主或使用人按其擁有的房屋建筑面積比例承擔。

　　第五十一條　物業維修基金的使用，由物業管理企業提出年度計劃，經業主委員會批準后，由市物業管理部門劃撥。縣(市)物業維修基金的使用，由縣(市)物業管理部門劃撥。

　　物業維修基金不足時，業主應當按照所擁有的房屋建筑面積比例分攤。其中非住宅物業維修基金分攤的比例可適當上浮，具體數額由業主大會或業主代表大會決定。

　　市、縣(市)物業管理部門和物業管理企業應每年公布一次物業維修基金的使用情況，接受業主和業主委員會的監督。

　　物業維修基金的繳納、使用和管理辦法由市、縣(市)人民政府制定。

　　第八章 法律責任

　　第五十二條　業主、使用人違反業主公約、前期物業管理服務協議、物業管理服務合同的，應承擔相應的民事責任。

　　業主、使用人不按照約定繳納物業管理服務費的，物業管理企業可以依照合同約定收取違約金或滯納金。拒不繳納的，物業管理企業可以依法向人民法院提起訴訟，并可申請禁止該業主轉讓、出租或抵押物業。

　　業主不繳納應分攤的物業維修基金的，由市、縣(市)物業管理部門責令其限期履行。逾期不履行的，每日加收應繳納費用2‰的滯納金。

　　業主、使用人違反本條例有關物業使用、維修養護規定的，物業管理企業有權予以勸阻、制止，并督促其限期改正或提請有關部門依法處理;造成損失的，責任人應承擔賠償責任。

　　第五十三條　業主委員會成員違反本條例規定，不履行應盡職責，侵害廣大業主權益的，由市、縣(市)物業管理部門進行教育，情節嚴重的，由業主大會或業主代表大會予以罷免。

　　第五十四條　物業管理企業未經物業管理部門資質審查擅自從事物業管理服務業務的，由物業管理部門責令其限期補辦資質審查手續，逾期不補辦手續的，可處2000元以上20000元以下的罰款。

　　物業管理企業違反本條例規定，不履行物業管理服務合同或者履行合同未達到規定標準的，應當承擔相應的違約責任;造成業主、使用人損失的，應當承擔賠償責任。

　　對物業管理企業違反本條例的行為，業主委員會有權予以制止并督促其限期改正。逾期不改正的，業主委員會可以終止物業管理服務合同。情節嚴重的，物業管理部門可以降低其物業管理資質等級，直至吊銷資質證書。其他法律、法規有規定的，從其規定。

　　第五十五條　建設單位違反本條例關于物業維修基金收繳規定的，由市、縣(市)物業管理部門責令其限期履行，逾期不履行的，每日加收應繳納費用2‰的滯納金。

　　建設單位違反本條例第三十四條、第三十九條、第四十一條規定的，由市、縣(市)物業管理部門責令其限期履行，逾期不履行的，處以5000元以上50000元以下的罰款。

　　第五十六條　物業管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊或者截留、挪用、侵占物業維修基金的，由其所在單位或上級機關給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第九章 附則

　　第五十七條　本條例中有關專業用語的含義：

　　(一)自用部位，是指一套房屋內部，由房屋的業主或使用人自用的臥室、客廳、廚房、衛生間、陽臺、天井、庭院以及室內墻面等部位;

　　(二)自用設施設備，是指一套房屋內部，由房屋的業主或使用人自用的門窗、衛生潔具、家具用品以及通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線等設備;

　　(三)共用部位，是指物業管理區域內屬全體業主或單幢物業的業主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井、房屋承重結構、室外墻面、屋面等部位;

　　(四)共用設施設備，是指物業管理區域內，屬全體業主或單幢物業的業主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾通道、垃圾箱(房)、電視天線、電梯、照明燈具、建筑智能系統、避雷裝置、消防器具、防盜門、郵政信箱、娛樂設施等設施設備。

　　第五十八條　本條例自2002年2月1日起施行。市人民政府1999年6月30日頒布的《杭州市住宅區物業管理暫行辦法》同時廢止。

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