2016珠海城市更新管理辦法解讀

　　昨日，珠海市法制局、市住房和城鄉規劃建設局聯合召開新聞媒體通氣會，就《珠海經濟特區城市更新管理辦法》進行解讀。

　　該《辦法》進一步明確區政府(管委會)的責任主體地位。各區政府(管委會)作為轄區城市更新工作責任主體，要履行城市更新管理相關職責，結合城市更新年度計劃，明確目標、責任，積極推進城市更新工作。也就是說，今后珠海各區政府(管委會)既要當好城市更新的發起者和服務者，也要當好監管者和評判者。

　　《辦法》降低了拆建類項目啟動“門檻”，有條件地放開小地塊拆建項目，多種方式落實公共租賃住房配建要求。為督促實施主體加快項目進度，首次以立法形式明確城市更新退出機制，亮點多多，引人關注。

　　利好一

　　降低拆建類項目啟動意愿“門檻”

　　主要內容：實施拆建類城市更新，應當形成更新意愿后方可申報。建筑物由業主區分所有的，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意方可啟動。城中舊村拆除重建的，應當經居民大會、村民大會或者社區股份合作公司的股東大會按照有關規定表決，并獲得占全體成員或者股東人數2/3以上同意方可啟動。

　　解讀：陳鋼說，以前城中舊村拆建、舊住宅區改造為主的拆建項目要90%以上股東(業主)同意的規定，與《物權法》、《珠海市城中舊村更新實施細則》不銜接，比《物權法》要求高。新《辦法》將該類項目意愿表決通過的比例門檻由“90%以上”降低為“2/3以上”，有利于項目盡快啟動。

　　對此，市法制局副局長李凱表示，新《辦法》更切合實際，更具有操作性，有利于加快“三舊”改造項目的進展。

　　利好二

　　有條件放開小地塊拆建項目

　　主要內容：已供建設用地的用地面積不足1萬平方米但具有以下情形之一的，可以劃定城市更新單元進行拆建類城市更新。

　　解讀：李凱認為，此舉旨在有條件放開小地塊拆建項目。新《辦法》規定屬于舊工業區改造為科技孵化器等市政府鼓勵發展的創新型產業項目，位于海島的城市更新項目、城中舊村更新項目以及其他因公共利益需要拆建的項目，可以突破拆建用地不得小于1萬平方米的限制，實施小地塊拆建更新。

　　對此，北京大學深圳規劃設計研究中心副主任、總規劃師顧正江認為，改造項目門檻適當的靈活，讓項目能盡快啟動，這是解決珠海城市更新中實實在在的問題，也是符合珠海實際的。

　　利好三

　　適當調整城市綜合服務體配置住宅比例

　　主要內容：城市綜合服務體單獨編制更新單元規劃的，可以按比例配置公共租賃住房等住宅。

　　解讀：陳鋼表示，新《辦法》補公機制更為靈活。改變原86號令僅給予20%、25%兩個檔的做法。例如，一個7.1萬平方米用地，如按86號令，僅可配套20%住宅，按新《辦法》，則可配套23.5%的住宅，這樣可大大提高企業改造的積極性和熱情，也有利于補公機制落到實處。

　　利好四

　　做好指引 審批提速

　　為解決原86號令欠缺基本程序指引的問題，新《辦法》明確了意愿征詢、形成申報主體、委托編制更新單元規劃、規劃報批、形成實施主體、編制報批項目實施方案、辦理手續的更新項目基本程序。同時，對于村民及村股份公司關注的實施主體如何確定的問題，新《辦法》逐一給予明確，給企業以具體的.指導。

　　下一步，在《珠海市城市更新項目申報審批指引》研究工作中，珠海會重點對城市更新項目涉及的前期研究、立項、規劃、用地、建設等審批手續進行梳理，進一步優化審批流程，明確審批職責分工，下放審批、審查權限，簡化報批材料，探索建立相關部門聯合會審機制，實行“一門式、一網式”審批模式。

　　關注

　　1.強制“補公”更為靈活

　　近日，《珠海市“城市之心”地區核心區H02地塊城市更新單元規劃》批前公示，令人注意的是，原本代表建筑物體的大三角形黃色地塊，新增了很多綠色面積。

　　“綠色”即為“補公”用地，總用地面積為11.17萬多平方米的地塊，“補公”和騰挪置換用地面積合計達到2萬多平方米，主要用于市政道路以及受市民歡迎的廣場用地、公園綠地等。

　　補公即為補充公共綠地、公共服務設施及公益建設項目。新《辦法》強調，因用地整合的需要，城市更新單元規劃中的補公用地可以在同一控制性詳細規劃編制單元范圍內進行等用地面積異地置換，整合集中。

　　按照規定，拆建類更新單元需將應當不小于3000平方米且不小于拆除范圍用地面積的15%無償移交政府，用于城市基礎設施、公共服務設施或者城市公共利益等項目建設。

　　新的《辦法》還允許補公用地在同一控規編制單元內進行異地置換、整合集中;超出同一控規編制單元的，應當按程序報市政府批準。這一做法，更好解決了局部區域補公用地缺口不平衡問題。另外，還提出“立體補公”方式，明確部分拆建項目依據規劃的需要提供適量的用地或者提供不少于建筑面積10%的建筑用于補公。

　　2.多種方式落實公共租賃住房配建要求

　　此次新的《辦法》規定，凡涉及商品住宅開發的城市更新項目，除城中舊村更新項目外，應當按規定予以配套建設公共租賃住房，其配套建設的公共租賃住房產權無償歸政府所有。

　　3.首次以立法形式明確退出機制

　　為督促實施主體加快項目進度，新《辦法》明確更新單元規劃批準后兩年內未簽訂土地出讓協議，或超過土地出讓協議約定的開工時間一年仍未開工的，取消原批復的規劃條件和享受的城市更新優惠政策，并在批準撤銷之日起三年內不再受理該用地更新單元規劃申報等。

　　聚焦

　　老舊小區：仍堅持以綜合整治為主

　　老舊小區如何更新一直是珠海市民關注的熱點，記者在新聞媒體通氣會上獲悉，珠海老舊小區更新仍將堅持以綜合整治為主、拆建為輔方式，計劃至2020年，香洲區每年均計劃開展占地約100公頃的老舊小區綜合整治。

　　陳鋼說，一方面珠海經濟特區建成時間不長，建筑物一般為30-40年房齡;此外珠海主城區人口密度高，交通、醫療、教育等公共配套設施壓力大。如果老舊小區拆建重建，勢必增加人口和城市負荷。

　　據悉，2016年，市住規建局牽頭對全市1995年以前建成的512個老舊小區進行摸底調查，并逐一對樓宇條件、市政設施、綜合環境、居民滿意度等多方面進行綜合評價，顯示絕大部分小區通過綜合整治完全可以讓百姓的生活美起來。

　　2015年，香洲區完成了蓮花山、鳳凰南路1001號、為農街等三個試點小區整治工程，今年又開展實施翠香、拱北、獅山、南屏、吉大、香灣六大片區占地約100公頃的老舊小區綜合整治。

　　目前香洲區已經將351個小區列入計劃，著力改善“三水三電”，增加綠化、垃圾房等配套設施，提升宜居水平。

　　計劃至2020年，香洲區每年均計劃開展占地約100公頃的老舊小區綜合整治。

　　舊廠房：遵循“優二進三補公”

　　舊廠房更新一直是城市更新的重點，對于舊廠房更新珠海將嚴格遵循“優二進三補公”，繼續嚴格限制“工改居”，控制“工改商”，鼓勵和引導“工改產”的基本原則和思路。

　　“優二進三補公”即第二產業優化升級，發展現代服務業等第三產業。香洲區今年牽頭編制中心城區舊工業區轉型升級規劃研究，開展“工”改“產”的規劃謀劃，明確了“一帶、一軸、四心、五片”的轉型升級空間格局定位。

　　在“補公”方面，市住規建局已經牽頭完成506公頃舊廠房更新用地摸底調查、產業發展及補公方向研究論證，通過舊廠房拆建更新可騰退提供近170公頃補公用地，用于建設學校、醫院、公共綠地等。

　　今年取得批復的興業玻璃、麗珠制藥、誠豐、威爾等舊廠區拆建更新項目更新單元面積合計16.98公頃用地，提供補公用地4.79公頃，補公方向包括公共綠地、中學用地、公交首末站及城市道路用地;另外，按要求提供公共租賃住房建筑面積15855.39平方米。

　　此外記者獲悉，在“工改居”和“工改商”繼續維持現行政策，避免舊廠房大拆大建，進行房地產開發。

　　除政府按照控規收儲或用于消化城中舊村更新項目轉移建設指標外，其余舊廠房用地一律不得調整控規實施“工改居”。

　　舊廠房用于商業服務業開發應具備兩項條件，一是整合后用地達到1萬平方米，二是符合控規功能。否則，不得申報或調整控規實施“工改商”。

　　城市更新最新進展

　　珠海2014年啟動了新一輪城中舊村更新，目前進展如何?

　　數字顯示，截至12月中旬，灣仔海灣村、福溪村、瀝溪村、廣生村、北山村、紅聯村、唐家灣新城7條舊村安置區已動工建設;8條舊村已啟動前期工作，其中，上沖、東橋、灣仔銀坑及廣昌等4條舊村安置區有望于2017年動工。

　　2017年計劃啟動東坑村、紅東村等9條舊村;2018年計劃啟動剩余18條舊村。

　　據介紹，除了鼓勵民營企業參與東部城區城中舊村更新工作以外，市政府也在積極研究探索政府購買棚改服務模式推動城中舊村更新工作。廣昌及南聯已列入作為試點項目，正在謀劃推進。

【2016珠海城市更新管理辦法解讀】相關文章：

2017珠海最嚴土地政策詳細解讀05-26

2017珠海市人才引進核準辦法解讀02-16

醫師執業注冊管理辦法解讀02-18

醫療質量管理辦法解讀02-15

2017醫師執業注冊管理辦法解讀02-17

《醫療器械召回管理辦法》解讀02-11

2016濰坊創業政策全解讀12-31

2017河北省電梯安全管理辦法解讀02-17

西安市電梯安全管理辦法全文解讀02-17

2017《西安市電梯安全管理辦法》解讀02-14