2016年沈陽房產契稅新政策

　　2月19日，財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部發出關于調整房地產交易環節契稅和營業稅優惠政策的通知(以下簡稱《通知》)，沈陽市地稅局等有關方面表示，正在積極認真落實執行，讓沈陽市有關購房人及時準確享受優惠新政。

　　根據《通知》，對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。《通知》說明，自2016年2月22日起調整房地產交易環節契稅、營業稅。

　　2月21日，從沈陽市地稅局了解到，按照去年下發的遼寧省有關政策“遼七條”和沈陽市《關于支持居民自住和改善性住房需求的通知》政策，沈陽市相關購買普通商品住房者，即可享受契稅超1%部分予以財政補貼的政策利好。此次財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部發出關于調整房地產交易環節契稅和營業稅優惠政策的通知，明顯繼續“持續”、“放大”了房地產交易環節契稅和營業稅優惠政策的利好。對此，市地稅局正積極會同市房產、財政等有關部門認真落實執行《通知》精神，及時準確貫徹相關措施，讓沈陽市有關購房人享受到關于調整房地產交易環節契稅和營業稅優惠政策。

　　沈陽：房產稅收新政調整首日 辦妥15件業務

　　2月22日，記者從沈陽市地稅局了解到，財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部聯合發布了通知并要求自2月22日起調整房地產交易環節契稅、營業稅后，市地稅局積極迅速落實執行，22日當天已經按照新政要求辦結相關業務15件，確保了相關購房者及時受益。

　　財政部等三部門的通知下發后，市地稅局抽調業務骨干現場指導窗口征收人員，對出現的問題第一時間及時解決，同時充分利用辦稅廳咨詢臺向納稅人解讀政策。截至22日16點，市地稅局直屬分局辦稅窗口共受理享受契稅、營業稅減免新政的相關業務15件，確保了新政策及時落實。

　　契稅營業稅新政解讀

　　住房面積為90平方米及以下的

　　新政策：對個人購買家庭唯一住房，減按1%的稅率征收契稅;對個人購買家庭第二套改善性住房，減按1%的稅率征收契稅。

　　變化：家庭唯一住房的，沒有變化，減按1%的稅率征收契稅;家庭第二套改善性住房的，新政策減按1%的稅率征收契稅，原政策減按3%的稅率征收契稅。

　　住房面積為90平方米及以上的

　　新政策：對個人購買家庭唯一住房，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，減按2%的稅率征收契稅。

　　變化：容積率1.0以上、單套總價300萬元以下、建筑面積168平方米以下唯一住房的，沒有變化，減按1.5%的稅率征收契稅;家庭第二套改善性住房的`，新政策減按2%的稅率征收契稅，原政策減按3%的稅率征收契稅。容積率1.0以下或單套總價300萬元以上或住房面積168平方米及以上唯一住房的，新政策減按1.5%的稅率征收契稅，原政策按4%的稅率征收契稅;家庭第二套改善性住房的，新政策減按2%的稅率征收契稅，原政策按4%的稅率征收契稅。

　　營業稅新舊政策對比

　　新政策：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業稅。

　　變化：個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，不再區分普通住房和非普通住房，均免征營業稅。

　　沈陽昨日起開始執行契稅新政

　　上周五，國家三部門聯合發文，下調房地產交易環節契稅和營業稅，購買非普通住宅和二套房“減負”，2月22日，新政實施第一天，沈陽晚報、沈陽網記者從沈陽市地稅局了解到，目前沈陽已開始執行新政策，契稅優惠政策時間以稅務部門接件為準。

　　周一上班沈陽開始執行新政

　　昨日上午，記者來到沈陽房地產大廈，咨詢臺前已擠滿了前來咨詢新政的市民。咨詢最多的是二套房的購房者，他們也是此次新政最大的受益者。而對于二套房的界定，地稅工作人員介紹說，目前仍是以個人誠信申報為準。

　　截至2月22日16點，沈陽市地稅局直屬分局辦稅窗口共受理享受契稅、營業稅減免新政的相關業務15件，暫未出現交易暴增情況。

　　此次政策調整，改善性需求為主的大戶型住宅獲益最多。而對于沈城樓市利好較大的還是二套房契稅下調，普及面比較廣。而營業稅的減免主要是促進房地產現房交易，政策落地后，二手房的大戶型交易將會有所促進。最終政策的效果要在未來幾個月才能夠體現。

　　咨詢政策莫信中介和中間人

　　市民金先生在不同的窗口問了三個稅務工作人員，得到的答案都是可以按照新政契稅降低，才安心離開。他告訴記者，去年在沈北買了個40多平方米的小戶型，但一直沒有辦理相關的稅務手續。自己原來還有套住房，所以愛人今年2月17日去咨詢，就是按照二套房3%繳納契稅，那就要6000多元。

　　金先生還向記者講述了自己在交稅過程中的奇遇，愛人2月17日剛去咨詢完契稅，第二天就有中介給金先生打電話稱能讓他按照1%繳納契稅，但中間有2000元的手續費，金先生猶豫過，畢竟算下來自己除了繳稅、手續費還能剩下2000元。直到上周五新政策公布后，那個中介還打電話過來。“什么中介也不用，現在新政直接讓我把錢省了，好懸把錢給了中介。”

　　在此，稅務部門也提醒市民，咨詢稅務政策一定要到稅務部門的窗口，切莫相信一些中介和所謂的中間人，以免上當受騙。

　　契稅優惠時間以稅務接件為準

　　市民王女士詢問：自己買了一套170平方米的普通住房，現在按照什么標準繳納契稅?

　　答：容積率1.0以下或單套總價300萬元以上或住房面積168平方米及以上唯一住房的，新政策減按1.5%的稅率征收契稅，原政策按4%的稅率征收契稅;家庭第二套改善性住房的，新政策減按2%的稅率征收契稅，原政策按4%的稅率征收契稅。

　　市民陳先生問：我去年買了一套房子，今年還沒有繳稅，請問契稅優惠政策以什么時間為準?

　　答：按照《關于調整房地產交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》，新政從2月22日起施行，當日起申報的購房者可享受政策優惠。也就是說，原則上是稅務部門接件時間為準。

　　申報者將對自己誠信負責

　　昨天，記者從沈陽房產部門了解到，沈陽住宅契稅營業稅新政已經塵埃落定。目前，沈陽市所有房產登記部門都已實施首套房和二套房契稅征收標準。三套房契稅征收標準已經執行的房產部門有沈陽市房產局、大東區房產局、沈河區房產局、和平區房產局、渾南區房產局和于洪區房產局。

　　首套房、二套房與三套房的契稅繳納標準不同，市民如何進行申報?昨天，記者了解到，買方契稅申報暫時以誠信申報為主。這意味著，買方在申報契稅時，將自行告知是首套房、二套房還是三套房。申報者將對自己的誠信負責。

　　張宏偉：契稅新政利于盤活非一線城市市場流通與銷售

　　2月19日下午，財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部聯合發布通知：

　　(一)對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

　　(二)對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，主要表現在三個方面：

　　1、從政策特征來看，無論是北上廣深一線城市，還是其他非一線城市，對于90平方米以下的首套房源還是持鼓勵態度，因此，對于自住需求來講，財政部新政之后，仍然有利于90平方米以下的首套房購房者，也有利于這些項目的銷售和去庫存。

　　2、從二手房市場角度來看，(非一線城市)個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅，個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業稅，這樣的話，非一線城市符合這樣條件的房源比例將大幅增加，尤其是對于改善型需求來講，由于營業稅的減免，再加上契稅的減免，降低了購房流通領域的交易成本，對于改善群體來講，就可以賣掉原有90平方米以下的房產進行改善或置換90平方米以上的房源。從本次契稅新政與330新政兩個政策的疊加市場效果來看，政策面總體上有助于非一線城市首次改善或置換型改善需求積極入市。再加上目前公積金貸款、商業貸款二套房貸首付比例都已經明確降低，這對于置換型需求、改善型需求來講，勢必會抓緊這個入市窗口期積極入市。從一手房市場庫存的角度來講，由于改善型需求的積極入市，有助于改善大多數城市庫存結構比例，降低中大戶型庫存市場占比，有助于加速去庫存，降低市場的去化壓力。

　　3、對于北上廣深這樣的一線城市來講，90平方米以下首套房仍然受到市場的支持，但是90平方米以上市場在本次政策當中并沒有得到明顯的鼓勵，因此，本次政策對于北上廣深90平方米以上項目來講影響不大。

　　“樓市契稅新政”背后的房企機會：不要戀戰，抓住跑量去庫存的“窗口期”，

　　2014年下半年以來，盡管大部分城市限購政策取消、330新政出臺、財政部契稅新政出臺、各地方政府也在發布“救市”措施、央行已經累計六次降息五次降準，貨幣政策寬松與樓市相關的各種政策層面的利好紛沓而至，但是，這這些政策的效果都是短期的，并不代表未來樓市基本面會一直持續回升，不代表未來問題會越來越少。筆者認為，樓市“救市”政策越頻發，反而說明當前經濟形勢依賴樓市越嚴重，中國未來的樓市形勢越嚴峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會隱藏更多的市場風險。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為：對于房企來講，財政部新政之后，首先應積極調整推盤節奏，把控好契稅新政、六次降息五次降準等政策面給予的跑量去庫存的“窗口期”，增加2016年上半年銷售業績在全年的比例，防止市場環境在下半年出現變化而導致企業被動推盤的局面;

　　其次，對于非一線城市來講，調整并優化庫存結構，積極去庫存，無論是90平方米以下的首套房，還是90平方米以上的首次改善項目或置換型項目，不要戀戰，不要期待房價再次快速大幅上漲，或繼續博弈市場，即使市場具備漲價條件也不要捂盤惜售，二是想方設法盡快實現銷售業績回升。原因主要由兩點：一是，從樓市大趨勢來看，樓市已經進入下半場，從供求基本面來看已基本平衡，市場需求已基本得到滿足，捂盤惜售的結果只能是錯過放量的“窗口期”，錯過企業扭轉局面的機會;二是，去年“330新政”以來大中城市房地產市場成交量價的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支，如果房企據此以為未來樓市一直會保持這樣的量價走勢，那其實就是對于市場的誤判，就極有可能在未來市場出現變化之時陷入被動局面。

　　從本輪市場發展趨勢來看，新政會促使新一輪需求的釋放和透支，待本輪市場需求在今年上半年集中釋放完畢之時，下一輪市場的階段性調整也就來臨了。筆者認為，一線城市、部分二線城市樓市的量價齊升最多持續到今年上半年，也就是說， 2016年下半年新一輪的房地產市場調整極有可能會來臨。屆時，如果企業沒有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業的資金面也會因此遇到問題。

　　第三，通過調整企業城市布局，優化儲備項目結構，在產品設計上合理配置90平方米以下和90平方米以上的產品比例，降低企業運營風險。