我國以房養老制度“定價難” 并非一成不變
不出乎市場預料，從3月份征求意見至6月份正式發文，“保險(和訊放心保)版”以房養老方案即將在北京、上海、廣州、武漢四地開展為期兩年的試點，靜觀保險業反應，即便滿足試點意見所要求的七項條件，有資格試賣反向抵押養老保險的保險商們，依然秉持謹小慎微的態度，迄今尚無新產品推出，現實的風險因素令其難以點燃參與熱情。
首先面對的即是長壽風險。按照“保險版”以房養老試點方案，希望抵押住房以供養老之需的老年消費者可依照合同約定，將其房產抵押給保險公司，保險公司在接受房產抵押后，再按照合同約定的條件定期向老年投保人支付養老金直至身故，以確保老年投保人晚年生活無憂。
與銀行推出的反向抵押業務相比，保險公司開展老年人反向抵押養老保險業務的最大特點，是將反向抵押業務和終身養老年金保險相結合。將房產抵押給保險公司的老年投保人，可以繼續占有和使用房屋，并擁有一定的收益和處置權，老年人按約定條件領取養老金直到身故。如今，隨著經濟和社會的發展、醫學的進步和人們生活方式的演變，人均壽命提高已經成為全世界的共性事實。由此，“保險版”以房養老試點方案中“定期向老年人支付養老金直至身故”的做法，引發市場對于長壽風險的顧慮。
一般而言，當生存年齡超過預期年齡，即保險計劃參加者預期壽命的增加，不僅意味著個體年輕時擁有的積蓄不足以支付更久的開支，帶來更多的醫療費用開支，還意味著保險公司養老金計劃成本的增加，因為年金保險的負債久期越長，負債受利率波動的影響更大，無形間增加保險公司的經營風險。因此，保險公司常規性的做法是規定領取養老金的年齡上限，將年金給付固定在一個確定的時間區間內。然而，以房養老試點本身就是遵循“解除老年人后顧之憂”的原則，以房產抵押的方式為其提供養老送終所需的資金，以此彰顯人文關懷，因此，普通年金保險遵從的固定養老金之給付時間區間的做法，與試點要義相悖。
另一大風險，則是引發公眾熱議的房價不足風險。按照“保險版”以房養老試點方案。老年投保人過世后，獲得反向抵押養老保險試點資格的保險企業，將按照產權抵押的有關規定對投保人相關房屋進行處理，房產處置所得在償還保險公司已支付的養老保險相關費用后，剩余部分依然歸房產法定繼承人所有，如果房產處置所得不足以償付保險公司已經支付的養老保險費用，保險公司則承擔房價不足的風險，不得再向老年人家屬追償。
在城鎮化進程中，越來越多的家庭擁有住房，以房養老試點辦法的確擁有現實的基礎和操作空間。但作為一款市場化的商品，老年人抵押給保險公司的房產，其價格在未來二三十年的波動曲線，受制于太多的制約因素和不確定性風險，如利率波動、樓市調整、產權年限、流動性風險等，因此，有條件、有能力參與試點的保險公司目前尚難預測出一個相對可信的估價區間，這就意味著，政策落地的反向抵押養老保險產品試點，客觀存在著“定價難”這一難題，這將成為阻礙試點順利推進的'關鍵因素。
為防范房價的波動，保監會在試點方案中將以房養老保險產品劃分為兩大類：參與型反向抵押養老保險產品和非參與型反向抵押養老保險產品，其中參與型產品是指保險公司可參與分享房產增值收益，通過評估對投保人所抵押房產價值的增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配;相比之下，非參與型產品則是保險公司不參與分享房產的增值收益，抵押房產的價值增長部分全部歸屬于投保人。在試點過程中，老年投保人可以根據自身的承受能力進行比較和選擇。
一種預期認為，60周歲以上、擁有房屋完全產權、無需考慮將房屋留給子女的老人(包括失獨老人)并不占據多數，以房養老試點不僅將面對非常小眾的市場，保險供應商也不會蜂擁而至。但也有人持不同的觀點，認為有需求的老年人群其實大有人在，至于以房養老的市場需求到底有多大，這將是一個潛在的未知數。
有理由相信，在國家持續不間斷的調控和干預下，房價的走勢終究會趨于平穩，這將有助于參與試點的保險機構科學、合理地厘定反向抵押養老保險產品的費率價格，以便在最大程度上防范經營風險。有專家學者呼吁，以房養老政策出臺后，應當在制度上采取一些預防性、補救性的措施，比如明晰抵押房屋權屬關系、建立對長壽保戶的政府補貼機制、減免稅收政策等，以平抑各種不確定性因素共同作用導致的經營風險，提振保險公司參與該項試點的積極性。
畢竟，以房養老試點的初衷是為養老服務市場提供了另一個選項，讓擁有房產的老年人群多一重養老模式選擇。究其本質，這完全是供需雙方基于平等自愿、自主選擇基礎之上的市場化選擇。試成，或者試敗，最終仍然需要由市場給出答案。
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