蘇州公積金貸款符合哪些條件才能辦理？
來自市公積金中心的統計顯示，今年1至6月份，全市共受理住房公積金貸款1.14萬戶，發放金額29.73億元。到目前，全市已累計幫助28萬戶家庭圓了住房夢，發放住房公積金貸款566.19億元; 全市累計支持職工家庭改善住房面積達2618萬平方米。
公積金是市民購房的重要支撐。根據《蘇州市住房公積金管理辦法》規定，繳存住房公積金的職工，在購買、建造、翻建、大修自住住房時，可以向公積金中心申請住房公積金貸款。那么市民在申請公積金貸款時到底需要具備什么樣的條件?目前公積金的首付比例、貸款額度是如何確定的?償還貸款有哪些方式呢?
公積金貸款符合哪些條件才能辦理?
眾所周知，用公積金貸款買房，申請人需要具備一定的條件，按照蘇州市的相關規定，市民申請公積金貸款應該同時具備四個條件：借款申請人在申請之月前連續按期足額繳存公積金不少于12個月; 購房首付款不低于規定比例;已落實貸款擔保;公積金貸款已還清或未發生。目前，我市停止向購買第三套及以上住房的借款申請人(含共同借款申請人)辦理貸款。如果是具有直系親屬關系的借款人共同出資購買住房的，可以共同申請一筆貸款。
在用公積金貸款的直系親屬認定方面，共同買受人包括買受人的配偶、父母(含公、婆或岳父、母)和子女(含配偶)。共同借款人僅為借款申請人的配偶、父母(含公、婆或岳父、母)和子女(含配偶)。
按照相關規定，并不是所有的商品房都可以使用公積金貸款。對于新建普通住房，我市規定，開發商已辦妥銷售和貸款相關手續的普通商品住房、聯排別墅(屋)和酒店式公寓，才可以辦理住房公積金貸款;對于存量成套住房即二手房，要求必須具有《住房所有權證》和《國有土地使用證》。
貸款申請時效，購買新建普通住房的，從簽訂購房合同、預付購房款之日起到付清全部購房款之日為止。對因特殊原因超過規定期限的，經公積金管理機構批準可從截止日起順延三個月。自(翻)建住房，未竣工的，以規劃部門《建設工程規劃許可證》批準之日起的三個月內;已竣工的，以《房屋所有權證》或《國有土地使用證》核發之日起的一個月內。
如何核定貸款首付比例和額度?
對于首付款比例，按照購買房屋的不同類型和不同套型，采用不同的規定。如果購買的是新建普通住房，且套型建筑面積在90平方米以上，首付款比例不低于住房總價(包含合同載明閣樓金額和合同載明并計入住房總價的精裝修金額，下同)的30%;套型面積90平方米以內(含90平方米)和保障性住房，首付款比例不低于住房總價的20%。如果購買的是存量成套住房(二手房)，首付款比例不低于住房總價的30%。如果辦理的是第二套公積金個人住房貸款，首付款比例不低于住房總價的50%。
新建普通住房每筆貸款最高不超過50萬元，存量成套住房(二手房)、自(翻)建住房每筆最高不超過35萬元; 對借款人及其他共有人中僅一人符合貸款條件或無配偶的單身職工，新建普通住房每筆最高不超過30萬元，存量成套住房(二手房)、自(翻)建住房每筆最高不超過21萬元。
貸款額度計算公式為：借款申請人(含共同借款申請人)公積金賬戶余額×10(倍);貸款年限按照月還款額度不應超過月繳存基數的50%確定;賬戶余額不足1萬元的，按1萬元計算。同時按上述方式計算，取最低計算結果為最終貸款額度。
貸款申請年限，借款人購買新建普通住房的，貸款最長年限不超過30年;購買存量成套住房(二手房)、自(翻)建住房的，貸款最長年限不超過20年。
貸款利率及調整：1到5年貸款年利率為4.00%;6到30年貸款年利率為4.5%。辦理第二套公積金個人住房貸款的，貸款利率按同期首套貸款利率的1.1倍計算。當利率調整時，貸款在1年期以下(含1年)的，實行合同利率;貸款在1年期以上、且在調整日前已發放的貸款，于下年初調整，按相應利率檔次執行新的利率規定。
何謂“等額本息還款”和“等額本金還款”?
公積金貸款有兩種還款方式，即“等額本息還款”和“等額本金還款”，借款人可根據需要選擇一種還款方式。那么這兩種還款方式到底有何區別?
所謂等額本息還款，是指借款人每月應償還的貸款本金和利息之和相等，每月償還的本金先少后多，償還的利息先多后少。其特點是：貸款期間還貸壓力比較均衡，比較適合還貸前期資金緊張的借款人。
所謂等額本金還款，又稱利隨本清還款法，是指借款人應償還的貸款本金每個月相等，隨之應償還的利息隨著貸款余額的減少而減少，每個月償還的貸款本金和支付的利息之和是逐月遞減的，而且支付的利息總額相對較少，比較適合前期還款資金較為充裕的借款人。
借款人在借款合同履行期限內，可以變更一次還款方式。借款人申請辦理組合貸款的，可以根據自己的意愿分別選擇公積金貸款部分與商業貸款部分的還款方式。
借款人在借款合同約定的借款期限內，可根據個人意愿調整月還款額度，每年可申請調整一次。申請調整月還款額度時，可以通過縮短剩余借款期限來調高月還款額度;對于已經辦理過縮短借款期限的'貸款(已提前部分還款)，仍可通過延長剩余借款期限來調低月還款額度(延長期限不超過貸款申請時約定期限)。組合貸款中商業貸款部分的月還款額度調整按照貸款銀行規定辦理。
借款人在貸款償還期間，可根據個人意愿和資金情況隨時提前償還貸款。由于提前償還貸款使借款人貸款的實際占用金額和時間減少，因而貸款的利息實際支出要比原還款計劃相應減少，對于借款人來說，利息負擔將會減輕。但根據規定，提前還貸原合同約定的貸款利率檔次是保持不變的。
提前償還貸款有兩種形式：一種是一次性提前還清全部貸款本息，另一種是提前償還部分貸款，即借款人在償還當月應還貸款本息的同時，提前償還部分貸款本金的方式。提前償還部分貸款沒有償還時間、金額和次數的要求。借款人在提前償還部分貸款時，如不提出要求，系統默認作相應的自動縮短還款期限處理; 如借款人需要通過提前部分還款來降低月還款額度的，應在提前還款時當場提出要求。
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蘇州大市范圍
內貸款
在蘇州大市范圍內(含園區)，借款人和配偶及其他共同借款人分別在兩(多)地繳存住房公積金的，因在其中一地購(建)住房，可以按雙(多)方的月繳存額度和賬戶余額合并計算貸款額度。
職工在繳存公積金所在地以外、大市范圍內購買住房的，申請公積金貸款，可以選擇符合貸款條件的共同借款人中任一方的公積金繳存所在地辦理。
第二套及以上住房公積金貸款如何認定
第二套及以上住房公積金貸款的認定，以查詢借款申請人在住房公積金業務系統中的個人貸款記錄為準，暫不查詢商業住房貸款記錄。
具體為：申請住房公積金貸款時，借款申請人任何一人均無住房公積金貸款記錄的，屬于首套住房公積金貸款;申請公積金貸款時，借款申請人已有且僅有1次公積金貸款記錄的，屬于第二套住房公積金貸款;申請公積金貸款時，如借款申請人中已有2次及以上住房公積金貸款記錄的，則認定為第三套及以上住房公積金貸款。
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