2015山東青島公積金新政“錦上添花”

　　“金九”已至，開局又迎來利好政策，自9月1日起，在青島購買新建住房的，首次及二次公積金貸款最低首付款比例均調整為20%。業內人士分析，該政策利好樓市，但是在可貸額度限制下，對青島樓市作用不大。

　　對公積金新政，有關業內人士指出，公積金首付比例降至20%，這比商貸的標準又低了不少，另外，央行多次降息后，公積金貸款利率由3.5%降至 3.25%，從這兩點來看，當前的公積金政策非常寬松。這意味著購房門檻進一步降低，購房者的月供壓力將再次減輕。不過，該業內人士也指出，當前決定樓市的主要因素是供需關系，而10%的'門檻下降，并不會明顯改變需求，因此作用不會太大。但是在樓市傳統旺季“金九銀十”到來之際，其鼓勵消費者入市的信號意義更大。

　　青島機構首席分析師張則濤表示，近期，全國范圍內限外、公積金首付額度調整接連出臺。在此大背景下，青島公積金對首付比例做出調整成為必選項，積極的政策導向成為主流，這也是本次青島公積金調整中最能讀出的意味。

　　新政甫出，二次公積金貸款最低首付款比例由60%調整為20%，這調整力度著實驚人，但仔細研究之后就會發現，此次首付比例下調可謂“然并卵”。

　　根據2015年初青島的公積金新政，房貸額度是借款申請人及配偶申請貸款時公積金賬戶正常繳存余額的15倍計算。也就是說，如果夫妻二人公積金賬戶余額有1萬元，那最高的貸款額度是15萬元;購買新建住房的公積金貸款最高額度為60萬元。這次公積金首付比例下調后，只有新房總房款75萬元以下，才能完美享受兩成首付。以總房款75萬為例，首付兩成為15萬元，貸款60萬元，前提條件是夫妻二人公積金賬戶的繳存余額不少于4萬元。青島市區新建商品住宅中，二次置業的改善性住宅總價多數在100萬元以上，首付兩成成虛設;部分總價接近于75萬元的剛需住宅，往往購房者年輕，工作時間短，公積金繳存額度低于4 萬元，達不到公積金貸款額度的60萬元上限。

　　首付比例最低可以為20%，這在房地產調控歷史上僅出現過一次，即2008年金融危機時。但相比較而言，這次首付比例下調對樓市的促進效果已不可同日而語。

　　青島銳理總經理馬光明認為，本次公積金貸款首付比例下調，相比“限購”、“限貸”的放寬等前期政策來看，對樓市政策的轉折意義不大，僅起到錦上添花的作用。“本次公積金首付比例的調整表明當前市場整體去化壓力仍然存在，所以政策寬松再度加碼。二次公積金貸款最低首付款比例也調整為20%，表達出對改善性需求的大力支持。”馬光明表示，關鍵問題在于當前公積金貸款使用比例已經較高、且貸款額度較低，因此對樓市雖有利好作用，但不會出現立竿見影的效果。

　　房價點評網青島機構首席分析師張則濤同樣認為青島本次公積金貸款首付比例調整對市場的實際影響并非想象中那么大。調整之后，部分有一定經濟實力的家庭可能會看中公積金低貸款利率，進而中長線投資低總價剛需住宅，這種改善需求擠壓剛性需求的現象，能否出現還要進一步觀察。

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