《中華人民共和國房產稅暫行條例》詳細解讀

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2014《中華人民共和國房產稅暫行條例》詳細解讀

　　2014《中華人民共和國房產稅暫行條例》解讀

2014《中華人民共和國房產稅暫行條例》詳細解讀

　　一、什么是房產稅?

　　1986年9月15日，國務院正式發布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》(以下簡稱《房產稅暫行條例》)，從當年10月1日開始施行。各省、自治區、直轄市政府根據條例規定制定了實施細則。至此，房產稅在全國范圍內全面征收。根據《房產稅暫行條例》規定，房產稅是以房屋為征稅對象，以房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向房屋產權所有人征收的一種財產稅。

　　二、房產稅由誰繳納?

　　《房產稅暫行條例》規定房產稅的納稅義務人是房屋的產權所有人。產權屬于國家所有的，由經營管理的單位繳納;產權屬于集體和個人所有的，由集體單位和個人繳納;產權出典的，由承典人繳納;產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。

　　承租人使用房產，以支付修理費抵繳房產租金，仍應由房產的產權所有人依照規定繳納房產稅。房產稅的納稅人包括：產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人。

　　產權所有人，簡稱為“產權人”、“業主”、“房東”，是指擁有房產的單位和個人，房產的使用、收益、出賣、贈送等權利歸其所有。

　　承典人，是指以押金形式并付出一定費用，在一定的期限內享有房產的使用收益權的人。

　　代管人、使用人，代管人是接受產權所有人、承典人的委托代為管理房產或雖未受委托而在事實上代管房產的人;使用人是直接使用房產的人。

　　三、什么是房產稅的征稅對象?

　　房產稅的征稅對象是房產。所謂房產，是以房屋形態表現的財產。房屋是指有屋面和圍護結構(有墻或兩邊有柱)，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、學習、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。

　　獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產。

　　具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照規定征收房產稅。

　　上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和圍護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、學習、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。

　　四、房產稅的征稅范圍是如何規定的?

　　《房產稅暫行條例》規定房產稅的征稅范圍為：城市、縣城、建制鎮和工礦區。其中：城市是指經國務院批準設立的市。城市的征稅范圍為市區、郊區和市轄縣縣城。

　　縣城是指縣人民政府所在地。

　　建制鎮是指經省、自治區、直轄市人民政府批準設立的建制鎮。建制鎮的征稅范圍為所轄行政區域。

　　工礦區是指工商業比較發達、人口比較集中，符合國務院規定的建制鎮標準，但尚未設立建制鎮的大中型工礦企業所在地。開征房產稅的工礦區須經省、自治區、直轄市人民政府批準。

　　五、房產稅稅率是如何規定的?

　　我國現行房產稅采用的是比例稅率。由于房產稅的計稅依據分為從價計征和從租計征兩種形式，所以房產稅的稅率也有兩種：一種是按房產原值一次減除10%-30%后的余值計征的，稅率為1.2%;另一種是按房產出租的租金收入計征的，稅率為12%。從2001年1月1日起，對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，房產稅減按4%的稅率征收。

　　六、房產稅的計稅依據是怎樣規定的?

　　《房產稅暫行條例》第三條規定：房產稅依照房產原值一次10%-30%后的余值計算繳納。具體減除幅度由省、自治區、直轄市人民政府規定。房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。按照房產計稅余值征稅的稱為從價計征;按照房產租金收入計征的，稱為從租計征。

　　(一)從價計征房產稅依照原值一次減除10%-30%后的余值計算繳納。我省規定的減除幅度為30%。

　　房產原值是指納稅人按照會計制度規定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設備設施。主要有：暖氣、衛生、通風、照明、煤氣等設備;各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給排水等管道及電力、電訊、電纜導線;電梯、過道、曬臺等。

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　　納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。

　　對納稅人未按會計制度規定記載原值的，在計征房產稅時，應按規定調整房產余值;對房產原值明顯不合理的，應重新予以評估;對沒有房產原值的，應由房屋所在地稅務機關參考同類房屋的價值核定其房產原值。原值確定后，按照30%的扣除比例計算確定房產余值。

　　對投資聯營及融資租賃等問題計稅依據的確定：

　　1、對投資聯營的房產，在計征房產稅時應予以區別對待。對于以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅、共擔風險的，按照房產原值作為計稅依據計征房產稅;對于以房產投資，收取固定的收入，不承擔風險的，實際是以聯營的名義取得房產的租金，應根據條例的有關規定由出租方按租金收入計繳房產稅。

　　2、對融資租賃房屋的情況，由于租賃費包括購進房屋的價款、手續費、借款利息等，與一般房屋出租的“租金”的內涵不同，且租賃期滿后，當承租方償還最后一筆租賃費時，房屋產權要轉移到承租方，這實際是一種變相的分期付款購買固定資產的形式，所以在計征房產稅時應以房產余值計算征收。

　　3、《國家稅務總局關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通知》(國稅發[2005]173號)規定：(1)凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調及智能化樓宇設備等，無論在會計核算上是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。(2)對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值;對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值。

　　(二)從租計征《房產稅暫行條例》規定房產出租的，以房產租金收入作為房產稅的計稅依據。

　　所謂房產的租金收入是房屋產權所有人出租房產使用權所取得的報酬，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　對納稅人出租房屋的租金收入申報不實或申報數與同一地段同類房屋的租金收入相比明顯不合理的，稅務部門可以按照《稅收征管法》的有關規定，采取科學合理的辦法核定其應納稅款。

　　納稅人無租使用其他單位和個人的房產的，應由使用人代為繳納房產稅。

　　七、《房產稅暫行條例》規定的房產稅稅收優惠政策有那些?

　　《房產稅暫行條例》第五條規定，下列房產免征房產稅：

　　(一)國家機關、人民團體、軍隊自用的房產。

　　這里的“人民團體”是指經國務院授權的政府部門批準設立或登記備案，并由國家撥付行政事業費的各種社會團體。

　　這里的“自用的房產”是指這些單位本身的辦公用房和公務用房。

　　(二)由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產。

　　如學校、醫療衛生單位、托兒所、幼兒園、敬老院、文化、體育、藝術這些實行全額或差額預算管理的事業單位所有的，本身業務范圍內使用的房產免征房產稅。

　　上述單位所屬的附屬工廠、商店、招待所等不屬單位公務、業務的用房，應照章納稅。