房地產論文15篇（精華）
無論是在學習還是在工作中，大家都有寫論文的經歷，對論文很是熟悉吧，論文是探討問題進行學術研究的一種手段。怎么寫論文才能避免踩雷呢？以下是小編為大家整理的房地產論文，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
房地產論文1
摘要：我國房地產行業經過近20年的發展作為國民經濟支柱行業的地位已經確立，市場與行業已逐漸趨向成熟與規范，開始向品牌競爭時代邁進。由于競爭的加劇與市場的不成熟，地產項目的定位還存在著產品設計雷同、概念過度傳播、傳播主題單一等諸多問題。本文在對房地產市場定位分析的基礎上，論述了房地產市場定位的具體策略和要點，并結合xx項目實際分析了如何進行有效的市場定位。
關鍵詞：房地產市場定位策略
一、房地產市場定位分析
（一）房地產市場定位的價值分析
進行準確的市場定位，從而鎖定目標客戶，是樓盤暢銷的先決條件。賣點和定位是兩回事，定位不清的賣點不能稱之為真正的賣點。
第一，準確的市場定位是樓盤暢銷的先決條件。進行準確的市場定位從而鎖定目標客戶是樓盤暢銷的先決條件。有了準確的市場定位，后期樓盤推廣才能有的放矢，我們才能夠針對目標顧客群，制定相應的營銷策略。比如目前北京等地比較流行的單身公寓，目標客戶為都市單身白領，市場定位為為都市白領精心打造的高尚居所。
第二，精確的市場定位具有很強的市場沖擊力。比如說上述小戶型單身公寓，目標客戶十分明確，它的對象就是都市單身白領，他們對生活要求較高，是新生活的倡導者，所以單身公寓在戶型設計、配套設施、物業管理、智能化設計、裝修標準、房屋總價款等方面就要緊緊圍繞目標客戶的切實需求，滿足他們的需求，這樣，樓盤推出來才能引起目標客戶的注意，同時會產生很強的市場沖擊力。北京等地近兩年單身公寓的火爆就證明了這一點。
（二）房地產市場定位的概念分析
房地產企業的市場定位，是根據所選定目標市場上的競爭者產品所處的位置和企業自身條件，為本企業項目產品創造一定的特色，通過傳播塑造并樹立起一定的市場形象。它是樓盤暢銷的先決條件，是樓盤營銷的第一步和“綱領”，是發展商用來為樓盤設計個性和風格的前提條件，起著為策劃和營銷導航的作用。通常它包括市場細分、市場調研、品牌形象培育和賣點打造三方面的內容，其中市場細分是前提與基礎，市場調研是核心，品牌形象培育和賣點打造則是市場定位的關鍵內容。
目前許多人混淆了市場定位和目標市場兩個概念，認為目標市場即市場定位，市場定位即目標市場，兩者混為一談。其實兩者在概念上和功能上都明顯不同，目標市場是指對市場經過細分以后，確定自己的產品所要進入的細分領域，而市場定位則是指開發商根據競爭對手樓盤在市場上所出的位置，針對消費者和目標顧客群對該樓盤的特征和屬性的重視程度，強有力地塑造本企業與眾不同的、給人印象鮮明的個性或形象，并把這種形象生動地傳遞給顧客，從而使樓盤在市場上確定適當的位置，也就是說，市場定位是開發商企業要把樓盤留在顧客心目中的位置和印象。比如，廣州的一個樓盤——麗江花園，目標市場是廣州市的白領人士，它的市場定位是文化豐富的和諧居家場所。
市場定位不止局限在功能特征上，它還體現在檔次上、情感上、個性上、文化上、與競爭對手的比較上、或以上幾種集中的混合上等等。它是項目充分張揚的起點和基礎，讓樓盤“未成曲調先有情”。目標市場是市場定位的前提，市場定位是為目標市場服務，起一個點睛的作用，若沒有一個準確生動的市場定位，整個房地產的策劃和營銷就顯得呆板、蒼白、缺乏方向性，樓盤就缺乏活力和生機。
二、房地產市場定位的具體策略
現代市場“定位”所描述的定位是一個多維的過程。根據不同的層次，它一般包括企業層而的戰略定位與項目層面的產品定位和品牌定位策略。而從策略設計的角度，定位確立的過程通常包括三個相互關聯的步驟：確立企業戰略定位、確立產品定位、和確立品牌定位。
（一）戰略定位策略
戰略定位處于企業定位的最高層，它的內容與范圍比后兩者大得多。它要解決的是企業“做什么”，“不做什么”，“怎么做”三個問題。目前的地產開發企業已不可能做到在所有層面上滿足消費需求，因而必須預先在經營目標選擇上進行“舍棄”，進行差異化或集中化市場開發。如地產大鱷萬科，其定位遵循“先做減法再做加法”的思路，通過對細分市場的認識與對自身能力的評價，定位于專注做大眾住宅地產開發，不涉及商業地產等其他物業類型。由于其定位清晰執行到位，因此，在業界萬科被喻為“三流的地塊，二流的項目，一流的品牌，一流的企業”。又如中國當代知名地產企業陽光100，始終堅持自己的市場定位在“城市新興地帶”開發“新興白領住宅”，堅持大盤開發、堅持一致化產品風格和堅持細分市場的個性化策略。
（二）產品定位策略
一個樓盤的建造，有規模之分，有產品檔次之分，購買層次更是不一樣。因而，產品的定位顯得尤為重要，必須在消費群體或買方市場中樹立起樓盤的特殊形象。產品定位是將具體產品定位在消費者心中，如消費者產生類似需求，就會聯想起這種品牌的產品。它是品牌與公司定位的物質基礎，因為消費者必須通過產品為媒介才可能在頭腦中建立起鮮明形象。具體到房地產產品定位，就是在選擇和確立目標客戶基礎上，通過前期營銷策略的調整和深化過程，在相應固定目標客戶中對樓盤的亮點子以全面發掘，并將最為突顯的亮點予以全力推廣或宣傳。樓盤產品定位的需求面完全是因項目的檔次、價格、區域、品質等綜合性價比因素而異。房地產定位的關鍵，就在于抓住主要目標消費群體的主要利益需求，針對性地進行產品開發。它通常包括項目開發定位、價格定位和品質定位。其中價格定位的準確與否是決定消費者是否購買產品的重要因素，直接聯系著企業的.利潤，決定著產品在市場上的競爭力。策略共有九種：即高質高價定位、高質中價定位、高質低價定位；中質高價定位、中質中價定位、中質低價定位；低質高價定位、低質中價定位、低質低價定位。據調查，房地產的購買因素中，價格因素占30%，可見，價格始終是消費者最關心的要素之一。而從特性來分，品質涵蓋了產品的選料、生產、加工、包裝和消費全過程，產品質量包括性能、壽命、可靠性、安全性、經濟、外觀等；從功能來分，有實用功能、方便功能、舒適功能、耐用功能、安全功能、心理功能等。
（三）品牌定位策略
隨著消費者需求的日趨差異化、多樣化、復雜化、個性化，人們重視“情緒價值”勝過“機能價值”，這導致了房地產品牌時代的到來。品牌定位包括概念定位和形象定位。概念定位和形象定位均從產品的使用價值出發，但又不局限于其使用價值，不僅僅停留在實惠、多功能、耐用上，更講究品位，要求產品既有實用功能、藝術功能，又要有情感功能，從而給消費者以美感和遐想。這就要求房地產企業在定位時，要有新思想、新內涵和新概念，賦予房子靈魂。同時，在傳播時由于消費者接收信息的渠道繁多及多樣化的人群生活方式，必須進行差異化傳播，才能使項目脫穎而出。在業界，廣州“美林海岸花園”通過對市場的精準把握，以“休閑”為主題，協助消費者掙脫了城市的牢籠、喧鬧的氣氛，將業主帶到了一個充滿陽光、沙灘、清新空氣和綠色的大型園林社區；而珠江地產的“旭景70年代家園”，則真切把握到日標消費群體內心深處的需求，既而以70年代人的心理文化特質為主題進行品牌推廣活動，以獲得年輕消費群體的身份認同，使其成為廣州炙手可熱的樓盤。
值得注意的是，企業市場定位策略順序與消費者感知的順序恰好相反，因為消費者總是通過對企業實際產品的消費，才建立起品牌的聯想，既而在“頭腦階梯”中得到一階之地，才可能樹立起對公司的美好印象。其中產品定位是基礎，公司定位是產品定位與品牌定位的集成，它對前兩者起著強化的作用，更可以成為企業巨大的無形資產。
三、房地產市場定位要點分析
縱觀國內房地產項目開發的市場定位存在著不注意維護品牌的核心價值、定位不準、定位不足等誤區，企業往往未進行有效目標市場調研與客戶細分，主觀按照自己的認識進行產品的設計與開發，結果與期望大相徑庭。
（一）市場定位要根據目標顧客群的需求做出細分
市場定位是通過為自己的樓盤創立鮮明的特色或個性，從而塑造出獨特的市場形象來實現的。樓盤的特色或個性有的可以從樓盤的實體上表現出來，有的可以從消費者的心理上反映出來，有的表現為價格水平，有的是質量水準等等，所以，開發商在進行市場定位時，一方面要了解競爭對手樓盤有何特色，另一方面要研究目標顧客群對該樓盤的各種屬性的重視程度，了解目標顧客群的實際需求情況，將兩方面結合起來進行分析，才能確定樓盤的特色或獨特的形象。
定位通常表示做出公開的決策，忽略市場的其他部分，而集中于某些細分市場，采取明確的、有意義的定位的結果就是集中于目標細分市場，而不被其他細分市場的反應束縛。將市場進一步細分，并且針對非常特殊的市場是可能的。最近一些研究表明，在一個品牌的同一個廣告中宣傳幾個不同的特征，可以使品牌讓人看上去與其他同類產品差別更大，可被看作一個特殊產品或此類產品中的一個子類，甚至被看作與標準產品根本不同的產品。[]
（二）市場定位語言要精煉，切中要害
市場定位語言應該言簡意賅，而不要羅嗦，讓人感覺恰到好處，這樣才能引起市場的共鳴，達到促銷的目的。否則，在鋪天蓋地的房地產廣告中也不會引起消費者的注意。與此同時，有效的廣告要堅持下去。一個廣告經理通常會對一個定位戰略感到厭煩，希望進行一些改變，但廣告的個性和形象就如同一個人一樣，是許多年發展起來的，時間的持續價值不能被忽略。
（三）市場定位要充分結合項目的實際情況，定位要與其相吻合
一個或一系列象征可以具有很強的聯系性，在定位決策前應當考慮。一個定位目標應當是可操作的，并且是可衡量的。有些營銷者將自己的產品假定為它根本不是的事物，以期利用市場需求或機會，這種定位看上去有些誘惑，但卻是天真的，其中大多歸于失敗。在將產品定位前，考慮不同競爭對手的定位是很重要的。這一步包括顧客分析，什么細分變量最相關?什么利益點細分最相關?假如不考慮項目的實際情況，不考慮企業的實力情況，而是盲目追求時尚，這樣的市場定位將會不倫不類，給客戶留下虛假印象，不但起不到畫龍點睛的作用，還會影響樓盤的后期市場推廣。
四、實例分析
（一）xx公司市場定位背景分析
第一，xx市房地產行業背景分析
xx市房地產業的發展起步于1990年前后，1998年以前一直處于總量小、增長慢的低速發展階段，1998年以后，在國家實施宏觀調控等一系列政策的推動下，xx市地產的整體發展速度增長很快。總體來講，xx市房市雖有所波動，但供求基本平衡，己進入較為穩定的快速發展時期，發展態勢良好。
xx市住宅市場還呈現如下特征：①區域市場格局被打破，三外企業（外埠、外企、外行）紛紛進入，市場競爭日益激烈；②板塊化競爭格局形成。Xx市現已形成東郊、北郊、西郊、南郊、城區五個大的區域市場，同時在區域市場內部又細分出許多各具特色的板塊；③住房出現郊區化的趨勢，城南逐步成為“富人”聚集區；④產品類型中中、小戶型市場需求也急劇釋放，購房者已由前兩年單純的追求低單價到現在要求低總價，但中等戶型、中大戶型仍然保持傳統的強勢消費；⑤開發規模追求人型化，配套設施更加完善，市場漸入品牌競爭和大盤時代；⑥住宅檔次和價格出現兩極分化趨勢，高端地產市場反應熱烈，xx市南郊己逐漸形成高檔住宅群，連體別墅等高尚住宅發展前景良好；⑦房地產項目同質化趨向明顯，可替代樓盤及新開樓盤不斷增加，吸引潛在客戶的購買注意力成本增加，項目樓盤銷售壓力增大。⑧二級市場將全面開放，高中低消費梯隊正式形成。
第二，xx公司與項目基本情況
xx房地產開發公司成立于xx年，注冊資金xx萬元人民幣，確立了以房地產為核心的發展戰略，將住宅開發作為主導方向。擁有建筑，上木工程，財務管理等專業管理人員40人，其中具有中級以上職稱25人，人員平均年齡38歲。截止到20xx年底公司累計竣工面積30萬平方米，連續四年來建筑工程合格率達100%，成為xx市房地產市場的領軍企業。公司目前運作的項目主要有嘉利花園、嘉業家園、嘉騰大廈、湖濱別墅等。開發項目良好的發展前景和豐富的土地儲備為湖濱公司的長期可持續發展提供了保證。
xx項目為公司的大型不動產投資項目。項目地塊所在區域空氣清新、環境優美，項目地塊面積較大，周邊配套不完善。項目地塊的位置相對較為偏離市區。公司于20xx年8月取得本項目用地，擬作民用住宅開發，共征地813.338畝。北邊是xx旅游度假區，南邊是xx自然保護區，東邊為廣闊的農田，西邊緊鄰大學城。
（二）xx項目市場定位分析
第一，顧客定位。由于xx項目區位自然、人文、市場環境優勢適宜面對中高端人群開發附加值更高的產品，且xx市高端地產呈走熱趨勢，xx項目與旅游生態的區域發展目標定位相符合，區域內高端住宅板塊形成。所以xx項目目標消費群體定為講究文化與生活品位的中高收入人群，即“白領、社會精英、知識英才和頂級貴族”階層。其群體消費特征是，①人群特點。25——50歲，大多為男性，高文化、高中收入、高社會地位，注重生活品質與個人隱私，有家庭子女、社交廣泛且有特定交際圈，屬于典型都市成功人士；②購買動機。希望脫離普通生活與公務打擾，渴望高品質的生活質量，注重安全感與個人隱私，注重家庭幸福，注重自然環境與物業服務，部分為投資型心理，熟悉項目地風土人情，對xx旅游渡假區板塊未來發展有良性期待。③職業。官員、律師、私營企業老板、外企金領或國有企業領導、外來投資人士等。
第二，產品定位。Xx項目消費群體存在大面積置業需求、崇尚高消費住宅類型、對價格不敏感，講究講究生活品質與格調，且具有開發高尚住宅先天的自然、人文和市場環境的區位優勢，南郊“富人區”聚集效應大，板塊內樓盤絕大多數都是聯排別墅、獨立別墅和花園洋房，有少量的低密度小高層。所以xx項目的產品定位為開發滿足中高端客戶需求的低密度、低容積率的高尚景觀型住宅園區。
第三，品牌定位。Xx項目區位文化優勢明顯，而建筑與文化的結合，是房地產發展的必然結果。在競爭對手分析中不難看出，板塊各樓盤顧客定位均為中高收入人士、名稱特色、建筑風格等也共享歷史文化內涵，很難做到差異化賣點。顧在產品類型方面，xx項目可作為xx市“首家TOWNHOUSE”，地產行業的層次與發展水平。企業營銷必須配合這一產品差異點進行大力傳播，以使這一特征深入人心，使消費者產生“TOWNHOUSE=xx項目”的品牌聯想。
參考文獻
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房地產論文2
|T|史的發展和理論的創新總離不開客觀規律決定的脈W絡。金融與經濟的關系始終是金融與經濟實踐碰撞的核心,同時也是金融理論創新和發展的主線。金融與經濟矛盾運動的變遷中導致的經濟金融化的趨勢.使金融不再僅僅是經濟的媒介,而逐漸演變為經濟發展的內生變量。在金融的內涵不斷豐富的同時,金融的外延也隨著經濟的金融化不斷擴展。其中的特征之一，就是房地產逐步顯現出與金融的高度關聯性,使房地產金融既成為推動城鎮化和房地產業發展的必要條件，同時也成為滋生資產泡沫和金融危機的重要原因。因此，“房地產金融”就成為中國城鎮化發展背景下和經濟金融化過程中進行金融理論研究的一個不可忽視的重要課題。
本文試圖以金融理論研究方法的創新為切入點，從金融戰略的角度對房地產金融理論研究的若干重要問題提出基本的理論框架，以新的視角引起對房地產金融理論研究的反思和進一步探討。
一、房地產金融研究的國家戰略視角
方法論是理論研究和創新的哲學方法。作為具有填補金融學研究空白性質的房地產金融戰略問題的研究，方法論是首先必須突破的方面。在房地產金融戰略研究方法和路徑上,除了不可或缺的唯物辯證法和歷史價值分析等方法論外，更試圖以戰略管理理論為哲學研究思維，有效借鑒金融可持續發展理論、金融協調理論和金融資源論等金融理論創新的成果,對房地產金融理論進行戰略層面的梳理和創新。
究其對房地產金融理論進行戰略層面的研究的原因，是金融發展的模式和軌跡的重大變化。從21世紀以來金融的發展脈絡進行分析,經濟的金融化,不僅使金融成為一個國家經濟的核心;經濟的金融化也通過經濟全球化的傳導,使金融成為主宰世界經濟的核心力量。金融,正在由一個產業上升為各個國家的國家發展戰略。
如果說20世紀70年代布雷頓森林體系崩潰后,各國紛紛實行浮動匯率制,使世界金融進人多極化發展時代;那么，進人21世紀以來,經濟的金融化和經濟的全球化使“貨幣金融戰爭”頻起,世界金融進入了各國國家戰略層面的競爭時代。美國憑借掌握著世界貨幣--美元的發行權，整合世界的資源,為其巳經雄厚的經濟實力和科技創新保駕護航，一直占據著世界經濟強國的位置。
20xx年由美國次貸危機引發的全球金融危機,給世界經濟尤其是全球金融格局帶來了深刻的變化和影響。美國及美元在全球經濟中的地位在削弱,亞洲經濟逐步取代歐洲經濟成為世界經濟的主導力量,中國及人民幣對世界經濟的影響力在增強，世界各國經濟力量對比和金融競爭格局更加復雜化。
中國改革30多年的持續快速發展和經濟的崛起,使中國在20xx年第2季度，以1.3369萬億美元的GDP總值,超過日本同期1.2883億美元的GDP總值,進入全球經濟第二大經濟體的顯著位置。這一變化，引發世界某些國家尤其是發達國家在戰略上對中國的覬覦。世界各國的市場經濟競爭更為激烈.金融競爭成為經濟競爭的核心。中國人民幣升值的輿論，一系列外交軍事事件的突發和蔓延,世界政治經濟圍繞中國問題的復雜化，使得中國的金融改革和走向,不再是國內金融市場化或金融體制改革層面上的行業變革或戰術層面的問題，已經逐步成為涉及全球政治、經濟,甚至軍事格局,事關中國未來10~20年可持續發展的國家戰略問題。
在中國作為世界第二大經濟體,在由經濟大國走向經濟強國的過程中,在中國金融崛起的這一歷史性的關鍵時期,傳統的“就金融論金融”的范式和研究方法,顯然不能滿足中國金融發展和理論研究的需要,以“跳出金融看金融”的變革思維,面向中國金融面臨的復雜的國內外環境,整合金融相關學科的知識及理論之間的內在聯系，從國家戰略的角度對包括房地產金融理論在內的金融理論的創新研究和戰略性思考，就成為中國金融實踐勢在必行的要求，也成為金融理論研究最迫切的使命。
從現有的房地產金融理論來看，國外的房地產金融理論側重對房地產融投資技術的介紹,國內傳統的房地產金融理論以房地產知識的配套介紹為主，房地產金融的構成要素、金融功能及其與經濟社會的關系尚沒有研究透徹和形成體系。房地產金融戰略研究就必須在繼承傳統金融和現有研究成果的基礎上，突破房地產金融技術層面的局限性，將房地產的金融特征進行深刻的'分析，厘清房地產金融的概念和內涵，揭示出房地產金融的特殊運行規律。同時，非常有必要借鑒和吸收戰略管理思想、金融可持續發展理論、金融協調論和金融資源論等前瞻性的理論的積極成果,以頂層設計和戰略性研究的視角，從金融資源有效配置和國家金融安全的層面,進行房地產宏觀金醜論的創新和完善，為補腔制資產價格膨脹和避免金融危機，保障房地產金融的進一步發展提供較為系統的戰略性?論指引。
二、房地產金融現狀和傳統金融理論局限性分析
房地產金融在中國盡管只經歷了短短不到35年的時間，但其發展特征和變遷歷程,仍是中國房地產金融戰略研究不可缺少的珍貴資料和研究依據之一。我國房地產改革的特殊性和經濟背景，形成了中國房地產發展的特_軌跡以及房地產金融的特征。需要以唯物史觀的觀點和思想,從中國房地產改革35年以及房地產金融制度歷史變遷的視角,對中國房地產及其間接融資為主的房地產金融的歷史脈絡進行梳理和分析，研究分析中國房地產發展的周期、規律以及房地產金融的形成機制，探尋中國“房地產金融協調”發展的模式和路徑，從而為明晰中國房地產金融的發展戰略奠定基礎。
基礎理論的研究和繼承無疑是一切理論創新發展的起點。理論嚴重滯后于實踐的中國房地產金融,之所以不能完全解釋和指導發展迅猛并將長期保持增長趨勢的房地產實踐,其中一個重要的原因就是房地產金融的研究停留在傳統金融理論的狹窄范圍內，近些年房地產金融的成果主要體現在房地產金融的具體對策問題以及融資技術層面的研究上’沒有形5^0建立起系統的既有理論傳承、又有范式倉噺的系統的房地產金論。因此，對房地產金融相關基礎理論進行回顧研究’房地產金融基礎理論發展滅遷的有益因素,分析揭示傳統金隨論和房地產金麵論的局限性,探尋房地產金SI?論的突破方向是十分必要的。
通過對傳統金融理論的分析，可以發現金融與經濟的關系不僅是金融理論研究和發展的核心問題之一，同時也是與房地產金融緊密相關的金融基礎理論。以此為切人點,研究金融發展理論自從“金融結構理論”開始到“金融內生理論”的發展軌跡，可以闡明金融已經由一個服務于經濟的外部因素發展成為經濟的一個內生變量。以此觀點和范式的創新不難推斷，房地產金融也可能作為經濟的一個內生因素與房地產以及社會經濟的發展融為一體。因此,必須從經濟社會協調發展和世界經濟可持續發展的視野看待房地產金融問題，并進行相應的房地產金融理論的系統研究和創新。
三、國外房地產金融的研究和借鑒
相對于中國房地產金融的發展歷史，英國、美國等發達資本主義國家已經歷經上百年的發展歷史，無論經驗或問題,都是中國房地產金融發展的極好借鑒。對美國、曰本、新加坡等發達國家房地產金融理論和模式,結合中國國情進行客觀全面的分析,能夠對中國房地產金融的協調發展提煉出可資借鑒的模式和路徑。
美國等發達國家的房地產金融領先于我國幾十年甚至上百年。通過分析,每個國家的房地產金融的發展模式，無論是互助式金融、住房儲蓄還是公積金制度，無一不與該國的具體國情和房地產發展的實翻吻合,各國的房地產金融制度都是與其土地制度、城市化進程、經濟體制以及一定時期的宏觀經濟政策聯系在一起,在具有普遍的規律的同時又充滿著個性特征。對于世界各國房地產金融的借鑒’需要用辯證準物論的方法，結合中國的國情和發展階段進行客觀分析，縱向和橫向比較中國與美國、日本、新加坡等國家經濟、土地、城市化和房地產業發展的背景和體制性差異,才有可能從中汲取寶貴而適用于我國的理論、模式和路徑。
四、房地產金融的重新定義
房地產金融戰略研究的含義，不應是房地產金融理論某個具體問題的研究,或者是房地產實踐短期的具體問題的政策思考;而應當是針對房地產金融的基本含義、發展方向、發展目標、發展模式等問題進行的全面系統化的研究。房地產金融戰略這一宏觀金融理論的研究和創新需要建立在對金融基礎理論研究和突破的基礎上’房地產金融的重新定義就是房地產金融戰略研究的重要基礎。
傳統的房地產金融理論把房地產金融局限在很窄的范圍內,只是把房地產金融定義為“為房地產提供貨幣和信用活動的總和”。金融和房地產是兩個產業、兩個學科的兩個概念，除了金融IS務與棚g務之外,沒有腿出房地產與金融的關聯性和特殊性。由于對房地產金融的狹義理解,面對諸多的房地產及金融問題,房地產金融理論上表現出狹義的就事論事、無從求解的局限與困惑。
房地產金融戰略研究應當從房地產的金融屬性這一關鍵而被忽視的因素出發，對房地產金融進行重新定義并擴展其內涵，以揭示出房地產與金融更深刻的投資和金融衍生關聯關系。形成廣義的“房地產金融”概念,突破現有的“住房金融”的局部含義解釋,以及“為房地產提供貨幣和信用活動的總稱”的一般性概念。使我們能夠在社會發展和國家戰略的角度,對房地產金融的本質和發展規律有一個更深刻、更系統全面的認識。同時，期望能為房地產金融的理論研究提供一個新的視角,以期引起對房地產金融理論更深入和更立體的探討和研究。
五、房地產金融發展戰略的選擇
戰略就是一種選擇。房地產金融對中國城鎮化和房地產業發展支持的不可或缺性,以及對資產泡沫和金融危機的滲透性和弓I發性，促使我們必須在理論和實踐上，對房地產金融的發展作出戰略性的選擇。房地產金融的戰略選擇既是房地產金融理論研究的實踐意義所在,也是房地產金融戰略研究的核心內容。無論從中國進一步深化改革和逐漸步入世界經濟強國的內部條件,還是面對世界競爭日趨復雜化的外部環境,中國房地產金融的發展既不能停滯不前，又要避免盲目躍進。根據中國城鎮化的進程,對房地產進行金融的適應性的支持和風險可控的創新應當是中國房地產金融的發展戰略選擇。
房地產金融對房地產的適應性的支持，就是房地產金融能夠保證市場化的商品房開發的金融支持與非市場化的保障性住房開發的政策性金融支持的協調發展。以實現房地產與社會發展相協調，房地產與實體經濟相協調，房地產金融創新與宏觀調控體系穩定有效相協調。這樣房地產金融的發展能夠在國家金融戰略的高度和中長期發展的周期內，有地配置房地產金融資源，在充分發揮房地產金融資源對中國職化推動作用的同時，將房地產金融對資產泡沫和金融危機的畐,用降低在最小的范圍內。
六、房地產金融發展協調機制的構建
房地產金融發展戰略的目標和重要內容之一就是中國房地產金融的協調發展機制的構建。在上述房地產金融重新定義和房地產金融戰略選擇的基礎上，要實現房地產金融適應性支持戰略,還需從金融、經濟、社會協調發展和金融在協調發展中所處的位置的角度,構建房地產金融發展的協調機制。房地產金融的協調總體上是建立在房地產與社會協調發展的基礎上金融對房地產的支持適度，要通過合理界定政府和市場在房地產行業發展中的角色和功能,適度進行房地產金融的資產證券化和金融創新，促進房地產發展與房地產融資機制優化的同時,提高房地產金融宏觀調控體系的穩定性和有效性，保證房地產金融衍生創新控制在宏觀調控體系可以承受的
范圍之內,并與房地產等實體經濟的發展相匹配。
房地產金融協調必須把房地產金融作為促進房地產業健康發展和抑制金融危機的重要金融資源加以合理配置。具體機制設計上要針對中國房地產金融存在的房地產融資渠道狹窄，金融風險集中的問題，從房地產金融的歷史背景分析房地產融資渠道狹窄以及房地產直接融資發展緩慢的成因,從房地產金融協調和深化的角度去分析論證房地產信貸、房地產信托（REITs)、房地產基金等房地產金融產品的設計和推出的條件和機制，使房地產金融的創新建立在房地產協調發展的基礎上。
七、房地產金融理論戰略研究的意義
未來10年，是中國城鎮化和步入小康社會的快速發展時期，也是中國由經濟大國逐漸步入世界經濟強國和金融強國的關鍵時期。房地產業與其他產業的高度關聯性和帶動性將使其對國民經濟的支撐作用不可或缺并持續加強。房地產業的持續發展對金融的需求將日益加大,與金融的相互滲透將日益加深，房地產金融將進入新的發展階段。房地產金融就不僅是中國金融的重要組成部分,而且是事關中國金融穩定和國家經濟可持續發展的關鍵因素,在此戰略性的關口，中國房地產金融發展戰略的研究將及時而有效地適應了中國金融戰略研究的需要，對于解決當前和未來中國面臨的房地產資產泡沫和金融危機問題，有著特別重要的理論意義和現實意義。
房地產金融故略的研究課題從房地產與金融的高度關聯性和房地產金融事關金融穩定的關鍵性特征出發，以全球金融危機帶來的世界金融格局深刻變化和中國經濟金融崛起為背景’結合中國及世界典型國家房地產和房地產金融發展的實踐,從中國金融發展戰略的角度,為房地產金融的研究提供一個新的視角。必將為金融理論的創新和房地產金融研究在^學科的地帶開I頓的局面和理論天地。
房地產金融戰略的研究,將會突破短期的房地產金融問題的困惑，在較長周期和戰略層面對中國房地產金融存在的房地產融資渠道的單一、金融風險的集中、房地產與金融行業相互掣肘等現實問題進行理論的梳理和分析,并提出實踐中可行的戰略理論引導、機制設計和解決路徑。
房地產金融戰略研究不僅關注房地產實踐面臨的一些關鍵問題，更重要的意義是從國家金融安全的角度研究和思考房地產的金融支持、金融創新。面對房地產業的蓬勃興起，面對世界金融危機的頻發和加重,房地產金融戰略研究能夠使傳統金融理論站在全球經濟化、經濟金融化的背景下,從金融、經濟和社會整體協調發展的角度進行反思,從國家金融戰略的高度進行頂層設計和創新。在此意義上，房地產金融戰略的研究無疑也是一次金融理論的創新和變革。
房地產論文3
1房地產企業投資決策風險的構成
風險是指在投資過程中由于受到各種不確定因素的影響,使投資者遭受收益損失的可能性。房地產項目投資面臨的風險主要有外部風險和內部風險。外部風險是由來自外部環境的不確定性因素導致的風險。包括自然風險、社會風險、經濟風險和政治風險。自然風險主要是指由自然現象引發的風險。社會風險是由處在社會中的個人或團體的一些不可預料的行為引起的風險。經濟風險是在投資過程中由于市場中各種因素的變化或經濟政策的變動而導致的收益損失,它是投資者所要面臨的最主要風險。政治風險是指由于的原因而引發起的風險。它們的.發生會對整個投資環境都造成重大影響,使所有的投資者都蒙受損失。外部風險不能為投資者個人左右的,只能采用被動的應對措施進行控制。內部風險由來自企業內部的不確定因素導致的風險。主要是由投資者自身的行為引起的,可以采用主動的措施來消除或減少風險因素從而達到控制風險的目的,它們是風險防范的主要對象。在房地產項目的開發中,很多外部環境的不確定性都會影響到項目的收益,經濟環境的不確定性導致的沒有預期到的經濟衰退,會使房地產市場需求萎縮,社會環境的不確定性導致的沒有預期到的社會動亂,會使房地產商品價格下降。政策環境的不確定性導致的沒有預期到的貨幣緊縮政策,會使房地產開發融資成本上升。而企業內部自身的不確定性也是影響收益的重要因素。
2市場調查法對投資風險的識別
市場調查法是一種房地產企業組織有關人員進行市場調查分析確定是否投資決策的方法。市場調查法是最基本的風險識別方法,它取得的是最貼近于市場的原始數據,通過對它們加以分析和處理,可以及時識別市場中存在的風險并加以回避。在房地產市場中,投資風險中很大一部分來自于市場,市場中的供給與需求具有動態的不確定性,隨著經濟的發展,個人可以支配收入提高,人們對房地產商品的需求在不斷的變化,包括對房屋的面積、質量、樣式、地理位置的要求不斷提高;同時房地產商品的供給也在不斷地變化,以滿足人們需求的變化。房地產商品還具有不同于其他商品的特點,它的建設周期一般需要2-3年時間,并且位置固定不能移動,如果投資失敗,損失將十分巨大,所以在項目投資以前,對房地產市場未來兩年的需求變化調查就顯得非常重要。
3以北京市某項目為例
3.1項目概況
該項目用地性質為商業金融,建設用地面積是4100平方米,容積率為6.64,建筑密度為43.6%,建筑控制高度是45.6米,建筑規模為29638.61平方米。項目地塊周邊市政設施條件基本齊全,給水、排水、燃氣、電力供熱和通訊等設施均可接入。工程地質、水文地質條件和地形、地貌條件允許修建多層、高層建筑。項目位于南二環以內,周邊交通四通八達,與外界的連通十分方便,地鐵2號線及多路市區公交路線均與地塊連通,未來項目的交通環境將十分便利。項目地塊周邊城市公共配套、商業配套設施均十分發達。
3.2項目投資存在風險因素
通過市場調查分析,我們認為項目在以下四個方面存在風險:①該項目地塊從1993年取得土地證至今已經過去了18年,最多還可使用32年。雖然對方介紹可以付出一定代價延長該土地證使用年限,但根據我們判斷,此可能性不大。該因素對項目后期銷售影響巨大,將直接導致拉低銷售價格及租賃利潤回收年限。②介紹說地上建筑由政府負責拆遷,根據現行政府政策及相關資料,這種可能性不大,最多由政府安排安置房,由開發單位自行進行拆遷。③該項目地塊周邊目前住宅市場銷售價格應該在5萬元/平方米左右,按照一般至少1:1.5的拆遷補償政策,即便如對方所介紹僅剩余1800平方米地上建筑未補償,也至少需要投入1.35億元拆遷款。何況原已補償完畢的20xx平方米已年代久遠,但并未拆除,因此必將需繼續投入相當資金才能完成。④由于崇文區與東城區剛剛合并,政府相關部門正在進行職責和人員整合,對相關手續的辦理增加了一定的難度。
3.3風險的防范與處理
該項目最大的風險在于拆遷,鑒于此,在此提出三個規避風險的方案如下:①雙方簽訂合作協議后,開發商以對方借款的方式,雙方簽訂借款合同,讓對方提出借款抵押,或是該地塊的土地證,或是其他抵押物,然后開發商借給對方1.2個億,用于啟動該項目的拆遷和相關手續的辦理。對方風險控制方式為:如果中途雙方終止合作,則已經過戶到開發商名下的手續,開發商有義務配合對方再過戶回去。如果對方在6個月內完成了拆遷和手續的辦理,則開發商解除1.2億的借款合同,并支付后續的1.3億,雙方完成合作。如果對方在6個月內(可以適當延期)不能完成拆遷或者相關手續,雙方決定不再合作的話,則對方應該有利息的償還開發商的借款1.2億。②雙方簽訂協議后,由開發商根據拆遷或者手續辦理的情況,直接將款項打到政府的賬戶(前提是如果可以的話),待6個月拆遷完成后,再計算2.5個億中還需支付對方的額度。③雙方先辦理過戶手續,一旦項目公司過戶到開發商名下,這時開發商將1.2億打到房地產開發公司名下,同時形成了對開發商1.2億的負債。等6個月內(可以適當延期)完成拆遷和相關手續的辦理后,房地產開發公司償還開發商的1.2億負債。
房地產論文4
摘要：城市化進程的不斷加快以及人們生活水平的提高，推動了我國房地產業的飛速發展。商品房時代的來臨，宣告了我國房地產業正式進入了萌芽階段。但是由于發展歷程相對較短，導致在房地產企業內部管理控制中，存在著一些不足和問題，影響了企業穩定健康發展。本文結合當前房地產企業內部審計中存在的問題，對完善房地產企業內部審計的有效措施進行了分析和探討。
關鍵詞：房地產企業；內部審計；問題；措施
前言：最近幾年，隨著我國城市化進程的不斷加快，城市住房需求迅速增長，帶動了房地產業的發展，也使得房地產市場的競爭日趨激烈。對于房地產企業而言，要想在激烈的市場競爭中，占據更加有力的位置，企業必須完善內部控制制度，提升自身的市場競爭力。而作為內部控制的重要組成部分，內部審計可以通過風險管理等形式，對企業的經營風險進行預防和控制，提升企業的運行效率和管理水平，應該得到企業管理人員的充分重視。
一、內部審計的相關概念
內部審計，是指一種獨立、客觀的確認和咨詢活動，旨在增加價值以及改善組織的經營管理情況，主要是通過應用系統規范的方法，評價并改善風險管理、控制以及治理過程的效果，幫助組織實現其目標。簡單來講，內部審計是組織內部的一種獨立客觀的監督和評價活動。內部審計的對象是多種多樣的，按照存在形態劃分，內部審計對象包括了實物、賬務、規則以及責任人等，而審計方法包括了順查法、逆查法、審閱法、抽查法、分析法以及效益評價審計法等。對于企業而言，內部審計的作用主要體現在以下幾個方面：
（1）監督各項制度和計劃的執行：內部審計不僅可以確定本單位、本部分的活動是否符合國家相關的政策方針，也可以確定部門內部各項制度和計劃的落實情況，分析是否已經實現預期目標。通過內部審計，可以及時發現企業經營管理中存在的問題，為企業的經營決策提供參考依據。
（2）實現企業的自我約束：在市場經濟環境下，企業的經營管理活動不僅受到國家經濟政策以及財政制度等的制約，而且需要遵循企業內部控制制度的相關規定。內部審計可以對企業的內部控制情況進行監督和檢查，客觀地反映實際情況，實現企業的自我約束。
（3）提升企業的經濟效益：內部審計通過對經濟活動全過程的審查，對有關經濟指標的對比分析，揭示差異并對差異形成的因素進行分析，對企業的經營業績進行評價，總結經濟活動的規律，從而提出針對性的改進措施，促進企業經濟效益的提高。
二、房地產企業內部審計中存在的問題
從目前來看，在房地產企業內部審計中，存在著一些不足和問題，在一定程度上影響了房地產企業的穩定健康發展。這些問題主要表現在：
1.重視不足
內部審計工作是否成功，在很大程度上取決于內部審計部門的獨立性和權威性，企業領導層對于內部審計工作越重視，內部審計人員的獨立性越強，則內部審計工作的開展也就越順利。但是從目前來看，許多企業的領導層對于內部審計工作重視不足，認為內部審計就是財務審計，在對內部審計部門進行設置時，往往都是直接從財務部門抽選人員，或者直接由財務人員兼任審計工作。不僅如此，其他部門對于內部審計工作的認識也存在一定的偏差，對內審部門的工作存在著排斥和抵觸心理，影響了內部審計工作的有效展開。
2.職能范圍狹窄
當前房地產企業的內部審計偏向于事中和事后審計，審計價值不高，而且審計目標集中在差錯防弊，維護企業資產安全方向，工作重心放在對企業財務資料真實性和完整性的檢查分析，內部審計對于企業經營效率的改善、對于企業風險管理的完善等，并沒有得到有效體現。
3.技術手段落后
當前房地產企業的內部審計工作多集中在財務審計方面，常用的審計方法也往往局限在對報表、賬薄及憑證等財務資料的核查，對各種財務數據的分析，以及對實物資產的盤點等，對于經濟責任、管理效率等的審計涉入不深，對于計算機以及網絡技術的應用也僅僅局限于對文檔的處理，沒有進行相應的管理審計。技術手段落后問題的存在，嚴重影響了內部審計工作效率的有效提升。
4.人員構成問題
房地產企業的大部分內部審計人員都是來自財會部門，只是結構相對單一，缺乏專業的內部審計，無法有效適應內部審計工作的實際需要，使得很多審計項目都需要從企業其他部門臨時借調審計人員，難以有效適應績效審計和管理審計的要求，加上綜合分析能力的不足，對于一些深層次、實質性的問題，無法及時發覺，也導致內部審計的作用難以真正體現。
三、完善房地產企業內部審計的有效措施
針對上述問題，房地產企業管理人員和領導層應該充分重視起來，采取合理有效的措施，對內部審計工作進行完善，確保其作用的充分發揮。
1.及時轉變觀念，加強認識。可以說，企業領導層對于內部審計工作的重視和支持，是內部審計工作得以順利進行的基礎和前提。因此，領導層應該及時轉變觀念，加強對于內部審計工作重要性的認識，明確內部審計在企業管理中的地位和作用，從政策和資金方面，支持內部審計工作的有效展開。在實際操作中，應該由最高管理層負責內部審計部門負責人的任免和管理，允許內部審計部門參與企業的經營決策、內部控制及財務報告等，同時，在企業日常管理中，內部審計部門應該加強與管理層的溝通和交流，對于在內部審計中發現的問題，應該及時提出相應的整改措施，并保證這些措施的.有效落實。企業應該保證內部審計部門的獨立性和權威性，堅決制止對于內審人員的打擊報復行為。
2.健全內審機構，保證內部審計的獨立性。獨立性是內審部門最大的特點，同時也是確保內部審計工作有效展開的先決條件，只有具備相應的獨立性，內部審計工作才能不受各種利益沖突的影響，做出更加公正、客觀的鑒定和評價。從目前來看，在房地產企業組織架構中，內部審計部門的位置包括許多種，如受財務負責人領導、受總經理管理、受監事會領導等，領導層次越高，則內部審計部門的獨立性也就越強。
3.擴大內審工作范圍。房地產企業在內部審計中，應該從財務、經營活動領域擴大的管理領域，將原本的事中和事后審計擴大到事前、事中和事后的全過程審計，注重企業的內部控制、風險管理和管理效率，對企業的經營風險和財務風險進行預測和控制，確保企業整體管理水平的提升，以實現企業發展的預期目標。
4.改進審計方法和手段。信息技術的發展，對于審計對象和審計方法都造成了很大的影響，因此，內部審計部門應該順應時代潮流，從房地產企業發展的實際情況出發，積極引入先進的計算機信息技術，實現由傳統手工業務處理方式向電子數據處理方式的轉變，以適應大數據、復雜性的內部審計活動。
5.強化審計隊伍建設。房地產企業管理人員應該重視對于審計隊伍的建設，加強對于審計人員的培養，確保內部審計工作的順利開展。
四、結語
總而言之，在當前市場經濟背景下，房地產企業得到了前所未有的發展，加強內部審計，提升企業管理水平，是提升企業市場競爭力的關鍵，需要企業管理人員的充分重視，推動企業的持續穩定健康發展。
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房地產論文5
摘要：在任何一個行業建立相關的法律法規的目的都很簡單，就想要更加規范行業行為，讓社會能夠更加平穩有序的發展。在房地產行業也是如此，需要通過建立一整套完善的法律法規來約束行業的正常有序發展。只有建立一套完善的法律法規體系，才能更好的保護社會上更多人的權益。
關鍵詞：房地產,法律法規,存在問題
一、引言
近年來，我國經濟快速發展，成為世界上公認的經濟增長大國。但是隨著國民收入的增長，人們對房地產事業也表現出前所未有的熱情，從而引發了房地產行業的快速發展。房地產行業在國民經濟中所占的比重不斷攀升，導致房價迅猛增長，幾乎到了人們群眾無法接受的邊緣。面對這種情況，如果沒有一套行之有效的法律法規引導房地產朝著良性發展方面前進，房地產市場將有可能成為國民經濟崩潰的那一根稻草。
雖然，國家及各地政府也已經認識到了問題的嚴重性，為了確保房地產市場的健康平穩發展，建立了一整套的法律法規，但是由于時代的發展變化和新情況的不斷出現，所以無法取得良好的效果，房價也無法得到有效的控制與解決。
導致這種問題的出現，歸根結底還是在于在法律建設過程中沒能實現足夠的完善和精細化，在法律法規中存在了諸多的漏洞和問題。這一方面和我國的客觀因素有著很大原因，畢竟我國的房地產市場形成時間并不是很長，基礎也就相對薄弱;另一方面，這和我國的經濟的快速發展有著很大關系，房地產法律法規滿足不了當下快速發展的房地產需求也是造成我國房地產市場法律法規亟待完善的一個因素。
二、我國房地產法律建設存在的主要問題
(一)民事權利與行政權利沒有得到區分
在我國，相關房地產方面的法律法規幾乎全部由行政部門一手完成，這樣做的目的是為了能夠更好的進行行政監督和規范管理。從這里面我們不難看出我國的房地產法律法規含有濃厚的行政管理色彩。對我國目前的房地產法律法規體系建設過程中所需要行使的權力進行管理的時候，幾乎完全是從管理者的角度對房地產有關權利進行規范管理，而沒有從房地產的權利上制定相關的法律法規。
而在我國房地產法律法規體系建設的過程中，行政部門以國家權利為基礎，強制性的執行國家權利。在這種管理模式下，容易造成行政部門權利超出了原有的限度，而讓房地產權人的權益得不到相應的維護和伸張，最終導致房地產市場管理的混亂。
(二)房地產法律法規體系建設不夠完善
我國當地產市場發展時間較短，這是我國房地產法律法規建設不完善的一個重要客觀因素。在這種客觀因素的制約下，我國的有關房地產法律法規的諸多制度建設就明顯不完善，使得房地產法律法規還停留在表面，無法進行深入的了解和探索，建立的僅僅是一種框架體系。
更為嚴重的時，相關人員在制定和出臺新的法律法規的時候，沒有將原來的法律法規取消，這樣的操作模式不可避免的造成了實際管理中的混亂，讓工作人員無法判定該如何遵循相應的法律法規，因為新舊兩種或者多種制度的沖突讓很多事情有了前后矛盾性，從而造成了法律體系的`漏洞，使得房地產法律法規變得雜亂不堪而且缺乏秩序，最終發揮不了法律法規應有的作用。
(三)相關法律體系無法配套
目前，《城市房地產管理法》是我國房地產行業主要的法律，與之相關的主要有《土地法》、《物權法》以及《稅法》等等。由于各項法律之間缺乏完成的配套系統，同時這些法律法規的管理權又不在同一部門，從而出現各執一詞，各自為政的局面，這些法律法規都是從各自的部門或者地方所在利益為出發點制定的法律法規，這種法律法規的出臺難免影響了房地產市場的管理規范和效率，造成房地產行業各種稅費層出不窮，給消費者造成極大的壓力，這也是為何當下我國房價居高不下的一個重要因素。
三、形成房地產法律法規體系存在問題的原因
(一)房地產法律體系建設指導思想上存在較為嚴重的缺陷
我國房地產法律法規體系的建設是依據當前市場經濟發展為基礎的，在設計過程中沒有遵照物權法調整經濟支配的原理進行，而是根據生產關系適應生產力這一性質，對不適應社會生產力發展的國民經濟管理方式和管理制度進行改革過程中的財產所有權和使用權將原理設計分離。
我國在根據土地所有權和使用權分離的基礎上，頒布了土地使用和轉讓的法律法規制度在很大程度上造成了使用上的不合理。國家在制定相關法律法規的時候，沒有準確理解國家即土地所有者，優勢社會機構管理者，進而造成國家在管理過程中身份發生錯亂，經常通過各種行政手段來處理相關房地產事項。這種悖論正是由于指導思想存在的缺陷所造成的。
(二)房地產市場法律法規制定模式不夠完善
為了實現這一目標，房地產法律法規制定不應該以地區或者部門為單位，限制和阻礙房地產行業法律法規的完善。國家也應該建立一套專業性較強的法律制定機構，對房地產法律的公平性、專業性以及嚴謹性進行管理和提升。當前，我國的房地產法律法規制定模式還存在很多漏洞和不完善的地方，沒有建立專業的法律制定人員和系統，其法律制定大多是由一些跟土地、房屋建設有關的部門制定的，從而缺乏整體性和統籌性，缺乏足夠的高度。
總而言之，近年來，我國當地產在國民經濟飛速發展的情況下取得了長足的進步，已經成為我國國民經濟的產業支柱。但是我們也應該清醒的認識到，在發展過程中房地產法律法規還存在著很多不完善和不健全的方面，已經成為制約房地產事業發展的一個重要瓶頸。追根究底，這和房地產事業在我國發展起步較晚、時間短、基礎構建薄弱有著直接關系;與我國原有法規體系無法滿足當下快速發展的地方需求也有著很大關系。要想在今后的房地產事業法中取得更加穩健的發展，就必須從當前的房地產法律法規出發，準確的分析這其中存在的問題，從而有針對性的提出合理建議，從而使得房地產法律法規更加適合社會發展需要，搭建一整套完善的法律體系。
房地產論文6
摘要：房地產營銷策劃在房地產開發中占據地位日益重要，發揮的作用越來越突出，也正是基于此，文章首先系統闡述了房地產營銷策劃的作用，在此基礎分析了房地產營銷策劃的問題與對策。
關鍵詞：房地產營銷策劃問題與對策
一、營銷策劃在房地產營銷中的重要作用
房地產策劃是指在房地產領域內運用科學規范的策劃行為，根據房地產開發目的具體目標，以客觀的市場調研和市場定位為基礎，以獨特的主題策劃為核，綜合運用各種策劃手段，按一定的程式對未來的房地產開發專案進行創造性規劃，并以具有可操作性的房地產策劃文字作為結果的活動。
一個真正的策劃案就是要將目標專案置于房地產發展的大背景下進行具體分析，以消費者的未期望、市場的現實需求、行業的競爭態勢為依據，通過房地產市場細分，來確它的核心定位，目的就是要為專案的營建，在設計、建設、營銷、服務、管理方面提出比競爭者更有效地滿足顧客需求的實施細則，從而為開發商的專案整概念，準確地建立起一整套價值體系，力求通過產品差異化戰略，最大限度地避免競爭、超越競爭，使開發商及其產品在社會公眾面前樹立良好的品牌形象，最終達到不戰而屈人之兵的營銷戰略境界，達到把企業整體地銷售給社會大眾的目的。
其重要作用主要表現在以下幾方面：1為開發商帶來更大的利潤空間；2更好地滿足消費者的需求；3增強居住品質；4提升開發商的品牌。
二、房地產營銷策劃中的問題分析
在中國房地產業發展的過程中，房地產營銷是一股不容忽視的重要力量，回顧中國房地產營銷理論及實戰的成長歷程，在快速發展的同時，不難看出今天的房地產營銷在面對市場經濟與整合營銷趨勢時，仍然顯現出一些比較薄弱的環節。隨著房地產業的理性化發展與房地產市場競爭的日趨激烈，房地產營銷從策劃、推廣到銷售，很多層面出現的問題已然值得重視和深思。
1.理論欠缺而導致把市場定位混同于目標市場
這兩個概念是市場營銷的基礎，沒有明顯的目標市場和清晰的市場定位，一切的策劃和營銷就會變得無的放矢和搖擺不定。但目前一些營銷策劃人員混淆了這兩個概念。實際上，兩者在概念和功能上有明確不同。
目標市場是指企業對市場經過比較、選擇、細分后，決定作為服務物件、確定自己的產品所要進入的相應的子市場。市場定位則是指企業設計出自己的產品和形象，從而在目標消費者心中確定與眾不同的有價值的地位，即在潛在的消費者心里奠定企業產品的位置和印象。目標市場是市場定位的前提，市場定位則指明專案的服務方向。
概念弄不清，就更不可能按照定位的三個層次：產品定位、品牌定位、公司定位，來對專案進行系統策劃。
2.對產品賣點的把握不準
如今，房地產產品定位同質化的問題比較明顯，“親水”、“觀景”、“花園”等變著法的換詞匯表述，而真正涉及到產品本身的細節訴求，賣點挖掘就顯得膚淺了。可以說，每一個地產專案、乃至于每一套房子都是絕不相同的，面積、格局、樓層、景觀以及針對的顧客群都存在與生俱來的差異性。
這些都是極好的賣點提煉的基礎資訊，但是大多數開發商、房地產營銷策劃大師們都視若無睹，在脫離產品的層面大談形象、概念、品牌，往往給顧客一頭霧水，得不償失。而香港、臺灣這些相對我們比較成熟的房地產市場，這類現象已是十分鮮見了。
有人揶揄道，賣房子的人應該好好向賣畫的.人學習，一位畫家是十分珍視并了解自己的每一幅作品的，其向人推銷時是絕不會說我的畫框是什么好木材、我的裝裱是什么技術的。實戰中，應該根據顧客需求的不同來細分、提煉產品的賣點，基于產品的賣點，從而實施對整個專案的包裝。
3.脫離市場需求的創新。
房地產是“創新制勝”的行業，一般情況下，在一個新專案推出后的“3-6個月”時間里，就有可能被跟隨者復制。
如今的房地產走過“跑馬圈地”的風潮后，市場開始在內涵上深入挖掘，在創新中謀求發展，從設計到銷售，從用材到用人，房地產的創新，使其產品的價值含量增長，即所謂“創新創造財富”。
而現在一提“創新”，許多房地產商就叫苦連天：“現在房地產市場已經很成熟了，哪有那么多創新?”但是，就像手機、衣服的不斷更新換代一樣，住宅也是可以永遠創新的。房地產創新，就是知識創新和技術創新，第一，產品創新，如建筑形式、外立面；生態化、藝術化的小區綠化、景觀；智慧化、人性化的房屋和小區設施等；第二，服務創新：服務內容的全方位、一條龍、一站式；服務模式的多樣化、專業化；服務過程的資訊化、連鎖化等。
如今的房地產開發商在創新方面，似乎都有一種“缺氧”的感覺，似乎每前進一步都非常困難，所謂的創新產品不過是“王婆賣瓜”罷了，而離真正的消費需求卻相去甚遠。其實，真正站在人的角度上，把自己當做消費者，創新就會活水不斷。
4.過分依賴廣告傳播
由于市場競爭的激烈，以及資金周轉等方面的原因，很多開發商不愿進行長時間的拉鋸戰，過多借助于廣告轟炸，希望通過強勢的宣傳達成快速賣房的目的。據報道，曾經有企業把《解放日報》某一天的廣告版面全部包下。
但是，廣告不是促使房地產專案或開發商進入消費者心智的決定性因素，專案自身的品質才是重中之重。而現在，廣告在房地產專案中的實際作用在很大程度上已經被夸大了，“廣告創意”的力量已經掩蓋了“產品品質”的光芒。而如果此時專案自身存在重大缺陷，那么廣告做得越狠，那么刺向開發商心臟的力度也就越大。
同時，廣告也不是促成最終銷售的決定性因素，房地產畢竟關系一大筆開銷，甚至是很多人的畢生積蓄，購買行為是慎之又慎的。沒有消費者會僅僅因為幾版“創意”的報紙廣告或“精美”的樓書而痛快掏錢，也就是說，任何一個房地產專案的成功都不是廣告單方面的成功，還包括品質與其他營銷推廣渠道的成功整合
三、房地產營銷策劃的對策
以上房地產策劃過程中出現的一些問題，其根本還在于中國房地產策劃屬于新興職業，中國的房地產營銷策劃理論與實踐尚處于啟蒙、摸索階段，科學有效的營銷策劃理論體系尚未在房地產業內形成。在實際的操作過程中出現一些急功近利的思想。以下大概分析這些問題的解決方法。
1.正確運用目標市場選擇模式。開發商要對選擇進入哪些目標市場或為多少個目標市場服務做出決策。可供房地產開發商選擇的目標市場模式有如下五種：
1復合產品模式。此模式是指房地產開發商集中開發一種型別的物業產品，并向多個目標市場的客戶群體銷售這種產品。但是，將不同的目標客戶群體安排在同一物業內顯然無法滿足這些目標群體的個性化需求，在選用此模式時要慎重。
2單一市場模式。此模式指房地產開發企業選擇一個目標市場集中營銷。
3完全市場覆蓋模式。這種模式是指房地產開發商通過投資開發各種型別的物業來滿足各種目標市場的需求。只有大型的房地產公司才能采用完全市場覆蓋戰略。
4有選擇的專業化模式。房地產開發企業選擇若干個目標市場，其中每個目標市場在客觀上有吸引力，而且符合開發商的目標和資源。
5復合市場模式。即指房地產開發商專門為了滿足某個目標客戶群體的各種主要需求而開發物業。
2.定期對策劃人員專業知識的培訓和交流。可以定期組織學習的機會，為策劃人員提供能夠互相交流的機會，吸取眾家之長，吸收優秀的經驗。房地產營銷策劃需要不斷的吸收新的思想和概念，但是吸收后還要深刻的理解，才能正確運用到營銷策劃的過程中，才不至于在概念包裝的時候連自己都不能解釋清楚到底概念的內涵是什么。
3.基于樓盤品質的創新。隨著消費者越來越成熟和理性，見識過太多“概念”和“創新”樓盤的消費者對樓盤本身的質量越來越看重。影響他們購買的是小區環境、戶型設計、園林規劃、交通配套等等有關實在的樓盤本身質量的因素。所以我們在談創新和某某概念的時候，既要是這些苛刻的消費者所關心的，也要實實在在能讓他們感受到的。
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房地產論文7
對于一個企業特別是房地產企業來說，市場營銷的理念、操作方式，以及渠道拓展的方式、數量對企業的發展尤為重要。現階段，房地產行業的供需結構相對不夠合理，一方面，剛需人群不斷增加，另外一方面，高檔房、大戶型的房源不斷開拓。在這種情況下，企業的市場營銷理念和渠道拓展力度就十分關鍵。一定要從以顧客需求為基本導向、大力提升員工素質、創新網絡營銷、實施代理營銷、開拓綜合營銷等角度解決市場營銷與渠道管理存在的問題。
一、市場營銷和渠道管理現狀及存在的問題
(一)市場營銷顧客意識有待提升
一支精干的營銷人員隊伍是企業做好市場營銷的保證。不管任何事情，歸根結底還必須由人這一主體來執行。因此，房地產營銷人員在市場營銷的過程中發揮了十分重要的作用。然而，不少房地產企業卻輕視了員工素質和團隊建設，這為市場營銷和渠道建設埋下了隱患。具體主要表現在以下幾個方面：一者，不重視對員工的培訓。由于房地產銷售人員的流動性較大，所以很多房地產企業老總片面地認為員工培訓與否根本不重要。由此導致了很多新招錄的員工對售房流程不熟悉，也顧客的服務也不夠周到，加大地降低了消費者的購房體驗。二者，不重視企業文化建設。不少房地產公司對銷售人員唯一的要求就是把房子賣出去，因此他們一般不在銷售人員中開展相關文化活動，由此會導致團隊的凝聚力不強。
(二)網絡營銷渠道建設不足
市場是殘酷無情的，今天還風光無限的朝陽產品明日就很有可能成為市場的棄兒。這是因為，蛋糕是有限的，而急切想吃蛋糕的人是無限的。任何一個有著廣闊市場前景的產品都會被很多人看中，不變的只能是永遠創新的產品和方案。于是，同類產品在逐漸增多，消費者選擇的余地也越來越大。誰會成為消費者的青睞者?推廣方案尤為重要。現階段，互聯網思維已經成為一個時尚的詞語。而網絡營銷也成為很多傳統企業的不二選擇。互聯網渠道最大的特點是消除了信息的不對稱，增強了房地產企業的輻射力。然而，由于認識的偏差，很多房地產企業對網絡營銷并不感冒，他們既沒有自己的網站，也沒有其他的網絡營銷渠道，以至于在網絡渠道建設方面遠遠地落在后對手的后面。
(三)廣告投入不夠精準
我國改革開放僅僅30多年的時間，很多房地產企業品牌觀念的引進還相對較晚。因此，很多房地產商在投放廣告的時候，品牌思維方式還很落后，對品牌的認識相對膚淺，廣告投放也就存在很多誤區。一者，企業把廣告毫無規則的大規模投放當作品牌建設。這種思維誤解了品牌建設的應有做法，對企業的品牌建設十分不利。二者，企業把廣告投入的資金多少看作品牌知名度，卻忽略了品牌的美譽度。從根本上講，企業廣告投入的'根本在于提升企業品牌的美譽度，那種純粹把企業品牌等同于知名度的企業，必然只是投放天量的廣告，沒能房地產客戶的體驗作為企業安身立命的根本。他們僅僅把投放廣告作為品牌建設的重點來抓，最終忽略了企業的發展重心。
二、對市場營銷與渠道管理存在問題的相關建議
(一)大力提升員工素質
如前所述，營銷人員在市場營銷的過程中發揮了十分重要的作用。為此，企業要從以下幾個方面做起：一是加強對營銷人員的激勵力度。對于那些做出重要成績的營銷人員，企業一定不能吝嗇，要通過擴大其分層比例的形式，大力提升營銷人員的工作積極性。二是要不斷加強對銷售人員的培訓力度。營銷人員的素質強不強直接決定了企業對外市場的開拓力度，決定了企業的經營業績和利潤水平。所以企業要把營銷人員的培訓作為提升營銷業績的重要手段。一方面，要著力加強營銷人員的思想道德水平建設，努力增強其道德素質和思想水平。只有道德素質增強了，思想政治水平提高了，營銷人員對于企業的忠誠度才能不斷提升，才能發展一支穩定的營銷隊伍。另一方面，還要大力增強營銷人員的業務水平。這里所說的業務水平不僅僅包括銷售方面的知識，還囊括財務管理、企業運作、產品知識等綜合知識。火車跑得快，要有車頭帶。對于營銷高管的培訓更應大力加強，以此為企業發展一名高素質的帶頭人。
(二)創新網絡營銷
對于網絡營銷，房地產行業內部也形成了一股學習潮流。前不久，房地產大佬萬科集團老總郁亮就帶領團隊風塵仆仆地到互聯網巨頭阿里巴巴、小米、騰訊等企業去學習交流。這說明，網絡營銷對于房地產商來說已經十分必要。下一步，房地產其他企業也應加強對網絡營銷的重視，把網絡渠道視為開拓市場渠道的重要手段，通過自建網站、在第三方電子商務平臺開辟旗艦店的方式實施互聯網營銷，以此來提升公司的銷售業績。
(三)實施綜合營銷
企業做好營銷管理工作還要實施綜合營銷。首先，要明確房地產企業的市場定位，所謂的市場定位，就是房地產企業根據競爭者現有產品在市場上所處的位置，勾畫企業產品在目標市場即目標顧客心目中的形象，使企業所提供的產品具有一定特色，給人印象鮮明的形象，并將這種形象生動地傳遞給顧客，適應一定顧客的需要和偏好，并與競爭者的產品有所區別。市場定位是指一個產品在同類產品中占有什么位置，強調消費者最關心的東西，從而使企業產品在市場上確定適當的位置。企業明確市場定位時，可以為企業營銷管理工作明確一個方向，使企業把集中主要精力放在企業主要產品的營銷管理工作上，而不用為其他的事情或者業務來消耗企業有限的財力、人力以及物力。
三、結語
綜上，對于一個企業特別是房地產企業來說，市場營銷的理念、操作方式，以及渠道拓展的方式、數量對企業的發展尤為重要。現階段，房地產行業的供需結構相對不夠合理，一方面，剛需人群不斷增加，另外一方面，高檔房、大戶型的房源不斷開拓。在這種情況下，企業的市場營銷理念和渠道拓展力度就十分關鍵。因此一定要從以顧客需求為基本導向、大力提升員工素質、創新網絡營銷、實施代理營銷、開拓綜合營銷等角度解決市場營銷與渠道管理存在的問題。
房地產論文8
【摘要】如今，房地產事業不斷發展，在房地產檔案管理過程中，為提高管理的有效性，要結合現階段科學技術，以科技引入為宗旨，不斷豐富房地產檔案資源的利用價值，隨著科學技術的完善，在房地產檔案管理過程中，以數字化管理為基礎的房地產檔案管理越來越被重視，本文結合科學技術的發展，簡明分析了房地產檔案管理引入科學技術的優勢，同時也基于科學技術視角，具體分析了提高房地產檔案管理能力的策略，以此分析，旨在進一步為房地產管理提供科學助力。
【關鍵詞】房屋檔案；科學技術；管理；策略
從現階段社會的整體發展看，現代化、科技化水平都在不斷提高上升，這也提高了人們的科技認識，也進一步明確了各項工作過程采用有效的科學技術的必要性，從房地產檔案管理工作方面看，隨著房地產事業發展，其檔案管理更具有一定的復雜性，傳統檔案管理模式必然要轉變，以積極的信息化檔案管理與科技化管理為根本，不斷實現檔案管理服務水平的完善，推動房地產事業的健康發展。具體分析如下：
1.房地產檔案管理引入科學技術的優勢
1.1促使檢索更加快捷。傳統檔案信息的檢索繁瑣，相關工作人員要以具體事件與相關問題為基準，通過目錄顯示，對應所需資源，隨著科學技術引入，現代信息化檔案管理，檢索信息快捷，實現了辦公的高效率，無論查找的資料多么復雜，都可以有效應對，目前，檔案資源越來越多，運用數字化技術，檔案數據進行了編號處理，以數字的形式錄入計算機，通過快速檢索，不僅準確定位，也減少了工作流程，同時為工作人員提供了工作的準確性。
1.2便于設置權限。房地產檔案涉及到商業機密，在進行科學管理過程中，不僅要對企業負責，同時也要對個人負責，現代科學技術引入，檔案數據調取與使用過程，提供了查詢端口，但這僅僅是檔案檢索一部分，在進行深入檔案資源的運用，會設置很多限制性權限，工作人員也基于有效范圍，在權限允許范圍可以進行資料的管理，這樣一來，權限設置通過計算機實現，工作強度與難度都會降低，提高了檔案保密工作能力，也進一步實現了服務的有效性。
1.3有助于統計工作。科學技術的發展，檔案管理過程，實現了數據資源的有效整合，利于相關工作人員進行精確分析，通過事先的`準備工作，把相關信息錄入計算機，檔案類型有了進一步歸類，這樣一來，以便日后數據統計，檔案管理人員通過以數字化信息為依托，利用計算機軟件，實現了統計的全面性，這樣不僅減少工作時間，同時也提高了工作質量，這對于現階段檔案管理科學化引入提供了保證。
2.科學技術發展視角下房地產檔案管理的策略
2.1提高對科學化檔案管理的重視。為提高房地產檔案管理工作效率，應該深入研究科學技術發展，相關工作人員不僅要提高認知，同也應該通過重視自身業務水平的提升，實現檔案管理的科學化，檔案管理人員，要適應科學化，要不斷提升自身的管理水平，不斷學習現代化信息技術，提高重視度，相關單位更要重視對于管理者管理水平的提高，通過管理者引導工作人員，積極實施規范化管理，在保障檔案管理安全性的同時，不斷深入提升自身的技術水平，豐富科技發展內涵，為檔案管理工作現代化發展提供科學助力。
2.2完善檔案的科學化管理制度。傳統檔案管理制度具有局限性，而科技化的管理制度，應該優化管理形式，利用信息技術，以及管理能力，不斷形成有效的管理制度，其管理制度應該包括工作制度、信息化制度以及保密制度等，基于這些制度的構建，不僅要把管理科學性作為重要管理內容，同時更要完善管理的安全，強化安全規范，不斷把數據資源進行有效保管，避免因制度的疏忽，造成檔案數據的丟失，也要避免因計算機病毒的入侵，對檔案資源的安全性產生威脅。
2.3完善科學化檔案管理設施的建設。在房地產檔案管理過程中，需要引入先進的設施，從科學發展角度看，科技日新月異，這也要求，相關房地產管理部門，要積極做好設備的更新與完善，包括一些硬件以及軟件設備，都要順應時代發展，積極更新，以此才能實現管理的便利性，為進一步實現檔案管理的特色化管理提供有效保證，此外，要以信息化資源體系的構建為根本，實現資源的有效共享，能夠提高工作的便利性，也會調動工作人員的積極性，利于檔案資源管理與其他相關工作的有效融合開展。
2.4建立完善的科學化管理標準。科學技術發展前提下，檔案管理工作應該建立完善的標準，以標準體系為依托，不斷實現管理的統一化，包括檔案的錄入、掃描以及備份，都要嚴格按統一標準，避免因格式問題出現差異，同時也要避免因數字化管理的標準不統一，對日后檔案的調取與查找利用造成一定困難，此外，在建立完善的科學化管理標準時，要以實際情況為主，重視實踐深入研究，標準要規范，要具有一定的科學性，以此才能進一步做到管理工作的準確性。
2.5做好科學化檔案管理人才的培訓。房地產檔案管理以人為本，同時更加需要高素質的現代化技術人員，以此為保障，不斷提高管理的科學化水平，基于此，房地產檔案管理部門，首先要重視對于知識性人才的培養與引入，現有工作人員，要定期進行培訓，培訓內容要以科技發展過程中先進的管理理念與技術為主，培訓還應該具有針對性與實踐性，要充分利用人才的終身教育模式，不斷深入改革，迎合現代化技術的完善，使相關人員的職業素質與專業技術水平都得到有效提升。結束語總之，在信息化時代，科學技術不斷更新，作為房地產檔案工作，迎來了新挑戰，基于發展觀，更應該充分重視科學技術的力量，以此為新機遇，不斷豐富多樣化的檔案資源管理，使房地產事業不斷健康發展，以此也進一步提升服務水平，順應時代，做到檔案管理的與時俱進，從而實現檔案管理的科學化發展。
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房地產論文9
一、房地產企業市場營銷渠道的特點和現實需求
房地產作為商品，具有與其他工業產品截然不同的特性，導致其營銷渠道也存在著不同的要求和特征。隨著市場競爭的加劇以及網絡、移動通信技術發展所導致的個人信息獲取量的激增，對房地產企業市場營銷渠道也有著新的要求。
1.房地產企業市場營銷渠道的特點。
相對于其他產品而言，房地產產品具有建設周期長、產品位置固定、產品關聯項目多、價格昂貴等特性，因此其市場營銷渠道也有著自身的特點。一是渠道關系時間久。相對于其他商品而言，房地產的存在時間跨度長，因此渠道各成員間關系維系時間長，對成員之間的關系融洽度要求高。二是渠道結構相對簡單。相對于其他企業的銷售渠道而言，房地產企業銷售渠道往往比較簡單，呈現出短、扁、少的特點，因此渠道沖突數量相對較少，但一旦出現問題，其性質往往比較惡劣。三是渠道服務要求高。房地產產品的關聯性較強，從硬件的基礎設備、生活設施到軟件的物業管理等等方面，標準較高。四是渠道對象方向性強。渠道成員具有一定的特殊性，特別是房地產項目的性質和特點決定了渠道成員的性質和群體特征，因此，在確定營銷策略方面占有比較重要的位置。
2.房地產企業市場營銷渠道的現實需求。
房地產企業面臨市場競爭的加劇，使得房地產企業市場銷售面臨的更多的困難。這也就要求企業市場營銷渠道必須有所改變，以適應這一新的情況。一是營銷推廣的效益要求更高。房產作為一個特殊的商品，消費者在選擇時會比較慎重，而隨著市場競爭的加劇，房地產企業產品的趨同性增強，如何使自身產品更具辨識度，幫助消費者更好的記住產品，乃至選擇他，就需要增強產品推廣的效益。二是營銷渠道的接觸性要求更多。代理商、經銷商、房地產經紀人、開發商的營銷機構最主要、直接的功能是尋找購買者，通過消費溝通、討價還價過程來說服顧客購買白己的產品。相對于以往的賣方市場，現實的房地產銷售需要企業更多的走出去，與消費者接觸，提高產品的影響力。三是營銷渠道相關配合活動要求更豐富。隨著購房者經濟實力增強，越來越多的購房者購買住房是出于改善居住條件的目的，因此其購房不僅僅為了買到遮風擋雨的房屋，有時又為了心理滿足、身份象征、教育投資等方面的目的，因此，這就要求營銷渠道所展示的內容必須的全面的，必須要從小區形象、服務人員形象等等方面給予消費者足夠的信心。
二、房地產企業市場營銷渠道的現狀與存在問題
新的市場變化要求我們的營銷渠道轉變觀念，主動出擊，有所作為，以往的坐堂式的營銷已經遠遠不能滿足現實的要求。但從現實情況看，不少房地產企業對于營銷渠道的關注并不多，片面認為皇帝女兒不愁嫁，缺乏對消費者的重視和工作觀念的轉變措施，導致產品的競爭力下降。
1.品牌營銷重視不夠，渠道成員缺乏自主性。
房地產營銷渠道的一些成員缺乏市場競爭意識，對產品營銷沒有科學的規劃，僅依靠企業自身的品牌形象來實現銷售。這些對于一些大型企業而言，問題尚不突出，但對于一些中小型企業而言，如果其渠道成員沒有主動性，不能借助自身的優勢來增強產品吸引力，則往往出現產品銷售不暢的問題，尤其是隨著消費者持幣待觀的情況加劇，更突顯營銷手段乏力的問題。
2.渠道構成近似度高，產品競爭力展現不足。
通常房地產企業營銷渠道是由開發商——本地代理商——消費者的結構模式，這種形式雖然實現了扁平化，但由于雷同性，往往使得企業間的差異性變小，競爭力有所降低。而相對于其他產業市場，企業往往對自身的營銷渠道較為重視，往往給予其更多的便利性和自主性，從而使產品營銷形式更具多樣性。兩者相比較則更具顯示出房地產企業營銷渠道模式的僵化。
3.渠道服務功能缺失，客戶體驗問題較突出。
房地產的關聯性要求其營銷渠道成員必須能夠為客戶提供更為全面、周到、貼心的服務，從而滿足客戶的多樣性需求。但不少房地產商們在過去的巨大盈利模式下，養成了以我為主的模式，對客戶關系重視不夠，對構建忠誠性、持久性客戶的培養體制不理解，沒有形成培養渠道的意識，造成客戶購買商品后，開房商就撒手不管，給客戶造成了極差的購買體驗，影響了產品的形象。
三、房地產企業市場營銷渠道適應新時代的關鍵所在
針對當前房地產企業市場營銷渠道中存在的諸多問題，筆者認為，創新其營銷渠道，就必須要立足于時代的要求，認清房產作為一個特殊的產品，其自身所具備的特殊性，從轉變觀念入手，增強渠道成員的自主性，增強渠道內部的協同性，從而提高營銷活動的影響力和同步性。
1.觀念創新，認清營銷渠道的本質。
面對著激烈的市場競爭壓力，房地產營銷渠道成員必須加快觀念的轉變，樹立正確的營銷理念，切實從渠道上建立優質高效的通道。一是樹立服務觀念。渠道成員必須要通過服務來挖掘潛在客戶，加強服務質量，真正滿足購房者的多元性需求，建立消費者忠誠。二是樹立誠信觀念。改變傳統的“店大欺客”的問題，實現房屋質量過硬、物流優質貼心，合同信守承諾的目標，建立自身的品牌形象，凸顯產品的特征。三是樹立價值觀念。就是要建立品牌的.角度出發，加深渠道成員對價值的理解，提高產品附加值、增強用戶體驗感，維護消費者對產品的認同感。
2.成員創新，暢通營銷渠道的通道。
就是要改變傳統的營銷渠道模式，引入新的渠道元素，增強產品的認同感。一方面，可以加入網絡元素。發揮網絡技術傳播性強，時效快的特點，將房產作為一個特殊的商品來加以宣傳，利用3D技術來增強客戶的體驗感，用網絡技術提高新客戶的滿意度。同時，可以借鑒美國房地產網絡技術的優勢，減少中間機構的麻煩與客戶進行交易，降低中間費用。另一方面，規范房地產營銷代理行為。企業要重視營銷代理以及相關的物業公司的作用，規范其行為，建立規范嚴格的執行程序，幫助渠道成員提升自身的服務水平。
3.內容創新，協調營銷渠道的活動。
企業自身要加強對渠道成員的管理，理順成員之間的相關關系，特別是組織營銷活動時，加強成員之間的溝通聯系，建立統一規范的渠道管理體系。同時，加強資源的共享，從而便于潛在購房者的選擇和鎖定，并通過統一的營銷行動來提高產品的影響力。另一方面，對于客戶的投訴，必須要建立順暢的受理、辦理程序，將投訴內容區分設計、施工、銷售、服務等等方面的內容，有效地協調渠道成員的行動，建立良好產品形象。
4.標準創新，塑造新形勢溝通模式。
建立有效的信息反饋模式，從而更好的了解客戶對渠道成員的反饋，便于更好的加強渠道管理質量。一是區分評價內容。就是要選擇能夠體現營銷渠道運轉情況的內容作為評價內容，引入消費者評價體制，反映渠道建設質量。二是規范評價指標。確立評價指標權重和標準，從而科學的驗證渠道建設效果，幫助渠道成員發現存在的問題，使房地產企業能夠有效提高營銷渠道建立效果。三是落實評價結論。通過資金分配比例、渠道商的選擇等工作來落實評價結論，從而有效督促渠道成員來改進工作質量。
房地產論文10
摘要：房地產股權收購活動(收購二手項目)是當前我國房地產市場經常使用的一個資本運營方式，采用這種方式可以較好的規避國有土地使用權直接交易過程中設計的一些稅費，從而降低房地產企業的稅負壓力。但是，采取這種方式也并不是不存在涉稅風險的。從目前的情況來看，我國房地產企業項目股權收購的過程中也存在較多方面的涉稅風險，如在土地開發建設上存在的風險、債務債權情況上存在的風險等。房地產企業如果想要獲得更好的發展，就必須對現存的一些稅務風險進行規避處理，以確保企業財務的安全性。基于此，本文研究者將在已有研究文獻的基礎之上，結合20xx年財政部發布的營改增政策相關的內容，針對房地產企業項目股權收購過程中稅務風險相關的問題進行探討。
關鍵詞：房地產企業；項目股權收購；稅務風險；建議及措施
一、房地產企業股權收購和風險管控的實施背景分析
(一)股權收購的實施背景
所謂股權收購，通常是指將目標公司的投資持有者的部分或者全部股份作為收購目標的收購行為，在實際的工作過程中最常見的就是直接收購目標公司的股份持有者的股份，將股權交易價轉入到目標公司投資者的銀行賬戶中。如果收購方持有目標公司50%及以上的股份，就可以在一定程度上對目標公司實施重大影響和控制。由于經營管理和企業的.發展需要，很多房地產企業會采取收購目標公司的股權，以取得相應的土地使用權，使用并購或者整合等方式，將在建工程、產品開發以及人力物力等方面的內容結合到一起，從而實現對股權的收購。
(二)風險管控的實施背景
房地產風險管控也被稱作盡職調查，這種工作活動的開展方式，一般都是通過安排專門的機構或者聘請中介對欲收購目標公司的生產經營活動進行嚴密的調查，尤其是對財務活動的審查核實，其最主要的目的是了解目標公司股權的構成情況以及可能涉及的一些稅務風險等。其調查的主要內容包括了目標公司過去合作的重大合同履行情況、財務數據資料以及目標公司當前一些重要的員工組成等，從而判斷目標公司是否存在一些潛在的經營負擔和風險。
二、房地產項目股權收購過程中的涉稅風險分析及應對措施探討
(一)股權結構變化引起的涉稅風險及應對措施探討
收購企業在開展盡職調查工作的時候，應當準確判斷目標公司的股東組成情況，明確收購目標企業的股東是個人股東還是外資股東。根據我國當前的稅法規定，個人股東在進行股權轉讓的時候，應當征收20%的個人所得稅和0.05%的印花稅等；個人轉讓目標公司股權事項的，收購公司還應到目標公司所在地稅務局申報、繳納相應的稅款和手續費等下相關費用。但是，就目前的情況來看，多數房地產企業都沒有對項目個人股權轉讓過程中可能存在的稅款問題給予足夠的重視，沒有提前進行準確的稅務籌劃工作，使得股權收購的過程中出現不少的稅務風險。基于這種情況，房地產企業可以通過充分的盡職調查，對于目標公司的股權組成進行深入的調查，明確股權轉讓者是個體還是外資股東，對于那種外資股東股權轉讓，可以在相關的合同中對稅務賬款的繳納進行申明，明確稅務繳納責任方，從而防止因境外投資者不繳納相應的稅務而造成收購公司的財務損失。而對于個人股東，收購企業應提前做好稅務籌劃工作，對收購過程中可能出現的稅款進行精確的規劃，以稅款最低的原則，選擇合適的方案開展項目股權收購工作。
(二)土地開發建設過程中涉稅風險的分析及措施探討
房地產企業在組織開展盡職調查的時候，應當重點關注目標公司的財務調查，對目標公司重要的合同文件以及相應的土地出讓金票據等進行審核。目標公司土地出讓金票據是否符合規范，會直接影響到目標公司后期應該繳納的土地增值稅以及企業所得稅等。按照國家相應的方針政策，房地產開發企業中一般納稅人銷售自己開發的房地產項目的時候，其銷售額應為取得的全部價款和價外費用的和，扣除受讓國有土地使用權時向政府部門支付的土地價款后的余額部分。從目前的情況來看，很多房地產企業在項目股權收購的過程中都存在土地票據不符合規范的情況，從而導致收購公司面臨著較大的稅務風險。針對這些問題，收購企業在項目股權收購前，應該根據盡職調查的工作中發現的土地票據等不合規的現象，及時告知收購目標企業去完善相應的手續并取得規范的土地票據，從而避免房地產企業在收購的過程中要承擔額外的稅務風險和收購成本。另外，在股權轉讓合同簽訂的時候，也要補充明確因目標公司票據不規范引起的稅務風險應由目標公司承擔這一條款。
(三)債務債權情況的稅務風險分析及應對措施探討
房地產企業在開始項目股權收購活動之前，還應對目標公司的債務債權等進行盡職調查，查看是否存在未清理和未核銷的賬務，以及其債務債權所涉及的金額是否包含在轉讓股權中等。如果目標公司的債務債權是包含在轉讓股權中的話，同樣會給房地產企業帶來很多的稅務風險。針對這一情況，房地產企業在開展盡職調查的時候，應該特別關注其債務債權是否剝離其轉讓股份，以及剝離之后是否還會受到相應的影響；同時也可以在合同中明確如在轉讓過程中因目標公司債務債權產生的稅務費用，一律由目標公司承擔。當然，如果目標公司不能很好的處理這件事，那么房地產企業就可以選擇不對其進行收購，重新選擇其他合適的收購對象。
三、結語
在上文中，筆者對房地產企業項目收購過程中可能出現的一些稅務風險進行了探討。在實際工作開展過程中，房地產企業應該采取更為嚴密的措施進行有效的規避。首先是房地產企業要不斷加強自身對項目收購過程中稅務風險的認識。隨著我國經濟市場的不斷變化，一些稅務相關的問題也不斷發生變化；因此房地產企業應該不斷加強對稅務風險的掌控，提高風險管理意識，加強稅務籌劃工作的開展。在房地產企業內部加強對稅務風險的宣傳，提高企業整體員工對該項工作的重視程度，營造良好的項目收購稅務規避氛圍。其次是加強對企業現金流的規劃。隨時關注國家相關方針政策的變化，充分利用現有的優惠政策，為企業的項目收購提供更多的益處。如：在協議中說明采用分期支付的方式支付股權購買費用，這樣可以降低一次性支付所帶來的資金壓力，同時也能很好的避免一次性大額支付可能引起的政府相關部門的特別關注。
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[2]鐘小華.論房地產項目股權的風險控制與防范[J].經營管理者,20xx(29).
房地產論文11
我國房地產調控的效果一直不盡如人意，房價幾乎單邊上漲，似乎越調控，房價越高。我們認為，其中主要原因之一就是沒有將房地產供給調控與需求調控并重。今年10月，國內多個房價上漲較快的熱點城市再次推出了房地產調控政策。從密集的調控政策可以感受到大家對房價高企、資產泡沫和中國經濟未來的擔憂。總的來說，需求調控主要側重于短期，供給調控則更加側重于中長期，且供給調控有助于穩定公眾預期。我國房地產調控需要注重供給與需求相結合、長期調控與短期調控相結合，并處理好房地產市場與經濟發展的關系。
我國房地產調控以需求調控為主
我國房地產周期的拐點和房地產調控政策具有較高的一致性，反映了我國房地產調控以短期需求調控為主的特征：當房價過高時，通過抑制需求來給市場降溫；而在房地產低迷或萎縮的時期，同樣是運用促進需求的手段進行調控。例如，20xx年出臺一系列需求調控措施后（包括取消住房貸款利率優惠政策、上調房貸首付比例等），房地產銷售增速有了明顯回落；房地產市場在20xx年、20xx年的上行，以及最近一輪房價上漲（20xx年底開始），也都和各部門放松對需求的管制有關（見圖1）。
最近，熱點城市再次推出房地產調控政策。以北京為例，9月30日發布的《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施》提出了加大住宅用地供應力度，合理調整土地供應結構，加快自住型商品住房用地供應，強化“控地價、限房價”的交易方式，進一步完善差別化住房信貸政策等措施。上海繼“滬九條”之后，又于10月8日公布六條措施，嚴格執行限購、限貸等房地產市場調控政策，以確保房地產市場平穩健康發展。
通過比較幾個一線城市近期的房地產調控新政可以看到（見表1），各地房地產調控舉措中，既有需求調控，也有供給調控，但仍然以需求調控（如限貸、限購政策）為主。并且，需求調控的措施更加具體、可落實，而供給方面的調控舉措則比較籠統，而且是原則性的，短期內也難以落實。由于需求調控直接通過硬性標準抑制了交易量，效果幾乎是立竿見影的，但卻不是一個“治本”的方法。并且，我國房地產供給方面的問題比較突出。
房地產市場供給方面的問題較為突出
我國房地產市場供給端的問題比較突出，一二線城市與三四線城市形成了分化。今年年初以來，一線城市的住宅價格同比增速持續較三線城市高出十幾個百分點。從百城住宅價格指數來看，20xx年9月，一線、二線和三線城市住宅價格同比分別增長26.72%、14.87%和6.79%.供給稀缺是熱點城市房價高漲的最顯性的原因。
第一，住宅用地和新建住宅供應不足。國有建設用地供應面積近年來呈逐年下降趨勢，其中房地產用地面積下降更多。20xx~2015年，全國房地產用地占供地面積的比例分別為27.4%、24.8%和22.5%（見圖2和圖3）。據有關方面監測，在16個熱點城市中，有8個城市住宅用地供應量少于上年同期。廈門減少50.2%,上海減少47.5%,廣州減少41.9%,北京減少30.8%,蘇州減少21.1%,濟南減少21%,南京減少13%,無錫減少9.1%.在16個熱點城市中，有6個城市商品房住宅批準預售面積同比下降。北京下降32%,無錫下降27.2%,廈門下降23.6%,深圳下降21.4%,合肥下降15.9%,福州下降14%.從地價監測情況來看（見表2），一線城市住宅用地的同比、環比增速均持續且顯著地高于其他用途地價。
第二，房地產的潛在供給難以滿足居民對房地產的需求。截至20xx年9月末，全國房地產開發貸款余額7.04萬億元，同比增長7.56%,增速比上月末低0.41個百分點，比上年末低9.09個百分點；自20xx年6月份以來總體趨于回落，反映房地產潛在供給下降。購房貸款余額17.93萬億元，同比增長33.36%,增速比上月末高0.82個百分點，比上年末高8.63個百分點，反映購房需求依然在上升。今年前九個月新增的個人購房貸款約3.6萬億元，同比多增約1.8萬億元。
第三，需求端的數量管制雖然使人們看得見的成交量下降，房價增速放緩，卻并不能改變公眾對一線城市房價上漲的預期。直接從需求的角度進行數量管制，甚至有可能強化房價上漲的預期。今年7月份，全國住戶部門中長期貸款增4773億元，同比多增1984億元，占全部對實體經濟貸款（4636億元）的102.96%.盡管這一情形在近期已經有所緩解，但9月份新增個人住房貸款依然占人民幣貸款增量的39%.居民部門加杠桿的力度之大是前所未有的。20xx年9月末，江蘇、廣東、浙江、北京和上海房地產貸款余額同比增速分別為33.80%、32.18%、24.62%、21.15%和18.24%,分別比上月末提高0.77個、0.54個、0.5個、2.06個和0.30個百分點。 5省（市）房地產貸款余額占全國房地產貸款余額的42.50%,比上月末提高0.07個百分點。供給的增加則更有利于穩定預期，應當重視預期管理對房地產市場平穩、健康發展的重要性，但目前房地產調控中對于供給的措施依然比較抽象和籠統。
供給調控的意義及著力點
相比于需求調控，供給調控有利于從更加基礎的層面改善我國房地產市場的運行。我國土地資本化的模式以及當前各種資源集中于大城市的現實，都意味著我們需要從供給的角度尋求方法。
一是合理地為中國經濟的發展提供融資。在我國經濟發展的過程中，土地資本化發揮著重要的作用。地方政府競相追逐促進當地經濟增長，需要一定的政府財力支撐。一方面，政府以低價形式將土地轉讓給工業企業，吸引企業投資并拉動就業，進而帶動當地經濟和政府稅收的增長，在這個過程中，土地也隨著經濟的發展而增值；另一方面，作為住宅用地的土地要素通過拍賣的形式轉讓給房地產商，供房地產商開發建設成商業地產用于居民購買，政府一般可以從中獲得大量的土地財政收入。
根據最新的測算，在房價的構成中，政府所得占房價的六成左右。研究表明，作為政府收入的重要組成部分，不少地方政府的財政收入中土地出讓金所占比重都接近50%,有的城市甚至占到了60%以上（周彬和杜兩省，20xx）。根據國土資源部的統計，20xx年出讓國有建設用地22.14萬公頃，出讓合同價款2.98萬億元，同比分別減少20.2%和13.3%.其中，招標、拍賣、掛牌出讓土地面積20.44萬公頃，占出讓總面積的92.3%;招標、拍賣、掛牌出讓合同價款2.86萬億元，占出讓合同總價款的96.0%.
以土地財政為代表的土地資本化模式，在推動經濟發展的同時，也在一定程度上為地方政府的短期行為提供了激勵。高地價提高了地方政府通過土地拍賣獲取的收入，因而地方政府有動機通過維持土地供給的稀缺性來獲得更多的土地財政收入。在此前提下，要增加土地的供給就會比較困難。并且，高地價將提升城市發展的成本，地方政府對房地產的依賴性也有可能進一步增加，不利于吸引人才、培育新經濟增長點，從而削弱城市競爭力。短期內政府的財政收入存在“租稅替代”的關系，即政府來自于房地產的租金收入越高，來自于其他行業的稅收收入越低，房地產片面發展對實體經濟具有不良影響。
作為應對，應考慮改革土地拍賣制度。我國的國有土地使用權拍賣制度下，出價高者得，在未來房地產價格將保持上漲的預期下，土地價格更容易被抬高，“地王”頻現。相比之下，上海車牌拍賣制度值得在我國土地使用權拍賣的制度設計中參考。它要求出價進入有效報價區間，而有效報價區間是根據截至一定時間點的最低報價來確定的，在此基礎之上，再按照“價格優先、時間優先”的規則確定中標者。顯然，在這樣的拍賣制度下，報價最高者和最低者都無法中標。在土地拍賣中參考這樣的拍賣規則，將會改變“地王”頻現的現狀，更有利于價格穩定和價值發現。
二是優化資源布局。在一些熱點城市房價飆升、供不應求的同時，我國房地產行業還面臨著去庫存的艱巨任務，一二線熱點城市和三四線城市分化十分明顯。今年8月份，70個大中城市新建商品住宅同比價格變動中，最高漲幅為44.3%,最低為下降3.8%.
我國優質教育、醫療衛生資源往往在大城市較為集中，人口源源不斷地涌入北京、上海等國內一線城市。近年來，國內主要城市學區房現象持續升溫，便是公眾愿意對優質教育資源支付更高價格的一種體現。有研究測算，學區房的租金收益率平均而言比非學區房低5%,對于小戶型住宅更可達19%,且租金率折價存在較大的波動，受教育部門公立學校入學政策沖擊的影響大。因此，從長期來看，在更大范圍內提升我國教育、醫療衛生等資源的質量，亦有助于破解我國房地產市場面臨的`難題。
三是提高土地利用效率、增加城市住宅用地的供給。從國際比較以及我國一線城市的土地使用情況看，完全有可能增加一線城市的住房用地供給。實際上，高地價與目前地方政府面臨的GDP考核指標有直接的聯系。為了達到GDP的考核要求，各地區需要盡可能多發展工業投資，從而影響了土地資源的配置，導致我國一線城市的工業用地占比遠高于國際上其他同類城市。這樣的土地使用布局對于我國一線城市來說，并不一定是合理的。
如表3所示，北京、廣州和深圳三個城市的工業用地占比分別達到22%、32%和36%,遠高于紐約（3.9%）和東京（5.1%）。紐約居住用地占城市建設用地的比重為44%,東京的這一比例更是高達73%,而我國的北京、廣州和深圳的這一比例分別僅為28%、29%和26%.
一方面，要改變單一追求GDP的績效考核辦法，糾正片面追求經濟增長速度和當前利益，更加重視民生、資源環境和長遠利益，優化資源布局。另一方面，在增量土地供應空間有限、供需失衡的情況下，存量土地（城鄉建設用地范圍內的閑置未利用土地和利用不充分、不合理的土地，具有開發利用潛力）在城市發展中應該被充分挖掘利用。據測算，上海中心城區成片工業用地轉型空間為9000萬平方米，舊住區改造產生的住宅體量約為6000萬平方米。全上海市范圍內住宅的建面空間可達1.6億平方米，相當于可供應8年的成交量（20xx年全年上海市住宅銷售面積約20xx萬平方米）。在盤活存量土地的過程中，應發揮政府主導、統籌協調的優勢，緩解供應緊缺，優化城市發展。
提高土地利用的效率、增加城市住宅用地的供給，不僅可以從供給端緩解我國熱點城市房價過高、增速過快，而且有助于穩定公眾的預期。
誠然，許多國家在城鎮化率達到75%之前進程中都出現了房地產價格遠遠高于當時的經濟增速、租售比等指標看上去也遠遠超過“合理范圍”的現象。我們認為，這一現象是以經濟高速發展帶來的未來預期收入提升為基礎的。在中國通過土地資本化促進地方經濟發展的過程中，政府做了大量的統籌協調工作，例如招商引資、城市規劃，從整個地區的全局來考慮產業布局、居住片區的分布等，同時進行了大量基礎設施建設工作，中國的經濟潛力得到了很大的釋放，地區房地產價值亦得到了提升，而房地產價值的提升恰恰是來源于對未來收入的預期。根據初步測算，20xx年第三季度房地產對經濟增長的貢獻率在8%左右。房地產確實在中國經濟增長中扮演了重要角色，但如果房地產的膨脹趨于擠出其他投資和扼殺企業家精神，對于中國經濟的轉型和健康發展則是不利的。因此，還應著眼于中長期，從土地和各項資源的供給，以及制度上做改進。
總的來說，我國當前的房地產調控應注重需求調控與供給調控相結合、短期調控與長期調控相結合，并處理好房地產與經濟發展的關系。在現有的需求調控的基礎上，進一步完善供給調控的措施，兼顧短期和長期，促進房地產市場平穩、健康發展。
房地產論文12
【摘 要】 隨著城市建設的不斷發展，房地產的開發也越來越多，要使房地產的項目順利實施，就要關注項目前期策劃研究，并對其進行足夠的重視。對市場進行考察，對設計進行控制，以完善和提高項目前期的研究工作，為后續工程的順利進行鋪好道路。
【關鍵詞】 房地產；前期策劃研究；調研
引言：
房地產開發項目分成兩個階段，分別是決策階段和實施階段，雖然實施階段的時間很長，顯得很重要，但要是沒有前期決策階段的努力，后期施工就不能展開，所以一個好的決策對于整個項目的成功與否有著舉足輕重的作用。重視前期的策劃及設計階段的造價控制，保證房地產項目以最小的投資換取最佳經濟效果，促進房地產的發展。
一、房地產項目前期策劃的內容分析
（一）房地產項目前期研究主要作用和工作過程為：第一，房地產項目前期研究工作的主要任務是尋找并確立項目目標、定義項目，并對項目進行詳細的技術經濟論證，使整個項目建立在可靠的、堅實的、優化的基礎上，為項目的批準提供依據，它是項目的決策過程。它不僅對項目的整個生命期，對項目的實施和管理都起著決定性作用，而且對項目的整個上層系統都有極其重要的影響。第二，工程項目的前期研究是確立項目是否可進行投資決策的依據。目前在社會主義市場經濟體制下，原由財政統一分配投資的形式變成了由國家、地方、企業和個人的多元化投資格局。因此無論哪一種投資方和國家審批機關主要都是依據項目前期研究提供的評價結果。項目前期研究所確定的投資方向對整個項目的成敗是致關重要的，項目的前期費用投入較少，項目的主要投入在施工階段，但項目前期研究策劃對生命期的影響最大，稍有失誤就會導致項目的失敗，產生不可挽回的損失。
（二）項目策劃的內容包括市場調研和項目定位，這就需要首先對項目周邊的自然環境條件，項目開發時的市場和經濟環境等資料進行收集和調查。要在適應市場條件下進行策劃，以最低的成本來實現最大的利益。對收集好的資料進行仔細分析研究，找出影響房地產項目開發建設的主要原因，方便以后的施工進行。項目定位就是把市場調研的結果和初步構思轉化為可執行的方案，必須要對其予以重視，因為它關系到項目的'開發能否達到預期的目標，它確定了項目發展的方向，它的優劣直接影響整個項目計劃的成敗，要使其做的成功就要首先對收集的資料和用戶需求進行定量的分析，確定項目實施的總體構思，使得項目的功能和房地產建設的內容規模有一個基本的思路，并對項目投資、進度、質量三個方面設置相應的目標，在此基礎上，把客戶需求和所要取得的利潤融進項目定位中。在項目策劃階段，有許多種方法來做好工作，其中最主要的方法是全面的深入的調查和分析項目所處的環境，因為環境的特點和變化直接影響項目策劃的方向內容，同時也對項目有著制約作用，只有相互協調，才能取得策劃與環境的協調。
（三）房地產開發項目前期成本的風險關鍵控制點為：第一，面臨風險土地購買風險、土地拆遷安置風險。土地成本支出約占到項目總成本的對地塊的開發風險后期升值的評估論證和成本測算工作決定了項目的可行性。因此前期投資決策是項目開發中最重要的階段池是前期成本最重要的風險關鍵控制點。第二，面臨風險設計質量風險、設計技術風險。規劃設計費雖然開發項目總成本的不到，但在項目決策后對項目總成本的影響達以上役計質量的好壞直接影響工程造價及工期長短。規劃設計階段的成本控制才能有效抓好工程造價進而達到降低造價節約成本的成本管理目標。規劃設計階段也成為開發項目前期成本的風險關鍵控制點。
二、優化房地產項目前期策劃的措施
（一）限額設計是指按照批準的可行性研究報告及投資估算控制初步設計概算按照批準的初步設計概算控制施工圖設計。各專業在保證功能和技術指標的前提下合理分解投資限額和工程量，然后再分解到各單位工程和分部工程。根據限定的額度進行方案篩選和設計并且嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，以保證總投資不被突破。限額設計是按照投資或造價的限額進行滿足技術要求的設計，從節約的角度出發把技術同經濟有機的結合起來是建設項目投資控制系統中的一項關鍵措施。在整個設計過程中役計人員與經濟管理人員應密切配合做到技術與經濟的統一。因此房地產開發企業應積極推行限額設計。
（二）房地產策劃的主要任務是確定項目的構思、規模、內容、性質，并且對其可行性做出分析論證。通過建筑策劃，提出建筑項目設計方案的框架，指導建筑設計工作。建筑設計前期策劃不同，設計方案也不同，體現了設計者不同的價值觀念、文化觀念，為建筑賦予了新的內涵。讓建筑項目具有實用性是建筑設計最根本的原則，而建筑策劃工作就是在為提高建筑項目的實用價值而服務。建筑策劃是在設計者對項目的實際情況調查分析后得到的，為建筑設計提供了社會環境、市場情況、人文地理條件等信息因素。將建筑設計與實際情況緊密的聯系起來，使建筑設計不僅表達了設計者的設計理念，也滿足了業主和開發者的實際需要。
（三）作為房地產開發企業，在經濟發展迅速、競爭日益激烈的情況下，要尋生存、求發展，就必須提升企業的整體能力。成本控制在當今的房地產開發中成為勢在必行的趨勢，其中建安成本在房地產企業財務管理中占據很大成分。建安成本是房地產項目開發的管理費用中很重要的一部分，是影響房地產項目開發成本的最敏感因素。要做到有效控制房地產開發成本，降低建安成本，可以通過公開招標、全員參與等方式來進行。招標工作在降低建安成本方面十分關鍵，招標時應當加強招標文件和合同管理的工作，保證招標的公開性。土地增值稅作為保障收入公平分配、促進房產市場健康發展的有力工具，加強土地增值稅的征收管理工作，在一定程度上可以遏制土地的流轉和炒作、擠壓房地產的高額利潤、細化宏觀調控政策，規范房地產市場的交易秩序，對房地產行業的發展有著重要意義。
（四）構建房地產成本控制系統：第一，項目立項控制。此系統主要是處理有關國內外經濟政策法規等方面的信息，經過整理存儲在數據庫以提供給用戶查詢，為決策者的決策提供依據，它包含了可行性分析、立項管理、項目信息管理、政策法規管理等模塊。第二，管理成本控制。此系統從員工成本、業務成本及工程施工過程中的管理成本角度進行分別控制和管理。第三，營銷成本控制。此系統根據當前房地產市場情況，做出不同價格的銷售經濟分析，針對不同的情況制訂不同的銷售方案，進行有效的廣告宣傳與費用推廣管理，并在營銷過程中產生的售樓處費用進行管理。第四，財務成本控制。此系統主要是針對項目所需資金的成本和稅務成本進行核算，并提供報表查詢及打印功能。第五，不可預見成本控制。此系統主要是針對在房地產工程運行過程中各個環節可能出現的新增項目成本、突發狀況成本及其他一些不可預見費用成本進行實時管理。
三、結束語
房地產開發作為一個投資大，建設使用時間長，成效與風險同在的過程，對項目前期策劃的研究就顯得特別的重要，因為精確地策劃不僅是科學決策的主要保證，也是完成目標的保證。要通過借鑒國際先進管理經驗，做好房地產的項目前期策劃。
參考文獻：
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房地產論文13
開發成本管理是開發單位的基本組成部分，對合理使用資金有著決定性作用。但是，由于房地產項目管理本身復雜和綜合，結合工程活動風險的不可預測性，這帶來了實際項目開發成本管理上的困難，如何保證工程質量的前提下，以最低的成本管理開發成本是核心內容。鑒于我國房地產項目管理制度尚不完善，成本管理并沒有形成統一的管理，房地產項目管理的施工單位還需要從多方面來改善。筆暑認為，房地產開發成本管理決定基本施工單位的發展方向，對其進行全面的分析具有重要的現實意義。
1.房地產開發成本管理的基本內容
全面分析可能增加開發成本的各類因素是房地產開發成本管理的核心任務，并提出了控制措施。只要能保證工程質量的前提下,可能知話，減少浪費，提高地產項目的利用率，從而有效地提供開發成本預算和成本。對于基本的建設單位，房地產開發成本管理的基本內容，包括以下內容:
（1)對可能會增加開發成本的各種因素進行綜合分析。
（2)當建設單位、客戶和工程監理單位有該項目的共同意見時，確定一個具有法律約束力的合同，為后期工程爭議提供依據。
（3)如果房地產項目建設過程中需要修改設計方案過大時，就要通過控制成本的變化來調整成本，確保項目投資的使用率最高。
（4)開發成本需要進行定期核査，確保動態超額現象在成本支出中不出現。
2.房地產開發成本管理面臨的主要問題
(1)預算編制。房地產項目管理過分強調在施工過程中成本控制的基本施工單位，而忽略了預算編制工作的重要性，從兩個方面導致在預算編制方面問題:一是在預算方面的工程計算預算是不準確的。施工圖設計的準確性是工程建設的基礎上，由于不準確的預算計算，通常會造成工程建筑材料購買的錯誤，增加了開發成本管理損失和負面影響的成本。二是綜合單價表錯誤。由于我國建筑市場管理混亂，在原材料價格，等級，稅金和利潤的標準方面是不統一的，但在預算編制過程中依靠綜合單價套用，造成設備價格編譯錯誤。
(2)變更造價控制。對于房地產項目建設，由于施工條件的限制，預計規劃的疏忽，導致施工條件和設計方案的結構，材料，設備和人員編制等內容脫離計劃方案，必須進行工程變更,因此開發成本管理是必要的調整，變更的成本控制就是為了解決這樣的問題。在控制成本的變化現階段施工單位反應遲鈍，不按照房地產項目計劃變更及時控制成本的變化，甚至還在使用原始資金投資項目變更項目，這將不可避免地導致的資金損失。
(3)簽證控制。首先，簽證較弱。根據個人的想法，許多業主干預建設工程中，臨時對施工做出變化，而且沒有要求變化的手續,也沒有簽證，它為后期解決糾紛埋下隱患，甚至有的單位甚至不知道哪些是處理與簽證必須要收費。其次，缺乏規范的簽證要求。現場簽證的處理必須得到業主和工程項目業主，監理部門聯合簽署，才有合法權益。但是在簽證辦理的實際過程，不是按照相關程序執行。最后，過分強調了簽證的作用,而沒有根據實際情況靈活變化。各施工單位嚴格卡簽證辦理程序，導致在注冊末期嚴格遵守的原則，對建設項目的優先級不區分，必須等待簽證的處理，在漫長的等待的過程中必然浪費錢。
(4)結算控制。后期結算控制是房地產開發成本控制的重要組成部分，但是，在實際的工程中，因為大部分施工單位認為項目已完成，那么結算控制可有可無，誤以為后期費用結算相當于所有的工程造價的合成，這將會導致失去了應用的開發成本管理的有效性。此外，工程結算控制方面由于建設單位的監管力度不夠，使其后期結算費用的問題缺乏明確的反饋渠道，容易造成巨大的損失，對成本管理的發展直接造成的不利影響。
3.加強房地產開發成本管理的措施
3.1制定合理的預算編制
建設單位要加強日常管理，確保所有員工能工作踏實，不會受外部因素影響預算計劃。在充分熟悉了解配額的內涵，項目進度，輔助工程內容，工程量計算的`基礎上，還要做深人的市場調查，以掌握最準確的材料，設備，積極的探索施工現場條件，控制施工圖預算調整建設內容，以確保數據來源于實踐的基礎上，以避免所有預算來自理論計算值。由于工程建設都在動態變化過程中的時間，因此，預算必須從實際出發遵守，確保預算以后充分發揮成本管理的價值。
3.2強化變更造價控制
(1）設計變更。首先，由于那些設計部門的錯誤或缺陷引起的變更費，以及采取的補救措施，如維修，加固，拆遷成本，由監理單位業主和設計部門協商是否賠償;其次，設計變更應當被視為原施工圖的一部分，所有的費用應該是一致的，并根據國家有關政策的承包費調整條款;最后，造成設計變更的延誤，由監理工程師按照有關規定辦理。
（2)材料變更。首先，按設計變更無論是否已全面實施，以確定是否發生重大變化，如果原設計巳經落實，才要改變，應該明確標注，而且對材料成本做出相應調整;其次,在拆遷,拆除的材料，設備的情況下，或已完成，半成品加工是好的，但沒有安裝，監督人員負責組織建設單位應當回收利用;最后，材料和采購范圍，供應應該完全符合原合同的內容。
3.3健全簽證控制
簽證控制，不僅可以保證成本控制是合理的，還可以為以后的糾紛成本的參考，它是開發成本管理的重要組成部分。因此，提高了簽證控制具有現實意義。為了保證簽證管制體現了實用性和合理性，必須實現以下幾點：
（1)簽證必須實現書寫，所有的程序通過正常渠道獲得。
(2)簽證內容必須明確，項目必須明確，用量要準確，價格應該是合理。
(3)簽證要領先現場施工，保證簽證的時效性，避免等待簽證而延誤項目進度。
（4)簽證直接負責人要給予足夠的重視，遇到簽證問題要進行協商處理，可以保證簽怔內容一一落實。
3.4建立評標機制
建立有效準確的評價機制是評標方式中很重要的一個組成部分，且對業主選擇合適的承包方有著很大的作用，招標方制定合理的評價方法,會對自己有較好的優勢。目前中國常用的招標方法有:綜合評價方法和評審的最低投標價。
3.5確立合同形式
合同的形式及其內容的嚴密確立是控制造價的一個重要因素，建設工程施工合同的功能之一是明確雙方的利益分配和風險分擔建設，雙方必須明確合同的類型及合同結算方法，合同價格的調整方法，計量和支付條款，以及責任的規定等方面的風險。應該指出的是，合同應以價格，單價和成本的不同分為三種合同，通過綜合項目圖紙設計的深度、復雜程度、規模項目等特點，選擇合同的適當形式，對確保順利實現項目成本管理的目標有著重要的影響。
4.結語
總之，招標造價管理對整個項目的造價控制與管理具有重要的作用。通過對造價的控制，它能夠更合理的降低項目成本，提高項目管理水平，提高建設工程質量，確保施工安全，為企業實現預期收益提供了有力保障。加強建設項目成本控制不僅是企業積極適應競爭日益激烈的市場環境的要求，同時對提高企業的內在管理有很大幫助。企業想在激烈的競爭中取得優勢，只有不斷的加強自我完善，提升企業的內外競爭力，才能使企業真正實現穩定、健康和實現可持續發展。
5.結束語
綜上所述，本文對建筑工程項目索賠管理的相關問題進行詳細的分析，解說，通過論述相關問題的預防與處理方法，表明我國建筑工程項目的索賠管理問題已經逐漸趨于成熟，希望各位同仁能夠通過本文得到啟示，做好建筑工程項目索賠管理工作。
房地產論文14
摘 要 ：房地產企業存在著開發成本高、資金量大、利潤率及銷售風險高、投資回收期長等諸多特點。近年來，我國房地產市場發展迅速，國家對房地產市場頻繁調控，房地產行業競爭越發激烈。在這種情況下，房地產企業為提高自身經濟效益，要做好稅收籌劃工作。特
關鍵詞：房地產稅收籌劃論文
摘 要：房地產企業存在著開發成本高、資金量大、利潤率及銷售風險高、投資回收期長等諸多特點。近年來，我國房地產市場發展迅速，國家對房地產市場頻繁調控，房地產行業競爭越發激烈。在這種情況下，房地產企業為提高自身經濟效益，要做好稅收籌劃工作。特別是在我國將房地產企業納入“營改增”試點范圍后，為有效提高房地產企業的納稅管理水平，降低企業稅負，更需要對房地產企業的稅收籌劃進行研究，從而為房地產企業的健康發展奠定良好的基礎。
關鍵詞：房地產企業;營改增;稅收籌劃
近年來，我國經濟保持持續增長的態勢，這也使房地產開發水平不斷提高。在當前房地產市場還不完善的情況下，房地產企業偷漏稅情況十分嚴重，這也使稅務機關將房地產行業納稅情況作為監管重點，房地產企業涉稅違法的代價也不斷加大，在這種情況下，房地產企業為降低稅負，將稅收籌劃作為一個重要選擇。特別是從今年五月份開始，我國房地產企業納入營改增試點范圍，為進一步提高房地產企業的納稅管理水平，提出有釷對性的納稅籌劃建議，使房地產企業稅負能夠得以降低。
一、房地產企業稅收籌劃重要性分析
1.房地產企業納稅金額大、負債率高
房地企業普遍存在投資大、經營周期長及收益集中在后期等特點，由于房地產企業納稅金額較大，使其具有較大的節稅潛力，利用有效的稅收籌劃，能夠有效降低房地產企業的稅務負擔。而且房地產企業存在較高的負債率，融資渠道十分單一，通過稅收籌劃能在一定程度上緩解企業資金壓力。
2.稅收籌劃是實現房地產企業可持續發展的基礎
房地產企業通過稅收籌劃能有效降低納稅成本，實現利潤最大化。一直以來，我國房地產企業的依法納稅意識都不強，為降低納稅成本，存在偷稅、漏稅及避稅等現象，這些違法行為不僅會受到法律的制裁，而且還會給房地產企業的可持續發展帶來嚴重的影響。因此，對于房地產企業來講，要想降低稅負，就要利用科學的稅收籌劃來降低稅務成本，從而更好地促進房地產企業的健康、持續發展。
二、房地產企業納稅籌劃的建議
1.強化管理，確保開支項目獲得可抵扣的增值稅專用發票
房地產企業納入營改增試點范圍后，土地成本和建筑安裝成本進入抵扣鏈條，因此，企業財務部門要確保在地產項目實施過程中強化管理土地獲取、原材料采購、建筑安裝成本決算等環節，選擇具有一般納稅人資格的合作伙伴，取得相應增值稅專用發票，以便于進行后期的抵扣。同時，地產開發企業的會計賬戶要進行相應調整，特別是要設置“進項稅額”“銷項稅額”“進項稅額轉出”“未交增值稅”“待抵扣增值稅”等相應的科目，這樣會計核算則會更為準確和規范，加強對增值稅專用發票的管理，進一步實現對稅務風險的有效防范。
2.充分考慮各種運作模式對增值稅處理帶來的影響
房地產企業運作方式具有多樣性，在不同運行模式下，房地產企業收益形式也具有較大差異。如不動產租金(適用11%增值稅稅率)、資金融通收益(適用6%增值稅稅率)，包含設備出租、水費、電費、電話費、上網費、傳真費、物業管理費、裝修費用等名目的收入(各自適用6%、11%或17%的增值稅稅率)，甚至歸屬于不征收增值稅的投資收益。這就需要房地產企業對歷史項目進行統計分析，測算以往不同運作模式產生的稅負和利潤，再綜合考慮自身的企業戰略以及財務狀況選擇地產項目的運作模式。
3.尋找變量
在稅收籌劃過程中，需要發現和引入變量，即及時發現能夠導致稅額變化的因素，差異化地選擇影響稅收的`政策，并針對計稅依據和稅率來采取適宜的稅收籌劃方法。這主要是由于應納稅額直接受計稅依據和稅率的影響，當計稅依據越小時，稅率越少，則應納稅額也會越少。在稅收籌劃過程中，房地產企業要積極尋找相關稅收政策中的特定條款，并對其進行充分利用，這些特定條款多以差異性條款、選擇性條款及優惠性條款等為主，通過對這些條款的運用，能有效發現稅收籌劃的空間，減少稅款的應繳金額，達到稅務減負的目的。
4.遵循成本收益原則
房地產企業通過稅收籌劃來獲得整體經濟效益。但由于各稅種之間存在相互聯系及相互依存的關系，即某一稅種應納稅額減少后，其他稅種稅額則會增加，這就需要在稅收籌劃時分析成本收益，確保在經濟上具有可行性。
在對增值稅進行籌劃的過程中，要通過合理合法控制，從而實現增值率的降低。房地產企業要想降低增值率，可以采取降低產品售價、增加可扣除項目與合并核算單低增值稅率業務等方法，但這些方法存在著收入減少或是其他成本、稅負上升等問題，因此，在稅收籌劃時需要尋求總體稅后凈收益最大化。
三、結語
房地產企業稅收是國家財政收入的重要組成部分，在當前市場經濟環境下，稅收也是對市場經濟的主要調節手段，這也使房地產企業稅收籌劃更具重要性。房地產企業通過稅收籌劃，不僅有利于企業的健康有序發展，而且對完善我國相關法律法規也具有非常重要的意義。
房地產論文15
摘要：在房地產行業如火如荼的發展當中房地產行業的競爭也越來越激烈。因此房地產企業如何通過有效的營銷手段和策略來保證房地產企業的生存和發展就顯得十分重要，因為房地產企業的營銷手段和策略與房地產企業市場核心競爭力有著直接的關系。基于此，文章就房地產企業在營銷當中存在的問題以及目前的營銷現狀進行了分析，通過分析提出了切實可行的營銷創新策略，以期為我國房地產企業更好的發展提供有價值參考。
關鍵詞：新形勢；房地產營銷；策略創新
1房地產市場營銷概述
房地產是一種財產和權力，從物質形態上來講指的是土地和房屋，房地產不僅屬于客觀存在的一種物質形態，其財產和權力也在法律范疇。房地產業還是一種獨立的產業兼具生產和服務的功能，涵蓋開發、建設、經營、租賃以及和房地產有關的中介等服務內容。房地產業的開發宗旨是創造經濟價值為目的的，其經濟活動領域也較為廣泛包括土地開發利用、地產經營、房屋開發建設、房屋經營、房地產中介服務、房屋物業管理、房地產金融以及在此基礎上形成的房地產市場。雖然房地產是一種商品，但是房地產這種較為特殊的商品是以土地為基礎的，不僅有著較為明顯的土地固有特性，還具有承受性、不可移動性、差別性以及不可滅性。營銷戰略是為房地產企業實現特定的營銷目標、保證企業健康穩定發展而設計的行動綱領和總體的目標規劃。通過戰略規劃，合理配置企業資源，使企業的營銷活動在可接受的風險限度內，與市場營銷環境所提供的各種機會取得動態平衡。隨著房地產行業與市場營銷的充分結合，房地產市場營銷在商品經濟發展的推動下逐漸成為了引領房地產經濟發展的必然導向。從房地產市場營銷的定義來講，房地產市場營銷過程實際上就是房地產企業實現經營目標和獲取經濟利益的過程。房地產企業在進行市場營銷時主要是根據消費者的實際需求和潛在意愿，來向消費者提供辦公、居住場所以及與場所有關的服務的。房地產市場營銷并不是簡單的推銷而是一種全程營銷其營銷活動將會貫穿整個房地產的開發過程。另外房地產營銷的目的是完成銷售任務其活動中心是實現商品的最終交換。
2新形勢下的房地產營銷問題
2.1產品定位不合理
房地產企業在銷售過程當中雖然采取用了很多的促銷手段和推出了很多的優惠政策，但是產品消化速度仍不盡如人意，并沒有激起廣大消費者的購買熱情。造成這一問題的主要原因是房地產企業在產品市場營銷進行前并沒有充分的對市場進行摸底和考察，導致產品存在著一定的瑕疵不能緊跟市場需求的變化，從而造成了樓盤銷售滯后的情況。以產品定位例；開發商在產品設計階段，并沒有對消費關心的項目布局、景觀和樓層等因素給予充分的重視，而是一味的強調樓盤的形象和理念，較高的產品定位不僅沒有契合消費者的需求反而導致了房屋定位的虛高和面積的大而不實，因此虛高的產品定位也就造成了房地產企業在市場競爭當中很難穩固自身的地位和位置。特別是隨著房價的日高不下，人們在購房上更加的`理性，如果產品長時間的積壓得不到釋放，勢必會對空置房帶來很大的影響，進而阻礙房地產企業在市場當中健康長遠的發展。
2.2品牌意識不強
隨著房地產市場的日益成熟和廣大消費者的理性消費意識的增強，提升產品品牌競爭力也就成為了房地產企業在發展當中必須要考慮的問題。品牌不僅是產品“精神價值”的體現，而且還能讓消費者在購房當中對產品產生認同感，從而主動去為產品買單。但是在我國房地產市場當中真正在做品牌的企業卻很少僅僅只占到1%。很多企業并不能保證企業的品牌價值有足夠的核心競爭力，而是依托前期成功項目的品牌優勢，大肆的推加產品的數量，并沒有把產品的質量搞上去，進而造成了消費者的流失和產品的失信。
2.3營銷模式落后
我國房地產企業營銷模式較為傳統其營銷模式并沒有緊跟時代發展的腳步，僅僅依靠廣告轟炸式營銷策略不僅不能達到最終的宣傳效果和目的相反到削弱了企業在市場當中的競爭力。一些房地產企業為了在市場上擴大營銷不惜在廣告上花費巨額的投入甚至是打政策的擦邊球，雖然提高了消費者的關注度但是消費者考察后并不買賬，定位虛高的廣告營銷手段甚至還引起了消費者強烈的不滿情緒。造成這種現象的主要原因是房地產企業在營銷前并沒有對市場進行充分的考察，其制定的營銷策略不僅不能夠與消費者和市場形成有效的需求關系，同時也阻礙了消費者產生購買的意愿，進而造成產品的成交量出現嚴重下降。所以，房地產企業只有打破傳統營銷模式的束縛，不斷優化營銷模式才能占據市場的主導地位才能得到健康長遠的發展。
3房地產企業營銷創新策略
3.1注重市場定位
市場調研是房地產企業的營銷活動順利進行的保證。如果房地產企業不注重營銷前的市場調研工作，企業在市場銷售過程當中就得需要耗費大量的精力來填補這項空白，進而影響企業在銷售當中效果和目標。所以，房地產企業做好市場營銷前的市場調研工作十分重要，房地產企業只有做好營銷前的市場調研工作企業才能在市場營銷當中占據主導地位，才能提升企業的知名度和品牌影響力。
3.2創新營銷理念
房地產營銷和其他企業的產品營銷有著本質上的不同，因為房屋建筑與人們的人身財產安全息息相關，所以在房地產營銷當中房屋建筑的質量問題才是廣大業主關心的重點。對此，房地產企業在制定創新營銷策略時，一定要嚴格把控房產的質量，確保房產質量符合規范標準和要求。傳統房地產營銷模式之所以沒能取得實質性進展，主要是房產企業管理層在營銷過程當中太過注重價格，并沒有按照市場發展規律充分考慮業主的真實需求和想法，這種過于注重價格的營銷模式雖然可以短時間內獲取一定的利益但是很難實現利益的長遠。所以房地產企業的決策層應從傳統營銷理念當中解放出來，轉變思維，通過對營銷策略的創新，把價格營銷轉變為質量營銷，契合廣大消費者的實際需求，從而用高質量、高品質的產品來滿足消費者的意愿和獲取更廣闊的市場。
3.3樹立品牌意識
房地產企業在制定營銷方案時除了要以市場為導向外還要充分結合市場的實際需求。因為，營銷的落地點是在市場上，所以房地產企業的相關營銷人員在方案制定前一定要對房地產市場的供需結構進行深入的分析和研究，避免房地產企業在市場營銷當中出現方向模糊和目標不明確的問題。首先，是要對市場的基礎情況進行考察，以便于為后續建設各類房屋提供重要依據；其次，方案制定應以客戶需求為基準。只有了解和掌握了客戶的實際需求房屋的規劃和建設才能讓客戶滿意才能得到客戶的認可。所以，作為房地產企業的決策層，企業在制定市場營銷方案時應以企業的品牌效益為重，按照市場供需關系和周期變化，科學合理的制定出短期、中期、長期的營銷計劃，通過營銷方案的合理規劃為房地產企業打造出一個品牌過硬，形象良好的知名企業。
3.4創新營銷模式
雖然我國房地產行業的發展已經取得非常大的成績，但和發達國家相比我國房地產行業仍舊存在很多的問題，尤其是在營銷模式的創新方面，我國房地產的營銷模式仍舊很單一和過于傳統，單一和傳統的營銷模式不僅嚴重的制約了我國房地產市場的發展同時也影響了我國房地產企業在市場當中的創新能力。在傳統營銷模式當中房地產企業的社會知名度和市場影響力主要是通過產品宣傳、推廣和直銷的形式取得的。但是傳統營銷模式的單一性和落后性導致大部分房地產企業不僅沒有實現預期的目標而且還造成了企業市場競爭力的下降，嚴重威脅到了房地產企業的生存和發展。隨著我國經濟的快速發展和科學技術的不斷進步，計算機技術、信息技術已經網絡技術的應用不僅為我國房地產企業營銷策略的制定提供了重要的技術支持，而且通過互聯網平臺的還能進一步擴大和加強房地產在產品宣傳上的范圍和力度，為房地產企業營銷創新打下了堅實的基礎。另外，在信息技術的支持下房地產企業還可以自行開發企業的專屬網站，這樣企業就可以利用自己的專業化的操作平臺，定期的將房產信息發布到企業的網站上，客戶通過網站進行選房、購房等一系列活動不僅節約了時間也提高了房地產交易的效率，企業也從中獲得知名度和影響力。總之，隨著互聯網、信息時代的到來我國房地產企業在制定營銷策略的理念上一定要與時俱進，緊跟時代腳步，不斷優化營銷手段，在滿足企業發展和創新需求的同時，通過營銷創新為企業帶來更多的經濟效益和社會效益。
4結束語
綜上所述，隨著我國房地產產業調控的常態化，房地產企業要想在機會和挑戰面前獲取更多的發展空間，就必須要把企業的營銷策劃創新放在企業發展的首位。營銷策略有利于使房地產企業營銷活動有整體的規劃和統一的安排，有利于提高房地產企業對資源的利用效率，能夠增強企業營銷活動及其他活動的穩定性，既是房地產企業參與市場競爭的有力武器，也是企業職工參與管理的重要途徑。因此，制定正確的營銷策略，是房地產企業制勝的重要法寶，對于企業的發展意義重大。
作者:方芳 單位:中冶寶鋼技術服務有限公司
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