房地產論文[集合]
在學習和工作中，大家肯定對論文都不陌生吧，通過論文寫作可以培養我們獨立思考和創新的能力。還是對論文一籌莫展嗎？下面是小編幫大家整理的房地產論文，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
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房地產論文1
房地產業作為我國國民經濟的支柱產業和經濟發展的增長點，對我國經濟平穩健康增長起到重要的作用。在國家宏觀調控的大背景下，由于銀行貸款政策的不斷縮緊，拓寬房地產業融資渠道迫在眉睫。20xx年12月3日，國務院常務會議確定了9條金融促進經濟發展的政策措施，房地產信托投資基金作為創新融資方式的性質被明確。在隨后的幾年時間里，房地產信托投資基金以其相對較高的回報率，獲得了投資者的追捧。然而，在信托業平穩發展同時，對于房地產行業未來可能出現的風險，市場必須保持高度警惕。一旦出現系統性風險，房地產信托公司將無法承載兌付高峰狀態，從而對現金流量及基金單位持有人的分紅額構成不利影響。而房地產信托投資基金價格的不穩定性，也會最終影響到其收益性，造成投資者固定收益無法收回，致使國內信托公司及房地產企業遭受巨大損失。鑒于此，本文將從兌付高峰分析入手，研究房地產信托投資基金風險產生原因及解決對策。
1 房地產信托投資基金發展的現狀
信托業務和銀行業、證券業、保險業一起構成現代金融四大支柱。從資金信托的角度出發，房地產信托投資基金屬于房地產證券化的一種，是指信托公司通過制定信托投資計劃，與投資者(委托人)簽訂信托投資合同，通過發行信托受益憑證等方式受托投資者的資金，然后進行房地產或者房地產抵押貸款投資。并委托或聘請專業機構和人員實施具體經營管理的一種資金信托投資方式。與一般的信托合同、證券投資基金相比，房地產信托投資基金制度具有很大的優勢，據《20xx年中國信托業發展報告》數據顯示，房地產信托密集發行主要是在20xx年及20xx年上半年。20xx年一季度末，房地產信托余額僅為2300多億元;20xx年末增加到4300余億元;20xx年6月末，繼續增加到6000多億元;到20xx年6月末為6752億元，直至20xx年底增加到6983億元。
房地產信托投資基金一直是信托行業資金使用的一個主要方向，一直以來房地產信托投資基金也是房地產企業除了銀行貸款融資之外一個很主要的資金來源。之前房地產信托歷年都呈現出一種快速增長的勢頭，這種勢頭一直保持到了20xx年的年中，從20xx年下半年開始，由于國家對房地產行業進行宏觀調控，加上銀監會對房地產信托投資基金加強了監管，這個勢頭開始下滑，但由于投資市場中股市持續低迷，儲蓄利率也沒有提高跡象，房地產信托投資基金這種預計年收益最高的投資產品仍是最具有誘惑性的一種理財產品。在房地產持續調控之下，許多資金鏈緊張的開發商都選擇了房地產信托投資基金產品以解燃眉之急。有人說房地產信托投資基金是房企的“救命稻草”，也有人說房地產信托投資基金僅起到“備胎”的作用，但無論如何，在宏觀調控的背景下，由于銀行貸款的減少，確實讓房地產信托投資基金“火”了一把。
2 房地產信托投資基金面臨的風險
目前隨著我國銀行對房地產信貸的收緊，信托投資基金已經成為房地產行業重要的資金來源之一，但在信托投資基金行業迅猛發展的同時也出現了巨大隱患。現今房地產信托投資基金年收益率普遍高于10%，為投資者帶來收益的同時，也為到期時需兌付的巨額本息埋下了伏筆，隱藏著潛在風險。作為高資金需求、高投入的房地產行業，先天具備著高風險性。房地產信托投資基金作為一種金融產品，一方面受到宏觀經濟調控、房地產項目本身、行業市場環境等諸多不確定因素帶來多重風險的影響，另一方面又面臨著信托投資基金業務運行過程中的各種不確定性風險。房地產信托投資基金主要存在以下幾種風險。
2.1 提前清盤風險
在真正的兌付高峰到來之前，20xx年已經有超過4個房地產信托投資基金提前清盤，如20xx年2月10日，天津信托20xx年11月發行的正源投資——信達地產股票收益權投資及回購結合資金信托計劃提前宣告終止，這比原本的5月到期日提前了3個月。該項目于20xx年9月開盤，開盤之初，月成交套數能達到100套，但從20xx年2月開始后的12個月，月銷售套數基本都在個位數，而該款信托產品發行之時正值房地產市場火爆之際。然而20xx年2月開始，房產商銷售回款大幅下降，而房產信托兌付資金主要就來源于開發商銷售回款，一旦銷售持續下降，兌付風險即呈現，信達地產提前終止此款信托產品實屬無奈。以上事例層出不窮，盡管目前沒有信托產品爆出兌付失敗，但房地產信托投資基金風險暗流涌動，市場不乏房地產信托投資基金提前清盤現象。據公開信息顯示，去年三季度以來，房地產信托投資基金提前清盤數量就達15支，涉及中誠、中融、新華信托等多家大型信托公司。20xx年全國共有50支信托提前清盤，房地產信托投資基金出現的大批提前清償能否使其在兌付高峰期平穩度過，引起了社會輿論的集中關注。
2.2 企業不能集中兌付風險
經過過去兩年的爆發式增長后，房地產信托投資基金迎來了集中兌付期，兌付問題成為市場關注的焦點。20xx年房地產信托投資基金到期規模達到1758億元，迎來首個兌付小高潮，其中季度高峰出現在3季度，為716億元，單月高峰出現在7月份，到期總額達到504億元，兌付壓力仍將持續。根據中國信托業協會發布的數據顯示，截止到20xx年底，我國信托資產總規模達到4.8萬億元，同比增長58%，其中投向房地產市場的資金達到6882億元，占比14.83%，20xx年全年房地產信托投資基金新增規模就達到3704億元。據國泰君安的報告顯示，20xx年房地產信托投資基金總到期規模約為1758億元，20xx年成為信托兌付高峰年，隨著兌付高峰期的到來，受房地產市場調控政策與經濟周期的影響以及信托公司自身發展不合理、監管措施具有滯后性等因素的影響，兌付風險嚴峻。
2.3 到期不能兌付約定收益風險
近期一款名為國開城市發展基金的信托產品年化收益率達到37%引發多方關注，此款產品由國開金融、昆侖信托和中海信托三家金融機構聯合發行，總規模為500億元，一期資金為101億元，根據該基金的背景資料，信托投資人的年化收益率高達20%到37%，上不封頂，其主要贏利點是分享土地增值收益，進行土地一級開發，該基金的資產包括西安、成都、紹興等二三線城市未開發土地，但是由于房地產市場受政策影響巨大，土地價格有著極大的不確定性，進而將影響該信托的收益水平。土地收益是否能夠支持37%的融資成本是有浮動性的，因此其能否順利兌付也成為關注焦點。由于信托公司沒有公開披露平臺，各家公司產品披露情況差異巨大，因此，在高收益的背后，整個房產信托業將面臨集中到期兌付的壓力，是否能如期兌付約定收益，使房地產行業在收益構成方面，協調保持資產組合中各資產的收益有利于現金流的穩定，是房地產行業需不斷警示自身發展的動力。
3 房地產信托投資基金風險產生的根源
房地產信托融資發展初期只是一些中小房地產企業采用的融資方式，但目前大型房地產企業也都采用信托投資基金融資方式。隨著國內房地產市場限購、限價和信貸緊縮，房地產信托投資基金成為不少開發商在遭遇銀行放貸緊縮后的“救命稻草”和“備用金”來源，如此大的信托融資規模導致了未來諸多兌付風險的產生。
3.1 兌付高峰引來提前清盤風險
20xx年出現的50支信托提前清償，主要原因有三:第一，房地產公司找到了新的融資。鑒于房地產信托融資成本高，房地產公司就以新融到的錢把原來的房地產融資項目提前還款，資質好的地產集團，基本上利率都在15%-18%左右，高于銀行同業利率10%左右，有的'地產商借了信托的資金，拿到地后四證齊全，即可到銀行申請開發房地產貸款，貸款成功就會使房地產商后期的融資成本大幅下降，因此房地產商拿到這筆錢之前，會想辦法先把信托這部分余款補足，信托項目就會提前終止。第二，提前償還閑置資金。一些房地產企業在房地產市場比較低迷的狀況下，不愿意開發項目，造成提前償還。第三，信托公司嚴加監管，及時控制清盤。一些信托的確預期會出現風險，在房地產信托投資基金里面，信托公司對房地產信托投資基金風險控制是非常嚴密的，信托公司針對每一筆信托項目，都會采取大股權項目，指派項目監理及財務總監控制現金流，公司每一筆資金流動都受到監管。當出現融資風險時，會造成提前還款，這也從反方向體現出信托公司對房地產信托投資基金的控制能力。
3.2 到期日集中導致企業不能集中兌付風險
目前房地產信托投資基金融資規模巨大，到期日又相對集中，陸續出現地產信托到期難支付的案例:如華奧國際信托的一個地產項目在20xx年5月底出現的兌付危機、天津星耀投資有限公司和昆山洪峰房地產有限公司的還款情況都是欠息等。鑒于此，大量集中兌付風險的產生原因有兩方面:首先是大型房地產公司信托投資基金規模增大。數據顯示20xx年全年，根據單家公司房地產信托規模排行，發現排在前列的都是大型房地產公司，諸如萬科、綠城、保利和恒大都分別融了三四十億元，融資規模遠大于中小房地產企業。
20xx年9月初，萬科以51億元的購地金額領跑土地市場，粗略計算，其20xx年前8個月，累計購地金額已達135億元，巨額的購地金背后是強大的信托支持。信托規模巨大極易帶來到期集中兌付壓力。企業短期債務壓力也帶來兌付隱患。以綠城為例，20xx年綠城面臨超過200億元的短期債務壓力，其中包括45億元左右的信托貸款。20xx年6月，綠城先是賣掉了綠城中國24.6%的股權給九龍倉，融資51億港元，而后又轉讓了9個項目給融創中國，*現33.7億元。如此騰挪轉移，皆被指出與信托到期有關。大型房地產公司大量信托產品集中到期，必將給壓力下的信托行業帶來不可預期的兌付風險。
3.3 市場規模激增導致預期收益無法收回風險
在追捧這種具有高收益率的投資產品時，切記要注意其風險，主要原因有兩方面:首先，預計年化收益率過高導致到期兌付收益無法實現。就20xx年全年來講，在市場上共運行著138款信托產品，其中預計年化收益率高達12.5%的有兩支，分別為中信信托的聚信匯金地產基金3號信托和吉林置業的陽光國際購物中心建設集合資金信托計劃。業內人士分析，如此高的預計年化收益率，主要是因為央行，特別是國務院對房地產進行調控后，開發商想從商業銀行正常貸款會受到限制，通過信托方式來融資實屬必然之選。其次，多款產品投資同一項目導致兌付收益減低。在眾多的房地產信托投資基金產品中，投資風險大小在于所投項目優劣，在國家加大對房地產企業融資監管的背景下，這種現象的產生有了一定的必然性，因為信托有約定性，信托產品有人數限制及資金限制，所以一個信托能夠融資的量是有限的，而房地產開發商需要的資金量卻比較大，必須分散給幾個信托去做，產品所募資金除用于具體項目外，還用于銀行存款，同業拆借，短期貸款等資金市場運作，以獲取投資收益。房地產信托投資基金產品的一款多用，作為閑置資金，投資于銀行間市場，在資金盤活角度上來講沒有太大風險，但如果投資于其他實業，如制造業、股票等風險比較高的市場上，開發商資信情況較差或者開發的項目銷售不出去，資金沒辦法預期回籠就會造成極大風險。
4 防范房地產信托投資基金風險的對策
針對上述問題，只有政府、銀監會、房地產商及信托公司多方做出努力，采取切實可行的措施，才能有效防范信托投資基金風險。
4.1 協調平衡政府監管力度
房地產信托投資基金是需要政府嚴加管理的一個重要方面，需加強監管。在兌付高峰期，房地產商面對的主要是資金鏈問題，并不是虧損問題，所以房地產商在兌付困難情況下就會采取降價賣樓等措施。因為有些民間的集資以房地產信托的方法去籌集資金，它是用高利息去吸引投資者進行投資的，但在投資項目不明確時就進行籌資，把資金投給房地產開發商，這必然存在投資風險，例如信托業發展良好的香港在沒有項目之前，是不允許這樣籌資的，從而減少融資風險。又如美國是房地產信托投資基金產生的搖籃，經過40多年的發展，從識別、評估和管理三個方面進行系統性研究，建立了風險調控系統，值得我國政府借鑒。因此，我國政府在協調平衡監管力度的同時，應借鑒國際先進經驗，從技術層面出發，全力提升我國信托行業風險監管水平。
4.2 創新改革銀監會調控方式
銀監會在加強對房地產信托投資基金業務監管方面一直不斷改革，創新銀監會調控方式對信托業務將帶來巨大影響，尤其是對長期性建設項目。作為信托行業的指揮調控者，銀監會應對信托公司各項業務進行業務合規性風險自查，逐筆分析業務的合規性和風險狀況，合理把握規模擴展，加強信托資產的運用監控，嚴控對大型房企集團多投授信，集團成員內部關聯風險，積極防范房地產市場的調整風險。此前，銀監部門曾給諸如中融信托等20多家信托公司做出窗口指導，這是非常好的舉措。今后，銀監會應不斷創新調控方式，預防房地產信托投資基金業務風險，促進房地產信托投資基金行業穩定健康發展。
4.3 穩步提升房產商應對方式
就房地產商而言，應在原有應對方式基礎上，不斷提升自身應對方式，開展更多應對手段，一是借新還舊，找另外一家信托公司發一個新的信托產品，新信托產品融到的錢償還舊信托產品的資金，這種方式目前比較常見。二是把信托產品賣給資產管理公司，由于抵押率低，哪怕最后償還不了，將土地及物業抵押后得到的資金足夠用來彌補初期投入，對于投資人來說，只要抵押物有價值，就一定會有人來接盤。三是把信托產品賣給房地產商，在股權信托模式下，把信托公司持有的股權賣給股權公司，按雙方認可的價錢賣給接盤公司是一個極為理性的選擇。四是把信托產品賣給房地產基金，由于地產基金期限比信托長，更利于其度過房地產低迷期，對于投資人來說，等于把風險慢慢消耗掉了。
4.4 改善調整信托調控能力
此前，信托公司對信托到期無法兌現問題的解決途徑包括:延期兌付，借新還舊，第三方接盤，項目重組，出售抵押資產償還投資者以及自由基金接盤等，但是由于信托對到期收益條款的剛性規定，以及新發行信托難度加大等原因，所以上述措施在實施上困難重重。于是，信托公司應改善原有做法，創新防范措施，預防風險，轉化風險，保證信托投資公司的盈利能力和行業聲譽。現今，不管是監管層，還是房地產公司自身，都對房地產信托投資基金風險十分重視，監管層已發文控制信托風險，那么，對于信托公司自身來說，嚴控風險發生勢在必行。
業內人士指出，房地產信托投資基金市場以累計的巨大按揭規模將直接導致信托產品還本付息壓力空前。從目前情況看，房地產信托投資基金雖然整體風險可控，但隨著兌付高峰期的到來，極有可能發生不能如期兌付風險，這就需要以上四方通力合作，從源頭抓起，重視房地產開發商資質，提升信托公司的監管與防范意識，積極研發多元化產品，共同防范信托風險，協調保證房地產信托投資基金業健康有序發展，使房地產信托投資基金在其獨特的優勢下，得到進一步提升。
參考文獻:
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房地產論文2
一、房地產建筑施工準備階段的主要管理工作
1、落實“三通一平”工作
一直以來，房地產建筑工程項目都必須確保做到“三通一平”。其中，“三通”是指保證現場施工道路、施工用的用水網絡以及用電網絡的狀況良好；而“一平”，則是指施工現場的場地保持平整。在“三通一平”問題上，雙方應該在招標前的施工合同上明確標出，以確保施工隊在實際的施工中能夠更有效地避免因為施工質量以及施工進度等問題引發的工程糾紛。要想保持施工期間的場地平整，在測量場地地形和地貌時就必須確保其準確性，這才能成為項目施工設計合理以及施工過程安全的重要保障。另外，特別要注意一些落差較大的場地部分。在項目設計時必須將建筑主體工程和外網工程進行綜合考慮，并準確地確定好設計標高。
2、做好工程項目總平面布置
建筑工程項目的總平面布置工作是否做得科學又合理，往往在一定程度上對于在施工過程中能否保持安全文明施工有很大影響。建筑項目的總平面布置需要考慮的施工因素有很多，包括是否滿足國家規定的施工消防要求、是否存在影響項目整體的建設推進的因素等。其中，要對建筑的主體工程與外網工程在施工過程中是否會產生相互影響作用而進行重點考慮。
3、工程項目規劃要做到詳細、科學
在進行建筑項目的規劃前，只有與消防、通訊公司、氣象、供電、供水以及供暖等有關企業和政府部門進行充分溝通，搜集好與工程相關的資料，才能得到系統性、全面性的工程規劃設計。在統籌時，要重點思考如何完成“七通一平”問題，以實現現代住宅所要求的適用性、安全性、耐久性、環保性以及經濟性等性能。另外，還要做好建筑物的交通流量分析以及日照分析。盡可能保證建筑物周圍實現人車分流，以及接受陽光照射時間保持在2h以上。
4、工程預算與招標工作
工程招標的首要工作就是先要對工程的質量要求和總量進行確定，在工程合同上清晰明確地列出所有需要的原材料規格、型號、質量要求以及工程量清單等，并要能夠全面完成工程預算工作。而在招標設計單位對工程預算進行確定時，要將所有與工程預算相關的工程量清單計算在其中。根據工程的承包模式，在完成施工合同的簽訂后，還需要進行施工合同備案。
二、工程施工階段的.管理要點
1、安全控制
對于一切工程項目施工而言，安全都應該放在第一位。要有效提高工程施工的安全性，項目的安全工作則需要設置一個專門人員全權負責。施工安全工作要對施工現場的安全設備包括安全帽、安全帶、安全棚以及安全網等是否齊全而且質量是否過關等都進行仔細調查。為了安全工作能夠順利開展，一定要確保項目資金特別是用于安全文明方面的資金要及時到位。
2、進度控制
建筑項目的施工進度控制對工程能否按時高質完成有著決定性的作用，除了根據工程項目本身的內容，還需要結合施工現場所在地區的環境和氣候變化特點進行考慮。在進度編排中，應該以確保工程施工科學高效為原則，并且要符合客觀工程實際，要根據工程進度要求設計好施工組織步驟和原材料供應時間等。除此之外，要想將進度控制落實好，還需要施工單位、建設單位、以及監理單位三方面通力合作。要對進度控制采取有效的執行措施，確保在限期內完成一段期間的工程進度。
3、質量控制
對一個建筑物來說，它的質量無疑是人們最關心的。影響施工質量的主要因素可以分為五個，分別是人、器械、材料、施工方法以及環境。質量控制工作的關鍵就是需要工程的施工人員、決策者與管理者都具有比較高的施工素質和崗位責任心，而且需要在施工前對工程的概況進行詳細的了解。他們能否做到這一點，是決定工程質量能否得到保障的最大關鍵。而施工材料、施工器械以及施工技術等因素則應該在施工隊伍進場之前就必須明確。在工程施工過程中，勤于進行質量檢查也是質量控制的關鍵工作。
4、成本控制
一般來說，工程成本由直接費用、間接費用以及稅金所組成。如果該建筑工程的合同類型采取的是固定總價合同的話，就要首先在合同中清晰列出工程中各項目內容及其造價。業主的要求和建筑單位的條件都要明確，合同總價最好做到確定后固定不變。如果工程造價需要進行變更，則應該完全按照審批流程進行，確保在重新施工前已通過審批。
三、工程施工階段的控制要點
1、基礎施工的控制要點
基礎施工測量工作的關鍵是要做到標高準確與放線精確，并且需要經過相關檢測部門審核通過。在高寒地區工程中，通常要求基礎深度要過永凍層。掩埋基礎時要填充沙子，防止凍害。基礎底層要夯實到位，并經勘查、設計部門驗收通過。另外，基礎防水是影響基礎施工質量的重要因素之一。因此，需要選擇最為合適的防水材料，做好完善、有效的防水工程。
2、主體工程施工的控制要點
主體工程施工的要點控制主要是做好對工程中混凝土預制件結構的性能檢測以及對混凝土、砂漿等原材料的現場強度檢測等。而在剪力墻或者構造柱的施工中，要確保振搗及時到位，且根部清理干凈。在樓板澆筑時，要支好模、綁好筋，保證頂板平整并避免漏筋。最好是在外網管線與樓房主體接通后再做散水，這樣更能保證散水質量。屋面滲水或者屋頂漏水一直以來都是建筑工程的大忌，為了保證用戶的居住質量，屋面和屋頂的防水問題必須作為主要控制要點，并采取行之有效的防水工程。
3、外網工程施工的控制要點
外網工程最好在主體工程實施前完成，避免交叉作業和影響工程整體竣工。也就是說，樓房主在體施工前，要確保通水、通暖、通電以及通訊和有線電視的主管道都已經鋪設到位并可以投入使用。另外，在樓房主體施工過程中也要做好外網工程的成品保護工作。
四、工程驗收階段的主要管理工作
1、竣工驗收
建設單位向建設主管部門呈遞竣工驗收申請，經建設主管部門同意，確定竣工驗收時間。在工程竣工驗收工作中，一般來說是由建設單位來主持，再由施工企業、設計單位以及監理公司中的驗收人員共同進行驗收。在驗收通過后，參驗各部門及單位簽署竣工驗收報告。同時，房地產開發企業要及時到建設主管部門進行工程竣工驗收備案。
2、工程移交物業及回訪
在通過工程竣工驗收后，施工企業就可以將建筑移交給業主。在向物業公司移交的過程中，應列好移交清單并簽訂物業委托合同。隨著廣大業主的入住，工程進入回訪期，房地產開發企業有義務對建筑的質量進行保證。因此，應該及時進行工程回訪工作。
房地產論文3
【摘要】
隨著電子信息技術日新月異以及互聯網的出現與迅速普及，運用現代互聯網技術進行市場營銷已成為房地產營銷的重要方式。探討房地產網絡營銷特點及優劣勢，分析房地產網絡營銷的幾種促銷手段，整和傳統營銷和網絡營銷，對房地產網絡營銷模式研究意義重大。
【關鍵詞】
房地產網絡營銷優劣勢手段
房地產網絡營銷是利用計算機網絡技術，現代通訊技術以及數字交互式媒介平臺進行房地產網絡營銷活動。概括地說，房地產網絡營銷主要有四個特點。
(1)雙向的交流與選擇。房地產網絡營銷與傳統營銷相比，最大的特點在于其本質上是一種互動營銷，其信息流向是雙向而并非單向的。即樓盤的開發商利用互聯網，通過對采購平臺、廣告平臺、銷售平臺、信息平臺、交流平臺以及管理平臺的架設，分別與供應商、目標消費群、業主等群體發生相互的信息交流。互聯網幾乎無限的信息容量可以容納不同開發商針對不同消費者的差異化房地產信息，能夠較好地適應房地產消費者的選擇性。就單個開發商而言，其推出的房地產商品在網絡上可以即時獲得消費者的反饋，并針對消費者的口味加以改進。
(2)實現了三維空間的溝通。借助于現代化的網絡信息平臺，克服了時空對房地產營銷相關各方制約性，拉近了營銷各方的距離，使超越時空的房地產營銷成為可能。
(3)增強了市場信息的雙向透明度。利用房地產企業網站和專業網站，開發商將企業信息、產品信息、附加服務信息、價格信息、中介信息發布在網上，為房地產消費者及時獲得相關信息提供了保障，同時房地產消費者也可以把自己的支付能力、產品偏好、購買價格定位等信息掛在網上與開發商進行交流，便于開發商掌握真實的消費者需求。
(4)以數據庫作為營銷工具。開發商把自己與潛在顧客發生的每一次聯系所獲得的信息包括潛在購買數量、價格、區位、時間、特定需求及家庭成員等記錄在案，建立顧客數據庫，根據數據庫進行市場調查與預測，選擇合適的營銷策略。
一、房地產網絡營銷優勢分析
基于網絡的自身特點以及與房地產業相互結合，同傳統的房地產營銷相比，房地產網絡營銷具有明顯的優勢。
1、真正做到以消費者為中心。就傳統營銷方式而言，真正做到以消費者為中心還有很大難度。而房地產網絡營銷始終以消費者為營銷的出發點與歸宿點，重點強調互動式信息交流，消費者可以通過網絡主動查詢感興趣的房地產的價格、地理位置、品牌、咨詢有關信息。通過BBS提問并及時得到解答，房地產企業與消費者保持密集的雙向溝通和交流，大大提高了營銷過程中消費者的地位，給予消費者前所未有的參與和選擇自由，極大地強化了消費者的核心地位。
2、減少了市場信息的不對稱，擴大了消費者的選擇空間。房地產是一種復雜商品，消費者購買時需要了解諸如價格、質量、結構、設計、合同、產權等大量信息，由于互聯網具有傳播范圍廣、速度快、無時空限制、無版面約束、雙向交流、反饋迅速的特點，對上述信息能夠做到全面快速準確的傳遞，減少了信息在供求雙方之間的不對稱。同時利用互聯網絡，消費者足不出戶，就可了解所需商品有關位置、戶型、結構、布局、環境、物業管理等微觀信息，還可以進一步查詢建設設計、城市規劃、能源利用、景觀布局等中觀信息，使房地產產品差異化特征更加直觀，更有利于不同偏好的消費者選擇。
3、目標消費群集中，可以實現高效營銷。報紙、廣播、電視等傳統媒體的受眾雖多，但人群分布過于廣泛，年齡、收入等差距較大，導致房地產營銷的實際命中率很低。而房地產網絡營銷主要針對上網人群，據統計，截至20xx年底，中國的互聯網用戶人數為1．2億人，在全球僅次于美國。他們的主力年齡是25-35歲。而在未來幾年內，這一人群也將是房地產的主力消費群。與傳統營銷相比，房地產網絡營銷有更為確定的目標消費群。
4、降低成本，提高效率，效果易于測量。目前地產廣告主要依靠報紙，網絡廣告與其相比，成本只有報紙廣告的約二十分之一，而且，隨著房地產項目的不斷開發，報紙上房地產廣告正日漸增多，報紙廣告表現形式單一，人們對每個廣告的關注程度日益下降。網絡媒體則通過運用三維展示、電子地圖、語音解說等多媒體技術向購房者展示項目的所有信息，信息量大而翔實，不受時空限制，讓購房者的選購有更大的自主性。房地產網絡營銷采用網上采購、網上設計、網上銷售方式，有效地降低了包括采購費、場地租賃費、媒體廣告費、推銷人工費等在內的營銷成本，由于網絡信息傳播與制作的快捷性特點，從材料的提交到發布，只需要很短的時間就能把信息發布出去，提高了營銷效率。傳統營銷效果很難測量，而在網絡營銷當中，只要在相關程序中插入流量統計和探測流量來源的代碼，多少人看過此廣告、多少人點擊詳細查看等數據都易于測出。
二、房地產網絡營銷劣勢分析
1、虛擬和現實存在矛盾，消費者對網絡營銷缺乏足夠信任。房地產是一件價值巨大的產品，每個購買者都是相當謹慎的。網絡雖然可以全方位展示房地產的外形及結構，向消費者提供購買依據，但它無法向消費者提供親身體驗。房地產作為一種高價值、差異性極大的特殊商品，現場感受對消費者來說是非常重要的，況且我國的'消費者與房地產商的互信度一直較差，所以目前消費者是無法充分信任網上信息，網上交易更是困難。
2、硬件設施的制約，網絡內容簡單。我國網絡營銷尚處于初步發展階段，基礎設施、技術軟件、網絡安全保護措施和高水平的網絡營銷人員等方面均存在問題，網絡立法、結算系統及互聯網普及等也制約了網絡營銷現階段在我國的發展。現在房地產網站不少，但大多數房地產企業實力較弱，服務內容單調，在數量和質量上都沒有超過傳統媒體，僅是將網站當成傳統平面媒體運用，缺乏與來訪者的互動交流，忽略了網絡媒體的特性和優勢，使項目失去了與潛在客戶溝通的機會。這樣的信息量是遠遠不足以促動網站訪問者做出購買決策的，至少應做到提供三維動態的樣板房、小區的位置及環境，除了房地產本身的信息外，為訪問者提供一些有關國家政策、法律咨詢、購房程序、技巧等知識也是很有必要的。
3、房地產企業對網絡營銷的認識和投入不足。有些房地產企業開展網上營銷的目的不明確，缺少計劃性。實際上，房地產項目在開展網上營銷活動時，應明確企業建立網站的目標，做出完整計劃，包括目的、市場調研、所需的資源、資金分配、預期效果等。由于網絡營銷是建立在日新月異的網絡技術之上的，網絡技術發展要求企業經常更新和維護的網站，這會使企業在網絡上的投資逐步增加。只有不斷更新，才能使企業網站保持較高水準，否則網站缺乏吸引力。目前不少企業滿足于建立一個網站，不愿意追加投資，當然不能取得良好的營銷效果。
三、房地產網絡營銷的主要手段
1、房地產企業網站。房地產網站主頁一般應包括企業介紹、企業組織結構、企業新聞、主要產品與品牌、營銷與服務、
企業管理與文化、財務與經營狀況披露，行業動態與政策法規、房地產知識在線、BBS在線、站內搜索、我們的聯系方式等內容。房地產企業網站建設的著重點在于提升企業的品牌形象。設計獨特、內容詳實、實時更新的網站更能吸引消費者的目光，更容易在消費者群體中樹立品牌形象。
2、網絡廣告。房地產網絡廣告主要包括固定廣告、彈出窗口廣告、浮動廣告、Flash廣告等四種類型。網絡廣告具有受時空限制少，信息容量大、即時更新、自由查詢等特點，同時它還具有很強的交互性與感官刺激性，并且其受眾可通過點擊次數準確統計，正好匹配房地產廣告信息量大、時效性強、廣告受眾經濟層次高的特征。目前，房地產網絡廣告正以其制作成本低、超越時空限制、可隨時更新、動態跟蹤統計效果等優勢而日漸成為房地產廣告的中堅。
3、電子郵件(E－mail)。電子郵件的主件與附件可作為房地產商品宣傳的載體。由于互聯網上電子郵件的普遍使用，使得電子郵件已經超越了原有的網上通信交流工具的范疇，成為網絡營銷的重要促銷手段。電子郵件營銷的優勢主要體現在四個方面。(1)電子郵件適于最新的交互式個性營銷典型模式，即一對一營銷。(2)電子郵件營銷成本較電話、傳真、郵寄等促銷方式要低得多，營銷成本降低意味著競爭力的提高。(3)電子郵件營銷具有直觀、簡潔的特點，容易為受眾接受(4)通過電子郵件，企業與客戶可以建立信任與友誼，使它們之間的關系由買賣關系變為朋友關系，符合關系營銷法則。電子郵件營銷日益成為房地產網絡營銷的主要手段。
4、網上中介。房地產中介是最早應用電子商務的行業之一，而房地產中介行業電子商務化的最終表現形式是目前流行歐美國家的MLS(MultipleListingService)。欲購買房地產的消費者只需在中介商所設電腦終端上輸入目標房地產的特征參數，就可查閱所有符合條件的房地產類型，并且還可以通過網上電子地圖查看目標房地產的準確位置，通過網上播放的實地互動畫面“考察”目標房地產的外觀、環境、內部構造及結構細節；若房源不夠充足，還可委托中介商把其要求上傳至房地產專業網站，在更龐大的數據庫中查找。MLS使房地產中介商的服務更加專業化，更能有效地滿足消費者需求選擇性。
四、整合互補、網絡營銷的成功之道
房地產網絡營銷是一種新的營銷模式，它并沒有完全取代傳統營銷，傳統營銷與網絡營銷實質上是房地產整體營銷策略的兩個有機組成部分，整合網絡營銷與傳統營銷，進行優勢互補，是網絡營銷的成功之道。
首先，通過傳統營銷方式和網絡的結合，促進房地產企業網站的推廣和品牌的建立。網站作為消費者與企業最終產品之間的中介者，首先必須把自己推銷出去，引導消費者進入網站，這樣才能使他們接觸最終產品信息，推銷房地產網站通常有兩大類方法：一類方法就是通過傳統的廣告、宣傳，以及企業形象系統、企業標志等方式去宣傳網站；另外一類方法就是通過網絡技術的方式，通過鏈接、網絡廣告等等一些方式，去宣傳企業的網站。在宣傳網站的同時，還必須把網站同企業的品牌形象緊密結合在一起，只有這樣，消費者才會垂青于載有該品牌信息的網絡。
其次利用網絡提供信息。網絡營銷的對象實質上是大量信息，包括房地產企業產品的價格、位置、銷售情況及有關房地產的知識與新聞。網絡雖然不能代替現場看房，但能為消費者提供豐富的信息，對房地產營銷從理論到實踐意義都很大。
房地產論文4
眾所周知，稅收籌劃是一項高技術含量的工作，因而房地產開發企業要全面了解到相關的稅收法規，同時充分掌握自身的運營情況，并且應當采取切實有效的手段，借助稅收籌劃的方式，減輕房地產開發企業的納稅負擔，從而促使企業核心競爭力的不斷提高。
一、土地增值稅的稅收特征
1.土地增值稅的概念
土地增值稅是指對有償轉讓國有土地使用權以及地上建筑物、其他附著物產權，取得增值收人的單位和個人所征收的一種稅。對于不同類型的房地產，土地增值稅實行的是差別稅收待遇，按照商品房銷售增值額的高與低來采取差別累進稅率，并且增值率與稅率成正比。這就是說增值率越高稅率則越高，此時應多征收稅款;反之，增值率越低稅率就越低，此時應少征收稅款。
2.土地增值稅的征收以及繳納管理
在項目尚未辦理竣工結算之前，納稅人要按照商品房預期的銷售收人及按照稅務部所規定的稅率來預繳稅款，等項目全部竣工以及結算之后，并且已將商品房銷售出去，然后再清算整個項目應該繳納的土地增值稅。雖然部分房地產企業設置了賬簿，但是由于成本原始憑證不齊全、費用開支不合理等，因此稅務機關無法對房地產企業的銷售收人以及應該扣除項目的具體金額加以明確，此時主管稅務機關可以采取核定征收的納稅方法。
3.計算土地增值額
土地增值額=轉讓商品房的銷售收人—(建造成本—已經計人開發成本的借款利息)*1.3—與轉讓商品房銷售收人有關稅費。其中，在計算土地增值額中所扣除的項目如下:房地產企業在開發過程中所支出的`各項間接費用、稅金以及其他;房地產企業取得土地使用權所支付的地價款、關稅等。
4.土地增值稅額的計算方法
通常情況下，要先計算出增值額和扣除項目金額，繼而確定土地增值稅的計算方法。首先，如果增值額與扣除項目金額的比例小于或者等于50%時，此時土地增值稅額=增值額*30%;其次，如果增值額與扣除項目金額的比例大于50%小于100%時，此時土地增值稅額=增值額*40%—扣除項目金額*S%;再次，如果增值額與扣除項目金額的比例大于100%小于或者等于200%，此時土地增值稅額=增值額*50%—扣除項目金額*15%;最后，如果增值額與扣除項目金額的比例大于200%時，此時土地增值稅額=增值額*60%—扣除項目金額*35%。上述公式中所出現的5%代表二級速算扣除系數，15%代表三級速算扣除系數，35%代表四級速算扣除系數。
5.土地增值稅的稅收優惠
當納稅人建造普通標準住宅出售，增值額小于扣除項目金額的20%時，應該子以免征。普通標準住宅應該滿足以下幾個條件:住宅小區建筑容積率遠遠超過了1.0;單套建筑面積沒有超過120平米;實際成交價格低于平均交易價格的1.2倍。對于合建方，一方出土地，另一方要出資金，一同合作建造，當建成之后要按照一定的比例分房自用，可以暫免征收土地增值稅。由于國家建設的需求來依法征用以及回收的房產可以免征土地增值稅。
二、分析房地產開發企業土地增值稅的稅收籌劃
1.籌劃借款利息
大部分房地產企業的項目開發資金主要來自于不同途徑的借款，然而借款利息會采用不同方法扣除所計算出來的土地增值稅也是不同的。在房地產項目建筑施工期間所發生的利息支出，應該將其納人到開發成本。但是在實際工作過程中，要清算土地增值稅項目，大多數情況下會將資本化的利息調整為相關的費用，然后再簡單的處理這此利息。但在實際操作過程中，并不會將已經資本化的利息納人到財務費用中，然而僅僅是在計算增值額時會扣除這此利息支出。因此稅法的規定如下:其一，納稅人要將銀行貸款的利息原始憑證提供給主管納稅機關，幫助主管稅務機關區分資本化的利息與費用化的利息，那么可扣減的開發費用=實際支付利息+(取得土地使用權所支付的地價款以及相關稅費+項目實際開發成本)*5%。其二，如果納稅人不能將銀行貸款的利息原始憑證提供給主管稅務機關，此時就不能正確劃分資本化的利息與費用化的利息，那么可扣減的開發費用=(取得土地使用權所支付的地價款以及相關稅費+項目實際開發成本)*10%。
2.合理提高成本化的管理費用
房地產企業管理的人事編制可以調整管理費用，由此導致房地產企業的土地增值稅得以降低。舉例而言，某一房地產開企業具有30名管理人員，每一年需要花費300萬。在這30人當中有25人參加了項目開發管理這項工作，然后總經辦在會議上決定要將這25名工作人員的人事調整為項目部，可以加快項目的開發步伐，按照這種計算方法可以促使成本費用支出金額得以增加，并且需要扣除的成本費用也會增多，這便在一定程度上減少了企業應該繳納的稅款。
3.合理策劃地下車庫
通常商業地產的高層項目會將一層、二層建造成地下車庫，同時在劃分車庫類型的時候，要按照車庫性質將其分為以下三類:第一類，有產權車庫;第二類，利用人防工程建造的車庫;第三類，無產權的車庫。大部分房地產開發企業為了增加自身的銷售額，他們會構建有產權車庫，其實從稅收這一角度來講，開發商房地產企業的決策是不正確的。
如果本小區的物業公司是開發商自己所成立的獨立法人公司，因此開發商房地產企業要采用人工防工程建造的車庫來達到避稅的目的。房地產開發企業可以委托物業公司與車主簽訂相關的合同，車主獲得了多年的車位使用權，但是物業公司可以向車主收取相關的管理費用。
如果房地產開發企業想要回籠資金，那么就要建造無產權的車庫。在會計制度以及稅法中沒有明確規定核算以及處理無產權車庫的方式。同時房地產開發企業要將單獨處理車庫，等車庫建成之后要將轉人到投資性房地產，并且等建成之后也可以出租。
4.籌劃出售固定資產以及開發產品
部分房地產開發企業為了規避土地增值稅，他們會將待出售的開發產品轉換為固定資產，并且將其出租出去，等租賃期滿三年之后再出售。但是在這三年的租賃期所取得的租金應該確定為房地產開發企業的收人，在出售的時候還要按照銷售企業的不動產加以處理。在出售這此固定資產時，要將處置收人扣除賬面價值以及相關稅費之后的金額進人到當期損益，在處置固定資產時，往往會設置
“固定資產清理”這一科目，然后再進行核算，當清理完固定資產后要將相關凈收益納人到固定資產清理這一科目中。在處置固定資產的過程中，應繳納營業稅金以及附加費，在這一過程中并非會涉及土地增值稅。
5.充分利用土地增值稅稅收優惠
房地產開發企業要銷售普通標準商品房時，如果增值額與扣除項目金額的比例沒有超過20%，此時需要免征土地增值稅。增值率影響著普通住宅是否可以免繳土地增值稅。房地產開發企業要根據自身的實際情況來對增值額子以調節，或者可以調節可以扣除項目的費用，這樣做有助于控制好增值率，有助于房地產開發企業合理規避土地增值稅。
三、總結
近幾年來，國家稅務局開始逐漸細化清算土地增值稅的規定，所以，房地產開發企業要籌劃好稅收，提高自身的經營利潤，促使房地產開發企業更好的規避土地增值稅。
房地產論文5
房地產行業是近年來突飛猛進發展的行業，其管理模式和方法也是根據公司不同而有各自的特色，房地產公司以工程專業管理為核心競爭力，本人在安徽置地投資有限公司分管房地產開發的工程管理，本科階段學習的也是建筑工程專業，再次我想理論結合實際淺談如何帶領團隊做好房地產公司的工程管理。
08年6月開工建設的置地匯豐廣場項目地下2層，地上27層，總建筑面積約10萬平米，功能為五星級酒店、商業及辦公。如何在短短的一個多月時間內把辦公樓從底板施工至一層是面臨在我們面前的第二個問題，我們組織樁基單位、土方單位、總包單位通過改進基坑支護的施工工藝、分階段24小時流水施工計劃落實到天、責任落實到人、每天開碰頭會檢查、反饋、會商對策、實施等措施完美實現了第一個節點計劃。為了在保證工程質量和現場安全文明施工的前提下完成主體20xx年9月份結構封頂，在工程管理中我按照“三控”、“兩管”、“一協調”控制目標要求，以施工計劃、施工組織設計、施工合同和現行規范為工作準則，始終堅持“質量第一、安全第一”，“樣板引路，過程控制”的管理理念；找出工程施工過程中的重點和難點，早計劃、早安排并要求施工單位編制專項施工方案，組織相關專業有經驗的工程師對施工方案進行評審并嚴格要求施工單位按照投標文件、審批的施工方案執行以及按照合同中的相關規定和承諾，做好現場文明施工和安全生產的措施；要求項目組管理人員嚴格執行旁站制度和施工材料的現場抽檢；要求監理單位每月組織參建單位對項目進行進度、質量、安全大檢查并制成幻燈片組織項目管理人員學習和研究對策并在下一階段的施工中避免同一問題的再次發生，通過這些管理手段加強了項目的過程管理和控制，確保了節點目標的實現并取得了一定的成績，該項目在20xx年8月28日結構封頂創造了安徽置地新的速度，同時在20xx年度獲得“合肥市結構優質獎”及“安徽省級質量安全標準化示范工地”。
同時同項目管理團隊管理的財富廣場三期和栢景雅筑1-3#樓住宅樓處于項目施工的后半階段。財富三期工程體量大，有住宅、辦公和商業三種業態模式，五月份該項目剩余工程量巨大，總分包管理混亂，甲供材料供應不及時，室外管網及環境還未開工，五層頂約5000M3土方及建筑物周邊環境土方尚未回填，針對這些問題我們做出了如下措施：
1.對總包單位現有的項目管理班子和工程部項目負責人進行了調整，撤換了項目經理、項目負責人和不稱職的管理人員；
2.建立項目負責制和專業負責制的雙重管理模式，對財富廣場三期工程分專業和項目雙重管理；
3.安排項目管理成員對現場剩余工程量進行了盤點，重新安排勞動力和施工計劃；
4.采取先立項后消項的辦法，工程量和責任落實到個人；
5.每天開由我主持的`工程協調會，現場解決工程中的設計、協調、材料等問題。因為管理措施得力再加上施工單位和項目組的共同努力，財富三期還是按照公司既定的目標完成了20xx年10月28日的交房任務。栢景雅筑1-3#樓工程的收尾工作效仿了財富廣場三期的管理措施，也完成的非常好。
我們的團隊在工程管理工作中的不足與改進：
一、要加強對新開工工程的施工隊伍的考察和篩選。
工程開工建設前根據項目自身的特點做好施工單位（特別是擬派的項目管理班子）和勞務隊伍的考察工作，承建的施工單位及項目的監理單位對整個項目的成敗關系重大，選的合適正確也就成功一大半了！
二、加強工作的計劃性。
在項目開工前項目的工期標準編制切實可行的含設計、施工、設施設備、驗收、備案、交付使用全過程的控制計劃。對關鍵線路上的工序節點要早計劃、早安排。提前解決項目中設計及營銷專業的待定問題，否則將又會產生兩頭緊中間松的工程現象，從而造成工程趕工、返工等不穩定的工程建設周期，導致工程后期遺留問題多、細部節點處理粗糙。而且極易降低客戶的滿意度，進而對公司品牌造成不良影響。
三、安排落實好管理框架。
首先，根據每個人的專業和特長安排到不同的崗位和不同的項目，做到人盡其才，讓每個人充分體現到在管理團隊存在的價值，每個階段都有新的收獲，都有成就感。其次、完善項目負責制與專業負責制相結合的雙重管理模式，鼓勵年輕同志在項目負責人和專業負責人的指導下放手干。第三、要求團隊成員每天都要堅持寫施工日志，每個星期都要匯報工作計劃和完成情況以及需要部門協調解決的問題，增強專業之間、同事之間相互協作的團隊意識，第四、保持嚴謹的工作作風，明確每個人的責任和權利，獎罰分明，多指導少代辦，培養員工獨立解決問題的能力，每個人把自己負責的工作都保質保量的完成了。
四、加強管理團隊的學習。
1.在工程項目不多的情況下對公司已竣工的工程分項目分專業由專業負責人牽頭結合現場實例進行總結，把工程中暴露出的問題擺出來，分析原因，分清責任，研究對策如何改進，結合工程實際，對員工進行針對性的教育，特別是培養新員工對工程部優良傳統的傳承和創新。促使其快速成長；
2.工程售后服務中變被動為主動，由項目負責人牽頭聯合物業公司主動的定期對已交房進行住戶回訪，通過回訪和物業反饋來了解工程施工管理的薄弱環節，同時把容易出現問題的節點作為工程管理控制的重點；
3.學習工作職責和流程，做到讓每位員工都能熟悉工作職責，掌握辦事流程，尤其是對新畢業的大學生在公司指引人的指導下能夠盡快的融入到工作實踐中。
房地產論文6
摘要：自從國家全面實行“營改增”稅法政策以來，增值稅方面發生了很大的變化，同時在會計實務中也遇到了一些新問題，對于某些規定由于缺乏總局稅法解釋，各人理解不一，在實際工作中都感到很困惑。即：投資性房地產增值稅進項稅額是一次性全額抵扣還是分期抵扣問題。本文結合會計制度、會計準則和稅法相關政策，進行詳盡分析研究，并提出建議，希望以此促進形成共識，也有利于促進國家進一步完善相關稅法政策。
關鍵詞：投資性房地產；增值稅；進項稅額；一次性抵扣；分期抵扣
一、相關政策法規
國家為了促進社會經濟的發展，給企業減少稅負和擴大增值稅的征收范圍，從20xx年5月1日起，在全國范圍內全面開始實行營改增政策，所有的建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等以前是營業稅納稅人的，現在全部由繳納營業稅改為繳納增值稅。為了便于營改增政策的順利實施，國家稅務總局制定了《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》，即國家稅務總局公告20xx年第15號，公告第二條規定,“增值稅一般納稅人自20xx年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產，以及20xx年5月1日后發生的不動產在建工程，其增值稅進項稅額應分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。”在實務中產生歧義的，是對公告中第二條規定的“在會計制度上按固定資產核算的不動產”的理解差異很大，對此規定的不同理解，是引起“投資性房地產增值稅進項稅額是一次性全額抵扣還是分期抵扣”的直接原因。
二、投資性房地產增值稅進項稅額需分期抵扣的觀點分析
持“投資性房地產增值稅進項稅額分期抵扣”觀點的人認為，15號公告第二條規定的“在會計制度上按固定資產核算的不動產”，需從“會計制度”和“固定資產”兩個方面來考慮。
1.《企業會計制度》中沒有“投資性房地產”這個科目，在會計準則中才設置了“投資性房地產”這個科目，15號公告應該是從“會計制度”的角度講的，“投資性房地產”符合“使用期限超過1年的房屋建筑”這個條件，故會計制度中的固定資產應包括“投資性房地產”在內，所以取得投資性房地產發生的進項稅額應分2年期限進行抵扣。
2.15號公告第十一條規定，待抵扣進項稅額記入“應交稅金—待抵扣進項稅額”科目核算，并于可抵扣當期轉入“應交稅金—應交增值稅（進項稅額）”科目。“應交稅金”科目是會計制度中的會計科目，而在會計準則中設置的是“應交稅費”科目。
3.15號公告中規定，“房地產開發企業自行開發的房地產項目，融資租入的不動產，以及在施工現場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規定。”其中并沒有列舉“投資性房地產”這個項目，因此企業取得投資性房地產發生進項稅額應分2年期限抵扣。從以上三點看，筆者認為這種理解只是局限于字面形式，看似有一定道理，但沒有反映出稅收優惠政策的本意，更無權威性依據，不能令人信服。
三、投資性房地產增值稅進項稅額一次性全額抵扣的觀點分析
持“投資性房地產增值稅進項稅額一次全額性抵扣”觀點的人認為：
1.為了適應時代發展和規范投資性房地產的確認、計量和相關信息的披露等情況，財政部專門制定了《企業會計準則第3號-投資性房地產》。其中第二條規定，“投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或是兩者兼有而持有的房地產。”此項規定指明了取得投資性房地產的目的是租賃出去來賺取租金，或者是使其資本增值。而企業取得“固定資產”的目的一般是為了生產經營的需要，而不是為了賺取租金或是資本增值，目的不同，性質不同，它們的用途和范圍也不同，由此可知，“投資性房地產”與“固定資產”是兩個不同的概念，必須嚴格正確區分，在實務中應分別列示且各自獨立核算，所以“投資性房地產”不屬于15號公告中的“固定資產”的范疇。
2.對于《企業會計制度》（財會[20xx]25號），雖然目前還沒有明文規定作廢，但是現在應該已經沒有企業執行《企業會計制度》，現在的企業不是執行《小企業會計準則》，就是執行《企業會計準則》。筆者曾經給財政部打電話詢問是否還可以執行《企業會計制度》，財政部人員講，已經不能執行了，現在的財務報表都必須按會計準則來上報。所以《企業會計制度》已經名存實亡。因此在實務中屬于投資性房地產范疇的，應該計入“投資性房地產”科目,按照投資性房地產準則進行會計核算，而不計入“固定資產”科目按固定資產準則核算，投資性房地產不是15號公告所規定的“會計制度上按固定資產核算的不動產”，其在購進時的進項稅可以一次性全額抵扣。
3.總局之所以在15號文中強調必須是“在會計制度上按固定資產核算”的不動產，是因為原來增值稅中“固定資產”的進項稅抵扣是不包括不動產的，現在實行“營改增”涉及到不動產也可以抵扣進項稅額，而不動產既包括屬于固定資產的不動產，也包括不屬于固定資產的'不動產，只是明確一下按固定資產核算的不動產。
4.由于對此項規定的不同理解，內蒙古國稅局在《內蒙古自治區國家稅務局全面推開營改增政策問題解答二（不動產部分）》第十一條明確：“20xx年5月1日后取得并在會計制度上不按“固定資產”核算（如投資性房地產）的不動產或者不動產在建工程，其進項稅額可以一次性全額抵扣。”此項解答明文指出“投資性房地產”的進項稅額可以一次全額抵扣。這個解答是對此項規定的具有一定權威性的解釋。綜合上述四點分析，筆者認為，這個理解符合出臺政策惠民的原意，還有權威性解答，此觀點應該是正確的。
四、結論與建議
通過對上面兩種觀點的不同分析比較，筆者支持“一次性全額抵扣”的觀點。雖然總局并沒有明確“投資性房地產”是否屬于15號公告規定的“會計制度上按固定資產核算的不動產”，但內蒙古自治區國稅局對此規定進行的權威性解答有很大的參考指導作用。另外，筆者認為，15號公告中所規定“會計制度上按固定資產核算的不動產”，其中的“會計制度”并不是專指《企業會計制度》（財會[20xx]25號），而是泛泛講的會計方面的相關制度規定而已，重點強調“按固定資產核算的不動產”。并且，從營改增政策的制定初衷來說，國家是想擴大稅收優惠政策，給企業減輕稅負，促進經濟發展，因此筆者認為：投資性房地產增值稅進項稅額應該一次性全額抵扣。
1.在國家稅務總局還沒有就此事出臺相關文件之前，會計們最好按“投資性房地產增值稅進項稅額一次性全額抵扣”的方法去做。因為這是由于稅法規定不清晰造成的，各種理解均可接受，所以，采取一次性全額抵扣方法對企業最有利，假如總局出臺文件不允許一次性抵扣（筆者認為這種可能性很小），那么把以前已經抵扣而不允許抵扣部分，做“進項稅額轉出”即可。
2.國家稅務總局應該盡快出臺文件，對15號公告中的“會計制度上按固定資產核算的不動產”加以明確，完善稅收政策，使廣大會計工作者不再有異議，不再浪費時間做無謂的爭論。
參考文獻:
[1]財政部、國家稅務總局.關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知.財稅[20xx]36號，20xx-03-23.
[2]國家稅務總局.關于發布《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》的公告.國家稅務總局公告20xx年第15號，20xx-03-31.
[3]財政部會計司編寫組.企業會計準則講解[M].北京：人民出版社，20xx.
房地產論文7
一、房地產企業稅務籌劃存在的問題
（一）企業內部問題。
從企業內部來看，其稅務籌劃存在的問題主要體現在以下幾個方面。首先，很多的房地產企業對于企業稅務籌劃的認識尚處于起步階段，在很多認識上的不清晰直接影響了后續工作的開展。其次，還有的企業在進行稅務籌劃的模式不專業，有待優化。最后，還有部分房地產企業的風險意識薄弱，不具有抗擊風險的能力。特別是近年來，我國的房地產行業迅猛發展，其在操作過程中存在的風險也越來越大。雖然國家也已經出臺了一系列的調控政策，但是行業內總體風險意識淡薄的現象還需要一段時間才能得以解決。
（二）外部環境問題。
首先，由于受到我國稅率制度的影響，客觀上使得房地產企業在進行稅務籌劃的過程中存在一定的局限性。其次，從行業的大環境來來，我國的`房地產企業的稅務代理業務能力整體較差。
二、房地產企業做好稅務籌劃的必要性
當前形勢下，房地產企業進行稅務籌劃工作十分必要。首先，通過稅務籌劃，企業能夠合法減少稅務開支，減輕企業的稅務負擔，提升利潤空間。其次，通過稅務籌劃等相關手段，還能夠讓房地產企業的稅務風險得到最大限度的控制。
三、解決房地產企業稅務籌劃問題的對策
（一）認清稅務籌劃，建立預警機制。
我國的房地產企業要想解決稅務籌劃過程中出現的種種問題，認清稅務統籌，建立科學的預警機制是前提。房地產企業在進行稅務籌劃時，應該將優惠力度大且具有伸縮性的稅種作為工作對象。需要注意的企業稅務風險主要包括企業重大戰略事件、企業財務報表的編制、最新涉稅政策等。這些都是在建立稅務籌劃工作預警機制應該重點關注的內容。
（二）統籌稅務籌劃工作。
稅務籌劃本就是一項內容復雜，涉及面很廣的財務管理活動。想要做好稅務籌劃，需要工作人員具備多方面的素質。只有這樣，才能讓稅務籌劃的各個環節具有可操作性，也才具有實際的意義。
（三）靈活運用稅收政策。
首先，房地產企業常見的稅種為土地增值稅和房產稅，在對這類稅種進行稅務籌劃的時候，政策的差異化條款就能派上用場。其次，企業還可以選擇成本最低的稅種進行納稅，在合理科學的情況下降低企業的稅收負擔。最后，在進行稅務籌劃的過程中，要及時關注國家的各項稅種政策，在稅務籌劃時選擇具有最大優惠的稅種。
（四）完善稅收法律制度。
首先，國家應該結合實情，加大對于稅收制度的改革力度，對于政策中出現的漏洞和空白予以及時的修正和補救。其次，國家相關部門應該加大執法力度，對于在執法過程中發現的偷稅、漏稅企業給予嚴懲，加大處罰力度能夠有助于遏制不法行為的發生。
結束語：
稅務統籌是順應時代發展而出現的一種財務管理行為。房地產企業通過稅務統籌，合理降低稅收支出，提高企業自身的競爭力。因此，在新時期下，房地產企業要想進入良性發展的渠道，稅務統籌是必不可少的。
作者：張義 單位：無錫公眾會計師事務所有限公司
房地產論文8
一、引言
在實施“營改增”前，我國房地產企業在房地產開發過程中涉及到很多始終，存在嚴重的重復征稅的現象，不僅加大了房地產企業的稅負，也在無形中將企業的稅負轉嫁到不斷攀升的房價上來。從長遠的角度來看，這并不利于我國房地產企業的發展，更不利于我國房地產市場的健康發展。對于房地產企業而言，稅制改革迫在眉睫，有效解決重復征稅的問題更是稅制改革中的重中之重。對于房地產企業而言，由于其特殊性使得“營改增”對于房地產產企業而言困難重重。在這樣的大環境下，政府出臺的政策、各項措施等都會對房地產企業產生巨大影響，特別是對房地產企業的稅負影響更是直接關系到其生死存亡和未來的發展。
二、房地產企業營改增稅負效應的影響因素分析
（一）“營改增”影響房地產企業名義稅負變化的雙重效應分析
從理論上看，增值稅只是對每一個生產環節上的增值額進行征稅，從而存在營業稅重復征稅的現象得到解決，完善的抵扣鏈條將有助于全面推進更為專業化的戲份，為促進和加快產業結構的調整奠定基礎。但是，具體到不同的行業中，由于改革后稅率、可抵扣的進項稅額都不各不相同，因此，很可能在實施稅制改革后出現某些行業稅負增加的問題。例如：站在房地產企業外購產品與服務的可抵扣程度的角度分析，作為國民經濟發展中的重要產業，房地產產業的鏈條較長，因此，房地產企業在發展的同時也帶動了一大批相關產業的發展，如：處于房地產企業上游的土地提供者、承包商、其他服務提供者等，涉及到的行業包括：金融業、建筑業等不同的行業。同時，還涉及到鋼鐵、水泥、現代服務業等不同的行業發生業務上的往來。可見，我國房地產企業會對與其相關的產業產生影響，對經濟起到拉動的效應。但同時也表明我國房地產業仍處于物質資本消耗的數量擴張階段，還有待于進行產業的升級改造和服務化方向發展。對房地產行業實行“營改增”的基本前提主要就是為了房地產行業提供施工、勞務等服務，這些行業也是“營改增”的行業，否則房地產行業的營改增毫無意義。因此，據統計，房地產業營改增后，預計將有71.6%的中間投入能夠形成進項抵扣額。從長遠的角度來看，當增值稅實現了對營業稅的征稅范圍全面覆蓋后，房地產業的大多數外購產品和服務中所含的 稅款都能夠獲得抵扣。再例如：我們站在行業投入與產出的方面分析：房地產企業的增加值中的主要構成部分是固定資產的折舊，這部分內容已經占到房地產行業總投入的43.8%。
（二）房地產企業“營改增”的稅負轉嫁效應分析
首先，對稅負后轉效應的分析。房地產企業具有資金密集型、資源密集型的基本特征，目前我國的土地資源、貸款的額度都出現了資源緊張的問題，當供給彈性較大、而需求彈性較小的時候，房地產行業實施“營改增”后產生的稅負很難轉嫁到銀行、政府、信托公司等金融機構。按照通常的做法來看，由于建筑工程企業與房地產企業之間存在著密切的聯系，很多建筑企業為了獲得建筑合同，經常不擇手段通過低價中標、承諾墊資等方式來完成工程建設。很多建筑企業在同房地產企業的談判中經常處于一種弱勢的.地位中。另外，有的房地產企業為了少繳、免繳土地增值稅，經常和建筑企業實現協同避稅的現象，并通過提高建安成本來實現對增值率的降低，這樣做的結果就是講房地產開發企業的部分稅負轉嫁到建筑企業中。在“營改增”實施后，建筑企業通房地產企業之間協同避稅的動機將大大削減，供給彈性明顯增加，房地產企業在短期內向上游轉嫁稅負的難度也就隨之增加。其次，對稅負的前轉稅負效應的分析。對于房地產企業而言，向下游轉嫁增值稅稅負的主要對象就是廣大的購房者，增值稅作為流轉稅，從理論上看稅負最終都是由購房者來承擔的。在我國一二線城市中，房價在不斷上漲，只要房價的上漲標準一直未超過購房者所能夠支付的上限，在商品房整體處于供不應求的環境下，房地產開發企業就很容易通過“捂盤”的方式將“營改增”后的稅負轉嫁到不斷上漲的房價中，從而轉嫁給購房者。
（三）房地產企業“營改增”實際稅負效應分析
如前所述，在實施“營改增”后，房地產企業稅負的影響不僅體現在名義稅負的提高與稅負的轉嫁方面，更痛稅務機關對房地產企業的稅制執行與監督的程度密切相關。由于稅務征管因素的存在，房地產開發企業的實際稅負在進行稅負轉嫁后有可能出現減輕。但從這一角度來看，我國在實行“營改增”的同事，不僅應該進一步簡化稅制要求、實現稅率的統一，還應該加強對稅控體系的構建。
三、“營改增”后房地產企業避免稅負影響的有效對策
（一）應加強對發票的管理
如前所述，導致泛地產企業在實施“營改增”后稅負上升的一個主要因素就是發票管理中存在的很難取得增值稅進項稅額抵扣發票。從理論上看，由于能夠取得抵扣的項目而無法取得專用發票將無法實現抵扣。因此，房地產企業應針對這一問題加強對發票的管理，及時、準確地取得可以抵扣的專用發票。例如：房地產企業可以盡量選擇一般納稅人作為供應商，對于那些無法提供專用發票的個體戶等小規模納稅人盡量不要選擇為合作伙伴。再例如：在房地產企業的油費管理中，可以通過記賬、月結、同意購進充值卡等方式進行集中采購，盡量獲得增值稅專用發票。
（二）盡量延長進項稅額的抵扣時限
就我國目前的稅制改革現狀來看，增值稅的一般納稅人所取得的專用發票、機動車銷售統一發票、海關繳款書等應該在開具之日起的180天內到相關的稅務機關進行認證，在認證后可以在次月申報，并向主管的稅務機關申報抵扣的進項稅額。由于房地產企業的特殊性，有的房地產企業在獲得土地后并不會立即進行開發，還有的會經過很長時間后才會正式進行開發，因此，如果仍然沿用180天的抵扣期限很容易使這類企業前期發生的成本不能在銷項稅額中進行抵扣。可見，應適當延長進項稅額的抵扣時限。
（三）盡快提升地方主體稅種體系的構建
從理論上看，各地方政府在重構各自的主體稅種體系后將大大減輕由于房地產企業由于“營改增”而產生的一些負面效應。從長遠的角度來看，房地產企業可以實行較低的稅率，在提升當地經濟水平與居民生活水平的同時，保持與上下游行業的稅率的一致性，從而降低稅收負擔。
總之，“營改增”的實施將對房地產企業的稅負產生一定的影響，各房地產企業、政府部門、稅務部門必須共同努力，通過“營改增”這一契機，全面推進房地產行業運行環境的改善，并實現有效調節房地產企業稅負水平、提升企業競爭力和投資信心的目的，為促進房地產企業的發展創造條件。
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房地產論文9
摘要：經濟日漸發展使得房地產市場經濟在國民經濟發展中具有越來越重要的作用，財政稅收政策在其中具有非常重要的作用。本文對財政稅收政策對我國房地產市場經濟影響作了分析，提出了財政稅收政策對我國房地產市場經濟實踐對策，為促進我國房地產市場經濟更好發展打下良好的基礎。
關鍵詞：財政稅收政策；房地產；市場經濟；影響；對策
一、前言
作為國家發展中最為有效的經濟調節手段，稅收是實現社會總供給、總需求之間的動態性平衡，這就需要認識到財政稅收政策對房地產市場經濟發展的重要影響，引導學生科學認識財政稅收政策，進而有效改善人民生活狀態以及住房條件等等，充分發揮財政稅收政策在房地產市場經濟發展中的重要作用，利用財政稅收政策來促進房地產經濟發展，促進國家經濟增長，因此，需要結合我國房地產發展實際情況來采用更加有效措施，完善房地產市場經濟稅收政策，促進房地產市場經濟健康、協調發展。
二、財政稅收政策對我國房地產市場經濟影響
（一）財政稅收政策有利于實現房地產消費理性化以及科學化
從目前來看，我國房地產價格呈現出瘋長傾向，政府需要充分利用財政稅收工作政策來引導房地產更好發展，這就需要不斷加強房地產市場信貸資金實際回收工作力度，在不拖欠開放商資金前提下，市場商品量不斷增加，這就使得房地產市場受到了巨大的刺激，同時還需要做好稅收管理工作，利用有效措施來降低房地產市場價格，維護國家發展利益。由于房價過高或者是居民實際收入過低等現象使得房地產市場經濟交易存在著一定的矛盾。因此，可以利用貨幣來實現市場交易，如果居民實際收入過低，那么實際購買力會受到影響，房地產需求量也不斷降低，房地產市場交易數量也逐漸下降，這就需要刺激房地產市場，促進房地產市場經濟更好發展。房地產市場經濟的不斷發展使得我國財政稅收政策的房地產調控工作更多集中在需求方面。房地產市場發展預期從過于的樂觀，逐漸的轉化成為了謹慎，財政稅收政策在房地產市場調控工作中具有至關重要的作用。為了能夠促進房地產市場穩定化發展，在實際的工作過程中需要重視房地產市場經濟調控作用，不斷細化房地產市場稅收工作政策，對于并不符合相關條件的房地產開發商往往并不給于稅收方面的優惠政策，不斷將其房地產在稅收政策方面的`研究工作力度，引導居民樹立合理的消費理念以及節約消費利用，利用財政稅收政策來實現房地產經濟有效調節，促進房地產市場穩定發展，提升房地產發展質量，為房地產市場發展的健康性以及穩定性提供保障。
（二）財政稅收政策有利于完善相關稅法政策
作為人類行為的重要規范，法律能夠為相關政策以及相關制度提供有效的保障，這就需要完善財政稅收相關政策，如果缺乏法律支持，那么房地產市場經濟會受到影響，這就需要結合房地產市場政策以及房地產市場制度，為房地產稅法質量提供有效保障。實際上，稅收關系到國家發展問題，這就需要構建更加完善的房地產法律法規，嚴格相關稅法，實現有法可依、違法必究等等。傳統房地產市場財政稅收政策過程中，需要不斷相關稅收政策，完善違法措施以及懲戒措施，使得稅收研究成果能夠有效應用于稅收工作中，為財政稅收政策提供法律保障，為社會主義房地產市場經濟有序運行提供有效保障，促使房地產市場經濟能夠處于穩定、快速發展環境中。房地產價格與稅收收益之間具有非常密切的關聯，房地產市場正是處于稅收政策的開發階段，房地產商品供給受到非常大的影響，投資規模以及投資方向都會受到非常大的影響。房地產的流轉環節使得房地產出現了非常嚴重的投機行為，這就使得我國房地產市場需求受到非常大的影響，政府需要充分發揮其重要作用，積極參與到市場流通活動中，有效抑制投機取巧行為。因此，需要重視房地產財政稅收政策的管理工作，實現土地資源合理優化配置，盡可能滿足房地產市場發展需求，盡可能的減少土地閑置，為土地交易進行提供有效保障。
（三）財政稅收政策有利于完善財政稅收工作制度
為了能夠有效規范房地長市場經濟發展，相關政府工作部門需要改進物業稅，結合房地產市場發展實際運行情況來進行評估。在設置物業稅的過程中，需要結合我國發展國情，區別物業稅的稅率，在城市發展過程中，需要明確劃分高收入以及低收入人群，充分發揮物業稅調節作用，結合人群經濟收入能力來進行分區設置，盡可能降低低收入人群的稅收，或者是對于經濟能力過低的收入者采取見面方式，這樣符合我國的發展國情，有利于規范房地產市場，構建更加完善的房地產評估工作體系，為房地產市場發展提出了非常高要求。財政稅收政策有利于完善房地產稅收配套政策以及配套制度，構建房地產的產權登記工作制度，同時還需要明確城市土地的實際利用情況，有效解決分塊管理方式，實現房屋產權證與土地產權證合一制度，盡可能理清房地產市場管理關系，避免出現房地產的私下交易，構建更加完善的房地產市場評估工作體系，相關稅務管理工作部門需要構建更加完善的評稅結構制度、專職評稅制度以及房屋管理工作制度等，構建完善的房地產市場經濟管理工作機制。
三、財政稅收政策對我國房地產市場經濟實踐對策
（一）保證房地產市場供應量充足
從目前發展來看，房地產行業給予方面存在著的問題，諸如，土地資源較為緊缺，房地產商存在著捂盤現象等等，由于居民需求的日漸增加使得房地產價格不斷增加，這就使得房地產供應量存在著嚴重的不足。增加住房的供給能夠有效解決房地產市場經濟中存在的問題，提升房地產發展彈性，政府需要明確自身肩負的重要責任，保證房地產市場供應量充足，盡可能緩解房地產住房價格上漲問題。為了能夠提高房地產供需供給，利用稅負轉嫁行為來有效抑制二手房市場中存在的投機行為，利用增加房地產供應量供給來增加供給彈性，盡可能減輕居民收入負擔。
（二）重視房地產市場征稅環節
作為房地產市場經濟發展的關鍵性力量，投資型的購房者大多是利用房地產買賣來獲取差價，進而獲得高收益，這就需要利用房地產持有權來實現稅收的保值以及增值。從目前政府發展來看，房地產在流通過程中出現了征收重稅的現象，他們并不傾向于出賣房產，而是不斷購入房產，這就使得二手房供給存在著不足，房屋流通效率并不高，從另外一個角度分析來看，由于房地產市場中購房競爭愈加激烈使得自用型購房者卻無法購買合適住房。為了能夠有效解決房地產市場發展中存在著供需不平衡的問題，政府相關管理工作部門需要不斷加大房地產征稅環節，諸如，利用物業稅等來解決供需矛盾。僅僅實現征稅卻無法實現稅負轉嫁，購房者仍然需要承擔一定稅負，目的性更強，影響性更高，對于住宅面積較大并且長期閑置住房或者是有兩套以上住房的居民則是需要征收重稅，進而使得投機者購房成本，促使投機者不得不賣出閑置的住房，增加二手房地產市場的供給量，實現房地產資源的合理優化配置，提升房地產價格穩定性。
（三）實現征稅對象的區別性對待
由于房地產征稅對象存在著差別使得其承擔的稅負也存在著一定的差別，但是普通的購房者居于不利地位。政府需要認識到房地產開發商、投資型購房、普通購房等之間的關系，投資型購房，政府可以征收更多的稅收，這樣能夠有效抑制投資型購房者的購房熱情。從目前發展來看，房地產市場呈現出信息不對稱現象，即使在購房過程中無法有效判定購房者購房目的，往往根據購房者時候的買房行為才能夠進行判定。總之，政府需要結合房地產市場發展特點來構建房地產信息的登記制度，進而有效了解購房者住房信息，對于購買多套或者是購買大面積住房需要征收更多的稅負，對于購房投機行為來進行嚴格懲治。
四、結束語
隨著家庭生活質量以及居民文明程度日漸提升使得居民已經不能夠滿足舒適住宅，而是對外部環境提出了更高的要求。房地產市場在實際的發展過程中，需要充分利用房地產市場銷售價格以及發展預期來實現房地產市場經濟發展宏觀調控，進而促使其能夠有效認識房地產市場發展。從近些年的發展來看，我國的房地產市場在發展過程中仍然存在著非常多不合理因素，特別是房地產供需之間存在著不平衡現象，這就需要重視房地產市場經濟的調節作用，利用財政稅收政策來有效調節房地產市場經濟，重視房地產市場經濟監督工作以及管控工作，不斷完善相關法律法規來穩定房地產發展市場。
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房地產論文10
摘要：本文以營改增后房地產企業的稅收籌劃為研究對象，對營改增后對房地產企業納稅帶來的影響進行了闡述分析，并提出了實施營改增后房地產企業稅收籌劃的一些措施，以供參考。
關鍵詞：營改增；房地產企業；稅收籌劃
稅收籌劃簡單來說，即是幫助企業通過合理合法的途徑有效規避稅務風險，通過節稅、避稅等措施減輕企業稅務負擔，從而促進企業經濟效益有效提升的一種稅收對策方式。隨著營改增政策的實施，需要企業通過稅收籌劃的方式有效降低營改增政策對房地產企業帶來的負面影響，促進房地產企業對營改增政策的有效利用，進而推進企業實現平穩發展。
一、營改增后對房地產企業納稅帶來的影響
1.營業稅金及附加稅帶來的影響
我國實施營改增后，意味著營業稅這一稅種已基本處于取消狀態。房地產作為原營業稅重要的征收行業，在實施營改增以后，便正式進入繳納增值稅時期。首先在需要繳納的稅額方面，房地產企業由原先的17%稅率降低至11%，對于房地產企業經營效益提升具有積極的影響。并且在實施營改增以后，土地成本也被歸納為可抵扣的項目，這更加有利于房地產企業降低稅負，減少不必要的稅務風險。因此在具體進行稅收籌劃過程中，房地產企業需要對現有政策加以全面理解和把握，才能夠有效達到節稅目的。當下房地產企業具有很多拿地方式，例如拆遷、項目投資等，不同的拿地方式，意味著需要征收的稅額也不一樣。因此如何選擇合理方式進行拿地，從而降低房地產企業稅收負擔，需要根據實際情況加以分析。
2.對房地產企業土地增值稅帶來的影響
在營改增政策實施以后，對于房地產土地增值稅帶來了巨大的影響，主要是因為房地產企業增值稅屬于價外稅，因此在最終的核算過程中，不能將其作為抵扣項目加以核算，自然導致房地產企業土地增值稅的增值率增加，從這一點上來看，營改增政策無疑是加重了房地產企業繳稅負擔。因此需要房地產企業在進行稅后籌劃過程中注意這一問題，采取相應措施盡量減少房地產增值稅稅率增加對房地產企業造成的影響。
3.對房地產企業所得稅帶來的影響
通過上文敘述可知，企業增值稅屬于價外稅，因此其依然存在于企業所得稅之中，無法對其進行扣除處理，導致企業所得稅稅額增加，從而增加了房地產稅后負擔。但從另一角度來看，在原先需要繳納營業稅時期，房地產銷售收入全部屬于企業銷售額，而營改增之后，在銷售收入確認前已經將增值稅從中完成了扣除，因此再次進行所得額確認時，便不再進行稅額扣除，因此從本質上來看，對于房地產企業所得稅沒有造成變化上的影響，因此在進行房地產企業稅收籌劃分析過程中，需要進行更加細致的研究分析，從而將真正影響房地產企業營業所得稅的因素分析出來。
二、實施營改增后房地產企業稅收籌劃措施
1.從房地產企業日常經營活動中入手，做好企業稅收合理規劃
由于在實施營改增政策之后，作為房地產企業一般納稅人，企業增值稅率從原先的17%降低至11%，基于這一點，在進行具體稅收籌劃過程中，可以從房地產企業日常經營活動中入手，盡量降低各個日常經營活動中的生產成本，并根據具體的要求，在經營活動過程中盡量獲取更多的增值稅發票，對于房地產企業稅務負擔降低具有積極影響。在此基礎之上，做好對企業增值稅發票的管理工作，通過采取各種宣傳培訓方式，有效提升企業財務人員使用增值稅專用發票的意識，從而充分享有營改增政策為房地產企業帶來的節稅益處，減輕企業稅務負擔。另一方面，還需要房地產企業進一步加強與合作企業的合同約定，在停供材料的供應商選擇方面，做到“貨比三家”，在保證供應材料質量的前提下，選擇最低的價格。如果是在一般的納稅人處進行材料選購，也要盡量要求其提供發票，從而使得企業在納稅方面，能夠獲取到最大的折扣。除此之外，房地產企業在進行稅收籌劃過程中，一定要充分利用其中存在的稅率差異。通常情況下，供應商稅率依然為17%，但房地產企業的稅率為11%，基于此，房地產企業可以在合法的情況下，利用其中存在的稅率差異達到自身節稅目的。與此同時，也可以在稅收籌劃過程中，利用納稅時間延遲、優惠政策爭取方面，盡量減輕房地產企業的稅務負擔。
2.做好與稅務機構的溝通交流工作，有效規避稅務風險
企業為提升自身經營效益，在納稅過程中一般會采取一些有效的.避稅手段，用以減輕自身稅務負擔，但這避稅手段受不可控因素干擾較大，一旦操作不當，則有可能觸碰法律底線，為自身帶來很大的稅務風險。因此在具體進行房地產稅收籌劃過程中，針對制定的避稅方案，需要經過詳細縝密的分析，確保避稅方案合理合法，同時也要發揮出應有的避稅效果。在此基礎之上，需要相關稅收籌劃人員密切關注我國相關稅收法律的最新動向，并及時掌握行業最新的準則，從而確保房地產企業能夠有效規劃各種稅收活動，達到減輕稅務負擔的目的。在保證房地產企業稅收合法化的過程中，還要特別注意加強與稅務機構的溝通交流工作，從而將來自執法機關的法律風險降至最低，通過制定完善科學合理的稅務風險體系，確保稅務風險控制發揮應有的效果。
3.積極改變傳統營銷策略，實現稅收籌劃合理化
隨著營改增政策的不斷實施發展，為房地產企業稅收籌劃帶來機遇的同時也帶來了很大的挑戰，房地產企業需要抓住機遇，迎接挑戰，盡最大限度地減小營改增對房地產稅收帶來的影響，從而保證企業未來實現平穩順利發展。基于此，需要相關財務人員圍繞房地產企業實際情況，自足當下，放眼未來，從稅務籌劃的角度對現有的企業營銷策略加以改革創新。例如，在原本的營銷定價模式之下，企業可以利用目標成本制定方法，對企業經營過程中產生的成本費用加以把控，減少相應成本支出，從而有效提升房地產企業的經濟效益與利潤。尤其是在房地產工程原材料成本不斷提升的當下，更需要企業結合實際，不斷調整現有的營銷政策，以達到提升企業經營效益的目的。總之，房地產企業需要對目前的房地產形勢加以實時把控，針對形勢變化不斷調整營銷策略，使得營改增政策對于房地產企業有利一面的作用充分發揮出來，有效降低房地產企業的稅務負擔，提升核心競爭力，從而使處于市場經濟體制下的房地產企業實現更好的發展。
4.爭取政府優惠政策支持，為房地產企業未來發展保駕護航
在營改增政策實施的大環境之下，房地產企業需要不斷實施相應措施應對新政策對企業發展造成的影響的同時，還需要善于借助外在有力條件，全力爭取政府優惠政策的支持。例如使自身的繳稅期限進一步延長等，從而可以使企業資金流轉更加通暢，資金得到更加充分的利用，有效提升了企業經營效益。而對于政府而言，在具體實施營改增政策過程中，利用有效的管理手段和實施方式對各種變化需求加以滿足，圍繞投資項目進行合理的把控，從而對工程進展和投資情況進一步達到監控目的，對于項目的順利實施起到一定的指引性作用。
5.加強房地產企業增值稅專用發票的管理，促進稅務籌劃質量提升
房地產企業要想謀取更近一步的發展，減輕自身稅務負擔，必然要對增值稅的優惠政策加以充分利用，而加強房地產企業增值稅專用發票的管理就成了一項必然選擇。基于此，企業需要加強財務人員稅收籌劃的能力，財務人員是稅務籌劃的主體，只有自身具備較強的稅收籌劃能力，才能夠進一步提升對增值稅專用發票的使用管理能力，從而使得企業在稅收方面享受更多的抵扣額，減輕企業稅務負擔。在具體進行房地產企業增值稅專用發票的強化管理過程中，需要相應財務人員對房地產銷售收入的確認時間、開具發票的時間加以重點關注。除此之外，還需相關財務人員對增值稅專用發票的時效性進行相應關注。這樣在企業獲得專用增值稅發票后，才能夠根據實際需要及時進行抵扣，避免出現抵扣時限超期問題。最后，企業還需要進一步強化稅收籌劃工作的開展力度，提升其工作效率，從而提高房地產企業稅收工作成效，達到減輕稅收負擔的目的。
三、結束語
我國實施營改增政策之后，房地產企業受到了非常大的影響，影響效果有好有壞，需要房地產企業充分分析新的政策內容，全面了解其中的利弊關系，做好稅務籌劃管理工作，從而有效規避其中存在的稅務風險，享受營改增政策為企業帶來的優惠，減輕稅收負擔。在具體實施過程中，可以通過采取從房地產企業日常經營活動中入手，做好企業稅收合理規劃、做好與稅務機構的溝通交流工作，有效規避稅務風險、積極改變傳統營銷策略，實現稅收籌劃合理化等措施，降低房地產企業稅務負擔，促進房地產企業實現平穩的發展。
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[2]葛柳燕.營改增背景下房地產開發企業的稅收籌劃研究[J].會計師，20xx，（23）：69-72.
房地產論文11
摘要：得益于電子計算技術的極大發展，信息系統在房地產管理中可以得到廣泛的應用，極大的提高了房地產管理的效率和效果，促進了房地產業的快速發展和繁榮，為我國的社會主義經濟建設以及提高居民的生活質量水平做出了重大貢獻。文章基于地理信息系統在房地產管理中的實際應用情況進行了研究和分析，并提出了可行的建議，旨在進一步提高地理信息系統在房地管理中的應用水平，從而推動我國的城市化建設進程。
關鍵詞：地理；信息；房地產
1地理信息系統
地理信息系統是在計算機技術發展的基礎上，融合了管理科學、地理學、地圖學等多門學科的知識，是一項實用性非常強的綜合性高新科學技術。通過對地理信息系統的應用，進行大量的地理數據采集、存儲、管理和分析都不再需要花費大量的時間和人工精力，工作效率得到極大的提升。特別是通過計算機技術的輔助，可以根據采集到的數據信息進行模擬實驗，使地理相關行業對地理地質的實際環境和條件能夠進行更加準確的掌握和分析。這對房地產管理工作來說是非常重要的，因此，地理信息系統在房地產管理工作中的應用對房地產行業的發展來說起到了巨大的.推動作用。地理信息系統能夠在房地產管理中發揮出巨大的推動作用，主要是因為地理信息系統具有三信方面的功能和特征：首先，地理信息系統能夠深入的采集、存儲、精細化管理、分析和輸出各類地理空間信息，而這些信息正是開展房地產管理工作所需要依據的重要數據和實際情況。其次，在房地產管理工作中，需要對地理空間信息進行多要素綜合分析，并以此為基礎，對地理動態做出預測，而通過地理信息系統做出的分析和預測遠遠高于人工分析和預測結果，促房地產管理依據的數據和信息準確性大大提升，進而促進房地產管理工作中的決策正確率得到有效的提升。最后，依托計算機技術發展起來的地理信息系統，能夠快捷肯于精確的對各類繁雜的地理信息進行空間定位和動態分析，其完成的速度是人工速度完全無法比擬的，不僅大幅度的提升了工作效率，還使房地產管理工作節省了大量的人力資源支出，從而節省了工作成本。
2房地產地籍、產權產籍管理
在房地產管理工作中，主要包括對土地進行調查、登記、其他數據采集統計以及地籍檔案管理等。所謂的地籍、產權產籍是指房地產的所有權，即指房地產產權的有人可以依法對其所有的房地產行使權力，包括占有、使用、收益以及處分。在信息管理方面，要對房地產的地籍進行管理，即調查土地權屬以及進行地籍測量。在我國，地籍和產權產籍的管理有四個方面的內容：第一，就是要對房屋所有權以及對其占有的國有土地使用權進行明確的劃分，并依法進行產權辦理和登記。第二，對房屋、土地的地籍、產權產籍等變動情況要及進掌握和了解。第三，要進行詳細的房地產測繪，掌握房地產數據。第四，要對房地產的地籍、產權產籍等相關資料、數據和信息進行詳細的記錄并建檔存檔。作為房地產管理的重要內容，完善房地立的地籍、產權產籍信息，明確產權歸屬并建立相關的檔案，是保所產權人合法權益的重要保障，也是房地產信息管理規范化的表現之一。在城市發展的過程中，房地產管理工作內空、工作量并越來越龐大，也會越來越復雜，因此建立起規范的工作制度和工作程序，對于房地產管理工作以及城市的發展建設來說，都具有非常重要的意義。
3傳統的房地產地籍、產權產籍管理系統存在的問題
在我國傳統的房地產地籍、產權產籍管理系統中，雖然也依托于強大的計算機管理系統進行相關的管理工作，但隨著我國城市建設的不斷發展和深入，房地產管理工作的內容和方式都發生相應的變化，傳統的計算機管理系統已無法滿足當今社會房地產管理工作的需要，因此就需引入更加先進的管理系統，地理信息系統就是在這一情況下，進入房地產管理工作中的，并在房地產管理工中作發展了巨大的作用。傳統的計算機管理系統在當今的房地產管理的應用過程中，主要在三個方面存在阻礙：①地理信息系統以房地產管理中的應用范圍較為狹窄。計算機管理系統僅能夠處理一般的地籍、產權產籍文本信息，對于相關圖形信息卻難以發揮有效作用[1]；②投資金額巨大，隨著計算機硬件和軟件技術的發展，很多軟件開發商已把目光轉移到基至GIS的地籍和產權產籍管理信息系統的研發上，從而使房地產管理行業增加建立管理系統的資金投入；③欠缺重要的管理功能。目前在房地產管理工作中，需要進行許多復雜的面積計算問題，但在當前的許多管理系統中，對面積計算方面的模型設計都較為簡陋，還存在著程序運行不合理的現象，因此使最終的計算結果存在著偏差，影響了房地產對地籍、產權產籍的科學和準確管理工作[2]。
4地理信息系統在房地產信息管理中的具體應用
首先，需要利用地理信息系統對土地、房產進行測繪，對測繪的成果和數據按照CAD制圖軟件的統一要求標準進行質量檢查和數據編輯，最終建立完善的房地產地理信息系統空間信息數據庫。其次，要利用地理信息系統的關聯性，將房屋的空間地理屬性信息、自然屬性信息以及社會人文屬性信息等一一聯系起來，使其能夠彼此對應關聯，從而建立房屋信息關聯。地理信息系統正是應這一發展要求而進入房地產管理工作中的，完美的解決了困擾房地產管理工作的難題，在未來發展過程中，還要進一步挖掘地理信息系統在房地產管理中的潛在功能，以促進我國的城市化建設和社會經濟建設的發展進步。
5地理信息系統對于房地產信息管理的實際意義
利用地理信息系統進行房地產管理的重要意義，主要體現在：首先，使房地產管理更加智能化，將房屋的地籍、產權產籍與房產分幅平面圖緊緊相聯，滿足了房地產管理中對于圖形信息的管理需深圳市，更建立了房地產空間信息的關聯，使房地產信息管理更加準確。其次，大大提高了房地產管理的工作效率。最后，由于信息和數據處理的誤差大大降低，使信息和數據更加真實可靠，依靠這些信息和數據做出的決策，自然也就更加可靠。
作者:陳躍 單位:重慶市城市建設配套費管理辦公室
參考文獻：
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房地產論文12
【摘要】前近年來，全球化趨勢不斷加強，企業之間的競爭日漸激烈，面臨的風險也逐漸呈現出多樣化的特點。對于房地產行業來說，管理的核心就在于財務風險管理。本文從房地產風險管理問題成因入手，對加強房地產財務管理風險管理提出了具體的解決措施。
【關鍵詞】房地產;財務管理;風險問題
近年來隨著我國社會經濟的快速發展，房地產行業得到了飛速發展，數量越來越多，規模也越來越大，隨之而來面臨的財務風險也越來越多。目前，財務管理已經成為房地產管理中的重要內容，其中最為重要的就是風險的問題，只有做好風險預防工作、采取有效措施面對風險，才能提高企業財務管理效率，進而實現房地產行業可持續發展。
一、房地產企業財務管理現狀
財務管理面臨著一個重要的問題就是理財風險。在信息化時代下，計算機憑借其自身的優勢，在企業中得到了普遍應用，并且逐漸承擔著越來越重要的任務。企業財務管理工作同樣如此，計算機技術的引進，使得財務管理實現了虛擬化，近些年，計算機技術的快速發展，使得消息的種類和數量不斷增加，從目前來看，企業財務管理還無法完全應對復雜的網絡環境，因此，使得財務管理工作面臨著一定的風險。企業為了進一步提高經濟效益，往往把大部分資產投入到虛擬領域中，而保護措施不當，無疑增加了企業的投資風險。過去，企業主要是通過有形資產實現企業的經濟增長，而在新時期下，企業經濟增長是有形資產和無形資產的共同作用，且無形資產比重要更大。傳統的'財務管理，忽視了無形資產的重要作用，如果還采用傳統的財務管理，肯定會增加企業風險。此外，隨著現代市場經濟體制改革的不斷深入，企業的規模和人才隊伍不斷擴大，因此，企業財務管理的工作范圍和內容也呈現逐漸擴大的趨勢，財務管理工作在企業中的作用越來越突出。但是，在實際的運行過程中，企業在財務管理人才方面存在著諸多問題，企業在聘用財務管理人員方面，門檻較低，被聘用的工作人員，沒有堅實的理論基礎，幾乎沒經過任何專業的訓練就直接上崗，更不用說財務風險管理能力。
二、房地產企業財務管理風險問題成因分析
（一）籌資風險
具體體現在三個方面：（1）負債金額巨大。房地產行業本身特點決定了其需要大量的籌資金額。通常情況下，房地產企業在成立初期階段往往需要大量投入債務資金，自有資金占有很少一部分，其運營資金大部分來自銀行貸款。近幾年，貸款率正在持續走高。受到所謂的高回報驅使，一些企業在盲目地四處舉債，使其資金成本提高，財務風險也隨之增加；（2）房地產企業為了實現項目能夠滾動開發往往會選擇再次籌資。但是很少有房地產企業能夠對其內部資金潛力進行挖掘，沒有做到對積累資金做到有效利用，而是一味地進行貸款。對于一些規模較大的房地產集團，甚至產生連鎖籌資擔保鏈，一旦某一環出現斷裂，就會給企業帶來巨大生存危機，而原有風險也會進一步擴大；（3）我們知道市場及利率是不斷變化的，而這一變化也會或多或少的增加財務風險，在房地產企業所面臨的諸多風險中也是最為致命的，并且該風險不可預測。從國內外來看，出現了明顯的通貨膨脹，中央銀行為了使通貨膨脹降低到合理水平，曾連續加息多次。對房地產企業來說，匯率編導意味著資金成本增加，預期收益減少。
（二）項目投資
一些房地產企業錯誤地認為，土地使用權是獲取收益的重要保障，只要能夠得到它，然后在進行圖紙設計、施工、投入施工所需資金，就能夠在規定期限內交工，從而獲得經濟效益。所以，很多房地產企業不惜花費巨資獲取土地使用權，開展“圈地運動”。但是如果土地權使用權購置之后在資金運作、回報率等方面并沒有做出科學預算，那么其預期利潤目標也就無法實現，更別說對每項成本的測算和具體落實了。很有可能導致企業盲目操作，增加投資成本。
（三）項目經營
一些房地產企業只關注項目施工質量和施工進度，對財務管理工作不重視，往往沒有做好財務監督工作，財務部門自身對財務管理認識不到位，其作用也沒有充分發揮出來。在成本核算方面只是大概進行簡單的計算，計算過程粗糙，缺乏計算依據，大部分房地產企業財務部門并沒有結合企業實際情況開展成本管理工作，對成本核算不重視，從而導致實際成本與預算存在較大的偏差，從而增加企業財務風險。
三、加強房地產財務管理風險管理的有效措施
（一）樹立正確的財務管理理念
企業的健康發展離不開有效的財務管理工作，因此，企業領導階層必須樹立正確的財務管理理念，高度重視財務管理工作，嚴格按照相關要求，對財務管理工作第一責任人進行確立，不斷提高對各項制度重要性的認識，采取有效措施，最大限度減少人為對財務管理的干擾，將資金的來源逐項理清，對資金的支出結構進行優化。除此之外，增強財務管理中的無形資產管理，并將其作為重點內容，提高企業人力資源的質量，不斷增強企業的綜合生產能力和創新能力。
（二）完善風險管理機制
資產在使用的過程中，必然面臨著諸多風險，因此，需要建立健全風險管理機制。首先，企業要聘用或內部選拔專人建立風險管理委員會，對財務風險進行預防、分析。其次，要建立完善的風險預警機制，由于企業的財務面臨著內部環境和外部環境的雙重風險，因此，必須建立起行之有效的風險管理機制，做到財務風險早發現、早解決。第三，事業單位要對財務狀況進行時時掌握，對于資金的使用要進行嚴格規定，以此保證資金的高效運轉。
（三）建立財務預警體系
所謂財務預警體系的簡單來說就是企業能夠及時發現財務風險，盡可能規避或減少風險。房地產企業任何一個環節都離不開風險預警體系。在實際運行中，企業要根據自身經營和財務情況、市場競爭情況以及相關產業政策等，準確、及時的判斷是否進行預警。
四、結語
綜上所述，本文以房地產行業為例，圍繞財務管理風險問題展開研究，提出了有效的解決方法。房地產行業所面臨的財務管理風險問題也是其它行業需要面對的。因此，其它行業可以根據其自身實際情況，對本文所提出的措施進行合理利用。如果沒有及時采取行之有效的方法，就很有可能導致風險增加，降低企業經濟效益，甚至對企業的可持續發展產生重大影響。
參考文獻
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房地產論文13
摘要：房地產股權收購活動(收購二手項目)是當前我國房地產市場經常使用的一個資本運營方式，采用這種方式可以較好的規避國有土地使用權直接交易過程中設計的一些稅費，從而降低房地產企業的稅負壓力。但是，采取這種方式也并不是不存在涉稅風險的。從目前的情況來看，我國房地產企業項目股權收購的過程中也存在較多方面的涉稅風險，如在土地開發建設上存在的風險、債務債權情況上存在的風險等。房地產企業如果想要獲得更好的發展，就必須對現存的一些稅務風險進行規避處理，以確保企業財務的安全性。基于此，本文研究者將在已有研究文獻的基礎之上，結合20xx年財政部發布的營改增政策相關的內容，針對房地產企業項目股權收購過程中稅務風險相關的問題進行探討。
關鍵詞：房地產企業；項目股權收購；稅務風險；建議及措施
一、房地產企業股權收購和風險管控的實施背景分析
(一)股權收購的實施背景
所謂股權收購，通常是指將目標公司的投資持有者的部分或者全部股份作為收購目標的收購行為，在實際的工作過程中最常見的就是直接收購目標公司的股份持有者的股份，將股權交易價轉入到目標公司投資者的銀行賬戶中。如果收購方持有目標公司50%及以上的股份，就可以在一定程度上對目標公司實施重大影響和控制。由于經營管理和企業的發展需要，很多房地產企業會采取收購目標公司的股權，以取得相應的土地使用權，使用并購或者整合等方式，將在建工程、產品開發以及人力物力等方面的內容結合到一起，從而實現對股權的收購。
(二)風險管控的實施背景
房地產風險管控也被稱作盡職調查，這種工作活動的開展方式，一般都是通過安排專門的機構或者聘請中介對欲收購目標公司的生產經營活動進行嚴密的調查，尤其是對財務活動的審查核實，其最主要的目的是了解目標公司股權的構成情況以及可能涉及的一些稅務風險等。其調查的主要內容包括了目標公司過去合作的重大合同履行情況、財務數據資料以及目標公司當前一些重要的員工組成等，從而判斷目標公司是否存在一些潛在的經營負擔和風險。
二、房地產項目股權收購過程中的涉稅風險分析及應對措施探討
(一)股權結構變化引起的涉稅風險及應對措施探討
收購企業在開展盡職調查工作的時候，應當準確判斷目標公司的股東組成情況，明確收購目標企業的股東是個人股東還是外資股東。根據我國當前的稅法規定，個人股東在進行股權轉讓的時候，應當征收20%的個人所得稅和0.05%的印花稅等；個人轉讓目標公司股權事項的，收購公司還應到目標公司所在地稅務局申報、繳納相應的稅款和手續費等下相關費用。但是，就目前的情況來看，多數房地產企業都沒有對項目個人股權轉讓過程中可能存在的稅款問題給予足夠的重視，沒有提前進行準確的稅務籌劃工作，使得股權收購的過程中出現不少的稅務風險。基于這種情況，房地產企業可以通過充分的盡職調查，對于目標公司的股權組成進行深入的調查，明確股權轉讓者是個體還是外資股東，對于那種外資股東股權轉讓，可以在相關的合同中對稅務賬款的繳納進行申明，明確稅務繳納責任方，從而防止因境外投資者不繳納相應的稅務而造成收購公司的財務損失。而對于個人股東，收購企業應提前做好稅務籌劃工作，對收購過程中可能出現的稅款進行精確的規劃，以稅款最低的原則，選擇合適的方案開展項目股權收購工作。
(二)土地開發建設過程中涉稅風險的分析及措施探討
房地產企業在組織開展盡職調查的時候，應當重點關注目標公司的財務調查，對目標公司重要的合同文件以及相應的土地出讓金票據等進行審核。目標公司土地出讓金票據是否符合規范，會直接影響到目標公司后期應該繳納的土地增值稅以及企業所得稅等。按照國家相應的方針政策，房地產開發企業中一般納稅人銷售自己開發的房地產項目的時候，其銷售額應為取得的全部價款和價外費用的和，扣除受讓國有土地使用權時向政府部門支付的土地價款后的余額部分。從目前的情況來看，很多房地產企業在項目股權收購的過程中都存在土地票據不符合規范的情況，從而導致收購公司面臨著較大的稅務風險。針對這些問題，收購企業在項目股權收購前，應該根據盡職調查的工作中發現的土地票據等不合規的現象，及時告知收購目標企業去完善相應的手續并取得規范的土地票據，從而避免房地產企業在收購的過程中要承擔額外的稅務風險和收購成本。另外，在股權轉讓合同簽訂的.時候，也要補充明確因目標公司票據不規范引起的稅務風險應由目標公司承擔這一條款。
(三)債務債權情況的稅務風險分析及應對措施探討
房地產企業在開始項目股權收購活動之前，還應對目標公司的債務債權等進行盡職調查，查看是否存在未清理和未核銷的賬務，以及其債務債權所涉及的金額是否包含在轉讓股權中等。如果目標公司的債務債權是包含在轉讓股權中的話，同樣會給房地產企業帶來很多的稅務風險。針對這一情況，房地產企業在開展盡職調查的時候，應該特別關注其債務債權是否剝離其轉讓股份，以及剝離之后是否還會受到相應的影響；同時也可以在合同中明確如在轉讓過程中因目標公司債務債權產生的稅務費用，一律由目標公司承擔。當然，如果目標公司不能很好的處理這件事，那么房地產企業就可以選擇不對其進行收購，重新選擇其他合適的收購對象。
三、結語
在上文中，筆者對房地產企業項目收購過程中可能出現的一些稅務風險進行了探討。在實際工作開展過程中，房地產企業應該采取更為嚴密的措施進行有效的規避。首先是房地產企業要不斷加強自身對項目收購過程中稅務風險的認識。隨著我國經濟市場的不斷變化，一些稅務相關的問題也不斷發生變化；因此房地產企業應該不斷加強對稅務風險的掌控，提高風險管理意識，加強稅務籌劃工作的開展。在房地產企業內部加強對稅務風險的宣傳，提高企業整體員工對該項工作的重視程度，營造良好的項目收購稅務規避氛圍。其次是加強對企業現金流的規劃。隨時關注國家相關方針政策的變化，充分利用現有的優惠政策，為企業的項目收購提供更多的益處。如：在協議中說明采用分期支付的方式支付股權購買費用，這樣可以降低一次性支付所帶來的資金壓力，同時也能很好的避免一次性大額支付可能引起的政府相關部門的特別關注。
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房地產論文14
摘要：現階段來看，中小房地產企業財務管理存在一系列問題，如監督機制不夠科學合理、管理方法和管理手段存在滯后等。中小房地產企業財務管理應該以不斷完善預算制度和重視財務管理等未重要工作內容，注重財務管理制度、制定合理的財務計劃、加強財務信息化的建設力度等環節。
關鍵詞：中小房地產企業；財務管理；工作內容；環節
中小房地產企業在當今面臨激烈的市場環境下，必須要面對轉型的問題，在這個的改革與發展中，企業的財務管理工作也時刻面臨諸多變化。在改革與發展的過程中也出現了新情況與新特點[1]。而這些情況的突出問題主要集中在保障對象以及保證層次方面，另外還有保障時間不夠確定。以上特點的出現導致人們對很多工作充滿了不確定性因素，其中財務管理工作就是較為突出的問題，因此也對財務管理者綜合素質有了更高的要求，從某些特別因素而言，中小房地產單位的財務管理工作必須要面對下面多個問題：首先最大限度的處理好財務方面的工作；另外，組織好相關的財務活動；其次，對財務活動實施必要的監督等[2]。
一、中小房地產企業在財務管理方面的突出問題
（一）財務的管理以及監督控制機制不夠全面
實際上就目前情況看，我國的中小房地產單位在涉及到財務管理以及監督的過程中，其事后實施必要的監督工作不夠，或者說在事前以及事中的管理等工作落實不到位。實際上這主要是由于目前所實施的體制以及編制之下，相關的財務工作者甚至是財務機構都很難真正意義上的區分自身在單位上說面臨的真正職責。所以，對于房地產中小企業而言，其自身缺少對相關職能部門的監督與管理。
（二）財務制度還沒能夠得到最有效的落實
在我國中小企業的房地產中，普遍存在這樣的問題，即中小房地產企業的財務部門普遍都存在業務相對較為集中的問題，因為財務部門的工作人員相對不多，再加之財務部門本身的工作難度以及工作強度就很高，所以在某種程度上說就會導致管理工作很難真正意義上的落實到位。也正是因為這個問題的存在，其企業的經費以及在職工相關活動使用經費或者企業發展必須的經費往往都難以得到保證。
二、財務管理需要重視的問題
（一）實施必要的財務計劃管理
在我國房地產的財務管理中，主要分為下面幾個問題：即組織方面、指揮方面以及調節方面。作為中小房地產單位，其財務部門必須依據上級所分配的經費指標，同時結合單位自身的實際情況，以達到體現出房地產工作的具體方向。另外在對年度計劃實施編制的時候，也必須真正意義上的做到將資金渠道分清楚，要真正意義上的做到基本原則不動搖，特別需要注意的是，年度計劃整合一定要通過單位董事會的討論，之后再根據單位的實際情況具體問題具體分析。
（二）預算經費的有效管理
自身產業是否能夠有效發展，是目前中小房地產企業財務的基本來源，對于房地產單位來說，所謂的預算經費實際上可以分成多個科目，而所有的科目都存在計領標準。而預算經費在計領之后必須要依據中小房地產單位的事業情況實施科學有效的再分配，而本次所執行的分配過程就是有效的把經費管理變成為單位的預算管理。
（三）財務的決算管理
對于很多單位來說，財務的決算在某種程度上說能夠反映出經濟活動，換言之活動是否平凡豐富主要取決于公司的財務預算。中小房地產企業的建設資金主要來源的費用能夠充分的反映出我國房地產事業的最后的發展戰績。利用決算的編制以及分析，能夠直接或者間接的從財務方面調取經費，實際上很多單位的財務活動，都可以通過年度進行分析，同時也能夠通過決算以及預算總結財務計劃，對財務計劃的執行實施設計，繼而提出科學有效的改進措施以及改進方法，這也是為了有效提升下一年度財務工作水平創造最佳的條件。在對其決算編成工作完成后，依據年度決算的收支情況以及年度計劃的完成情況，之后根據其實際情況再度編寫有關的計劃。
（四）財產物資資金方面的管理
實際上對于一個企業單位而言，尤其是私營企業單位，其發展的結果必然是以經濟利益為出發點與落腳點，而作為中小房地產企業，其自身的財產物質基本上是以貨幣資金為主，之后通過地產或其他的實物形式進行表現的一種有效的資金形式，這樣也能夠充分的保證后勤工作以及相關的銷售。另外作為房地產的設備管理組織以及物資組織都應該進行有效的配合，對于采購直至驗收入庫都應該有完善同時行之有效的財務管理方法，要真正意義上的做到所有的賬目都能夠有跡可循同時和現實情況一致。
三、中小房地產企業財務管理需要注意的問題
（一）不斷的強化財務管理方面的工作
1.要建立健全行之有效的財務管理體系
在中小房地產企業的財務管理中，首要出發點即為單位的.財務管理工作者，而其財務管理工作必須依據中小房地產企業未來的發展需求來分析探討財務保障中相對較為突出的問題，另外需要對財務管理方面出現的新問題實施必要的分析。而需要特別注意的是，想要解決好上面的問題，則應該不斷地提升經費管理的能力，加強部門與部門之間的監督以及管理工作。
2.強化企業的預算管理工作
對于企業單位而言，預算管理是企業財務管理的必然工作，對企業的發展有積極的意義，特別是在經費出現相對較為嚴重的供需矛盾的情況下，要不斷的強化預算以及管理工作，從科學的角度宏觀的調控財務管理等多種經費預算工作，這樣才能夠使預算管理工作有相對更大的權威性。
（二）建立健全財務管理體系
中小房地產企業財務管理體系在某種程度上說是加強財務管理最為基本的原則，對于企業單位而言，財務制度的有效落實以及建立健全為實現一個目標同時不斷的強化財務管理工作的重要手段，同時將財務制度完全貫穿于企業發展以及改革部門工作的過程中。
作者:李欣 單位:鄭州康橋房地產開發有限責任公司
參考文獻
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房地產論文15
摘要：運用營銷力理論和系統解釋結構模型理論，分析房地產樓盤營銷力的相關影響要素，構建了房地產樓盤營銷力系統解釋結構模型，并結合全程策劃的思想，提煉出了以房地產樓盤營銷力提升為主線的營銷策劃模式。
關鍵詞：房地產;樓盤營銷力;系統工程;策劃模式
我國房地產營銷策劃大致經歷了概念策劃模式、賣點群策劃模式、等值策劃模式以及增值策劃模式幾個階段，從忽視顧客需求到以顧客需求為導向逐步發展。營銷不再限于解決樓盤的廣告推廣和銷售問題，而是要對項目立項、市調、定位、規劃、推廣、銷售直至后期管理的全過程進行策劃，增值策劃模式就是以提高房屋的顧客讓渡價值為目標的全程策劃模式。但顧客讓渡價值僅僅是影響買房決策的一個因素，開發商受利益驅動往往又不愿向顧客讓渡價值，房價是一漲再漲，大大削弱了樓盤競爭力。因此，以樓盤營銷力提升為目標的營銷力策劃模式得到了發展和應用，取得了良好效果。
1營銷力理論和系統解釋結構模型理論綜述1.1營銷力理論綜述狹義的營銷力是指企業營銷力，這是我國學者于1998年最早提出來的全新理念，由于研究還處于初級階段，對營銷力的界定還較混亂，尚未形成成熟、系統的理論體系。關于企業營銷力的構成，日本CI高級顧問加藤邦宏先生認為主要由產品力、銷售力和形象力構成。而國內則存在資源能力假說、競爭能力假說、策略能力假說、動力假說等理論流派。動力派將企業營銷力放在營銷流研究系統中，認為它是推動企業營銷流在企業營銷鏈上運動的動力系統，它由三大要素構成：1)產品力。主要受到產品功能、形式、外延、價格等因素的影響。
2)形象力。主要受到企業知曉度、知名度、美譽度、指名度、負指度、滿意度、抱怨度等因素影響。
3)銷售力。主要受到組織、戰略、策略、人才、資金、銷售管理等因素影響。
還有學者進一步把它擴展為七大要素，即情報力、商品力、品牌力、渠道力、促銷力、協調力、服務力等。
由于動力學派對營銷力的研究是把營銷力放在營銷流系統中來研究的，動態地考察營銷力對推動產品銷售的作用，內容完備，機理清晰，對營銷實踐活動具有較強指導意義。
1.2系統解釋結構模型理論
解釋結構模型(ISM)是美國J.華費爾特教授于1973年提出的一種結構模型化技術，它將復雜的系統分解為若干子系統要素，通過對表示有向圖的相鄰矩陣的邏輯運算,得到可達性矩陣,然后分解可達性矩陣，最終使復雜系統分解成層次清晰的多級遞階結構模型，幫助人們理解和把握住系統的特性。此模型以定性分析為主，屬于概念模型，可以把模糊不清的思想、看法轉化為直觀的具有良好結構關系的模型。解釋結構模型在制訂企業計劃、城市規劃等領域已廣泛使用，尤其對于建立多目標、元素之間關系錯綜復雜的.社會系統及其分析，效果更為顯著。特別適用于變量眾多、關系復雜而結構不清晰的系統分析中，它的應用面十分廣泛。
2房地產樓盤營銷力系統的ISM構建房地產樓盤不等同于企業，關于企業營銷力構成的相關理論不能直接用于樓盤營銷力策劃。因此，房地產樓盤營銷力研究需要用ISM理論，對影響因素進行分析，構建樓盤營銷力系統的ISM，才會對房地產營銷策劃具有指導意義。
2.1房地產樓盤營銷力影響因素分析對樓盤營銷力有影響的因素很多，為了找準影響因素，應組建一個由業界內經驗豐富的營銷策劃人構成的團隊，召開座談會。會上，由主持人首先提供給大家一份業內著名營銷人關于提高樓盤競爭力的策劃意見，要求與會專家圍繞樓盤營銷力提高的主題，展開影響樓盤營銷力因素及其相互關系的分析，通過歸納整理專家們的討論意見，結合企業營銷力理論，歸納出影響樓盤營銷力(S1)的主要因素有：S2產品、S3形象、S4價格、S5促銷、S6樓盤品質(代表戶型、建筑質量、環境、物管、區位、交通、配套等)、S7升值潛力、S8外觀、S9品牌、S10單價、S11總價、S12廣告、S13公關、S14營業推廣、S15推銷等。
2.2構建房地產樓盤營銷力系統的ISM根據ISM相關理論原理可知，要確定影響樓盤營銷力的因素及其相互關系，是可以通過專家對話過程來建立可達矩陣和解釋結構模型的。據此，在專家座談會上，通過專家對話形式，對以上影響因素，對樓盤營銷力的影響力傳遞關系和路徑進行分析，并構建出各因素的可達關系如圖1。圖中單元格內的“V”表示該單元格所在行元素對所在列元素有影響關系(即可達關系)。
根據以上可達關系，可建立可達矩陣。其具體做法是：在圖1表達的可達關系基礎上，加上了個單位矩陣。即在第一行第1列空格上記上矩陣元素“1”，表示S1可達S1;在第二行第2列空格上記上“1”，表示S2可達S2，又在S1列與S2行空格上記“1”，表示S1可達S2。依此類推，即可建立可達矩陣。
在此基礎上按照矩陣元素為1的數量多少，由少到多將因素依次排列，即可得到樓盤營銷力提高的可達矩陣如圖2所示。
圖1影響樓盤營銷力提高的各因素間關系圖2樓盤營銷力提高的可達矩陣最后，建立樓盤營銷力解釋結構模型。
由圖2可達矩陣可知，影響樓盤營銷力的因素可以分為兩個層級，產品、形象、促銷、價格四大要素屬直接因素，它們又可進一步分解為樓盤品質、外觀、品牌、公關、廣告、推銷、營業推廣、價格、升值潛力等若干第二級影響因素。
據此，可建立樓盤營銷力的ISM如圖3。
圖3樓盤營銷力提高的解釋結構模型(ISM)3房地產樓盤營銷力策劃模式分析通過樓盤營銷力提高的解釋結構模型揭示，為了提高樓盤營銷力，應從產品、形象、促銷、價格四個方面提高競爭力，提升途徑是從樓盤品質、外觀、品牌、公關、廣告、推銷、營業推廣、價格、升值潛力各方面進行綜合提升的。但該模型僅為樓盤營銷策劃指明了一個方向，要形成一個具有實踐指導作用的樓盤營銷策劃模式，還需要引入“全程策劃”的思想。即以“全程圍繞樓盤營銷力提升”為指導思想，在開發各環節努力提高樓盤的產品、形象、促銷、價格競爭力，從而增加其營銷力，這就是“全程圍繞樓盤營銷力提升的營銷力策劃模式”(以下簡稱“營銷力策劃模式”)。該模式是一個動態的全程策劃概念，特別適用于激烈競爭的市場。其策劃流程：營銷力分析→營銷力提升→營銷力展示與傳播→營銷力釋放與延伸。
3.1營銷力分析
由圖3可知，樓盤營銷力主要受產品、形象、價格、促銷四要素影響，產品因素又可細化為戶型、建筑質量、環境、物管、區位、交通、配套、外觀、品牌等品質因素;價格可分解為升值潛力、單價、總價因素;形象則受樓盤外觀、品牌、廣告、公關、客戶關系等影響;促銷則受營業推廣、推銷、廣告、公關、銷售管理和銷售人員，以及售樓部、樣板間、示范景觀、銷售氣氛等銷售展示因素影響。因此，樓盤營銷策劃的起點就是要通過調研分析，弄清樓盤的營銷力影響要素的現狀、存在的問題以及對樓盤可能帶來的影響。
3.2營銷力的提升
房地產樓盤營銷力是可以借助有效的方法進行提升的，提升工作主要從以下方面展開：1)設計能體現項目核心競爭優勢且新穎獨特的開發理念。
2)市場定位。通過市場細分，選定目標市場、項目定位，為規劃設計和營銷推廣指明方向。
3)合理進行總體規劃。包括總體布局、建筑朝向、出入口、人車分流、建設規模、建筑風格、容積率、綠化率、綠地率、建筑高度、建筑密度、樓間距等。
4)規劃生活和商業配套、物管設施。如會所、停車位、活動中心、運動設施、游泳池、商業街、休閑廣場等硬件設施。
5)樓盤外立面設計,確定項目名稱。重視項目名稱及外立面造型、天際線設計和色彩規劃，提升樓盤外觀形象和品牌競爭能力。
6)環境景觀設計。包括規劃景觀風格、景觀軸線和節點，設置景觀小品，選擇綠化植物，水景觀規劃設計等。
7)合理的戶型配置。包括：戶型的面積范圍、格局配比和面積配比，以及各種戶型的功能配置。
8)智能化設計。重點做到樓宇自動化、通信自動化、通訊自動化、安保自動化。如小區廣播和語音系統、小區網絡、寬帶、光纖、可視對講系統、門禁系統、監控設施、消防設施、門衛室等。
9)物業管理策略。包括安保、物業維護及周到的親情式服務。
10)外部環境治理和配套設施規劃。協助相關部門完善小區外道路網絡、公交設施、幼兒園、學校、醫院、農貿市場、金融網點、郵政設施、環衛和治安設施等。
3.3營銷力的展示與傳播
樓盤的競爭力需要通過各種有效、合理的媒介運用，開展針對性的促銷、公關活動等，將其展現于目標客戶群的眼前，刺激其購買。具體工作包括：1)確定適宜的推廣主題和各階段廣告策略。
2)建立視覺形象識別系統。
3)廣告表現策略與廣告設計。
4)制定開盤慶典、公關活動方案。
5)推廣媒介組合及費用安排。
6)銷售現場包裝及展示系統設計。包括施工場地、周邊環境和售樓部的包裝，設計示范景觀、樣板間、生活體驗館、沙盤、模型、多媒體系統、室內看板等。
7)宣傳資料設計。包括：樓書、戶型圖、海報、DM單等。
8)促銷策略制定與促銷活動實施。
9)安保及物管服務的示范實施。
10)評估推廣效果，調整廣告及促銷策略。
3.4營銷力的釋放與延伸
1)制定銷售部管理辦法和管理制度，規范銷售人員言行，提高銷售力。
2)準備銷售資料。包括：銷售人員服裝、名片、客戶登記表、定價表、銷控表、認購協議、銷售合同、補充協議、前期物管協議等。
3)銷售流程設計，規范銷售接待工作。
4)銷售人員培訓。包括銷售基礎知識、項目情況、銷售實戰演練、商務禮儀訓練等培訓。
5)制定現場氛圍營造策略。通過營造適宜的現場氣氛，打消意向客戶顧慮，激發購買欲望，促進銷售。
6)銷售控制。利用銷售控制表展示并有效控制銷售數量、銷售價格、銷售進程、銷售現場氣氛等，營造一種熱銷氣氛，穩步推進樓盤銷售。
7)實施“低價入市，低開高走，有序調價”的總體價格策略，展示樓盤良好的增值前景，促進銷售。
8)開展有效的促銷活動、巡展活動、團購和公關活動。
9)加強客戶追蹤和客戶關系管理，通過口碑傳播，促進新的銷售，實現銷售力的持續和延伸。
4結語
營銷力策劃模式體現了全程為提高樓盤營銷力服務的思想，系統地分析了影響樓盤營銷力的各因素，提出了營銷力提升實現的途徑，操作性較強。但由于影響樓盤營銷力的因素較多，關系較復雜，因此，應把營銷力提升看作一個系統工程，以樓盤營銷力為目標，綜合運用各種營銷手段，形成營銷合力。
此外，由于營銷力策劃模式的構建是基于相關專家意見基礎上的，專家意見的局限性，以及研究者的研究取向等原因，不可避免造成樓盤ISM構成要素和解釋關系與具體樓盤的營銷實際情況有差異，加之系統各構成要素是處于動態變化中的，這就要求該模式在應用中需要不斷改進和完善，才能更加貼近房地產營銷實際，充分發揮其指導作用。
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