[實用]房地產論文
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房地產論文1
一、房地產企業(yè)財務風險的形成原因
�。ㄒ唬┓康禺a企業(yè)財務風險的內部原因
房地產企業(yè)財務風險的內部形成原因又可以根據(jù)其不同的性質分為房地產企業(yè)自身的經營原因、房地產企業(yè)的內部資金流動原因以及房地產企業(yè)的財務管理工作質量原因等三種類型。首先，房地產企業(yè)自身經營原因造成的財務風險主要指的是由于房地產企業(yè)經營發(fā)展過程中自身經營管理水平不高、經營管理理念較為落后、項目投資時過于盲目、缺乏有效的市場調查和分析工作內容、對整體房地產市場的競爭缺乏有效的評估等等，最終造成房地產企業(yè)自身經營管理工作水平落后，進而造成經營發(fā)展過程中出現(xiàn)財務風險；其次，房地產企業(yè)的內部資金流動原因造成的財務風險主要指的是房地產企業(yè)在資金流動的過程中，存在著自身資金結構不夠合理、外來資金流動量過大的現(xiàn)象，這種情況下一旦外來資金出現(xiàn)波動情況必然導致房地產企業(yè)面臨著相應的財務風險；最后，房地產企業(yè)的財務管理工作質量問題主要原因是房地產企業(yè)在財務管理工作過程中，財務管理工作水平不高，并且經常出現(xiàn)財務管理漏洞，導致自身財務管理工作難以取得有效的成果，部分房地產企業(yè)財務管理工作甚至存在監(jiān)守自盜的現(xiàn)象，自然也會造成房地產企業(yè)經營發(fā)展過程中的財務風險。
�。ǘ┓康禺a企業(yè)財務風險的外部原因
房地產企業(yè)財務風險形成的外部原因則主要包括市場原因、國家政策原因以及其他意外因素等等。首先，房地產企業(yè)市場原因形成的財務風險主要指的是房地產企業(yè)在項目運行過程中，沒有完全地把握好市場的變化情況，沒有做好市場信息的調查分析工作，沒有根據(jù)當前階段市場的實時需求完成項目運行籌劃工作，進而導致房地產企業(yè)在項目運行工程中出現(xiàn)項目買賣不夠順利，進而出現(xiàn)了房地產企業(yè)的財務風險現(xiàn)象；其次，國家政策原因導致的房地產企業(yè)財務風險主要指的是由于國家房地產政策宏觀調控過程中造成的房地產企業(yè)財務風險，當前國家政策原因事實上是造成房地產企業(yè)出現(xiàn)財務風險的本質原因；最后，其他意外因素造成的房地產企業(yè)財務風險主要指的是房地產企業(yè)在經營發(fā)展的過程中出現(xiàn)的一系列意外因素的統(tǒng)稱，房地產企業(yè)在經營發(fā)展過程中很有可能遭受到非常多的外界影響因素，例如，項目運作過程中的地震因素、安全因素等等，都會造成房地產企業(yè)經營發(fā)展過程中大量資產流失，進而出現(xiàn)房地產企業(yè)財務風險現(xiàn)象。
二、房地產企業(yè)財務風險的治理措施
綜合上述房地產企業(yè)財務風險的形成原因，房地產企業(yè)在經營發(fā)展過程中應該結合自身經營發(fā)展的特性，采取科學合理的治理措施，提升房地產企業(yè)在面臨財務風險過程中的抵抗能力，保證房地產企業(yè)規(guī)模實現(xiàn)健康快速的提升。具體來講，房地產企業(yè)在面臨財務風險的過程中應該采取以下治理措施。
�。ㄒ唬┨嵘康禺a企業(yè)財務管理工作質量
房地產企業(yè)應該通過提升房地產企業(yè)財務管理工作質量來達到規(guī)避房地產企業(yè)財務風險的目的，首先，房地產企業(yè)應該針對員工自身在財務管理工作上的理念進行全面的更新，保證企業(yè)財務管理工作觀念能夠有效地契合當前財務管理工作的發(fā)展和要求，能夠緊緊跟隨在國家房地產市場宏觀調控政策的指引，從而有效地提升房地產企業(yè)上下在財務管理工作上的風險意識，更加有效地做好企業(yè)財務管理工作；其次，房地產企業(yè)應該針對自身的財務管理工作制度進行優(yōu)化和完善，將財務管理制度更加深層次和更加全面的融入到企業(yè)的經營發(fā)展工作中，通過科學標準的制度來實現(xiàn)企業(yè)財務管理工作質量以及工作范圍的進一步提升，保證企業(yè)財務管理工作能夠取得更加有效的應用成果，幫助房地產企業(yè)更好地規(guī)避財務風險。
�。ǘ┘訌姺康禺a企業(yè)項目運作流程的優(yōu)化
房地產企業(yè)應該在項目運作的過程中進一步優(yōu)化項目的運作流程，針對項目運作過程中存在的財務風險進行分解和分析，加強財務管理工作在項目運作過程中各個流程的應用，以便更有效地完成財務管理工作的同時，也能夠有效地調整房地產企業(yè)的項目運作內容，保證項目運作過程中出現(xiàn)的財務風險得到有效的控制，提升項目運作效益的同時有效的提升房地產企業(yè)的整體經濟效益。
（三）加強財務管理工作的預算機制應用
房地產企業(yè)還應該充分加強預算機制在財務管理工作中的應用，有效的達到提升房地產企業(yè)財務管理崗工作質量，減少企業(yè)財務風險的目的。房地產企業(yè)可以將預算管理機制全面的'應用在自身的經營管理工作中，包括企業(yè)的財務管理、人員管理、行為管理、項目管理等內容，房地產企業(yè)可以通過對預算管理的應用來有效地提升其經營發(fā)展過程中的控制能力，通過科學統(tǒng)籌的安全以及規(guī)范合理的預算制度來有效地降低企業(yè)在進行上述工作時面臨的財務風險，從而有效地達到控制房地產企業(yè)財務風險的目的。
�。ㄋ模┘訌娛袌稣{查
房地產企業(yè)在經營發(fā)展的過程中應該時刻加強對市場情況的分析調查，加強對國家宏觀調控政策的學習和領悟，通過對上述內容的學習來衡量當前自身在市場競爭的地位，進而更好的做好房地產企業(yè)的經營發(fā)展工作，也有效的降低房地產企業(yè)的財務風險。
三、結語
綜上所述，通過對房地產企業(yè)所面對的財務風險內容進行了分析，并對房地產企業(yè)財務風險的形成原因以及應該采取的治理措施進行了具體的分析和闡述。
房地產論文2
在經濟運行的過程中，由于市場消費的需求而需要生產出大量的產品，那么生產量的提高就需要資金的投入，擴展到了投資的擴張，那么產品增加了，市場的銷路好了產品所產生的效益就高了，這就擴張到了收入環(huán)節(jié)，收入的增加必將導致支出的增加，有擴張到了支出環(huán)節(jié)，這期間可能又會擴展到擴大再生產的環(huán)節(jié)，購進新的設備擴展生產規(guī)模等。所以說在整個經濟發(fā)展的全過程，各個環(huán)節(jié)都是環(huán)環(huán)相扣的，每一個環(huán)節(jié)的發(fā)展變動都會引起其他環(huán)節(jié)的變動，通過因果鏈的運行不斷的累積，是對自身的擴張。
當因果鏈在運行中，通過不斷的自我累積而形成的一系列的擴張行為的過程中，會受到一定因素的阻礙。因為當這些因素發(fā)展到一定程度的時候，就會發(fā)展到一個瓶頸期，最終阻礙到這種擴張行為的繼續(xù)。其中阻礙擴張發(fā)展的因素有來自外界的也有來自擴張行為本身的，當運行到一定程度的時候，就會自然的產生一種阻力，使得這種擴張不得不停止而發(fā)生了轉折。那么對擴張行為產生阻礙的因素主要表現(xiàn)為以下幾個方面：
1核心因果鏈自身結構的變化
在經濟發(fā)展的過程中，各個環(huán)節(jié)的發(fā)展擴張共同組成了因果鏈，各個環(huán)節(jié)之間都是相互影響相互制約的，每個環(huán)節(jié)的發(fā)展都會其他環(huán)節(jié)產生不同程度的影響，所以這是一個有序的合理的連接過程。在因果鏈發(fā)展的過程中，發(fā)生在各個環(huán)節(jié)上的作用力應該是按照一定的比例來均勻分配的，每一個環(huán)節(jié)都有其自身的承受能力，當這種承受力超出了自身的承載范圍的時候，就會發(fā)生逆反現(xiàn)象。所以說在因果鏈發(fā)展的過程中，如果作用在一個環(huán)節(jié)上的比例超出范圍的時候，就會使這種比例嚴重失調，打破了因果鏈中的平衡協(xié)調的關系，從而使整個的因果鏈也就無從繼續(xù)發(fā)展擴張，這就是來自因果鏈自身結構的阻礙因素。
2因果鏈的擴張運行中.會產生惡性循環(huán)
在國民經濟周期波動的初期和中期，資源供給狀況以及生產結構各狀況都有序地發(fā)展，然而在波動的后期，隨著資源供給的持續(xù)惡化，生產結構也逐步失調，在很大程度上增加了各部門對資源的競爭，同時也在一定程度上加重了資源供給的惡化程度，各個環(huán)節(jié)在波動后期惡性競爭現(xiàn)象出現(xiàn)。以上的分析不難看出，因果鏈的'運行可以形成經濟周期內在和基本的核心波動，最終導致擴張和收縮的重復交替進行。每一次經濟周期波動又有其各自的特點，通過需求、生產、投入以及支出這叫個環(huán)節(jié)影響因果鏈的基本波動。
在總結房地產經濟與國民經濟波動時，可以看出政策的傾向對經濟波動的重大影響。政府的各項政策對房地產經濟增長和波動都產生著加強、阻礙的作用。因此，政府的各項政策都帶有抑制波動和加強波動兩個方面的作用。下面是本人總結的政策影響以及具體實施：
1政策波動的影響
在國家發(fā)展的過程中，國家政策會做出相應的調整，那么在政策調整的過程中，具有不規(guī)則調整的特性，而經濟發(fā)展是具有一定的規(guī)則性的，所以國民經濟和房地產經濟的波動容易受到政策變化的影響。
2我國行政干預突出特點為目標一致性和多級性
目標一致睫是指中央政府的具體政策下達到各級政府部門后，各級政府部門行動積極活躍，由于縱向調節(jié)的特殊性質在于，下級始終要服從于上級。但在經濟增長和經濟結構的管理、市場的管理和物價的調整等基本問題上，各級政府的行為幾乎是同步的，我國自九十年代后期開始。國民經濟逐漸走上穩(wěn)步、發(fā)展的道路.房地產經濟迅速發(fā)展，光是1992年一年房地產企業(yè)猛增三倍以上.這種現(xiàn)象的產生很重要的原因是由于縱向行政干預的結果。中央政府不但對全國國民經濟進行整體的協(xié)調.同時還將直接干預下屬的國有大中型企業(yè)，干預從投資、生產到分配等任何一個環(huán)節(jié)，而其中更有來自按行業(yè)、部門分級的干預。總結起來為：中央政府的政策(指令)一各級行政機關的執(zhí)行一各企業(yè)，這些疊加起來的干預最終在企業(yè)的微觀經濟活動中體現(xiàn)出來。其后果是企業(yè)創(chuàng)造出來的經濟實績總是偏離集中計劃的意愿值。
房地產論文3
成本管理是眾多企業(yè)極為關注的課題，因為這會對企業(yè)日后的經營方向及對策有著莫大的關系，而房地產企業(yè)的成本管理就是其中一個至關重要的環(huán)節(jié)，對企業(yè)的發(fā)展有著極其深遠的作用。
前言
企業(yè)財務成本管理根本目的是幫助企業(yè)降低成本、提高獲利能力。企業(yè)財務成本管理的水平直接關系到企業(yè)經濟效益水平，企業(yè)的核心競爭力與財務成本管理有著重要的關系。房地產企業(yè)要在激烈的市場競爭中生存并發(fā)展壯大，關鍵在于設計出能夠滿足市場需要或提供優(yōu)質價廉的產品和服務，也只有這樣，才能更好地滿足消費需求、贏得客戶、占領市場，并在激烈的競爭中立于不敗之地。
1企業(yè)要實行成本管理的意義
1.1成本管理是保護股東權益的重要手段
企業(yè)發(fā)展的最大目的是獲取最大利潤，這也是所有股東投資的目的。沒有人會希望自己的投資付之東流，這就要求企業(yè)精打細算，通過一系列的成本控制手段，能夠降低經營成本，減少很多不必要的費用支出，這樣既能合理使用資金又可以提高企業(yè)的利潤水平，為企業(yè)未來發(fā)展打好堅實的基礎，使企業(yè)價值實現(xiàn)了最大化。從另一方講也是股東一個更好的回報。
1.2成本分析是成本控制的基礎
古諺語提到“種瓜得瓜種豆得豆”，有付出才有回報。企業(yè)同樣如此，成本是企業(yè)產生利潤的必要條件。成本管理貫穿于企業(yè)發(fā)展的始終，展示的是企業(yè)所有成本的形成發(fā)展。要進行成本的分析，找出成本控制的關鍵點，沒有成本管理提供的基礎數(shù)據(jù)是無法完成的。
1.3成本管理是提高企業(yè)競爭力的有力保證
成本管理不是讓企業(yè)只關注自己的短期付出，而是以長遠的目光看待付出的成本對企業(yè)未來發(fā)展產生的影響。這就形成了戰(zhàn)略成本的概念。所謂戰(zhàn)略成本就是企業(yè)對自身情況進行系統(tǒng)的評估，通過制定一系列的包括產並鏈分析、原材料加工及銷售控制等手段，從企業(yè)整體對成本進行合理的消化和控制，以保證企業(yè)的短期利益與長期利益的共贏以及企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。戰(zhàn)略成本管理將使企業(yè)既能“節(jié)流”更能“開源”。這樣的企業(yè)才更具生命力。放眼當今世界500強企業(yè)，都是通過完善的管理制度，實現(xiàn)自身基礎的穩(wěn)固和發(fā)展的穩(wěn)健。反觀一些微小私人企業(yè)，成本管控意識不強，遇到不景氣的經濟大環(huán)境，則無法依靠管理制度合理調整，最終成為淘汰者。
2房地產項目成本管理的幾個階段
2.1項目投資階段的成本管理
對于房地產企業(yè)來講，項目投資是成本管理的首要環(huán)節(jié)。每個房地產公司在投資之前都會有一系列的分析，既包括企業(yè)自身的因素，例如企業(yè)自身的投資能力、實施能力等等同時也需要對項目自身進行分析，例如項目開發(fā)的必要性、優(yōu)越性、項目的利潤回報率等等。另外，還有一個因素是不得不考慮的，那就是當?shù)卣南嚓P房地產調控政策，選擇建設符合大眾要求和市場要求的房地產項目籌劃階段的成本控制，也是我們通常所說的項目決策階段的成本控制，此階段的工作需要大量的市場調研數(shù)據(jù)，只有準確的`數(shù)據(jù)才能獲得更全面投資評估。這一階段的成本控制水平會直接影響項目的最終回報情況。這就類似于做一件事情先要找對方向，如果方向錯了，之后投入的越多損失越大。這一階段項目決策需要各部門人員的共同分析，房地產開發(fā)商要從項目投資的客觀環(huán)境、工程項目的類型和規(guī)模、經濟技術指標、原材料市場供應狀況和投資產品的市場價值等進行考察；企業(yè)策劃人員要對消費者的需求、市場銷售預期、產品利潤空間等因素進行調查和分析；數(shù)據(jù)分析人員要立足于科學的數(shù)據(jù)、資料分析方法，對房地產項目的投資規(guī)模進行合理估算；房地產項目的決策者最終要通過建設項目的市場需求、財務評價、建設標準、設計方案、潛在風險等因素制定科學的項目決策方案，最終決定房地產項目的可行性；項目決定實施后，項目造價人員還要對房地產建設項目的工程造價進行準確估算。這就進入項目規(guī)劃設計階段的成本管理。
2.2項目規(guī)劃設計階段的成本管理
項目規(guī)劃設計階段是對投資項目進行必要的設計，以確保后期項目的順利施行。此階段的成本管理主要目的是降低規(guī)劃設計階段的企業(yè)成本，包括設計規(guī)劃人員的人工費、材料費、設備維護費，另外還可以降低工程項目建設所需要的設備、原材料、安裝費、施工費等。此階段一般是房地產公司自行設計，考慮到個人容易受思維定勢的影響，適當?shù)囊胝袠酥贫仁且粋�不錯的選擇，這樣可以得到最優(yōu)化的設計規(guī)劃方案，同時可以極大程度的節(jié)約房地產公司的企業(yè)成本。項目設計階段的成本控制是房地產工程項目建設成本控制的關鍵，必須要合理科學的進行項目設計，否則就會造成投資成本過高、建設周期更長、回收資金更慢，最終影響項目工程的經濟效益最大化。所以，房地產開發(fā)商都會對項目設計進行周密細致的分析，確保成本管理有效實現(xiàn)。
2.3項目施工階段的成本管理
房地產項目的施工階段其實就是項目投資的實施階段。這個階段的復雜性超過其他的幾個環(huán)節(jié)，是最為復雜的環(huán)節(jié)。這個階段既要對質量把好關又要盡可能的節(jié)約工程成本，找到兩方面的平衡點。質量好、成本少這是兩個相互矛盾的方面。雙方的統(tǒng)一方面是能保證按時按質的完成。在保證質量的同時降低人力、財力及物力的支出。通過對大多數(shù)房產企業(yè)的研究，施工過程中的成本控制措施一般從以下幾個方面進行分析：
2.3.1企業(yè)在施工前，要審查好施工組織設計
這項工作看似對成本管理沒有什么幫助，其實不然。因為施工組織設計體現(xiàn)了承包方和發(fā)包方相應的權利和義務，同時也是雙方處理分歧的依據(jù)。施工組織設計一般都會包含項目質量、施工進度、建設成本控制目標、處理工程變更、經濟索賠等問題和矛盾處理方式、工程款的支付與管理等等，這些方面如果可以約定好，對后期的工程施工會起到極大的推動作用，避免出現(xiàn)問題相互推諉扯皮的情況出現(xiàn)。這從某種意義上講是對施工工程成本進行了管理。
2.3.2物資采購方面要做到比價
物資采購對工程的成本及質量有相當大的影響作用。物資采購過程對質量、價格、服務信譽等方面進行把關，同時對不同的供應商進行此價。這樣才能做到物美價廉，保證質量的同時降低成本。
2.3.3嚴格管理工程變更
工程出現(xiàn)變更必然會造成預算成本的增加，所以應盡可能的避免工程變更，這就要求前期嚴格審核成本計劃和工作流程圖，管理好設計圖紙和施工圖紙。
2.3.4加強管理相關合同，做到有章可循
這樣可以避免以后的工程索賠等經濟糾紛等隱患的出現(xiàn)。這樣也可以為項目結算階段的成本管理提供相關的保障。
2.4引入價值鏈管理理念，樹立房地產企業(yè)戰(zhàn)略成本管理思想
房地產行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，項目實施離不開資金流轉。傳統(tǒng)項目開發(fā)過程中，資金預算往往根據(jù)工程預算結合進度節(jié)點安排使用計劃，在實際操作中還會脫離預算被動支付，超預算付款經常發(fā)生。引入價值鏈管理，房地產企業(yè)為了提高對消費者（業(yè)主）提供滿意的產品和售后服務質量，將圍繞項目開發(fā)的上下游相關單位都納入管理和服務的對象，制定和提供與企業(yè)品牌和項目開發(fā)策略相匹配的相關的管理、技術、質量、安全等標準，確保項目周期內任何一個階段、任何一個單位都能采用統(tǒng)一的管理、技術和服務標準，嚴格執(zhí)行并得到有效控制，最終滿足消費者的需求。
3結語
綜上所述，成本管理對于企業(yè)而言有著非常重大的意義，為了保障企業(yè)的經濟效益，促進企業(yè)決策的科學化，成本管理是亟需必要的重要核心要素。
房地產論文4
摘要：近年來，房地產一直都是一個被炒得火熱的話題，加劇了房地產業(yè)的飛速發(fā)展，帶動越來越多的房地產公司繁榮發(fā)展起來。所以在愈演愈烈的房地產業(yè)競爭中，加強自身的各種優(yōu)勢顯得更為重要。經濟效益最大化是企業(yè)追尋的最大化理想目標，要想有效提高房地產業(yè)的經濟效益，就必須對房地產項目的工程造價進行嚴格的管理和控制。在保證房地產項目工程質量的基礎上，抓好工程造價管理工作，盡可能的降低工程造價，從而不斷提升企業(yè)的經濟效益，實現(xiàn)產業(yè)的長足發(fā)展。本文對影響房地產開發(fā)項目前期工程造價的因素進行了分析并淺析了加強房地產開發(fā)項目工程造價管理的措施。
關鍵詞：房地產項目；前期階段；工程造價；管理控制
1、引言
房地產項目的開發(fā)建設包含多個重要的階段，所起作用對整個項目影響較大的有決策階段、設計階段、招投標階段、施工階段和竣工階段等，而房地產的工程造價也包含了多方面的內容：地價、設計費、招標費、建筑工程造價、財務費、廣告銷售費、工程管理費、營業(yè)費以及其他各項稅費等。由此可見實現(xiàn)對房地產項目前期工程的工程造價管理控制并不是一件簡單的事情。但企業(yè)又不得不做好這些方面的工作，所以企業(yè)首先要認清房地產市場的發(fā)展態(tài)勢，明確自身發(fā)展的優(yōu)缺點，制定合理的發(fā)展方案，接下來就從決策階段、設計階段、招投標階段、施工階段和竣工階段等方面進行解析科學合理的工程造價控制管理的相關方法。
2、影響房地產項目工程造價控制管理的主要因素
2.1人員因素
人員因素是房地產項目開發(fā)建設的最基礎、最必不可少的因素。人員遍布房地產開發(fā)過程的各個過程中，使得管理概預算的編制成為一項特別復雜重要的工作，關乎著每位員工的勞動所得利益和最終的房地產成品價格。要做好概預算的編制工作，就要任用高素質的編制人員。高素質的編制人員不僅具備豐富的編制工作經驗，對市場時時刻刻的變動也異常靈敏，更為熟悉房地產業(yè)頒布的各項政策和條令條例，能夠制定出高質量的概預算編制，為企業(yè)節(jié)約更多的建設成本。
2.2設計因素
如果人員因素是整個房地產開發(fā)項目開發(fā)建設的基礎因素，那設計因素就是影響概預算編制工作的.基礎因素。因為只有拿到明確的工程設計圖之后，負責概預算編制的工作人員才能有安排人員工作的計劃。所以要想高度實現(xiàn)工程造價的控制與管理，首先要控制好房地產項目的設計因素。如果房地產開發(fā)項目的設計圖不科學合理，不僅影響概預算的編制工作，對整個項目的工程造價都會有很大的不利影響，不僅不會節(jié)約建設成本還會造成大量的資金浪費。
2.3施工因素
較于前兩者，施工因素對整個房地產項目并沒有那么重大的影響作用，但它依然會有屬于自己的影響意義。施工也是一個復雜的過程，不論選材還是選用設備還是人員安排。施工可行性、施工工藝和施工設備都是編制概預算工作必須要考慮的因素，從而影響著工程造價。
3、房地產項目工程造價的管理和控制措施
3.1控制好投資決策階段的工程造價
3.1.1明確規(guī)劃項目資金的使用狀況
房地產開發(fā)項目從籌備到施工再到最后的竣工都需要通過使用資金來維持運作，是一筆龐大的數(shù)額，企業(yè)不得不把每筆資金都落實到實處，落實到每一個人、每一件事上�？梢酝ㄟ^設立專門的監(jiān)督機構來促進落實工作，這樣就不會有太多的資金使用發(fā)生偏離設想的現(xiàn)象，即使有發(fā)生偏離的傾向也會被立即改正，將因為資金周轉不靈而被迫停工的可能性降到最低最小。
3.1.2做好施工前期的市場分析工作
在投資決策階段，最重要最關鍵的工作莫過于對前期對房地產市場的分析，只有分析好市場狀況，預測好市場前景，才能為投資決策提供最真實可靠的依據(jù)，減少投資失誤損失巨大的現(xiàn)象發(fā)生�？梢酝ㄟ^各種渠道搜集最新的市場消息，大量的比較同類工程項目的經典案例，再加上對建筑場地的實際分析，就能做到對市場進行最合理的評估，使投資決策工作的更安全高效。
3.1.3資本融資的規(guī)范化
資本的融資是為整個項目的資金作準備，融資到位意味著資金到位。在融資過程中需要注意有嚴格有效的文件，一方資金不到位都會影響整個施工進度。有文件保證即使出現(xiàn)資金紕漏也不至于太過加大工程的施工風險。
3.2控制好設計階段的工程造價
在工程的設計階段，需要設計出技術與經濟完美融合的方案，通過對技術性指標和經濟性指標的對比分析保證設計方案符合低成本高收益的工程預想。方案被設計出來還需要經過嚴格程序的會審，建設單位組織相關的各方人員認真審查總設計方案和單項設計方案的可行性，是否符合價值管理觀念，對某些不足之處提出合理可行的建議，減少不必要的成本開支，使設計方案更先進、合理、經濟。最后要想做好設計階段的造價控制，就要保證設計估算、概算、預算三方面的工作貫通，更進一步的保證設計的合理性。
3.3嚴格管理招標階段的工程造價
房地產開發(fā)項目的工程造價主要有施工招標和材料設備招標兩個方面。不管是施工的招標還是材料設備的招標都關系著整個開發(fā)項目的建筑進度。從整體著想，在這兩方面的招標工作上要注意紀律性，嚴格對各個參與投標的企業(yè)進行審查是必不可少的，還要有公平、公正、公開、誠信的招投標理念作為支撐。在招投標過程中需要有嚴謹?shù)恼袠宋募�，文件內容涵蓋建筑施工過程中所有可能出現(xiàn)的情況及其影響因素的分析規(guī)劃，盡可能做到全面。最后要嚴格按照國家的法令條例明確各方的責任義務，做好對違約不履行責任的現(xiàn)象的明確處理辦法，達到減少處理麻煩的投資成本。
3.4管理好施工階段的造價管理
對施工階段的造價管理主要分為三個方面：
①對建設項目要完善監(jiān)督管理制度，落實好監(jiān)督管理部門的責任。根據(jù)監(jiān)督管理的規(guī)范條例和實施細則發(fā)揮作用，不斷完善職責，核定好施工進度中的工程內容、工程量、費用支出等。
�、趯こ痰淖兏F(xiàn)象進行嚴格管理，施工單位、材料供應商反悔拒絕履行約定的義務是施工建設中常見的現(xiàn)象，面對這種常見的情況應具備完善的處理方法，及時提出反索賠。對于自身也要嚴格要求造價工程師審核好工程變更的造價，做到事前把關，主動履行監(jiān)控職責。
�、垡獙κ┕がF(xiàn)場加強管理，規(guī)范現(xiàn)場的簽證制度。
現(xiàn)場簽證是為了避免現(xiàn)場實際和其他特殊情況使工程出現(xiàn)變動而制定的書面確認書，在實際操作過程中由于現(xiàn)場管理人員缺乏對現(xiàn)場簽證價款的意識，使得結算遠遠超過預算的現(xiàn)象時有發(fā)生。因此對現(xiàn)場簽證的管理進行加強是很有必要的，所以施工建設的現(xiàn)場管理人員要不斷高標準的嚴格要求自己，不斷增強及時現(xiàn)場簽價款的意識，越拖延意外越多，失誤越多。從實際工作出發(fā)，抓好現(xiàn)場簽證的操作，使工作質量得以提升，簽證價款也得到有效的控制。
3.5管理好竣工結算階段的造價
竣工階段的工程造價主要指對工程量的復核工作，需要審價人員能夠熟練的把握整個工程的施工細節(jié)，熟悉工程量的計算規(guī)則，而且精通各種施工技術。這樣能夠更方便的應對出現(xiàn)施工變更的緊急情況，為房地產開發(fā)項目的工程造價管理與控制發(fā)揮自己的作用。
4、結束語
總而言之，房地產工程造價的控制和管理關系到整個項目的施工過程，也影響著企業(yè)的經濟效益。而房地產工程造價的控制與管理是一個動態(tài)復雜的過程，并不局限于項目建設開發(fā)的前期階段，它涉及到多方面的內容，因此還要特別注意對整個項目的開發(fā)建設都采用科學、系統(tǒng)的方法以做好工程造價的控制與管理，從而更多的減少項目支出，節(jié)約更多的建設成本，這樣不僅有利于房地產企業(yè)實現(xiàn)資金的良性循環(huán)，提高企業(yè)競爭力，獲得更大的利潤空間，也會為企業(yè)獲取更大的生存空間，從而實現(xiàn)自身的長遠發(fā)展。
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房地產論文5
摘要：知識經濟時代的到來，使得企業(yè)辦公系統(tǒng)越來越傾向于以知識為核心進行設計，房地產企業(yè)的利潤由土地開發(fā)向智力資本的轉變，因此企業(yè)就要運用新技術來設計辦公系統(tǒng)，將知識管理與辦公系統(tǒng)結合。文章首先分析知識管理優(yōu)越性，指出其必然性，然后給出了設計步驟與過程，并對各個核心功能模塊進行詳細的闡述，采用SSH開源框架和MySQL數(shù)據(jù)庫，運用MVC模式和SSH框架，開發(fā)并實現(xiàn)了房地產企業(yè)協(xié)同辦公知識管理系統(tǒng)。
關鍵詞：知識管理；協(xié)同辦公；SSH；房地產企業(yè)
1必要性分析
知識已經發(fā)展成為生產要素，幫助普通員工學習知識，進而利用現(xiàn)有的知識去創(chuàng)造知識，幫助管理者做出明智的決定，企業(yè)的各項業(yè)務都有條不紊的被處理，進而使企業(yè)增加變得更強，獲得更好的發(fā)展前景。企業(yè)若將知識管理作為一種管理的新思路，能幫助企業(yè)制定規(guī)劃和決策，提升企業(yè)知識管理管理水平。然而，由于各企業(yè)的知識在不同應用領域的需求不同，而涉及的技術也極其廣泛，房地產企業(yè)難以挑選出一款符合房地產企業(yè)知識管理特點的知識管理系統(tǒng)，這是國內同行面臨的共同問題。對這一情況，文章結合房地產行業(yè)經驗，在現(xiàn)有協(xié)同辦公的基礎上，加入知識管理理念，并且對之介紹，在服務用戶的`基礎上，又讓用戶學到知識，最后提高企業(yè)的創(chuàng)造力。同時近年來，房地產企業(yè)正因為交易量大，企業(yè)的日常辦公就顯得尤為重要，客戶資料、對房子的要求、查詢房源等功能的頻繁使用，對辦公系統(tǒng)的要求也逐年提升。如果我們的辦公系統(tǒng)功能不強大、技術落后，將滿足不了企業(yè)的要求，嚴重制約企業(yè)的未來發(fā)展。因此，開發(fā)一套房地產企業(yè)協(xié)同辦公知識管理系統(tǒng)是非常有必要的。
2系統(tǒng)總體設計
2.1系統(tǒng)分析
在本系統(tǒng)中，使用者可以劃分為系統(tǒng)管理員、人事管理員、考勤管理員及普通員工三種，系統(tǒng)管理員具備基本操作、機構人員管理、權限、角色管理的權限；人事管理員就是主要訪問人事管理功能模塊，對機構、部門、員工進行管理操作；考勤管理員主要管理員工的考勤工作，請假申請等等。
2.2功能需求與實現(xiàn)
為大大提高房地產企業(yè)的辦公效率，實現(xiàn)資源的共享，我們設計系統(tǒng)時，根據(jù)簡單實用、高效穩(wěn)定簡潔和統(tǒng)一接口的三大原則進行設計。將系統(tǒng)分以下幾個功能模塊：①知識管理功能：系統(tǒng)實現(xiàn)的協(xié)同辦公知識管理，我們增加了知識管理的功能，在這個模塊中實現(xiàn)了知識添加、知識檢索兩個子功能模塊，通過將企業(yè)中的各種知識，整合為一個知識體系，可以促進知識創(chuàng)新，不斷提高員工的效率；②日程管理功能：普通用戶與管理員都可以對日程管理模塊進行訪問，用戶可以在我的日程中查看今天的日程信息，也可以在這個子模塊中添加或者修改自己的日程；③文檔管理功能：文檔管理主要是用戶對具體的文件進行的處理，可以看到文件的具體內容，當不需要文件時可以將文件放入回收站，當放入回收站的文件較多時；④消息管理功能：在消息管理模塊中，用戶可以創(chuàng)建消息，對消息進行管理，即修改或者刪除，信箱用來查看別人發(fā)的消息以及自己發(fā)出的消息；⑤考勤管理功能：普通用戶在這個功能模塊中進行簽到簽退、請假申請、銷假申請、加班登記，最后進行統(tǒng)計。我們在自己的賬號中查詢考勤記錄，但是不能查看所有人的記錄；⑥系統(tǒng)管理功能：本模塊的用戶并不是普通用戶，而是管理層等辦公人員；⑦人事管理功能：人事管理員有權限訪問人事管理功能模塊，包括機構管理、部門管理、員工管理三個子功能。
3數(shù)據(jù)庫設計
數(shù)據(jù)庫概念設計時數(shù)據(jù)庫設計的重要組成部分，我們在對數(shù)據(jù)庫進行設計的時候，首先要根據(jù)用戶的需求和系統(tǒng)的各個功能模塊，對系統(tǒng)，數(shù)據(jù)字典等進行分析，得到概念模型，即E-R圖。而在E-R圖中有多對一的關系，也有一對多的關系，更有一對一的關系。根據(jù)概念設計中各實體之間的對應關系，給出詳細的物理設計，即數(shù)據(jù)庫表的設計，各個模塊主要由概念設計圖轉換為關系數(shù)據(jù)模式。本系統(tǒng)需要設計的數(shù)據(jù)庫表有存放用戶基本信息表、存放角色基本信息表、存放所有角色權限、機構信息表、部門信息表、文檔信息表、考勤信息表、上下班時間表、消息表、日程表、個人便簽表、登錄日志表和知識信息表。
4結束語
本系統(tǒng)主要完成了人事、文檔、消息、知識管理等模塊的設計。設計過程中采用SSH開源框架，使用Dreamweaver可視化軟件，使用MySQL關系型數(shù)據(jù)庫。在這個過程中，我們設計了協(xié)同訪問控制機制，因為在企業(yè)管理過程中，協(xié)作過程必須遵守一定的規(guī)則，否則會引起混亂。使用本系統(tǒng)，各位員工可以很快的收到來自管理層的信息，更快地調整工作目標，也可以將各位員工的意見更快的傳到管理層的面前，有助于管理層更好的決策。使各個部門之間有不同的意見可以溝通，打破了以前互相隔絕的狀態(tài)。
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房地產論文6
引言
房地產行業(yè)是我國市場經濟發(fā)展過程中不可或缺的重要組成部分，對我國市場經濟的整體運營起到了至關重要的作用。隨著我國房地產行業(yè)的迅速發(fā)展，國內房地產投資企業(yè)的會計核算工作也在實踐過程中也得到了完善與提高，有效解決了我國房地產企業(yè)會計核算工作中存在的諸多問題。
一、投資性房地產會計核算工作探究
在我國房地產企業(yè)的投資過程中，企業(yè)應首先對工程項目的初始成本進行計算，在準確把握工程項目的初始化成本以后再對工程項目建筑物的出租日期或者使用權限進行標準化的核算處理，以此保證工程項目會計核算工作的準確性。在我國房地產行業(yè)的實際發(fā)展與運營過程中，企業(yè)會計人員應嚴格遵循相關規(guī)章制度，對工程項目預期計劃內的投資與經營程序進行核算與處理，如果企業(yè)董事會在短期內簽訂了書面協(xié)議，或者明確劃分了建筑物與經營場所的出租所有權，那么該建筑物或者經營場所即使在沒有簽訂租房協(xié)議的情況，其自身歸屬與所有權也不會發(fā)生變化，都會被重新定義為投資性房地產的一部分。國內投資性房地產企業(yè)在實際運營過程中，需要會計核算部門對其進行準確的確認以后才可以進行系統(tǒng)化的初始化計量工作，在初始化計量工作的持續(xù)開展過程中逐漸完善企業(yè)自身的會計工作運作架構。投資性房地產的會計核算工作往往需要相應的工作人員對房地產入賬價值進行多次的確認與探究，在確切認真以后實現(xiàn)對企業(yè)自身價值的.核算。根據(jù)有關部門的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，國內部分投資性房地產企業(yè)在實踐運營過程中過度追求租金與企業(yè)資金的增值，致使投資性房地產項目在實踐運營過程中存在嚴重的價格偏差，投資性房地產會計核算工作形同虛設，嚴重侵害了住戶與投資建設企業(yè)的實際經濟效益，對我國房地產行業(yè)的發(fā)展造成了諸多不利影響。
二、投資性房地產會計核算工作中存在的問題
�。ㄒ唬┯嬃哭D換過程中所存在的問題
投資性房地產會計核算工作在實踐環(huán)節(jié)往往會采用轉換計量的方式來提高企業(yè)的實際運營效益，這種方式具有一定的應用優(yōu)勢，能夠幫助企業(yè)快速解決資金周轉問題，在短時間內幫助企業(yè)獲得較大的市場收益，然而，投資性房地產企業(yè)在計量轉換的過程中往往會出現(xiàn)一系列嚴重的問題，嚴重危害到企業(yè)自身的發(fā)展和運營情況。投資性房地產企業(yè)在會計核算工作中采用計量轉換的方式進行核算處理，可以快速實現(xiàn)企業(yè)工程項目的盈利狀況，幫助企業(yè)在項目管理過程中獲得更大的市場收益。然而，計量轉換模式具有極大的約束性與局限性，在實踐應用過程中往往會致使房地產企業(yè)的用途發(fā)生變化，使企業(yè)在發(fā)展過程中過于注重對轉換問題的處理與優(yōu)化，忽視了投資性房地產會計核算工作，導致會計核算工作在實踐環(huán)節(jié)出現(xiàn)變動與缺損，引起當期企業(yè)資金流與虧損項目的變動，為企業(yè)帶來巨大的經濟損失。
（二）公允計量工作中存在的問題
通過對我國房地產行業(yè)的實際運營情況進行探究，在我國部分投資性房地產企業(yè)當中，其會計核算工作與公允計量工作往往存在諸多偏差與不足之處，致使投資性房地產會計核算工作的實際應用價值大大降低，工程項目承包方與施工方的經濟效益無法得到保障，嚴重危害到我國房地產行業(yè)的整體發(fā)展狀況。在一個企業(yè)對房地產項目進行投資建設之前，企業(yè)會計核算部門應對投資項目與投資性房地產進行切實有效的評估與研究。在傳統(tǒng)的投資性房地產評估工作當中，會計核算人員大多采用公允價值核算模式，這種核算模式在實踐應用過程中往往會根據(jù)投資性房地產的實際價值而產生變動，并且將變動數(shù)值納入利潤總額當中，致使企業(yè)盈利的標準值與投資判斷受到影響，極大的降低了企業(yè)會計核算工作的準確性，使企業(yè)在投資項目的過程中存在極大的資金風險。同時，計量的會計核算方式在很大程度上給予了不法之徒可趁之機，使心懷不軌的會計核算人員在實踐操作過程中為自身謀得了大量的利潤，致使企業(yè)實際運營情況受到嚴重侵害，對我國房地產行業(yè)的發(fā)展產生了極大的阻礙，直接影響了會計核算工作者在實踐工作中的判斷，導致施工項目進度減慢，降低了我國城市化建設的發(fā)展速率。
三、解決投資性房地產會計核算問題的有效措施
�。ㄒ唬┩晟茣嫼怂愎ぷ髦械墓视嬃磕Ｊ�
針對我國房地產企業(yè)在實踐運營過程中所存在的問題，在相應優(yōu)化與改善的過程中，企業(yè)會計部門應對會計核算工作中的公允計量進行相應的優(yōu)化，使公允計量在投資性房地產會計核算工作中能夠充分發(fā)揮效用，幫助會計核算人員更加準確的把握投資性房地產的公允價值與賬面價值。在投資性房地產的項目投資過程中，如果企業(yè)會計核算工作中的公允價值發(fā)生了變動，那么企業(yè)投資項目的賬面價值與公允價值也會相應發(fā)生變動，致使公允價值變動公積出現(xiàn)浮動。在相應優(yōu)化與完善的過程中，投資性房地產企業(yè)應對會計核算工作中的轉換計量與公允計量進行相應的處理，在投資性房地產的核算轉換過程中，采用公允價值模式作為投資性房地產會計核算轉換的主要手段，使公允計量模式在會計核算工作中產生的價值與原有賬面所產生的價值持平，有效保證投資性房地產企業(yè)會計核算工作的準確性。同時，根據(jù)我國投資性房地產企業(yè)的會計核算相關計量方式所規(guī)定，在同一企業(yè)內，所有的投資性房地產企業(yè)在實踐運營過程中不得采取兩種計量模式進行會計核算工作，因此，在實際工作當中，我國投資性房地產企業(yè)應積極利用公允計量的會計核算模式，為會計人員的實踐工作提供確切可靠的準確性保證，使投資性房地產企業(yè)的會計核算工作在實際情況中合理化的選擇成本模式，并且進行后續(xù)的計量與核算工作。
（二）完善會計核算工作中的轉換計量模式
國內部分投資性房地產企業(yè)在計量轉換的過程中往往會出現(xiàn)一系列嚴重的問題，極大的危害到企業(yè)自身的發(fā)展和運營情況。投資性房地產企業(yè)在會計核算工作中采用計量轉換的方式進行核算處理，可以快速實現(xiàn)企業(yè)工程項目的盈利狀況，幫助企業(yè)在項目管理過程中獲得更大的市場收益。在投資性房地產的轉換核算過程中，會計核算人員應將傳統(tǒng)的投資性房地產實際公允價值轉變?yōu)橘~面價值，以此作為建筑商品房屋的計量基礎，為今后的投資性房地產開發(fā)與運營提供必要條件。同時，公允計量模式在運轉過程中所產生的經濟價值與原賬面會出現(xiàn)一定的價值誤差，這些價值誤差應歸入投資性房地產當期盈利與虧損的項目資金當中，以此保證企業(yè)會計核算工作的準確性，為轉換計量模式的發(fā)展與應用奠定良好的條件。
四、結語
綜上所述，根據(jù)我國投資性房地產的實際發(fā)展狀況進行探究，我國房地產行業(yè)仍處于高速發(fā)展的階段，投資性房地產行業(yè)在未來的發(fā)展過程中仍需要不斷進取、完善創(chuàng)新，在會計核算工作中尋求突破，積極探索經濟效益持續(xù)增長的途徑。
房地產論文7
一、房地產項目策劃教學原有體系中的問題分析
在本門課程的教學體系中，我們經過了多次的改革實驗，在教學方法和理念上都曾經做過相當?shù)淖兏�，但是每次改革之后，在總體教學評價上一直存在著這樣一些問題：
1.案例教學的組織問題——案例教學是新教學體系中的一種基礎方法，其本意是通過教師對具體實務、流程的講解和示范，來帶動學生模仿、理解并最終掌握相關技能。我們的案例教學在形式方面做了大量的改動，但是效果一直不盡如人意。造成這種情況的原因，我認為其一是環(huán)境的局限，相當一部分案例教學的地點仍然是在教室，與實際工作環(huán)境存在較大差異，所以即使采用案例講述，效果方面仍然不理想；其二就是案例教學過程中，學習效果取決于老師的教學方法，案例教學的核心在于教師的引導和組織，也即是我們說的互動和溝通，負責實施教學流程的教師如果缺乏這方面的安排，整體教學效果就是奢望。
2.理論實踐教學的結合問題——我們在高職高專這個范圍內，對專業(yè)課程做出了相關的安排，一是實踐課時的安排，現(xiàn)在一般可以占到50%的比例，而且按最新教學要求來，這一數(shù)據(jù)有可能會被提高到70%；二是重要的專業(yè)課程一般都會安排一到兩周的實訓，具體做法是安排學生進入實訓場所進行實際操作，按要求完成各項實訓任務，從而切實掌握本專業(yè)各項專業(yè)技能。從思路上來說，這個想法是不錯的，但是實踐和教學的安排總是效果不好，主要表現(xiàn)在，實踐課時比例雖高，但是學生在此期間的積極性不高，即便是完成了相關任務，也是水分頗多，另外，在實訓項目和實訓場所的選擇上面，本專業(yè)所面臨的選擇也不是很多，舉個例子來講，房地產項目策劃這門課程的實訓，內容應該是將學生安排到本地在售樓盤，讓學生在實訓期間專門培養(yǎng)銷售技巧和策劃入門技能，但是我們現(xiàn)在還不能確保每次實訓課程開始時，能在本地找到十分合適的在售樓盤，有的樓盤處于銷售后期，學生去了無事可做，要幺是有的樓盤處于熱銷期，學生沒有經驗，對方項目負責人不愿意使用新人工作，這種情況很容易讓學生失去實訓的興趣，從而導致實踐和理論的實際脫節(jié)。
3.學生的主動學習問題——在很多教學活動中，教師精心準備的教學計劃得不到良好的執(zhí)行，其中很重要的一點就是在教學過程中，學生學習的積極性不高，對于學習任務敷衍了事，或者說學生只聽老師講的內容，而課堂之外的內容、老師沒有講到的，學生完全不了解，這一情況出現(xiàn)的原因，我們也不能完全歸咎于教師業(yè)務水平不高，學習的積極性不僅取決于教師水平，跟學習氛圍、其他教學活動的組織都有很大的關系。
二、關于房地產項目策劃教學改革的思考和建議
房地產項目策劃課程知識體系蘊含的內容豐富， 涉及面廣， 比如市場調查與預測、消費者心理與行為分析、競爭者與競爭策略、市場細分、產品策略、價格策略、銷售渠道、促銷策略及營銷組織與控制等， 每一方面的知識又會涉及許多旁支課程， 而且與房地產開發(fā)實際結合緊密， 紙上談兵與空洞的理論分析并不能解決實際問題。基于以上特點， 為提高房地產項目策劃的教學水平， 增強學生的“動手”能力， 我覺得在教學環(huán)節(jié)中，應該注重這樣一些方面的內容：
第一、提高教師的業(yè)務水平。在教學環(huán)節(jié)中，作為教學活動的組織者和執(zhí)行者，教師水平的高低能夠直接影響很多問題，對于本門課程來講，負責教學的老師起碼來說，自己對房地產開發(fā)流程，對于房地產營銷體系和策劃技巧的熟悉和掌握應該是能夠達到一定的水平，如果說負責教授的老師在這方面做得不夠的話，那教學效果就不可能體現(xiàn)出來。那幺，怎樣來提高教師的業(yè)務水平呢？就現(xiàn)有條件來說，教師提高業(yè)務水平的途徑主要是通過企業(yè)掛職鍛煉和集中學習來實現(xiàn)的。企業(yè)掛職工作我覺得至少要保證三個方面，即掛職的時間要長；所掛職位工作內容的安排要跟課程緊密結合；掛職完畢后要通過嚴格的審核；時間上來說，企業(yè)掛職應該是一項日常工作，要保持其持續(xù)性，而不是斷斷續(xù)續(xù)的進行；在掛職企業(yè)所負責的事務應該是實在的，而不是流于形式，這一工作需要學校相關工作的負責人跟企業(yè)溝通好，盡量為掛職老師爭取到實際的學習機會；掛職的效果怎樣，應該是有規(guī)范的考核標準來衡量的，教師在掛職期間需要完成的任務內容，完成情況如何，都應該有一套規(guī)范的依據(jù)，掛職的效果應該能夠被檢驗，而不是簡單的蓋章簽字過程。再說到集中學習方面，本門課程的教授不僅需要實際的操作能力，還需要良好的語言表達能力和溝通能力，自身能力提高以后，還需要將它正確地表達出來，讓學生接受，所以，本課程的教學還需要教師經常參加行業(yè)內的一些研討學習，尤其是行業(yè)水平較高地區(qū)的專題會議和講座，教學工作的負責人應該經常組織教師去參加這一類活動，在教學方法和理念方面，包括在人際交往和溝通方面，教師都可以獲得較多的'提高自身能力的機會。
第二、在教學內容的選擇上，比如說案例教學中所選擇的案例，在實訓科目中選擇的考核內容等，我們都需要對其進行優(yōu)化。首先拿案例來講，案例的選擇上內容上我們應該盡量注意大眾化，即使大家都有所了解的企業(yè)和事項，不要動輒500強企業(yè)，認知度不高的話，學生的積極性和參與意識要下降不少；另外，案例教學中，對討論的內容要循序漸進，由簡到難，（合理安排；對案例教學中涉及到學生操作的內容部分則一定要監(jiān)督學生獨立完成，并且通過合適的獎懲來增加學生的興趣；至于實訓科目的選擇上，我們要注意一個專業(yè)各門課程之間的聯(lián)系，在相關實訓的安排上，盡量做到合作安排，能夠將不同的課程實訓內容聯(lián)系起來，以便讓學生對行業(yè)整體的業(yè)務流程能有比較直觀的了解。
第三.改善教學環(huán)境。當然，從硬件配置上來說，環(huán)境越好，教學工具越齊備的話，我們的教學過程會更加豐富和便利。對于教學單位來講，資源有限，我們不能毫無道理地要求校方無條件增加相關經費，也不能完全指望說，硬件好了，教學效果就上去了，我們只能在現(xiàn)有的條件下，將教學資源有效利用起來，在搞好工作的基礎上去獲得校方、乃至是校外合作企業(yè)和社會層面的支持；從軟件上來說，教學活動形成良好的氛圍也是一個教學單位教學效果的體現(xiàn)，所以，個人覺得，作為教師來講，應該熟悉學生情況，關心學生生活學習，傳授知識的同事，也能為學生在人生道路上做出正確的引導，所以綜合來說，環(huán)境水平的提高是一個綜合效應的問題，硬軟兩方面都要注意。
作為一名房地產專業(yè)的任課教師，在本校近十年的教學改革歷程中，我們通過不斷的實踐和研究，發(fā)現(xiàn)了許多的教訓和不足，在房地產業(yè)備受關注的今天，我們將繼續(xù)保持對本專業(yè)、本課程的思考和認識，不斷改善教學方法、不斷完善教學內容，力爭在教學改革中取得突破和進步。
房地產論文8
一、正確理解泡沫經濟與經濟泡沫的涵義
要弄清房地產業(yè)與泡沫經濟的關系，首先要搞清泡沫經濟的涵義。
什么叫泡沫經濟?《辭海》(1999年版)中有一個較為準確的解釋。該書寫道：“泡沫經濟：虛擬資本過度增長與相關交易持續(xù)膨脹日益脫離實物資本的增長和實業(yè)部門的成長，金融證券、地產價格飛漲，投機交易極為活躍的經濟現(xiàn)象。泡沫經濟寓于金融投機，造成社會經濟的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導致社會震蕩，甚至經濟崩潰�！�
從這個定義中，我們可以得出以下幾點結論：
(1)泡沫經濟主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業(yè)股票或國家發(fā)行的債券等。虛擬資本有相當大的經濟泡沫，虛擬資本的過度增長和相關交易持續(xù)膨脹，與實際資本脫離越來越遠，形成泡沫經濟，最終股票價格暴跌，導致泡沫破滅，造成社會經濟震蕩。
(2)地價飛漲，也是泡沫經濟的一種表現(xiàn)。如果地價飛漲，脫離土地實際價值越來越遠，便會形成泡沫經濟，一旦泡沫破滅，地價暴跌，給社會經濟帶來巨大危害。
(3)泡沫經濟寓于金融投機。正常情況下，資金的運動應當反映實體資本和實業(yè)部門的運動狀況。只要金融存在，金融投機就必然存在。但如果金融投機交易過度膨脹，同實體資本和實業(yè)部門的成長脫離越來越遠，便會造成社會經濟的虛假繁榮，形成泡沫經濟。
(4)泡沫經濟與經濟泡沫既有區(qū)別，又有一定聯(lián)系。經濟泡沫是市場中普遍存在的一種經濟現(xiàn)象。所謂經濟泡沫是指經濟成長過程中出現(xiàn)的一些非實體經濟因素，如金融證券、債券、地價和金融投機交易等，只要控制在適度的范圍中，對活躍市場經濟有利。只有當經濟泡沫過多，過度膨脹，嚴重脫離實體資本和實業(yè)發(fā)展需要的時候，才會演變成虛假繁榮的.泡沫經濟�？梢姡菽洕莻�貶義詞，而經濟泡沫則是個中性范疇。所以，不能把經濟泡沫與泡沫經濟簡單地劃等號，既要承認經濟泡沫存在的客觀必然性，又要防止經濟泡沫過度膨脹演變成泡沫經濟。
二、經濟泡沫的利與弊
在現(xiàn)代市場經濟中，經濟泡沫之所以會長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。
一方面，經濟泡沫的存在有利于資本集中，促進競爭，活躍市場，繁榮經濟。
另一方面，也應清醒地看到，經濟泡沫中的不實因素和投機因素，又存在著消極成分。
三、房地產業(yè)與泡沫經濟的關系
在搞清了泡沫經濟的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產業(yè)與泡沫經濟的關系這個主題了。研究的結果是：
1、房地產業(yè)本質上是實體經濟和實業(yè)部門，其本身決不是泡沫經濟。
首先從房地產的屬性來看，房地產是不動產，房地產商品兼有生活資料和生產資料雙重屬性，是以實物形態(tài)存在的實實在在的實體產品，同金融證券(包括股票、債券)僅僅是收益權利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經濟。
其次，房地產業(yè)部門是實業(yè)部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經濟。
再次，房地產業(yè)在整個國民經濟體系中屬于先導性、基礎性產業(yè)，處于主導產業(yè)地位，起到十分重要的作用。在發(fā)達國家內生產總值中，房地產增加值一般要占到10%左右。房地產業(yè)以其產業(yè)關聯(lián)度強、帶動系數(shù)大的特點，成為促進國民經濟增長的支柱產業(yè)。事實已經證明，現(xiàn)階段我國房地產業(yè)的興旺發(fā)達，是我國經濟繁榮的標志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經濟的第二次高潮”。
2、房地產業(yè)也含有某些經濟泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經濟的危險性。
應當承認，房地產業(yè)成長過程中，確實存在著一些經濟泡沫，主要表現(xiàn)在：
(1)地產價格泡沫。如前所述，土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經濟泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發(fā)展成泡沫經濟。如日本的地產價格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數(shù)，在上世紀80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達4000萬億日元，相當于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1991年以后地價暴跌，泡沫破滅，至今經濟尚未恢復過來。地價虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅。
房地產論文9
在現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展過程中，內部控制作為企業(yè)風險管理工作的重要內容，通過內部控制，能更好地實現(xiàn)對企業(yè)業(yè)務流程及運營風險的管理。在房地產項目實施過程中，通過建立完整、嚴密的內部控制制度，有利于實現(xiàn)對企業(yè)經營風險的防范，且對企業(yè)經營管理水平的提升也具有極其重要的意義，對企業(yè)經營目標的實現(xiàn)具有重要的推動作用。
一、國有企業(yè)房地產開發(fā)項目內部控制和風險管理中存在的問題
1.對內部控制制度建設認識不足
當前，在國有企業(yè)房地產開發(fā)過程中，將主要精力都放在房地產商品的開發(fā)和銷售上，認為內部控制不能產生直接經濟價值，對內部控制制度建設不夠重視。加之對內部控制制度缺乏深入的認識，這就導致在內部控制制度建設上只停留在一些基本的內部控制操作上，沒有形成一個完整的制度體系。在房地產開發(fā)項目實施過程中，多側重于事后控制，對事前的預防控制較為忽視，這就給內部控制的執(zhí)行帶來了較大影響。
2.對風險管理的'研究和處置力度較小
當前，國有企業(yè)房地產開發(fā)項目中風險管理活動沒有專門人員和機構負責，在風險管理中，每個人及每個部門只針對自己的工作采取一定的措施，缺乏全局性和系統(tǒng)性。部分企業(yè)自身對風險及風險管理缺乏認識，對風險管理工作缺乏積極性和系統(tǒng)性，不僅事前風險管理缺位，且在事中和事后風險管理工作中存在較強的隨意性。對風險管理較為被動，不能主動識別、評估、管理和監(jiān)控企業(yè)的主要業(yè)務風險，在風險管理工作中存在著瞬時性和間斷性，且缺乏對風險的定期復核和評估，導致房地產開發(fā)過程中對風險的規(guī)避能力缺乏，不能有效適應環(huán)境變化。
二、完善國有企業(yè)房地產開發(fā)項目內部控制制度建設和風險管理的措施
�。ㄒ唬┲贫冉ㄔO和風險管理要堅持相關原則
1.合法性原則
企業(yè)制度建設和風險管理的相關措施在制定時需要在法律法規(guī)框架內進行，因此，在房地產開發(fā)項目實施過程中，制定內部控制和風險管理需要遵循合法性原則，從而保障制度的有效性。
2.全面性原則
在符合內部控制要素要求的前提下，業(yè)務流程的設計必須能覆蓋企業(yè)經營管理的各個環(huán)節(jié)，并將業(yè)務流程中的關鍵控制點落實到決策、執(zhí)行、監(jiān)督等各環(huán)節(jié)，不得留有制度上的空白或遺漏。
3.審慎性原則
企業(yè)制定內部控制制度是為了能實現(xiàn)對各種風險的有效防范，因此建立內部控制制度時要保持審慎性的原則，確保能將各種風險控制在許可的范圍內，對企業(yè)經營過程中可能存在的風險進行預測，并采取切實可行的控制措施來減少風險的發(fā)生概率和可能帶來的損壞。
4.前瞻性原則
企業(yè)內部控制制度需要具有良好的前瞻性，不僅要滿足企業(yè)風險管理的需求，且當企業(yè)內部環(huán)境發(fā)生變化時，內部控制制度能及時進行適當調整和完善，確保與企業(yè)經營戰(zhàn)略、方針及管理要求相適應。
（二）完善企業(yè)內部控制環(huán)境
對企業(yè)管理者講，需要對內部控制的重要性給予充分重視，強化自身內部控制意識，確保企業(yè)內部控制制度得到有效落實和執(zhí)行，將內部控制制度建設作為企業(yè)的一項長期任務來抓。同時要履行好監(jiān)控、引導和監(jiān)督責任。加強企業(yè)文化建設，建立統(tǒng)一的價值觀和道德標準，并制定員工行為準則，認真考慮企業(yè)的社會責任，合法、公平、公正地處理企業(yè)與利益相關各方的關系。
�。ㄈ嬛䥽烂艿目胤荔w系
在房地產開發(fā)項目實施過程中，需要建立起重要的監(jiān)控防線，明確相關人員的業(yè)務權限及應承擔的責任。同時還要強化監(jiān)督職能，在常規(guī)的會計核算基礎上，需要加強對各崗位及各項業(yè)務的核查。另外，還要確保內部審計的相對獨立性，通過對企業(yè)進行常規(guī)稽核、離任審計、監(jiān)督審查企業(yè)的會計報表，還要對企業(yè)會計部門強化內部控制，確保會計信息的真實性和可靠性。
�。ㄋ模嫿L險管理控制框架和流程
建立企業(yè)風險管理系統(tǒng)，在組織上設立專門的風險管理崗位，并設計風險管理流程，流程范圍覆蓋項目相關的各個部門。在風險控制框架中，風險的等級要從成本、進度等指標上設置不同的組織等級進行處理。
三、結語
內部控制和風險管理作為國有企業(yè)房地產開發(fā)項目實施過程中不可或缺的重要部分，對企業(yè)管理水平的提升具有非常重要的意義，因此需要加強企業(yè)的內部控制，完善內部控制體系，提高企業(yè)應對風險的能力。
參考文獻：
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房地產論文10
房地產行業(yè)是社會經濟發(fā)展過程中必不可少的一個行業(yè)，也是與人們生活質量與水平密切相關的行業(yè)之一，更是國民經濟發(fā)展的支柱型產業(yè)。按照當前的情況來說，我國的房地產行業(yè)發(fā)展非常迅速，而且房價的一路走高，使得政府分布了許多限制房價的政策，這對于房地產行業(yè)的經濟利益起到了限制作用，也使得房地產行業(yè)的發(fā)展面臨著一些困難。房地產行業(yè)的利潤空間不斷縮小，但與經濟利益相關的風險卻沒有減少。在行業(yè)競爭不斷激烈的今天，房地產企業(yè)要想實現(xiàn)自身競爭實力的提高，就要對財務成本進行有效控制，加強財務成本管理的力度，從源頭上進行資金的合理利用。因此，筆者選擇房地產財務成本管理問題及對策作為研究對象是有一定的社會經濟意義的。
1 房地產財務成本管理問題分析
在我國社會經濟不斷發(fā)展的今天，不同房地產行業(yè)公司之間的競爭程度也提高，在這些房地產公司之之中，如何加強成本管理與控制是企業(yè)管理的重要組成部分。但是，我國的許多房地位企業(yè)還存在成本管理力度不足以及管理方式粗放的問題，這引起了房地產行業(yè)相關人士的高度重視。下面，我們就來對房地產財務成本管理存在問題進行簡要的分析：
1.1 財務成本管理重視力度不足
我國的一些房地產企業(yè)的管理者沒有給予財務成本管理工作重視，管理意識較低，沒有利用正確的態(tài)度來對待財務成本管理問題。雖然一些房地產企業(yè)管理關注的財務成本管理，但沒有重視財務成本管理的實際實施。按照相關的數(shù)據(jù)顯示，建筑企業(yè)大部分的財務成本管理工作都發(fā)生在建筑工程的設計階段，但實際上財務人員對于建筑工程的施工成本控制管理工作沒有進行落實。還有一些財務人員認為只有建筑施工的材料以及機械設備才是財務成本管理的重點，所以對其它建筑方面的成本管理工作力度不足。房地產企業(yè)的相關部門以及財務工作人員沒有對財務成本管理工作給予重視，這也就使得房地位企業(yè)的財務成本管理工作受到多種因素的限制。因此，只有房地產企業(yè)的負責人以及財務成本管理相關部門的工作人員加強對財務成本管理工作的重視，才能使財務成本管理工作合理性得到提高。
1.2 財務成本管理體系不健全
一部分房地產企業(yè)的管理體系不健全，使得企業(yè)現(xiàn)存在的管理制度與企業(yè)的發(fā)展目標與方向不盡相符，這對于房地產財務成本管理工作的具體實施有著阻礙作有和，許多房地產企業(yè)的財務管理制度都不盡健全，這是一個企業(yè)的財務成本管理粗放的重要原因。對于那些具有較全面的財務管理制度的房地產企業(yè)，其制度大多流于形式，沒有對企業(yè)的成本管理工作起到保障作用。導致房地產企業(yè)財務成本管理制度不健全的原因有很多，首先，企業(yè)每一個崗位的責任不明確，科學度較低，財務管理與成本管理的責任不明，獎懲力度不足，都會影響到成本管理工作者的積極性，影響成本管理的質量。其次，房地產企業(yè)財務成本管理的方法過于傳統(tǒng)，不能跟上時代的步伐，使得房地產企業(yè)的財務成本管理效率下降。
1.3 建筑工程的預結算管理不足
工程預結算對于房地產財務成本管理工作有著直接的影響，工程預結算工作的不足會影響到房地產財務成本管理。首先，工程的預結算定額的更新速度較慢，傳統(tǒng)的換算法已經不能對工程的.預結算工作的真實性與準確性進行保證，繁瑣的計算會影響到建筑工程的速度與效率。另外，綜合管理在工程項目管理中的不足，會得建筑的施工與設計等不同的單位之間很難得到有效的溝通與統(tǒng)一的管理，這就使得工程管理缺少全面性，使預結算款大幅度提升，影響到房地產企業(yè)的資金安全。更有一些人員在工程預結算問題上弄虛作假，使預算高出實際花費很多，不利于房地產企業(yè)未來的發(fā)展。
2 房地產財務成本管理對策分析
面對房地產財務成本管理的許多問題，房地產企業(yè)的管理越來越意識到企業(yè)成本管理問題是何等重要。下面，我們就來對房地產財務成本管理的對策進行分析：
2.1 建立健全財務成本管理體系
加強房地產財務成本管理體系的建立與健全，對于房地產企業(yè)的發(fā)展來講是極為重要的。加強預算的考核與分析，重視預算的編制與執(zhí)行，建立全面的預算體制是加強房地產企業(yè)財務成本管理的重要內容。首先，要加強三級責任中心在企業(yè)內部的建立，就是在企業(yè)內部建立起成本中心與投資中心、利潤中心，建立起財務預算與項目預算、資金預算的工作，確立內部的年度以及季度成本管理目標。對于已經完成的工作與正在完成中的計劃要進行分層審批與執(zhí)行，加強財務成本管理體系的精細化。其次，在進行預算的編制之時，企業(yè)內部的上級與下級要進行積極的溝通，將每一個責任中心的職責進行明確，制定完善的執(zhí)行標準。企業(yè)內部要以月度為單位進行分析，以季度為單位進行成本管理考核，以年度為單位進行成本管理的總結。只有這樣，房地產企業(yè)的財務成本管理問題才能得到解決。
2.2 加強企業(yè)內部資金管理體系的建立
資金管理體系的建立與健全對于房地產財務成本管理工作效率的促進作用，加強資金的預算管理以及信息化管理，對資金進行科學合理的籌集以及日常管理是資金管理體系的重要內容。在進行資金的預算管理以及信息化管理之時，企業(yè)的財務成本管理工作人員要對企業(yè)內資金的收支以及納入情況進行準確的把握，將每日的現(xiàn)金流量以及月迤邐的資金預算進行核對，將日常管理工作與年度財務管理工作進行結合。另外，房地產財務管理工作者應該以網上電子銀行以及相關的財務核算系統(tǒng)為基礎，建立起一個符合企業(yè)財務管理工作實際的資金預算控制與結算控制、決策控制，使房地產財務成本管理工作的全程預警體系。
2.3 對企業(yè)的財務管理體系進行升級
加強財務管理制度的改革和推廣，是對企業(yè)財務會計制度和財務費用審計制度的提高。第一，房地產企業(yè)管理者應該對財務成本管理每一個層次的人員進行授權，只有財務成本管理相關具有合理的權利，才能對成本費用的支付以及資金合同的評審進行合理飄轉。第二，要對每一個會計主體的財務數(shù)據(jù)進行有效的記錄與科學的收集，使成本管理人員的結賬以及報表編制工作具有統(tǒng)一的規(guī)范，保證成本會計的科目設置與造價會計的科目設置相一致。第三，要將全面的預算體系與核算體系進行結合，使每一個會計主體得到統(tǒng)一，完善成本管理核算系統(tǒng)。優(yōu)化和企業(yè)財務管理系統(tǒng)升級是房地產企業(yè)的財務成本管理解決的關鍵，也是關鍵一環(huán)。
3 結 語
綜上所述，房地產行業(yè)的發(fā)展是社會和經濟發(fā)展的重要基礎，加強對房地產行業(yè)的發(fā)展，對提高社會和公共生活滿意度的發(fā)展具有重要作用，房地產財務成本管理工作是房地產管理工作的重要內容，筆者從房地產財務成本管理存在問題進行分析，提出幾點優(yōu)化對策。希望以此引起房地產企業(yè)管理者對于財務成本管理工作的重視，加強成本管理力度，促進房地產企業(yè)的成本管理質量提高，為房地產財務安全提供一個有力的保障，為社會和諧發(fā)展服務。
參考文獻：
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房地產論文11
房地產企業(yè)薪酬設計探析
一、房地產企業(yè)薪酬特點
(一)員工有相對較高的薪酬。隨著中國經濟的不斷發(fā)展，城市化進程速度日益加快，加速了中國房地產業(yè)的發(fā)
展，許多房地產企業(yè)抓住發(fā)展的大好時機，得到了飛速發(fā)展，企業(yè)的發(fā)展帶給員工豐厚的回報，房地產企業(yè)員工的基本工資和獎金相對其他行業(yè)的員工明顯較高。所以，很多大學畢業(yè)生選擇了房地產企業(yè)，學歷高的畢業(yè)生希望來到大的地產企業(yè)發(fā)展，因為那里有良好的鍛煉平臺，可以得到規(guī)范的培訓，對于長遠發(fā)展有極大的好處；學歷低的畢業(yè)生則愿意選擇小型地產企業(yè)，因為短期內可以得到豐厚的收入。
(二)不同部門的員工薪酬差別較大。房地產企業(yè)進行良好的運轉，必須包括綜合部、投資部、設計部、合約部、發(fā)展管理部、項目部、營銷部、財務部等部門，而不同部門員工所從事的工作差異較大，有的從事技術性的工作，有的則從事管理性的工作，不同的工作性質和難易程度導致了不同部門的員工具有不同的收入。據(jù)調查，一般行政人員、投資專員、設計專員、會計、策劃專員、土建工程師最高和最低薪酬水平差距在5倍以上，并且隨著職位的升遷同一級別的薪酬差別將會更大。
(三)不同地區(qū)和企業(yè)薪酬差異較大。中國不同的區(qū)域經濟發(fā)展差別較大，而房地產業(yè)從業(yè)人員的薪酬待遇與當?shù)氐慕洕较⑾⑾嚓P，所以大城市、經濟發(fā)達地區(qū)企業(yè)薪酬水平比較高。在不同的房地產企業(yè)中，大企業(yè)人的普通和中層員工可以得到較好的鍛煉，但薪酬待遇較低；小企業(yè)人的高級管理人員會有比較高的薪酬待遇，所以大企業(yè)人的中層管理人員可能流向小企業(yè)人擔當高級管理人員，獲取高額的回報。
二、房地產企業(yè)薪酬設計原則
(一)薪酬設計的團隊原則。房地產開發(fā)需要各個部門的不同人員通力合作來完成，團隊的力量在開發(fā)過程中顯得尤為重要，所以基于團隊的獎勵對于整個企業(yè)人的績效具有十分重要的作用。設置團隊獎勵有助于提高各部門的協(xié)作能力，同時注意不要出現(xiàn)上下級之間工資差別太大引起的低層人員心里不平衡，以免影響工作積極性和效率。
(二)薪酬設計的公平性原則。薪酬設計過程中遵循公平性原則，這是絕大多數(shù)企業(yè)從事人力資源人員的共識。公平的薪酬設計可以對員工進行有效的激勵，提高員工的工作積極性，提高企業(yè)的生產效率，同時可以大量引進優(yōu)秀的專業(yè)和管理人才，促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。具體在操作過程中，要對不同部門的員工，根據(jù)其工作性質來設計薪酬標準，同時要考慮不同性質的報酬，即金錢報酬和非金錢報酬，非金錢報酬屬于隱性報酬，分為職業(yè)性獎勵和社會性獎勵，職業(yè)性獎勵包括自我發(fā)展、晉升等，社會性獎勵包括表揚、榮譽、成就等�？傊�，薪酬設計必須體現(xiàn)公平、客觀、透明，使不同的員工獲得應得的報酬。
(三)薪酬設計的相符原則。在任何企業(yè)薪酬設計過程中，都應該保持個人和組織薪酬相符合的原則，不能讓兩者產生沖突。在一個企業(yè)或組織中，個人和組織都有其薪酬目標指向，每個員工參與到企業(yè)或組織中，就是為了通過自己的努力，獲得相應的報酬，實現(xiàn)自己的薪酬目標，而對于一個組織來講，為了獲取最大的利潤，必定想通過各種辦法節(jié)省開支，每個員工的報酬就包括其中，此時，個人和組織的目標就發(fā)生了矛盾，產生了沖突，兩個薪酬目標之間就不相符。企業(yè)付出的薪酬不能滿足員工的需求，造成員工工作效率下降，不能夠按質按量完成企業(yè)分配的任務。所以，企業(yè)管理者在制定薪酬制度時，一定要充分考慮員工的需求，讓員工參與薪酬制度的制定，制定出企業(yè)和員工都比較滿意的薪酬制度。與沒有員工參與制定薪酬制度相比，讓員工參與制定出來的薪酬
制度不僅令人滿意而且具有長期激勵的效果。對企業(yè)的長遠發(fā)展具有十分重要的作用。
三、房地產企業(yè)薪酬設計方法與過程
房地產企業(yè)薪酬體系設計包括以下步驟：
(一)職位分析。職位分析是確定薪酬制度的基礎，根據(jù)企業(yè)人業(yè)務發(fā)展的需要，合理地設置不同的崗位。職位分析是對職位進行說明，并形成職位說明書，明確職位與職能的關系。
(二)職位評估。職位評估的主要目的是保證制定出來的薪酬制度在內部是公平的。所以對不同部門的員工職位，根據(jù)其重要程度，得出等級序列，確保公平、公正、合理地制定薪酬制度。具體來說，就是建立統(tǒng)一的職位評估標準，使不同部門的職位具有可比性。
(三)薪酬市場調查。具有競爭性的薪酬是留住人才的關鍵，只有留住了人才，企業(yè)才有可能進行比較好的發(fā)展。薪酬調查一般要選擇專門的咨詢公司，對其他房地產企業(yè)的薪酬水平進行調查，制定出具有競爭力的薪酬。需要注意的是，在對其他房地產企業(yè)進行薪酬調查時，最好選擇與本企業(yè)有競爭關系的企業(yè)，考慮員工的流失去向和招聘來源。調查其他企業(yè)的薪酬，最好可以找到其薪酬的增長情況、不同職位和級別的薪酬待遇、獎金和福利待遇等，確保取得全面詳實的數(shù)據(jù)資料。
(四)薪酬定位。經過分析同行業(yè)與自己關系相對緊密的`企業(yè)薪酬數(shù)據(jù)后，考慮企業(yè)的內外部關系，外部關系包括通貨膨脹、行業(yè)特點、人才供應狀況等，內部關系包括盈利能力、人員素質等，然后選擇本企業(yè)可以采用的合適薪酬。不同的企業(yè)薪酬定位策略是不一樣的，品牌響的企業(yè)有比較好的發(fā)展平臺，不用付出很高的薪酬，仍然可以招到優(yōu)秀人才，如中海、萬科等，它們的員工薪酬不是最高的，相反，那些知名度欠缺的企業(yè)人則會拋出高薪吸引優(yōu)秀的人才，壯大企業(yè)人實力。
(五)薪酬結構設計。薪酬結構設計具體來說是指員工薪酬的構成，不同的房地產企業(yè)所采用的薪酬結構是不相同的，有些企業(yè)采用固定薪酬和浮動調薪制度，固定薪酬則根據(jù)員工的職位情況，結合市場薪酬水平確定，不同的職位有不同的固定薪酬，浮動薪酬要充分考慮企業(yè)的利潤水平和個人付出的情況綜合而定；有些則綜合考慮員工職位情況、個人技能情況和個人績效，形成薪酬結構的三個部分：職位工資、技能工資和績效工資。
職位工資結合市場薪酬水平制定，同時參考員工對企業(yè)的貢獻。技能工資要看員工所擁有的技能能夠給企業(yè)帶來多大的貢獻。一般來說，所具有的技能越強，技能工資相對就高，比如設計人員的工資要比一般行政人員的技能工資要高；績效工資是員工所完成的工作量，完成的工作量越大，績效工資就越高。
(六)薪酬體系的實施和修正。薪酬制度制定后，要嚴格執(zhí)行。但制定好的薪酬制度也不是一成不變的，必須要經常和員工進行溝通，調查其滿意度和薪酬制度能不能最大限度地調動其工作的積極性，同時要關注企業(yè)的經營狀況和市場薪酬水平的變化，不斷合理地調整薪酬制度，確保企業(yè)長期健康發(fā)展。
房地產論文12
摘要：近年來，我國房地產行業(yè)的發(fā)展雖然一直處于上升的趨勢，但是所面臨的市場競爭越來越激烈。在這樣的背景下，房地產企業(yè)要想獲得更好的發(fā)展，就需要加強對房地產開發(fā)項目的工程管理，這樣在確保工程項目具有更高質量的同時，使得房地產企業(yè)的利益實現(xiàn)最大化。基于此，本文主要對如何更好地進行房地產開發(fā)項目的工程管理進行了分析和研究，以供相關人士參考。
關鍵詞：房地產；開發(fā)項目；工程管理
1前言
由于房地產項目不僅開發(fā)時間較長，而且對于施工要求也較高，這就需要對其做好相應的工程管理工作，以免造成較大的資源浪費或者是建設問題。將科學合理的管理方法應用到房地產開發(fā)項目的工程管理中，能夠使得建設資源得到最大化的應用，并且有利于房地產項目的井然有序進行，最終為實現(xiàn)房地產企業(yè)獲得更大的利益打下堅實的基礎。
2工程管理的概念以及模式
2.1工程管理的概念
房地產企業(yè)是以盈利為目的的，而盈利的途徑就是開源節(jié)流，其中，開源是指開發(fā)新產品、開拓新市場、開展新業(yè)務等等，而節(jié)流則主要體現(xiàn)在企業(yè)的成本控制方面，而工程管理便是其中很關鍵的因素，對于房地產企業(yè)來說，自然也不例外，在進行項目開發(fā)時，進行工程管理能夠使得施工資源得到最大化的利益，從而有效提高房地產企業(yè)的經濟效益。
2.2工程管理的模式
在工程管理中，為了提高成本控制的精確程度，而引入了數(shù)字模型，從而使得成本預算工作變得更加的具體化，并且在項目管理的各個階段的成本都能進行有效地成本控制，為了降低企業(yè)戰(zhàn)略目標出現(xiàn)偏差的現(xiàn)象發(fā)生的可能性，通常會將成本的控制與預算進行結合，因為在項目管理中，根據(jù)成本控制的過程就可以判斷其是否存在問題。
3加強房地產開發(fā)項目工程管理的`策略
3.1明確材料的品牌、規(guī)格和價格
由于現(xiàn)在的施工材料品種非常的多，再加上價格也是相差甚大，如果不做好相應的措施進行控制，那么將會使得建筑工程的造價將會大幅度的上升。因此，在開始施工之前，就必須要對施工中所使用到的材料的品牌、規(guī)格和相應的價格有一個明確的規(guī)定，并且還需要自身對市場上建筑材料的價格有非常清晰地了解，這樣不僅能夠根據(jù)業(yè)主的實際需求進行更好的建筑工程施工，同時還能有效的防止因材料價格上面的差異而出現(xiàn)工程造價波動過大的情況出現(xiàn)。
3.2對施工資源進行合理地分配
在進行建筑施工的時候，不管是進行施工的工作人員，還是所使用到的施工材料和機械設備，這些都需要投入大量的資金。因此，為了確保將工程造價工作做得更好，還需要邀請有關部門的人員在施工現(xiàn)場進行實測，對于施工中的各項投入進行精準的確定，以減少不必要的資金浪費。最后，對于建筑施工中的定價，還需要進行相應的校對，從而避免造成較大的定價誤差。
3.3工程質量監(jiān)管
就現(xiàn)階段來看，我國工程質量監(jiān)管人員的素質水平比較低。為了從根本上控制工程監(jiān)管質量，監(jiān)管單位必須對質量工作人員的素質進行嚴格考核，不但嚴格要求監(jiān)管人員擁有自律性和自覺性，而且還嚴格要求監(jiān)管人員具有良好的工作態(tài)度與經驗，能夠嚴格要求自己并嚴格處理所監(jiān)管工作中的問題。在工作過程中，還需要工程質量監(jiān)管部門對工作人員的進行定期培訓和教育，從而使工作人員在工作和學習中進步。與此同時，傳統(tǒng)的工程質量監(jiān)督理念往往會導致方法錯誤、工程質量低等問題的產生。因此，在建筑工程的質量監(jiān)督過程中，必須要與時俱進，創(chuàng)新工程質量監(jiān)督理念，滿足時代發(fā)展與市場需求的客觀要求。一方面，投資方應該在一定程度放棄直接的干預建筑工程，尤其是在專業(yè)施工技術的重要環(huán)節(jié)，把工程質量監(jiān)督工作交由監(jiān)理部門，恢復施工單位的主動權。另一方面，在工程質量監(jiān)督過程中，必須充分考慮市場、地區(qū)間的差異性，樹立工程質量監(jiān)督意識，創(chuàng)新質量監(jiān)督方法，重視建筑工程的質量監(jiān)督工作，以確保落實建筑工程的質量監(jiān)督的各項工作。最后，還需要加強對房地產市場開發(fā)項目的監(jiān)管力度，從而確保房地產項目開發(fā)的公平和公正性，這樣能夠為房地產市場開發(fā)項目的更好進行打下堅實的基礎。與此同時，對于房地產市場的銷售，也需要加大監(jiān)管的力度，嚴禁房地產市場出現(xiàn)“假買假賣”的情況，一旦發(fā)現(xiàn)有此種情況，需要進行嚴肅處理，從而為房地產市場的正常發(fā)展提供良好的環(huán)境。
3.4工程變更管理
在對工程進行建設的過程中，經常會出現(xiàn)工程變更的情況。對于工程的變更一般是由當事人或者第三方提出的，在提出之后需要經過多方協(xié)商，協(xié)商達成一致才有效。眾所周知，在工程建設的過程中，如果出現(xiàn)工程變更的情況，那么不僅會延長工程的建設工期，同時還會因為工程的變更產生額外的費用。由于工程的建設工作往往是不可預見的，因此在對工程進行管理的時候，將合同管理應用其中，如果發(fā)生工程變更的情況，若是業(yè)主提出需要進行變更的，監(jiān)理工程師能夠根據(jù)實際的合同來規(guī)定工程的變更情況。如果是承包商請求變更，監(jiān)理工程師首先需要對變更方案進行審查，審查合格后還必須報給業(yè)主，只有業(yè)主同意之后才能再根據(jù)合同的情況來進行工程的變更。對于工程變更之后所產生的額外費用，可以依據(jù)合同來進行分配，這樣能夠有效地減少因工程變更而發(fā)生的糾紛問題，最終確保整個工程建設能夠更好的進行。
4結束語
綜上所述，隨著我國建筑市場的進一步發(fā)展，對于房地產項目的建設要求將會越來越高。如果在實際的施工過程中，不能做好相應的工程管理工作，那么將會使得房地產施工項目的問題叢生，這對于提高房地產企業(yè)的經濟收益，促進其將來的進一步發(fā)展是非常不利的。因此，作為房地產企業(yè)的相關管理人員，需要重視房地產開發(fā)項目的工程管理工作，并且在今后的實際工作中，不斷學習和總結工程管理的要求，確保將這一工作做得更好，最終促進我國建筑行業(yè)獲得更快、更好的發(fā)展。
參考文獻：
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[3]吳茂坤.淺談溝通管理在房地產開發(fā)項目工程管理中的運用[J].中國高新技術企業(yè),20xx(1):151～152.
房地產論文13
摘 要：隨著我國城鎮(zhèn)化的快速推進，房地產開發(fā)市場也得以高速發(fā)展。而在房地產項目決策階段，項目可行性研究報告發(fā)揮了舉足輕重的作用。房地產項目投資規(guī)劃的可行性研究是項目開發(fā)研判階段的一個重要工作，它能夠保證房地產投資以較小的投入換取最大的經濟效益。所以，房地產項目開發(fā)建設的可行性研究對投資方有著重要意義。
關鍵詞：房地產投資；可行性研究；風險控制
1 項目可行性研究的重要性
項目可行性研究的重要性主要包括以下幾方面：
1.1房地產項目可行性研究要求預期明確
項目可行性研究主要包括對行業(yè)資料的分析匯總、對社會經濟環(huán)境的研究和對未來房地產市場供需的預期，從而對房地產投資的收益進行正確估算。
1.2 房地產項目可行性研究必須客觀嚴謹
“實事求是”是貫穿房地產項目可行性研究始終的最基本要求，也是最明確的要求，在尊重事實數(shù)據(jù)的基礎上，尊重社會規(guī)律和經濟規(guī)律的前提下，對房地產開發(fā)項目投資收益進行科學的預估和評判。
1.3 房地產項目可行性研究的可靠性特征
房地產項目可行性研究要求區(qū)別對待具體的案例并給予具有針對性的、明確的、可實現(xiàn)的執(zhí)行方案，以求達到投資利用率最高、成本回收和利潤收入最大化的根本目的`。
1.4 房地產項目可行性研究的科學性特征
房地產項目可行性研究要求運用先進的計算技術和科技方案，按照房地產項目和社會經濟發(fā)展的基本規(guī)律，對每個房地產項目的市場預期和盈利情況進行準確的計算預估，并以此為房地產項目能否開展的重要評判依據(jù)。
2 房地產項目可行性研究的步驟和注意事項
�。�1）資料策劃準備階段，房地產項目可行性研究要求一定數(shù)量的專門人員來進行設計和組織。要明確房地產項目可行性研究團隊，討論房地產項目運行的可行性研究方案，并劃撥這個決策團隊需要的設計經費。
（2）房地產項目可行性研究的資料整理階段，房地產項目可行性研究要求整理匯總與要開發(fā)土地有關的客觀地理環(huán)境條件、社會經濟條件和政策標準法規(guī)。資料搜集必須要做到全面、準確、科學、相關、嚴謹。
（3）房地產項目可行性研究方案的預期和討論階段，這個階段是要在前期工作都準備完成，基本掌握完整的房地產項目可行性研究資料基礎上才可以開展，需要綜合考慮地理水文資料、政策法規(guī)、開發(fā)商投資能力等情況，最后制定出初步的房地產項目可行性開發(fā)方案草稿。
�。�4）對房地產項目可行性研究方案進行論證，運用先進的數(shù)學分析方法，結合財務情況、自然環(huán)境、社會國情等選擇可以保證各方利益盡可能最大化的方案。
�。�5）匯總房地產項目可行性研究方案并形成報告，房地產項目可行性研究報告必須內容完整，切覆蓋房地產項目可行性研究的整個周期，內容要詳實。按照報告篇幅的大小可將報告分為如下幾種：房地產項目投資可能研究報告、房地產項目概述可行性研究報告和房地產項目全面可行性研究報告。這三種報告的核心內容基本一致，都需要保證真實、客觀，科學。準確，但是隨著報告的精細程度不同，一般情況下應包含房地產項目的財務可行性分析和項目重要性、必要性分析。
在房地產開發(fā)項目可行性的研究中也有一些普遍問題的存在，由于可行性研究過程中涉及到許多的數(shù)據(jù)與調研結果，所以一些共性問題經常出現(xiàn)且不容易被提起重視。
�。�1）調研不全面、不深入、論據(jù)不充分，在房地產開發(fā)項目可行性研究報告書中，某些企業(yè)貪圖方便，未作全面調研，對負責項目的地理水文環(huán)境、環(huán)境氣候、名勝古跡、法規(guī)政策等平鋪直敘，不求深入。技術論述部分不清晰，主次不分，讓人看后看不出該文的核心內容所在。有些立場不公正，為了迎合領導或業(yè)主的需求，對建設方推薦方案優(yōu)點講得多，缺點講得少，甚至不講，故意陪襯方案。
�。�2）立場不中立。僅作表面文章，比如工程質量、投資估算、拆遷面積等數(shù)據(jù)表格。有的科研單位畏懼承擔風險，盲目遵照業(yè)主要求，不拿事實數(shù)據(jù)說話，不進行投資概算，基本起不到比對多個方案選優(yōu)的目的。
�。�3）經濟指標不客觀，經濟、財務評價是每個房地產開發(fā)項目可行性研究報告的核心內容，是決策階段項目擇優(yōu)排序的主要數(shù)據(jù)依據(jù)。正因為這樣，一些負責經濟評價可行性的人員為了達到業(yè)主期望的房地產開發(fā)項目投資收益，人為的對財務凈現(xiàn)值、投資收益率和項目回收期等數(shù)據(jù)進行調整，有的甚至修改調研數(shù)據(jù)，偏離客觀事實。使研究結論發(fā)生偏離。
�。�4）房地產開發(fā)項目可行性研究數(shù)量問題、投資概算偏差大會造成房地產開發(fā)項目可行性研究數(shù)據(jù)不準確、費用概算偏差大的原因主要是有些科研單位現(xiàn)場勘查不認真，個別技術人員責任心問題，技術不扎實，導致獲得的工程數(shù)據(jù)不準確，使得房地產開發(fā)項目可行性研究結果出現(xiàn)很大的偏移。
針對當前項目可行性研究存在的主要問題文章給出如下幾點解決方法：
（1）可行性研究工作的理論與實踐結合。可行性研究工作是要求長期耐心細致的市場調研和數(shù)據(jù)整理計算工作，這些工作都要求工作人員能夠做到微觀經濟效益核算與宏觀經濟效益核算相結合，動態(tài)數(shù)據(jù)分析與靜態(tài)數(shù)據(jù)分析相結合，定量分析與定性分析相結合。
�。�2）建立精確科學的指標評價系統(tǒng)。房地產開發(fā)項目評價系統(tǒng)是可行性報告的重要組成部分，它主要包括評價規(guī)劃、市場前瞻、設計草案、經濟效益預期等。
�。�3）政策引導規(guī)范房地產項目可行性研究。培育相當數(shù)量的專業(yè)房地產可行性研究人員，推進房地產項目可行性分析行業(yè)的進一步發(fā)展。
參考文獻
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[2]錢瑛瑛.房地產經濟學[M].同濟大學出版社，20xx.
房地產論文14
一、前言
商業(yè)房地產對我國經濟的發(fā)展起著重大促進作用，但是也引起了眾多問題，如投資過多、耗能過大、浪費嚴重、排放過大等，這一定程度上對環(huán)境造成了負面影響。因此要想達到可持續(xù)發(fā)展的目的，建筑行業(yè)必須采用低碳發(fā)展方式，這是對自己負責也是對子孫后代負責。全球的建筑行業(yè)大都在尋求綠色發(fā)展之路，我國的建筑業(yè)也應該不竭余力尋求自己的低碳發(fā)展模式，我們必須徹底變革經濟發(fā)展方式，依靠科技創(chuàng)新，走節(jié)能環(huán)保的低碳經濟道路。應該如何發(fā)展低碳經濟問題，政府應該結合“十二五”規(guī)劃的編制，制定國家中長期低碳經濟發(fā)展規(guī)劃和路線圖，明確各個發(fā)展階段目標、途徑以及重點支持領域。制定新的低碳排放建筑節(jié)能標準，鼓勵開發(fā)以綠色生態(tài)住宅小區(qū)為載體的科技地產項目。構建多樣、安全、清潔、高效的能源供應的消費體系。
二、低碳經濟對我國商業(yè)房地產經濟的影響
1.不利影響
�。�1）低碳經濟無形之中增加建筑行業(yè)的成本我國作為發(fā)展中國家，科學技術發(fā)展水平還非常有限，低碳技術與發(fā)達國家相比相對不成熟，而且發(fā)達國家對于中國的技術轉讓限制過多。因此，綠色建筑的發(fā)展勢必會增加建筑行業(yè)的成本，而目前建筑行業(yè)的成本已經過高，在這種情況下去發(fā)展低碳經濟就需要投入更多的資金，而且要用更加昂貴的新能源來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的高污染、高能耗的能源更進一步增加了建筑行業(yè)的成本，由于我國目前對太陽能、風能等新能源的開發(fā)技術上尚不成熟，使用新能源替代傳統(tǒng)能源會大大提高成本，因此對于建筑行業(yè)來說低碳經濟是一種成本很高的經濟。大部分開發(fā)商大都喜歡根據(jù)市場要求來決定開發(fā)產品的類型與形式，而低碳經濟作為一種全新的形式，很多開發(fā)商無法確定此種產品能否受到市場歡迎，對于小型開發(fā)商來說，他們主要主打單個項目的開發(fā)，因此并無充足的經濟實力投入到低碳經濟的研發(fā)中去，此外小型開發(fā)商并沒有大企業(yè)所具有的高平臺以及有實力的合作者，因此低碳經濟在小開發(fā)商中很難開展。（2）低碳經濟會抬高房價因為低碳經濟需要投入大量資金用于新材料以及新技術，會增加建筑材料與建筑的成本，而且發(fā)展低碳經濟會涉及土地應用，這就會使某些開發(fā)商借綠色建筑與土地利用低碳化而提高房價。同時，綠色建筑通常成本高、售價高，面向的是高消費群體，雖然他們售出的是高品質的房子，但此種建筑并沒有得到行業(yè)的認同與普及，會被認為綠色建筑與高房價是對等的，從而導致開發(fā)商推波助瀾來抬高房價，致使房價短期內攀升。（3）短期內低碳經濟會限制商業(yè)房地產經濟的發(fā)展據(jù)測算，因為我國商業(yè)房地產行業(yè)中使用了大量的煤炭與木材，行業(yè)碳排量占到全國的30%，而且近年為了讓建筑行業(yè)迅速發(fā)展，耗能量逐漸增加，建筑單位面積的能耗已達到歐洲的三倍，這說明我國當前商業(yè)房地產業(yè)的發(fā)展太過依賴能源的支持。正因為能源的'使用方便與廉價才促使商業(yè)房地產業(yè)迅速發(fā)展，所以缺少了能源的支持，商業(yè)房地產業(yè)發(fā)展就會受到嚴重限制，甚至出現(xiàn)倒退虧損，這就會牽一發(fā)而動全身引起連鎖反應，這對于整個建筑行業(yè)將產生不利影響。
2.有利影響
�。�1）利于對商業(yè)房地產行業(yè)的內部結構調整近些年房價持續(xù)走高，某種程度上是由很多開發(fā)商炒房導致的。這些開發(fā)商只會為了利益一味把房價炒高，很大程度上這是由于商業(yè)房地產市場門檻低、內部結構不合理導致的。很多消費者只看到房子的價錢與位置而不太看重房子內部舒適性以及內在品質，而發(fā)展綠色建筑則可以從根本上解決這個問題，并且隨著宏觀調控以及技術成熟，綠色建筑的成本將回歸正常，長遠來看這有利于商業(yè)房地產業(yè)內部的調整。（2）促進商業(yè)房地產業(yè)長期健康發(fā)展某種程度上，商業(yè)房地產業(yè)像股票市場，背后隱藏著泡沫危機，一旦房價被持續(xù)炒高，市場將失去承接能力，將會導致金融危機。所以，低碳經濟的地產行業(yè)作為一個投資周期長、收益風險大的投資方式，能夠避免炒房的發(fā)生，此外開發(fā)商還會更專注于技術的提升以及建筑品質的提升上，從長遠考慮對商業(yè)房地產發(fā)展有利。（3）對商業(yè)房地產行業(yè)節(jié)能減排以及建筑智能化有利。近些年來，商業(yè)房地產行業(yè)研究的重點一直是節(jié)能減排與建筑智能化，但開發(fā)商過于追求短期內的收益最大化，往往忽視節(jié)能減排與建筑物智能化的發(fā)展。而開展低碳經濟能夠將市場資本與低碳技術結合，更多地將資本用于技術的研發(fā)，在未來有望實現(xiàn)建筑物的節(jié)能減排與智能化。
三、低碳經濟下商業(yè)房地產經濟的發(fā)展
在政府呼吁節(jié)能減排的可持續(xù)發(fā)展大環(huán)境下，低碳經濟將會成為未來發(fā)展的趨勢。在未來，商業(yè)房地產企業(yè)的核心競爭力將變?yōu)榈吞冀洕夹g的競爭，誰能主動建造出高質量的綠色建筑，誰就可以在建筑行業(yè)市場占得先機。而隨著社會發(fā)展、經濟的提升，人們也在尋求舒適的綠色環(huán)保型住宅。因此，發(fā)展綠色建筑不但可以讓人們享受到高質量的生活還可以降低能耗。低碳經濟不但可以提升商業(yè)房地產企業(yè)的成就感與社會責任感而且造福于后代，讓企業(yè)獲得最大的經濟效益與社會效益；而對于老百姓來說，未來也傾向于購買低碳環(huán)保型住宅。
1.住宅產業(yè)化發(fā)展
住宅的產業(yè)化發(fā)展不但可以提高住宅質量而且可以降低能耗。在低碳經濟時代，商業(yè)房地產企業(yè)就是要實現(xiàn)綠色住宅產業(yè)化，這樣既降低能耗又節(jié)約資源。因此，實行低碳發(fā)展，可以實現(xiàn)企業(yè)與消費者直接溝通，讓企業(yè)了解消費者需求，做到優(yōu)化資源配置，達到節(jié)能減排、提升人們生活質量的目的。
2.戶型布局合理，加強開發(fā)能力
我國目前的商業(yè)房地產行業(yè)管理混亂，開發(fā)商根本不關心消費者需求，只關心自身的利益。目前開發(fā)商的做法是開發(fā)的住宅面積大、樓道寬、臥室客廳大，導致資源嚴重浪費。開發(fā)商為了資金快速回籠，不裝修房子而讓消費者自己裝修，浪費了財力物力。而在低碳經濟時代，商業(yè)房地產企業(yè)既要注重低碳住宅的開發(fā)水平與質量戶型設計又要做到因人而異、以人為本。
3.推廣新技術與環(huán)保材料的使用
我國目前發(fā)展低碳建筑的最大難題是房屋的用水與保溫問題。因我國低碳經濟起步晚，處于即使有清潔能源尚沒有相應的技術的階段。而如今房屋建筑中大量使用玻璃，雖然這可以大量節(jié)約建材，但是玻璃吸熱散熱過快，室內必須開空調保持溫度，這就加大了能源的消耗；如果把這些玻璃換成具有科技含量的玻璃，既可以采光也可以隔熱保溫，就可以減少損耗。此外可以種植大量的花草樹木美化清潔環(huán)境，還可以應用太陽能用于照明與提供熱水熱源等等。
4.倡導低碳生活，提高人們的低碳意識
商業(yè)房地產企業(yè)要以身作則，提高自身對低碳的認識，不但要加大資金投入而且要加強宣傳，提高人們對低碳經濟的認識。5.立足實際，長遠發(fā)展我國目前的情況是很多人有住房需求但無力購買，因此商業(yè)房地產企業(yè)應該立足于實際，多開發(fā)出小戶型房屋，讓更多的人買得起；同時加大節(jié)能材料的使用，廣泛推廣節(jié)能、節(jié)水設備，提高人們的節(jié)能意。商業(yè)房地產企業(yè)應該依據(jù)實踐經驗探索低碳發(fā)展模式，以便在未來的發(fā)展中取得突破。
四、結束語
在低碳經濟時代，降低能源消耗、減少排放是未來商業(yè)房地產企業(yè)的發(fā)展趨勢。商業(yè)房地產企業(yè)主導著低碳經濟的發(fā)展，雖然目前商業(yè)房地產企業(yè)還存在很多的問題，要做的努力也很多，但是我們希望商業(yè)房地產企業(yè)引進先進的理念，立足于實際，依據(jù)經驗積極探索，開發(fā)出新技術，使用新材料，讓綠色建筑造福于人類、造福于社會。現(xiàn)在低碳成了發(fā)達國家新的經濟增長點，各個發(fā)達國家都在忙著研發(fā)新的低碳技術，這是一次全球范圍內的技術變革，我們要緊緊抓住這次機遇，大力發(fā)展低碳經濟，使低碳經濟發(fā)展模式成為實現(xiàn)我國經濟可持續(xù)發(fā)展的內在動力。
房地產論文15
一、 房地產企業(yè)稅負成本構成
房地產企業(yè)作為國民經濟的主導產業(yè),涉稅的范圍很廣,目前的稅制中涉及房地產企業(yè)的稅項主要有十種，根據(jù)房地產企業(yè)生命周期劃分為三大類：
(一) 取得房地產項目繳納的稅種
1、 契稅：國家在土地、房屋權屬轉移時，按照當事人雙方簽訂的合同(契約)，以及所確定價格的一定比例，向權屬承受人征收的一種稅，本稅種只有房屋的買方交納，賣方不交。
2、 耕地占用稅：我國對占用耕地建房或從事非農業(yè)建設的單位或個人所征收的一種稅收。
(二) 轉讓房地產繳納的稅種
1、營業(yè)稅：提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產的單位和個人，就其取得的營業(yè)收入額(銷售額)征收的一種流轉稅。房地產企業(yè)繳納營業(yè)稅主要是，建筑業(yè)和銷售不動產。
2、 城市維護建設稅：對繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人征收的一種附加稅。其作用是加強城市維護建設、擴大城市維護建設資金來源。
3、 教育費附加：對繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人征收的一種附加費。其作用是發(fā)展地方性教育事業(yè)，擴大地方教育經費的資金來源
4、土地增值稅：對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。
5、 企業(yè)所得稅：以企業(yè)的生產經營所得和其他所得為計稅依據(jù)而征收的一種稅，它是現(xiàn)代市場經濟國家普遍開征的一個重要稅種。
6、 印花稅：對經濟活動和經濟交往中書立、領受、使用稅法規(guī)定應稅憑證的單位和個人征收的一種行為稅。房地產企業(yè)訂立的各種經濟合同、產權轉移書據(jù)(如房產證)、營業(yè)賬簿、權利、許可證照等，都需繳納印花稅。
(三) 持有階段繳納的稅種
1、房產稅：以房產為征稅對象，按照房產的計稅價值或房產租金收入向房產所有人或經營管理人等征收的一種財產稅。
2、城鎮(zhèn)土地使用稅：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內使用土地的單位和個人，以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定由土地所在地的稅務機關征收的一種稅。
二、房地產企業(yè)稅負成本管理遵循的原則
(一) 合法性原則
我國是法治社會，在房地產企業(yè)稅負成本管理中一定要遵守國家權力機關和行政機關制定的各項有關稅務方面的法律、法規(guī)、規(guī)章、制度等，否則就不是進行稅負成本管理，而是偷稅、漏稅、騙稅行為。
(二) 前瞻性原則
企業(yè)的納稅行為具有滯后性，因此在進行房地產企業(yè)稅負成本管理時要進行事前的籌劃。比如說開展一項經濟業(yè)務，首先應該想到它涉及的`納稅環(huán)節(jié)，稅種，有無稅收優(yōu)惠等，利用稅收法律制度給我們的空間，合理籌劃。
(三) 全局性原則
房地產企業(yè)稅收成本管理要綜合考慮企業(yè)的整體利益，任何事物都有兩面性，當我們選擇最低稅負方案時，勢必要為該方案付出額外的費用。因此不能只考慮方案的本身，而應從企業(yè)的整體出發(fā)，籌劃收益大于籌劃支出，才能做為可行性方案。
(四) 有效性原則
目前，房地產企業(yè)針對稅負成本管理的人才相對較少，要保證房地產企業(yè)稅負成本管理有效進行，需要任用高素質的稅收管理人才，他們既要懂稅務，還要懂會計、法律等國家各方面的財稅政策。利用他們的綜合知識為房地產企業(yè)設計出有效的稅負成本管理方案，通過全體員工的共同努力，使房地產企業(yè)降低稅負，節(jié)約成本的目標得以實現(xiàn)。
三、 房地產企業(yè)稅負成本管理的的有效方法稅務籌劃
(一)房地產企業(yè)開發(fā)階段的稅務籌劃
房地產開發(fā)項目一般建設周期長，需要資金量大。因此，房地產企業(yè)開發(fā)階段的稅務籌劃主要涉及的是籌資方式的選擇。目前我國房地產企業(yè)籌資方式主要有權益性籌資和債務性籌資兩種。對于權益性籌資的優(yōu)勢是沒有到期日，不需要償還，還能提升企業(yè)的償債能力，但權益性籌資的缺點也是相當明顯，容易分散房地產企業(yè)的控制權;對于債務性籌資的優(yōu)勢是資金成本低，不分散公司的控制權，而且利息還具的抵稅的作用，但債務性籌資的缺點也不容小覷，需要到期償債，增加企業(yè)的財務風險。因此對于房地產企業(yè)的籌資稅務籌劃，不僅要考慮利息的抵稅效用，還應綜合考慮，選擇資金成本最低的方案作為最佳方案。
(二)房地產企業(yè)交易環(huán)節(jié)的稅務籌劃
在房地產企業(yè)交易環(huán)節(jié)的稅務籌劃主要有
1、減少流轉環(huán)節(jié)
對于房地產企業(yè)所涉及的稅種大部分來自于流轉環(huán)節(jié)，例如對于房屋交易，就是以轉讓收入作為依據(jù)，計算繳納營業(yè)稅，交了營業(yè)稅就必定會涉及到城市維護建設稅及教育費附加。如果房地產企業(yè)在企業(yè)與個人，企業(yè)與企業(yè)之間轉上的次數(shù)越多，繳納的稅金也就越多，因此在房地產交易過程中要盡量減少流轉環(huán)節(jié)。
2、收入分解法
房地產企業(yè)的交易不僅是轉讓不動產，還可提供其它應稅勞務，其適用的稅率是不同的。例如，房地產公司銷售精裝修房，精裝修的房屋售價包括裝修費用及裝修利潤在內。如果不進行收入分解，那么按房屋的總售價適用于5%的營業(yè)稅稅率。但是進行收入分解后，對于裝修部分的收入單獨開發(fā)票，這部分收入適用的稅率為3%的營業(yè)稅，而且裝修收入是不用交土地增值稅的。用收入分解法可以降低房地產企業(yè)的稅負成本，但是用這種方法要注意一個問題就是在應用前要設立兩家以上公司，一家為房地產開發(fā)公司，另一家為裝飾公司。這樣才能在不違反稅法的情況下達到節(jié)約稅負的目的。
(三)房地產企業(yè)持有期間的稅務籌劃
房地產企業(yè)在持有期間主要涉及的稅種是房產稅，房產稅的計算分為從價計征和從租計征兩種方法。從價計征的計稅依據(jù)是房產原值，從租計征的依據(jù)是租金收入。由于我國房地產行業(yè)的快速發(fā)展，有些老房子，地處鬧市，房子的租金很高而房子的房產原值很少。如果按從租計價，勢必要多交房產稅。如果是這種情況，改變業(yè)務的性質則不失為一種好的稅務籌劃方法。例如，把房屋出租的業(yè)務改變?yōu)槌邪鼧I(yè)務。以自己的名義辦理營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證等，然后承包出去，收取管理費。這樣房產稅就可從價計征，應該繳的營業(yè)稅，城市維護建設稅、教育費附加也可避免交納。
總之，加強房地產企業(yè)稅負成本管理，進行有效的稅務籌劃，可以促進房地產企業(yè)節(jié)約成本，提高效益，在日益低迷的房地產行業(yè)中，走出自已特色，走出自己的風采。
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