物業管理論文
在個人成長的多個環節中，大家或多或少都會接觸過論文吧，通過論文寫作可以提高我們綜合運用所學知識的能力。相信很多朋友都對寫論文感到非�？鄲腊桑韵率切【帋痛蠹艺淼奈飿I管理論文，僅供參考，大家一起來看看吧。
物業管理論文1
目前，棗莊市共有物業企業210家，其中一級4家、二級16家、三級及三級暫定190家，從業人員1.5萬余人。近3年來，全市住宅小區物業管理覆蓋率由40%提高到50%，已經建立了前期物業管理招投標制度、住宅專項維修資金制度、住宅物業質量保修金制度、物業合同備案制度、業主委員會備案制度等管理制度。針對住宅小區物業管理普遍存在的問題，棗莊市積極開展調研工作，梳理問題并研究解決辦法，探索推動建立以“契約精神”為基礎的物業服務管理體系。
一、理順關系，加強管理
嚴格劃清開發商、物業公司、業主委員會、社區居委會的關系，推動建立以“契約精神”為基礎的物業服務管理體系。嚴格執行承接查驗和綜合驗收。建議由市物業主管部門、開發商、物業公司組成強有力的承接查驗評審小組，對物業公共部位、公共設施等進行規范性查驗交接，作為綜合驗收的重要參考，并對驗收結果進行公示，將公示期告知業主。對未能通過綜合驗收的項目，責令限期整改，整改未能完成的追究相關責任人責任。對已入住戶數比例達到百分之三十的新建住宅小區，由街道物業辦組織，重新進行招投標，并與全體業主簽訂服務合同。由物業主管部門制定出臺業主大會、業主委員指導辦法，積極推進具備成立條件小區的業主委員會建設。
二、細化規定，措施落地
關于電梯維保問題。制定出臺《棗莊市電梯安全監督管理辦法》，由市質監局負責具體執行，明確電梯生產企業、使用單位責任。住宅小區內的電梯，由業主委員會或物業公司委托維保企業進行定期維保；重大電梯故障維修可動用住宅專項維修資金，并啟用應急使用程序。關于停車管理問題。制定出臺《棗莊市住宅小區機動車停車管理辦法》，由市住建局負責具體執行，規范住宅小區停車秩序。對開發商擅自規定本小區車位、車庫只售不租的行為，一經核實，由物業管理部門責令限期改正，沒收違法所得。對上房后6個月內未出售車位，采取措施強制出租。關于二次加壓供水問題。按照《山東省城鎮居民二次供水管理規定》要求，對新建小區嚴格執行專營公司自建自營，由專營公司承擔供水責任；對老舊小區及現有小區中供水設施不符合要求的，由市供水主管部門會同相關部門盡快制定二次供水設施移交的具體辦法，限期整改后整體交付專營公司管理運營。關于消防設施維保問題。制定出臺《棗莊市住宅小區建筑消防設施管理辦法》，明確消防設施維保內容、收費標準和責任歸屬。對未通過消防驗收的住宅小區，追究相關責任人責任，實行事故追責制；對需要整改的小區，由消防主管部門核算整改預算，并進行公示，由業主大會制定方案，業主委員會負責執行或由業主委員會委托物業公司具體執行。
三、明確責任，狠抓成效
《棗莊市物業管理辦法》對推進綜合執法進小區，按照“誰主管、誰負責”的原則，制定小區物業管理所涉及的公安、衛生、建設、環保、規劃、園林、城管、人防、物價、質監、房管等11個部門以及街道責任清單，明確具體責任人，并在小區內設立公示牌，對各個部門的執法事項、責任人和監督電話進行公示。著力強化監管，確保工作到位，問題及時解決。《棗莊市物業管理辦法》規定，市物業主管部門負責物業工作的標準制定、考核及對跨區域物業公司的協調管理，物業工作監管責任落實到區（市）政府，由街道具體處理轄區內物業管理事務。要建立物業公示制度，對物業服務內容、收費標準、收支狀況及非物業收費情況進行定期公示，由物業部門監督執行，對未能按規定執行的物業企業通報批評，直至取消物業服務資質。物業主管部門和民政部門制定的《棗莊市業主大會和業主委員會指導規則》，要求由街道辦事處牽頭，街道辦事處物業辦主任擔任首屆業主大會籌備組組長，指導組織屬地業主大會成立工作。對不具備成立業主大會條件，或具備成立條件但未成立業主大會的住宅小區，經物業管理行政主管部門或街道辦事處指導后仍不能成立的，在半年內由街道辦事處組建物業管理委員會，街道物業管理主要負責人或社區書記兼任主任、業主代表為副主任，代行業主委員會職責。20xx年，棗莊市新修訂了住宅物業服務收費管理實施辦法，出臺了新的物業服務收費標準和車位租賃收費標準。各區（市）相繼出臺了加強物業管理工作意見。其中，滕州市建立了在社區居委會黨支部領導下的居民委員會、業主委員會、物業服務公司共同參與的“四位一體”物業管理模式；薛城區在各個街道辦事處設立了物業管理辦公室，并正式開展了物業管理工作；市中區建立了物業服務企業誠信檔案管理考核制度，創新了“四位一體”物業管理模式和“4+X”聯席會議制度，均有效地推動了物業管理工作。20xx年和20xx年，棗莊市連續兩年把物業管理示范小區創建活動作為百件惠民實事，投資3100余萬元，創建了56個市級物業管理示范小區，較好地發揮了典型示范帶動作用。20xx年開展了住宅物業星級評定工作，開展了物業行業“六個十佳”、物業服務市場專項整治等一系列活動，積極規范物業服務行業，形成了創先爭優的良好氛圍。
物業管理論文2
【摘要】隨著社會經濟的快速發展和城鎮化進程的加快，物業管理業在我國迅速發展，并日益成為一種不可忽視的社會管理和綜合治理力量。本文簡要分析了我國物業管理的現狀和特點，即:物業管理行業發展速度快，物業管理領域不斷拓展，物業管理行業逐步規范，促進人們住房觀念的轉變;探討了當前我國比較普遍的“建管一體化”、由當地房管部門或本單位自主管理、按照現代企業制度建立的物業管理公司等三種物業管理模式，并就如何物業管理模式探索與創新提出了六方面建議:一是要積極轉變思想觀念，提高對物業管理的認識;二是要加強政府監管力度，明確各方權利和責任;三是要健全物業管理法律法規體系，提升物業管理規范化水平;四是要充分發揮業主委員會的作用，積極推進居民小區的自治管理;五是要加速引進競爭機制，培育物業管理市場;六是要大力開展人員培訓，努力提高物管行業的服務水平。
【關鍵詞】物業管理;模式;創新
近幾年，隨著我國社會經濟和房地產市場的穩定發展，物業管理已成為經濟體系中不可或缺的行業，并且事關百姓安居樂業和社會穩定發展，越來越受到各級政府部門的積極關注。目前，物業管理的服務層面也不斷擴大，已經從清潔、保安、維修，延伸到商務娛樂教育等居民生活的方方面面。物業管理的產生和發展，對于改善人民群眾的生活、工作環境，提高城市管理水平，擴大就業起著積極的作用。
一、我國物業管理發展的現狀和特點
(一)物業管理行業發展速度快
經過20多年的發展，我國物業管理獲得了非常迅速的發展，已經成為一支重要的社會管理力量。以浙江為例，據調查，杭州市在近10年的時間里，物業管理企業從20xx年的314個增加到20xx年的3517個，增長了10倍。20xx年底，寧波市具有資質的物業服務企業有402家;溫州市有物業企業288家;紹興市有物業企業305家。湖州、臺州、金華等市的企業數量也呈不斷上升的態勢。
(二)物業管理領域不斷拓展
新世紀以來，我國物業管理服務領域由小到大，不斷拓展，從普通商品房到房改房的老舊小區，從住宅物業到辦公樓、大專院校和商業物業，從小型配套到大型公建，從單一類型物業到綜合型物業，從純市場的物業服務到機關、企事業單位后勤社會化的物業服務。物管范圍逐年遞增，逐年擴展，覆蓋類型已涉及住宅、商業、辦公樓、市場、醫院、學校、廣場、公園等各個方面。
(三)物業管理行業逐步規范
近年來，隨著物業管理行業的發展，各級職能部門不斷加強對物業管理政策制定和業務指導工作，制定了一系列規范發展物業管理的行政法規，《城市住宅物業管理辦法》、《物業管理企業資質等級審批辦法》、《城市物業管理服務收費暫行規定》等物業管理行政規章或行業規范先后制定、頒布和實施，對規范物業管理行為，推進物業管理行業的快速發展起到了重要作用。特別是20xx年建設部頒發的《物業管理企業資質管理辦法》的出臺，使整個物業管理行業在原來規范運作的基礎上又上了一個臺階。
(四)物業管理促進了人們住房觀念的轉變
對住宅小區和高層樓宇推行統一的專業化物業管理，確實給業主和物業使用人帶來了諸多方便，使他們獲得了安全、舒適、優美、衛生的生活、工作環境，從而使廣大業主的住房消費觀念發生了很多變化。通過近幾年的發展，人們逐漸轉變思想觀念，對物管的接觸日益增多，對物管職能作用的認識不斷加深，使得物業管理越來越受到更多人的接受和認可，物業管理收費難度逐漸減少，收繳率逐步提高，更多的業主已經將物業管理開支視為日常生活不可缺少的住房消費。
二、我國物業管理服務的主要模式探析
不同類型的物業，使用性質存在明顯的差異，管理和服務的內容也就各有側重。目前，我國運用比較廣泛的物業管理模式主要有以下三種:
(一)“建管一體化”的物管模式
開發商對房地產項目從開發建設、銷售到售后管理，實行一體化運作。以浙江省杭州市為例，據相關調查結果顯示，2%左右的企業屬于開發單位出資成立的物業公司，它既能夠充分發揮房產企業市場優勢，實現開發、建設、管理的“一條龍服務”，實現物業管理與經營活動的有機結合;又能夠通過實現良好的管理和提供優質的服務，來不斷打造房地產開發企業商的信譽與品牌，進而不斷提升物業本身的社會經濟價值，提升商品房含金量、吸引力和銷售量，從而產生更好的社會經濟效益，反過來又為住房小區的物業管理工作順利開展提供重要的財力支持，從而形成以房建養物業、以物業促開發的良性循環機制。物業企業全國前三強的綠城物業服務集團有限公司和萬科物業發展有限公司就是其中的佼佼者。
(二)由房管部門或單位自主管理的物管模式
在行政型和福利型運行模式的影響日益減少的時代背景下，這種房管部門或單位自主管理的物管模式也面臨著被淘汰的可能。這種模式下，管理對象多為老公房或單位福利房等中低檔物業，物業管理經費的來源主要是行政性補貼，個人支付的費用很少。住戶如有意見或公共設施出現損壞需要修理時，可以直接向本單位有關部門反映，通過行政管理途徑使問題得到解決。由于此模式的單位后勤部門成立的物業管理公司不是獨立法人單位，在經濟利益上難以和原單位脫鉤，經營管理工作也受到較大限制，難以實行物管企業內部的職能分解和政企分離，使得物業管理公司的“造血”功能嚴重不足，從而難以真正形成現代化經營、市場化服務、社會化管理的現代物管新機制。
(三)按照現代企業制度建立物業公司的物管模式
物業管理公司是按合法程序建立并具備相應資質條件的對物業進行管理的企業性經濟實體。它具有法人資格，根據合同接受業主的委托，依照有關法律、法規的規定，對物業實行專業化管理，并收取相應的報酬。這種模式的優點是管理思路清晰、市場意識強烈、服務對象明確、成本概念清楚、公司機制靈活、專業化程度比較高，管理效果相對較好，符合社會主義市場經濟的要求，有強大的生命力。其主要弊端是管理費用比較高，很多中低收入居民承受不起。由于在物業管理體制法律關系、人們的消費理念、物業管理公司的經營服務意識與管理水平上還存在諸多問題，目前很多物業管理公司經營困難，處于非贏利狀態。
三、加強現代物業管理模式的探索與創新
(一)進一步轉變思想觀念，深化對物業管理的認識
對物業管理問題定位要有一個新的認識，物業管理不僅是一個新型產業，更重要的是把它納入社會管理的內容，要納入綜治工作中“社會矛盾化解”、“社會管理創新”等加以研究、探索。全社會都應加大對物業管理工作的重視和支持，推進物業管理工作的不斷深入、規范和完善。
(二)加強政府監管力度，明確各方權利和責任
政府相關部門在對物業管理行業進行監管的同時，也應該加強對業主委員會的監管力度。要充分發揮業主委員會的作用，協助房產行政主管部門，強化對業主委員會的日常監督，引導業主委員會在充分尊重全體業主意愿的基礎上，依法做出決定，從而促進物業管理行業的有序、健康發展。解決開發商遺留問題，要靠物業公司自己和開發商“劃清界限”，加強對業主宣傳，明確開發商的責任和物業公司的責任。這樣，物業公司能在開發商遺留問題方面減少與業主之間的矛盾。
(三)健全物業管理法律法規體系，提升物業管理規范化水平
物業管理企業既涉及與政府、物業管理行政主管部門、上級管理部門的關系，又涉及與供水、供電、供暖、煤氣、物價、工商、稅務、市政、環衛、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會、派出所、居委會等關系。這些關系需要法律、法規進行規范和調整。因此，政府要通過自己的權威加速建立物業管理法規體系，為物業管理持續發展保駕護航。例如:現行的法律法規已給予物業管理公司相應的權利。國家《物業管理條例》規定:“業主未按物業服務合同約定交納物業服務費的，業主委員會應當督促該業主交納，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟”。對那些無理拒交物業管理費的業主，物業公司可通過司法途徑來達到目的。但對訴訟成本較高，訴訟程序較為煩瑣的問題，物業公司也不必卻步，拿起法律武器，積極地去維護自身權力。
(四)充分發揮業主委員會的作用，積極推進小區內部的自治管理
國家《物業管理條例》規定:“業主大會在其職責范圍內決定的對物業管理區域內的全體業主具有約束力。“業主委員會由業主大會會議選舉產生”。“業主委員會在物業管理活動中為維護物業管理區域內業主共同權益的需要，經業主大會決定，可以以自己的名義依法提起訴訟。”物業主管部門應重視小區業委會的組建工作，并加以指導、幫助和協調。而經小區業主大會選舉產生的業委會，應積極地去履行自己的職責，在協調小區矛盾、維護業主權益等方面發揮重要作用。
(五)加速引進競爭機制，培育物業管理市場
物業管理是市場經濟的產物，只有競爭才能不斷提高物業管理質量和服務的水平，才能使物業管理行業充滿生機和活力。要加速競爭機制的形成，實現物業管理的規模化經營，實行品牌化發展戰略。對物業管理公司實行優勝劣汰，有效的優化資源配置，節約管理成本，促進物業管理規范發展。此外，應明確建設與管理的責權利，逐步推進分業經營，改變物業管理依附于房地產開發的狀況，使物業管理公司真正成為自主經營、自負盈虧的市場主體，從體制上解決建管不分的弊端，通過完善物業管理前期介入和接管驗收制度，明晰物業管理各方的責權利。例如:筆者服務的浙江新成物業管理有限公司成立于20xx年，由浙江廣播電視集團投資組建，成立之初屬于“建管一體化”模式，只服務集團內部。20xx年走向市場化，經營方向上術有專攻，以企業、機關智能化辦公研發大樓物業服務為經營方向，形成了自己的高端服務的品牌特色，目前管理物業面積100余萬平方米，服務的客戶有副省級國家機關大院、大型國企總部、上市公司總部，多處物業獲得國家級、省級、市級榮譽，在杭州市物業管理行業中具有較高的知名度。
(六)大力開展人員培訓，努力提高物管行業的服務水平
物管公司及相關部門應加大培訓力度，提高從業人員專業素養，著力培養服務意識及經營意識。物業公司已經向特色服務、親情服務、個性服務等領域拓展延伸。一方面，要切實轉變思想觀念，強化物業管理人員的服務意識，全心全意搞好優質服務。要借鑒國外或發達地區的經驗，抓好培訓，如物管行業市場化發展程度較高的香港，除了職前培訓、在職培訓、專題講座等，還注重思想作風、遵紀守法、職業道德、服務態度等教育。對于管理人員，還注重學歷提升和專業課程學習。相關部門應發揮行業協會的作用，進一步加大對物管人才的培訓力度，改善目前物管人才難覓的狀況，促進物管行業的持續、健康發展。另一方面，強化合作意識，加強物管與業主之間的溝通合作。物業管理的服務對象是人，物業管理要堅持以人為本的科學發展觀，積極構建和諧與共的物管企業、無關人員和業務之間的良好關系，切實實現物業管理中的良性循環。例如:在假期的時候會為業主的小孩提供社區活動，業主上班時把小孩托付到客服中心，物管將帶孩子去物業的各個部門體驗學習，比如帶到綠化部門去學習種花種草，以及學習一些書本上學不到的東西。此外，如果業主家有老年人，物業每天白天也會每隔3-4個小時打電話進行溝通或者上門照顧。同時應成立行業協會，多渠道吸納專業人才，提升物業管理服務能力。建立起一支服務理念先進、服務技能高超、運作效率高的物管隊伍。
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物業管理論文3
摘要：隨著社會快速的發展，人們的生活質量得到了很大程度的提高，特別是近年來社區化服務的不斷發展，讓人們對社區的管理有了更高的要求。各個地區的物業公司為了更好地提高對社區的管理，進行了一系列的深入研究。通過將地理信息系統引入到社區化物業管理當中，較好地提高了社區化物業管理的科學性和準確性，使物業社區管理更加具有保障性。下文將針對地理信息在社區化物業管理系統中的應用展開探析。
關鍵詞：地理信息系統；社區化物業管理系統
1前言
隨著我國社會經濟的不斷發展，人們各項物質水平都得到了一定程度的提高，因此，人們對于居住環境的要求也越來越高，人們逐漸從農村轉移到城市中，在城市社區中進行居住，同時人們對小區物業的管理同樣也提出了非常高的要求。傳統的小區物業管理中存在著諸多的問題，已經不能夠滿足人們對社區化物業管理的需求，并且，隨著房地產經濟的快速發展，社區化物業管理進行創新管理模式已經是勢在必行了。通過對社區化物業管理制度進行深入研究，使社區的物業管理更加現代化，從而更好地滿足人們各方面的需求。物業管理系統中包含著非常多的內容，其中包括行政管理、安全管理、房產管理、環境管理等。
2物業管理信息系統的局限性
隨著社會的快速發展，城市化建設進程不斷加快，人們對社區物業管理有了新的要求，社區化物業管理方式也越來越復雜，特別是社區內的各種設施擺放，以及社區地下管網的分布，這些情況的出現導致小區內的安全管理和相關的設施設備管理都出現了一定的困難，特別是路燈、變壓器和地下管道的維護等都不能夠順利進行。這些問題都造成了社區化物業管理存在著一定的難度。而社區化物業管理中存在的這些不能夠順利進行的問題，都屬于地理或空間位置屬性，因此，這些問題都可以通過地理信息系統進行完善，傳統的社區化物業管理不能夠實現數據庫位置關系的聯系，通過借助地理信息系統各種CAD軟件進行圖形的構建，能夠較好地克服傳統物業管理中存在的局限性。
3地理信息系統
3.1地理信息系統的定義。地理信息系統的英文名字是GeographicInformationSystem，簡稱GIS。地理信息系統是進行地理信息處理的一個系統，其中的地理信息指的是能夠通過一定方式處理地球上的空間位置信息，通常簡稱為空間信息。3.2地理信息系統的功能。地理信息系統應用到社區化物業管理當中，能夠將社區中的空間數據進行實施的采集、存儲以及各種分析整理，最終保存在計算機系統中，供社區物業管理人員觀看。地理信息系統能夠將地球空間中的任何數據進行一系列的處理，不僅是數字、文字等屬性信息，包括一些可視化圖像的空間信息，都能夠通過地理信息系統進行綜合性的分析和數據的存儲，然后將空間實體之間的存在關系進行深入的分析和研究。地理信息系統能夠幫助社區化物業管理進行位置、條件、變化趨勢、模型和模式等五個方面的空間信息的收集和處理，方便社區物業進行管理。
4地理信息系統在社區化物業管理系統中的應用
傳統的社區物業管理系統對空間數據的處理都是采用二維數據庫進行的，采用這種方式進行的空間信息處理不能夠實現信息的可視化，然而，通過地理信息系統能夠較好地改善這一點。然而在當前的社區化物業管理當中，大量的物業管理信息都是以空間信息的形式呈現，很多的圖形信息如果借助二維數據庫進行處理，將不能夠實現圖形的可視化，因此，通過地理信息系統，可建立一個更加實用、安全的物業信息系統的管理。4.1地理信息系統應用到社區物業管理當中，能夠將社區地下管線的埋設和維修都進行完善。特別是隨著社區地下管線的建設越來越復雜，地下管線的安排縱橫交錯，如果不能夠較好地將管線進行埋設和維修，就會導致很多不必要的損失，使社區居民不能夠進行正常的生活。因此，社區物業管理中引入地理信息系統，可較好地解決這一點。4.2地理信息系統還能夠將社區大樓內部的管線進行合理的安排，并通過地理信息系統實現較好的管理。4.3地理信息系統應用到社區物業化管理當中，能夠使社區中的安全管理得到更好的保障。地理信息系統能夠實現對車輛的管理、設備的自控等很多安全方面問題的管理，同時，對于社區中出現的一些偷盜事件也能夠及時發現并進行處理。4.4能夠將社區中的每個單元住戶的情況進行了解，將相關的配套設施以及住戶進行繳費的情況都能夠進行管理。4.5地理信息系統能夠為社區管理人員提供空間位置的服務，幫助社區管理人員獲取精確的空間信息，更好地方便地理位置的查詢。物業管理系統是當前社區中的一項非常重要的內容，通過地理信息系統的科技優勢，實現社區物業空間信息的強化管理，更好地提高社區物業管理的質量，給人們提供一個更加舒適、美好的生活環境。
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物業管理論文4
摘要：隨著市場經濟的不斷發展和經濟全球化趨勢的深化，企業應對日益激烈的競爭而不斷調整企業的業務結構和管理模式，越來越多的大型企業不得不改變原有的管理體系，促進大型項目物業管理一體化模式探索工作的發展。企業的物業管理工作一體化可以有利于企業進行統籌管理，可以對企業的資源進行全面管理和優化配置，進而可從非系統角度來降低企業的經營管理成本，提高經濟效益。本文將對大型項目物業管理工作存在的問題進行闡述，進而提出優化物業管理工作一體化模式的措施。
關鍵詞：物業管理;一體化;內容;措施;探索
大型項目物業管理一體化模式是對物業工作管理進行統一規劃，并整合運用人力、物力和財力來提升物業管理工作水平，統一物業管理的運作模式，統一物業服務標準和支付平臺，統籌資源配置工作，并對物業管理工作進行統一考核評價，從而構建規范高效的一體化綜合物業管理體系。大型項目物業管理一體化制定了物業管理標準，對物業管理流程進行規范，并推動了一卡通智能卡系統的建設工作，實現了統一支付，并對資源進行優化配置，在一定程度上可以盤活閑置資源，提高資源的利用效率，實現資源的按需分配;大型項目物業管理一體化并制定了統一的管理服務標準，并按照相關的標準對物業服務工作進行統一的考核評價，提高了績效考核工作的公平性和公正性，有利于激勵員工，提高工作效率和質量。筆者就職于淮海商業集團置業發展有限公司，對物業管理工作有較多的了解，并對新都會項目的課題調研工作有一定的了解，因此將根據自身的經驗和認識來對物業管理工作中存在的問題進行分析，并提出相應的解決措施。
一、大型項目物業管理工作中存在的問題
(一)物業管理工作難以根據一體化模式的要求進行及時調整
大型項目物業管理工作模式與原先的物業管理工作模式是不同的，物業管理工作的重點內容和物業管理思維方式發生了改變。物業管理工作為適應變化的要求而不得不從組織上或者人員結構上進行調整。但是，由于存在慣性效應，再加上物業管理部門對一體化模式的認識不夠全面，公司各級管理人員從管理思維方式到管理手段已習慣于業主式管理模式，公司管理人員中的部分同志對物業管理一體化模式產生了消極觀望的態度，對物業管理業務的廣度和專業化程度不夠了解，物業管理工作一體化模式的實施存在較大的時滯效應。比如新都會項目置業公司原先管理的物業基本都在淮海路或沿線區域，且房屋產權相當一部分屬于淮海集團公司，置業受集團委托直接管理這些物業，因此公司各級管理人員從管理思維方式到管理手段已習慣于業主式管理模式，在走出現有區域，改變現有管理模式，直接管理極富市場經濟韻味的新都會物業方面，工作人員面臨一系列困難，物業管理工作模式無法進行及時的調整。
(二)大型項目物業管理工作面臨的風險較大
大型項目物業管理工作中最大的風險之一就是效益風險，同時由于物業管理收費標準設置工作和庫存管理工作難度較大，大型項目物業管理工作需要大量的資金支持，導致物業管理工作的財務風險和經營風險系數較高。比如新都會項目的最大風險在于效益風險，由于該項目的初定物業管理費標準低廉，且地下車庫管理初期的成本費用須有置業公司先行墊付，這使得新都會項目面臨的風險增大。(三)缺乏相應的人才，管理工作混亂大型項目物業管理一體化模式的實施需要相應的管理人才和工作人員來執行，但是由于物業管理模式變更后相關調整工作存在一定時滯，相關的人員的思維方式難以及時轉換，因此一體化模式工作的實施缺乏相應的人才，管理工作比較混亂。由于管理方式的改變，管理方式未能得到及時轉變，管理工作定位不正確，導致物業管理工作效率較低。比如新都會管理工作的主要矛盾體現在管理人才缺乏和管理方式難以及時轉變兩個方面，尤其是專業門類補缺，正式管理項目的范圍和數量，設備設施，管理的對象都發生了變化;再有管理方式的轉變，難以很好的處理好與開發商和招商公司以及各家商戶、各位業主和政府相關部門的關系。
二、構建大型項目物業管理一體化模式的措施
(一)健全物業管理體系，營造良好的物業管理一體化氛圍
構建大型項目物業管理一體化模式，首先就要健全物業管理體系，要優化物業人員配置，嚴格落實物業成本預算預審制度，統一執行物業繳費標準和成本預算，并要嚴格執行物業服務考核標準和細則，明確保障服務提升的方向，以便營造良好的物業管理一體化工作氛圍，提高一體化工作質量。例如，新都會管理處在走進市場經濟運行過程中，認識到其外界的協作關系發生了很大變化，努力理順同開發商、招租坊、商鋪客戶、各位業主與政府相關部門之間的關系，營造良好的工作氛圍，并與其保持經常性的工作交往溝通，分清各相關分管線條。并且新都會管理處嚴格按照成本預算制度和財務管理程序行事，明確物業服務考核標準，做到公平公正。
(二)完善物業管理制度，做好物業風險管理工作
完善物業管理制度可以對物業一體化工作提供制度保障，可以在較大程度上防范物業管理經營風險，明確財務管理制度，可以降低財務風險和資金流動風險，提高物業工作的經濟效益。例如新都會物業管理部門健全了有效的管理制度和先進質量體系，完善了客服中心制度和各工種崗位制度等，提高管理質量，公司還派出了有豐富管理工作經驗的老同志協助新都會管理上的持續改進工作，直接對制度、規劃出謀劃策。
(三)重視物業基礎管理，構建多層次服務平臺
物業管理工作的重要內容就是提供物業服務，物業管理人員要做好后勤保障工作，要積極構建多層次服務平臺，保持物業管理活動和經營活動的順利開展，提高企業的公司形象。例如新都會業務管理工作首先啟動的就是形象識別系統，追求品質更高、維修及時、質量優良、服務全方位、服務創意新穎實用的品牌形象，從而實現形象塑造與服務品牌的完美統一。
(四)重視市場調研和人才管理工作
新都會項目初期，為了全面論證新都會項目的可行性，公司領導會同各職能部門按項目標的反復修改測算，公司組織相關人員到大型物業項目中進行實地考察，完善了新都會項目的初步框架和實施設想。其次，公司領導提出了“合適的就是最好的，合適并勝任崗位就是人才”，極大鼓舞了公司內部現有豐富管理經驗的老同志和年輕人，培養出了一些具有責任心、管理能力、專業技能的新生代管理者，新都會物業管理部門不斷調整管理人員的工作內容，輪崗輪訓管理者，不斷輸送新人進入新都會。
(五)要不斷積極探索，重新定位企業形象，打造高端項目品質
公司從滬東商業中心的模式中吸取教訓，總結經驗，積極探索。公司在之后的承接物業項目時，拋棄了薄弱的招商服務，重新著力于物業項目的物業管控上，堅持“高起點、高標準、高品質”的發展理念，推行“規范化、標準化、個性化”的服務模式，以“持續發展、追求卓越”為管理目標，努力實現“客戶滿意、業主放心”，提升管理品質，打造精品項目，走高端優質路線。公司根據市場需要，并積極探索發展出路，及時調整企業發展方針，根據周邊情況對公司項目形象進行重新定位，將滬東商業中心將其定位于滿足身邊居民生活，零接觸、接地氣的生活服務商業中心;將原來的零售、娛樂行業終止租賃轉型為教育培訓、生活超市、面館小吃等綜合性居民服務類商業中心，滿足市場發展的需要，使得公司獲得了進一步的發展。
(六)要明確了解企業優勢，并根據業務性質健全企業管理制度建設
公司對自身的優勢進行了詳細的分析，并根據市場情況建立了嚴格規范管理制度。在為業主、客戶提供物業服務的同時，還對業主、客戶在商業經營中出現的各類突發事件及后臺保障機制等均在制度上加以確立和嚴格落實。公司還專門制定了一套商業、辦公管理制度，如《品牌商業街維護服務規范》、《重大商業活動保障管理規定》等;針對酒類經營類、煙草專賣類、餐飲服務類、鐘表珠寶類等不同專業門店，分別制定了《專業門店督導規范》，并同時建立《商業治安管理突發事件處置應急預案》等規章制度，公司把運行成熟的管理制度運用于園區商業物業中，從而為提供優質的商業運行奠定扎實的基礎。其次，公司重視誠信管理制度的建設，以誠信承諾的服務理念為指引，重視企業與業務和客戶三者之間的關系，比如在業主、客戶入駐后，公司及時與租賃方簽訂《誠信服務及公共場所治安責任書》，并建立誠信經營檔案，要求入駐業主、客戶提供品牌授權書、企業營業執照等相關證照，保證引進品牌真牌真品;同時，公司要求商家建立售后服務制度，要求商家在處理投訴事件時，做到“首問責任制”，并保持投訴處理時間和處理結果的記錄，使工作始終處于良好狀態。
(七)要建立健全監督控制機制，提高管理工作水平
公司在日常經營過程中十分重視監督控制機制的作用，不斷建立健全監控制度，并將監控制度落實到實處，明確各個部門和員工的職責，建立了完善的問責追償制度。比如公司以專業轉向的檢查督導為保障，每天園區物業處管理人員將對業主、客戶進行消防安全巡查;每周管理處經理將進行安全巡視;每年定期組織園區業主、客戶開展消防安全應急預案演習。每逢節日或防汛防臺期間，公司還將做好各類安全檢查及應急物資的準備，嚴格檢查餐飲企業的相關證照，而且還將對園區內的餐飲企業在食用油的采購記錄、供應商進貨驗收記錄、索證，以便確保公司安全處于可控狀態。
三、對大型項目物業管理一體化模式的展望
(一)要做好資源配置工作，重視市場的作用
市場經濟具有較好的資源配置作用，大型項目物業管理工作要實現一體化，提高工作效率，降低成本，就要重視市場的作用，提高企業全體的競爭意識。例如新都會參加上海市物業管理協會，設立公司獎勵機制并積極參與其組織的各類競賽，積極參加市場經濟競爭，力爭獲獎項，從而提高企業的知名度，新都會項目告訴我們：雖然一個企業的資源是有限的，但只要能把這些有限的資源進行巧妙的重新組合，形成最優狀態，就能實現降低成本，提高資源使用效率的目標。
(二)關注品牌建設，重視人才資源的更新
新都會項目告訴我們，要形成特色服務品牌，至少應該做好服務制度、管理方式和服務創意這三大建設，要在服務制度上真正顯示出優質服務，超越客戶期望。要對客戶資料檔案到服務項目的設立改進、反饋、維修記錄程序，還要不斷推出具有創意的新型活動。同時，新都會項目告訴我們要重視人才資源的更新，要積極搭建人才培訓平臺，形成模塊輸出。新都會項目的管理實踐揭示了，人才問題已成為我們公司進一步做優做精的一大瓶頸，因此形成人才的引進、選拔、培養、使用、留才的良性循環機制對公司未來的發展具有重要作用。
(三)規范物業管理工作程序，設立財務代表
構建物業管理一體化模式，就要對物業管理工作程序進行科學規劃，可以借助法律專家的專業知識，服務于物業管理中出現的矛盾，維護公司自身利益，使管理制度更趨完善。新都會為便于與開發商、招租方進行財務溝通，可建立財務代表屬地化，即可使日常管理更趨于合乎財務管理制度的要求，又可及時與總公司反映溝通項目的財務現狀，進而防范財務風險，促進物業管理工作穩定發展。
參考文獻：
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[2]張蕊琳.轉制物業管理企業角色定位[J].大眾商務，20xx(2).
物業管理論文5
摘要：物業管理人員是否樹立良好的職業道德，是否具備健康完美的職業修養，不僅關系到個人、企業和行業的形象，而且直接影響著社會關系的和諧與安寧。物業管理人員只有樹立正確的職業道德觀念，培育良好的品行修養，才能勝任本職工作。文章從物業管理人員應具備的職業道德、職業修養、職業資格以及可持續發展與物業管理的聯系等幾方面進行了探討。
關鍵詞：物業管理職業素質可持續發展
物業管理是一個服務千家萬戶的行業，直接關聯廣大群眾的日常生活和工作。因此物業管理人員是否樹立良好的職業道德，是否具備健康完美的職業修養，不僅關系到個人、企業和行業的形象，而且直接影響著社會關系的和諧與安寧。物業管理人員只有樹立正確的職業道德觀念，培育良好的品行修養，才能勝任本職工作。
一、物業管理人員應當樹立正確的職業道德
從行業規范要求角度，探討物業管理職業道德主要應包括的幾方面的內容：1.守法經營。遵紀守法是每個公民的基本義務。物業管理企業進行經營活動，除企業從業人員需遵守公民的各項義務外，還必須遵守國家法律關于企業經營的各項規定。要真正做到守法經營。首先，要增強法律意識，認真學習法律基礎知識，深入理解并全面掌握物業管理的各項制度與政策;其次，要在工作實踐中認真嚴肅遵守各項法律制度，徹底杜絕輕視法律的僥幸心理。
2.誠信經營。關于誠信經營，應首先從認真、細致、實事求是、誠實信用地簽訂合同開始，并加強合同觀念，誠信履行合同。目前，由于我國物業管理尚處于起步階段，一部分物業實施了物業管理，還有一部分物業仍沿襲舊有行政管房狀態，保留了多年來的行政管房作風和習慣，不同程度存在輕視合同、缺乏誠信的現象，這是造成目前物業管理爭議不斷、投訴上升的主要原因;另外，有些物業管理企業輕視物業服務合同，不能做到質價相符，還有一些業主的合同意識也很差，只要求享受物業服務，不愿意承擔付費義務。
3.盡職盡責勝任本職工作。物業管理人員無論在什么崗位上，都應當樹立團隊觀念及服務理念。每個崗位從業人員都是企業的組成部分，都對企業承擔著相應的責任和義務。從業人員只有牢固樹立服務信念，才能不斷提高服務質量，不斷提升企業形象。
4.努力學習、掌握專業技能。物業管理服務的內容復雜，具有較強的綜合性，從業人員應當掌握一些必備的專業知識和技能，如房屋及設備設施管理、企業經營管理、房地產開發和經營知識、社會關系學、心理學及協調能力、人際溝通能力等。
5.團結互助、公平競爭。物業管理從業人員應當具有團隊精神，與其他員工友好相處，團結互助，相互配合，共同做好物業管理工作。在崗位競爭方面，能夠客觀評價自己的能力，以公平競爭的職業道德，促進服務水平的不斷提升。物業管理企業之間應當相互學習、互相支持、取長補短，共同發展。
二、物業管理從業人員應當培養良好的職業素養
1.自信自強、積極向上。一個人只有相信自己，對自己從事的事業充滿熱情和信心，工作才會有成效;只有不斷提高自己的精神和品質，才有前途和希望。物業管理是個新興行業，雖面臨許多問題和困難，但仍有許多有識之士投入這項事業中，就是因為人們認識到物業管理行業的光明前景，并將物業管理稱為朝陽產業。
2.奮發努力、堅韌不拔。任何工作都存在困難和矛盾，關鍵是如何對待困難和矛盾。物業管理也存在許多困難，這就需要員工有勇氣克服困難和解決矛盾。
3.誠懇待人、服務熱情。這是對服務行業從業人員最基本的要求，要“以人為本”，力爭做到“人性化服務”，積極主動、滿腔熱情的提供服務，為業主排憂解難，努力建設和諧社區。
4.文明禮儀、著裝整潔。這既是個人修養的外在表現，也是企業形象的外在表現。
三、物業管理從業人員的職業資格
當前，我國物業管理尚處在起步階段，相關的法律法規不健全，物業管理市場行為不規范，物業管理從業人員素質亟待提高。因此，國家“十五”計劃綱要確立了“規范發展物業管理業“的重要任務。對物業管理從業人員實行職業資格制度，是物業管理行業特殊性的需要，是發揮物業管理社會效益的需要，也是我國加入WTO與國際慣例接軌的需要�，F在物業的智能化程度越來越高，這就要求物業管理人員及時掌握新技術、新方法。對物業管理從業人員實行職業資格認證制度，有利于造就一支事業心強、懂經營、善管理、精業務的優秀人才隊伍，推進物業管理行業的技術進步。
四、可持續發展與物業管理
“可持續發展”是當今一個全球性的發展新概念，引起了整個社會各個行業的重視�？沙掷m發展的關鍵是將人、資源、環境、經濟、社會五個相互關聯的方面放在一個大系統中，進行協調�？沙掷m發展的物業管理是一個內涵深邃、外延廣袤的概念，是人性化、生態型的系統工程，除了常規的物業管理內容外，還應融入：控制空氣質量，提高大氣的潔凈度，加強雨水、污水的排放、處理和再利用，垃圾的分類處理，控制噪聲，建立生態綠化系統，美化居住區環境，注重采用新型建材和自然能源，提高物業管理的信息化水平。物業管理要實現大的發展，就必須大力推廣使用現代化的管理手段。其中，信息系統應用水平已經成為衡量物業管理企業實力和競爭力的重要標準之一，作為計算機系統使用者的操作人員是關鍵要素，管理人員應能熟練操作并定期參加培訓，切實推進信息技術的應用。
實踐證明，物業管理已在房地產業與其他服務業相結合的基礎上，發展成為與我國社會、經濟協調發展，與廣大人民生活、工作息息相關的一個新興行業，在實現全面建設小康社會的目標中，發揮著重要作用。哲學家說，時間可以使人成長，成長中孕育成熟。我們的物業管理也一樣，必將走向成熟。
參考文獻：
1.劉洪玉.物業經營管理.中國建筑工業出版社,20xx
2.張景伊.物業管理基本制度與政策.中國建筑工業出版社,20xx
物業管理論文6
一、目前我國社區管理與物業管理的現狀及問題
�。ㄒ�)社區管理難以了解第一手的居民信息，物業管理了解居民信息卻難以解決問題
我國社區管轄面積較大，居民人數眾多，加之社區工作人員比較缺乏，對居民的各種需求和相關信息難以準確采集和獲知。物業管理的管轄范圍僅限于小區，居民與物業管理的聯系最為密切，互動機會較多。但是，由于社區管理與物業管理分屬于不同的管理部門和渠道，二者的配合總是難以見到成效。社區管理缺乏管理的細化，物業管理解決問題的力度和權力又明顯不足。
(二)社區管理缺乏內在的動力，物業管理缺乏外在的推力
社區管理的本質應是互動式管理，自上而下的拉動必須與自下而上的推動有機結合，才能實現政府和居民的雙贏，這種發自居民內部的推動力才是社區管理的核心和根本，才能以最小投入獲得最大產出。物業管理則比較缺乏政府和社會的理解和支持，在居民管理上基本陷入孤立狀態。
(三)二者之間相互推諉和指責，缺乏深度合作
社區管理與物業管理都要注重居民居住環境及安全問題的解決，但是由于二者分屬不同部門，導致對諸多問題的解決不是尋求齊心協力，而是相互推諉、相互指責，即使二者有一定程度的合作，也總是流于形式和表面。
(四)開發商、物業與居民的矛盾尤為突出
物業管理公司一般都是在業主入住之前通過開發商選聘，絕大多數物管公司都形成了對開發商負責的服務意識。但是，在業主入住之后，房屋的所有權發生了轉移，前期物業服務合同已然不成立，物管必須接受業主的考察和評定，重新與業主簽訂服務合同。由于物管的服務意識沒有及時轉變，加之與開發商的緊密關系，在處理業主與開發商的糾紛時不是維護業主利益，而是錯誤地維護開發商利益。開發商完成住房銷售以后基本退出業主視線，一旦業主發現住房質量及服務問題只能尋求物業公司解決，而物業公司并無義務承擔開發商遺留的住房質量及服務的責任，從而造成開發商、物業與居民的矛盾尤為突出。
二、社區管理與物業管理的融合創新模式
(一)物業管理納入社區管理，統一向居民提供有效供給
社區管理和物業管理都是面對居民，都要考慮如何滿足居民的需求。物業管理公司在業務上接受房管部門領導的同時，在居民服務上更需要接受社區的統一指導和管理，以便更好地服務于居民。物業管理公司的招標權應該賦予社區。在小區業主委員會沒有產生之前，即小區住戶未達到50%以上，應由社區代為招標選取合格物業公司實施前期物業管理，開發商與社區簽訂一份委托招標協議書;在小區業主委員會產生之后，即小區住戶達到50%以上，社區再將物業招標權移交小區業主委員會。
(二)物業管理是社區管理的窗口和平臺，是細化居民服務的一線管理
每一個小區都有物業管理辦公室，這個辦公室就是社區管理的窗口和平臺，是第一線的、也是微觀層面的居民管理與服務。社區則是第二線的，相對來說是宏觀層面的管理與服務。物業辦公室是社區的居民聯絡站，也是微型的居民工作站。社區的服務產品都可以借助物業辦公室這個平臺來提供，居民的各種需求建議也可以通過物業辦公室反饋到社區。社區管理模式因而演變為:政府—街道辦—社區—小區物管辦—樓棟—住戶。這種模式更加細化、具體，充分考慮到每一個小區的差異，能夠最大程度達到政府與居民的有效溝通和理解，也能從微觀層面尋求物業公司對社區管理的配合。
(三)物業管理保持營利目的，屬于社區管理范疇中的營利部分
物業管理的營利性質可以繼續保持，納入社區管理不會改變物業公司的原有屬性。社區服務也不只是無償性質的，其中根據居民的實際需要，低收費以及正常收費也在其中。物業管理收費屬于正常收費性質，如果能夠充分滿足居民安居的需求，提升居民的安居水平，那么付費是情理之中的事情。
三、社區管理與物業管理融合創新的社會價值
(一)通過物業管理平臺細化社區管理，最大程度實現社會效益
社區管理與服務是較為宏觀和粗化的，居民人數眾多，需求很難統一和協調解決。如果通過物業管理平臺將社區管理與服務細化到每一個居民小區，小區再進一步細化到每一棟住戶，則社區管理就有了較好的微觀運作層面和具體細化的管理手段，便于上情下達和下情上報，能夠很好地實現社會效益，最大程度保障居民的良好生活狀態。
(二)通過社區非營利方式服務于物業營利方式，最大程度協調居民與物業管理的關系
物業管理的運作模式屬于營利性質，這種營利的實現只能以居民的繳費和配合管理為必要條件。如果物業管理與社區管理結合，那么物業管理比較容易為居民所理解和接受。居民從物業平臺享受到的社區服務的廣度和深度，直接決定或影響著物業公司的營利目標，并最終直接決定或影響著居民對物業公司的認同度。
(三)有效解決開發商、物業公司和居民的矛盾和沖突
物業公司納入社區管理，物業公司的招標權由社區代表小區業主行使，保障了業主的權益，避免了開發商為了售房需要捆綁物業公司的亂象，便于物業招標權的及時移交和監督管理。居民遇到物業糾紛，可以通過社區協調解決，并可以由社區出面代表小區和開發商談判，能夠很好維護居民的權益。社區管理與物業管理的融合是“三方共贏”，即社區、物管和居民三方都能從中受益，是資源整合的最佳體現。社區通過管理與服務的細化，使居民從中受惠，居民受惠又促進了社區管理，使社區管理以最小投入獲得了最大產出。而物業管理，由于服務于社區和居民，也能從中受益，獲得持續服務的資格和最大營利。最后，通過“三方共贏”，社會實現了安居樂業、安定有序的生活理想。
物業管理論文7
摘要：隨著人才競爭的愈演愈烈，人力資源管理中的績效管理顯得越來越重要。建立科學、合理、系統、可操作性的績效考核評價體系能真實地反映員工的工作實績，同時結合企業文化的推動，能進一步提升企業整體業績。本文闡述了績效考評和管理的內容、本質和特征。分析了HX物業有限公司員工績效考評和管理現狀和存在的問題，并提出了相應的對策和建議。
關鍵詞：物業、績效考評、管理
一、HX物業有限公司簡介
�。ㄒ唬┕竞喗�
20xx年，HX物業有限公司伴隨著SHH集團地產公司的全國跨區域戰略發展應運而生，依托SHH集團的品牌優勢，迅速實現了以集群式的快速發展，管理服務的物業類型涉及中高檔住宅物業、SOHO、精品公寓等。目前，擁有員工100余人，管理住宅性質小區，員工主要為：保安人員、保潔人員、水電維護人員、樓管員、管理組（財務、人事、物業經理）。
�。ǘ┪飿I管理類公司的特點
物業管理公司是按照法定程序成立并具有相應資質條件，經營物業管理業務的企業型經濟實體，是獨立的企業法人。它屬于服務性企業，它與業主或使用人之間是平等的主體關系，它接受業主的委托，依照有關法律法規的規定或合同的約定，對特定區域內的物業實行專業化管理并獲得相應報酬。作為專業化管理公司，為業主和非業主使用人提供良好的生活或工作環境的，具有獨立法人資格的經濟實體。能夠獨立承擔民事和經濟法律責任。
物業管理公司不生產產品，而是提供服務。在服務性行業，員工的士氣及工作態度是至關重要的�？冃Э荚u和管理是一把雙刃劍，用好這個工具，是取得戰略成功的關鍵因素。
二、績效考評和管理系統的理論基礎
績效考評是指一套正式的績效考評制度，用來衡量、評價與員工工作有關的特性、行為和結果�？冃Ч芾硎且赃@種績效考評制度為基礎的人力資源管理的子系統，它是表現為一個有序的復雜的管理活動過程�？冃Ч芾硎侵腹芾碚吲c員工雙方就績效目標及如何實現績效目標而達成共識，并協助員工成功達成目標的管理方法。
績效管理不是簡單的任務管理，它特別強調溝通、輔導及員工能力提高；它不僅強調考評的結果，而且重視整個過程，它是達成組織目標，促進員工實現工作目標和個人和諧發展的過程�？冃Э荚u和管理是依據主管與員工之間達成的共識來實施的一個動態的溝通過程。績效考評和管理是一個完整的系統，績效管理的核心思想在于不斷提升組織和員工的績效該系統包括如下幾部分：
�。ㄒ唬⿷瞄_發階段。
對內外的環境資源進行分析，開發出適合本公司的績效考核方案。
（二）績效管理計劃準備階段。
即管理層與員工合作，就員工下一階段應該履行的工作職責、各項任務的重要性等級和授權水平、績效的衡量、上級可以給員工提供的指導、工作上可能遇到的問題及解決的方法等一系列問題進行溝通并達成共識的過程，是整個績效考評和管理體系中最重要的環節。
�。ㄈ┹o導實施階段。
在績效計劃和績效溝通的基礎上，對績效進行評估。此時要注意管理層與員工雙方在績效實施的整個階段隨時保持溝通，全程追蹤計劃工作進展情況，及時排除遇到的障礙，必要時修訂計劃。得到績效考核成績，并對成績進行初步匯總。這是績效考評和管理體系的靈魂與核心。
（四）考評反饋階段。
考評反饋是績效管理中非常重要的環節。主管人員就評估的結果與員工進行討論，找出員工在工作過程中的優勢和不足，對影響績效成績的因素進行分析�？荚u反饋可以采取面談機制，也可以通過網絡郵件等形式的書面通知發送給員工，無論以哪種形式進行反饋，必須保證與員工的溝通。通過考核反饋，可以達到兩方面的目的，一是將績效考核實際情況告知被考核人，給其今后改正工作提供明確的方向；二是從被考核人那里了解績效制度及運行過程中出現的問題，為下一步改進考核辦法積累信息。為保證信息傳達的完整性，溝通的有效性，面談的效果顯然比書面通知更為顯著。
�。ㄎ澹┛偨Y階段。
通過績效診斷對績效考核的過程進行總結，反思，找出問題所在�？冃Э己私Y果不理想的原因可分成兩類：一類是個人原因；一類是組織或系統因素。在做診斷時應首先考慮組織或系統因素，再考慮個人因素。完成了上述過程之后，績效考評和管理的一輪工作就算結束了。
三、HX物業有限公司績效考評和管理現狀和存在的問題
在績效考核和管理過程中，發現了如下問題：
（一）對績效管理認知不足。
目前HX物業有限公司從業人員對績效考評的認識不夠。目前公司內部人員學歷層次不高，基層員工普遍為中專及以下學歷，中層管理人員也不乏中專學歷。導致不單是基層員工，包括中層管理人員，大部分從業人員認為績效考評就是業績評估，往往是上級管理人員對下級工作表現不好進行的懲罰的一種工具。
�。ǘ┛冃w系不夠健全，評估標準模糊。
HX物業有限公司的績效考評制度不夠完善，標準過于模糊。沒有制定出各個崗位的績效評定標準，導致在考評過程中難以準確量化。
�。ㄈ┛冃Э荚u角度單一。
在績效考評中偏重于簡單地對員工工作成績“量”的考評，這使得績效考評體系缺乏完整性和系統性，也造成員工工作滿意度不高，工作積極性降低。
�。ㄋ模┛冃Э荚u過程過于形式。
考評結果出現集中趨勢和中間傾向、寬厚誤差。HX物業有限公司已經制定和實施了績效考評工作，但是員工內心都認為績效考評只是管理者的一種形式主義。而由于績效考評含有較多的主觀因素，一旦這種評估結果不公平或評估過程不公平，就會讓員工感受到挫折感，產生失落感。另外也有管理層在對員工進行績效考評時，采取平均主義的原則，“老好人”、“護短”心理導致考評結果出現集中趨勢和中間傾向。這都會極大地影響員工的工作意愿，造成員工消極怠工或因對工作不滿造成員工流失率的發生。以20xx年6月安防部的考評結果為例，考核結果出現中間傾向和寬厚誤差，出現了只獎不罰的現象，以下為績效制度中績效成績與個人當月績效考核獎金的掛鉤情況，詳見下表：
考核成績（T）
T≥95分
95分>T≥90分
90分>T≥80分
80分>T≥70分
70分>T≥60分
T＜60分
考核檔次
A
B
C
D
E
F
獎金系數
1.5
1.2
1.0
考核成績÷100
說明：
按考核成績依次排序，由高到低分別為A檔、B檔、C檔、D檔、E檔、F檔；
考核獎金=考核獎金基數x對應獎金系數，如員工考核成績低于80分，其對應獎金系數=考核成績÷100；例：某員工當月的績效獎金基數為1000元，考核成績為72分，則對應獎金系數=72÷100=0.72。當月應發獎金為：1000x0.72=720元。
考核成績（T）
T≥95分
95分>T≥90分
90分>T≥80分
T＜80分
人數
3
42
占總人數比例
6.67%
93.33%
如上表所示，20xx年6月安防部績效考核成績分布僅僅占分布中兩個區間，本月績效獎金系數為1.0的人員占總人數比例的93.33%；系數為1.2的人員占總人數比例的6.67%；其余為0。沒有真正體現員工之間的實際績效存在的差異，這往往是評定標準不明確或主管在評定工作中平均心理造成的。
�。ㄎ澹┰u估結果未及時反饋。
績效考評的結果沒有及時、全面反饋給員工本人，導致員工不明確自己目前的績效狀況，無法進行改進，不利于個人發展和業績提高。
�。┛冃Э荚u評估結果沒有與其他人力資源管理制度有效銜接。
由于薪酬分配制度、干部晉升制度、員工職業生涯發展沒有與績效考評評估結果掛鉤，導致績效考評流于形式發揮不了其應有的作用。
四、HX物業有限公司績效改進建議
（一）建立一套科學而公正的績效考評體系
針對HX物業有限公司出現的問題，充分顯示出HX物業有限公司沒有一套成熟的、系統公正的績效考評體系，基本上是沿用傳統的模式，沒有根據企業自身的情況進行修改和完善。考評指標量化較為困難。
建議以各個崗位的崗位說明書為基礎，通過面談法集思廣益，對各崗位工作的各項事務進行跟蹤和管理，給每個崗位設計特定的考核表。利用考核表，管理人員定時或者不定時指導和督促員工，時間周期可以是每天，也可以是每周例會上提出要求，而不要等考評當天才提出來。
�。ǘ┘訌娍冃У呐嘤柡托麑Чぷ�
在績效體系健全的情況下，要進一步加強績效的培訓和宣導工作�；诠締T工普遍素質較低，培訓師應把制度講透徹，細化到每一項，讓員工清晰的認識到績效工作的必要性。對中層管理人員更應該培養起管理意識，對考評者進行周期性培訓，端正考評者的認識，提高考評的技巧技術水平。對于出現考核結果出現集中趨勢和中間傾向、寬厚誤差的部門，將采用強迫強迫分布法，將部門全體員工從優到劣依次排列，然后按各分數段的排名分布給予其相對應的評分。讓績效考核不再是空口號，不再流于形式。
�。ㄈ┛冃ЫY果及時反饋
通過績效反饋，雙方對工作要求達成一致的標準，而且借助系統的績效考評和管理體系，在公司中形成正確價值創造的.傳導和積極進取思想的放大機制。作為管理者，應通過績效考評發現員工的優缺點，了解員工實際工作情況，能把握員工需要培訓的方向，更好地進行人力資源開發與管理。績效考評的目的不是單純為了區分員工的好壞，而是實事求是地發現員工工作的優勢和不足之處以便讓員工及時改進和提高。從而提高員工的滿意度、忠誠度和工作積極性。同時，管理人員也要采取合適的方式和方法，比如面談，電子郵件等及時有效地把績效考評結果反饋給員工，讓他們能夠從績效考評中受益。在考評期內，為員工提供直接有效的反饋溝通，對員工的優秀行為表示認可。使員工清晰準確的認識到哪些行為是正確的，哪些行為是需要改進的，進一步激勵員工，使員工朝著明確的方向發展。
�。ㄋ模┙⑾到y性的績效激勵機制
作為企業管理人員尤其是企業高層管理者應該充分了解績效考評在調動員工積極性中的作用，要建立與績效考評相配套的激勵機制。合理的激勵機制是人力資源顯能、潛能充分開發利用的根本保證。企業可以設立各種獎項，鼓勵員工遵守制度，開創業績，例如“本月度優秀員工獎”、“新員工進步獎”、“最佳服務獎”“、本月度出勤考評全勤獎”等等，這些措施都能使員工感覺到企業的績效考評體系是被人性化價值認同的，員工就會產生積極性，創造更佳業績。
要重視工作本身對員工的激勵作用，讓有能力的員工有上升的空間，給他們更大的職業生涯發展空間。要讓員工把工作和自己的日常生活切實結合起來，管理者應安排時間讓大家溝通、交流，集思廣益，為企業的發展出謀劃策。另一方面，還要有針對性的系統性的業務支持員工培訓，提升其業務水平。
�。ㄎ澹┩咨评每荚u結果
根據階段績效考核結果發放員工績效工資，實現過程激勵約束；根據目標責任實現情況對有關人員進行獎懲兌現�？冃Э荚u結果除了進行檔期的獎罰兌現，還應該與戰略及人力其他管理的聯系起來，例如：人事變動、資金發放、薪酬調整、培訓、員工發展計劃。
五、結語
物業管理企業的發展離不開人才，誰擁有人才誰就將在殘酷的市場競爭中占有優勢、誰擁有人才就能在優勝劣汰的市場環境中勝出。人才的培養需要完善的績效考評和管理系統，利用好績效這把雙刃劍是企業贏得競爭的關鍵所在。
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物業管理論文8
摘要：改革開放以來，中國經濟的不斷繁榮和城市化進程的加快，居住物業的管理與服務成了物業企業相互競爭的目標。居住物業與其他物業形態不同，具有業主數量多、設施設備多、使用年限長、管理費用有限、需求多樣化等特點，這就決定了居住物業管理質量的評定相對困難。因此，建立起完善的居住物業管理質量監督機制是促進社會和諧發展、人們安居樂業、物業企業服務水平提升的重要保障。
關鍵詞：居住物業;服務質量;監督機制
改革開放以來，中國經濟的不斷繁榮和城市化進程的加快，使得居住物業大量興建，為人們的生活提供了有力的保障。居住物業的管理與服務成了物業企業相互競爭的目標。物業企業管理的對象雖然是“物”，但服務的對象卻是“人”，提供的產品是服務。[1]因此，物業服務也具有無形性的特征。居住物業與其他物業形態不同，具有業主數量多、設施設備多、使用年限長、管理費用有限、需求多樣化等特點，這就決定了居住物業管理質量的評定相對困難。因此，建立起完善的居住物業管理質量監督機制是促進社會和諧發展、人們安居樂業、物業企業服務水平提升的重要保障。
一、居住物業管理的服務內容
居住物業是指住宅小區、單位住宅樓、公寓、別墅等用于居住目的的物業。居住物業伴隨著我國住房商品化的改革和房地產綜合開發的發展而不斷發展，使得廣大業主對居住物業管理的需求程度越來越大。居住物業管理是運用現代科學的管理理論與方法，為保證業主居住使用正常，以滿足業主各種居住需求為目的的有償性、專業性的委托服務。[2]隨著時代的發展和互聯網技術的廣泛運用，居住物業管理的內容不斷擴展和延伸，可分為以下幾個方面：
�。ㄒ唬┕残缘幕A服務
公共性的基礎服務主要是針對居住物業公共區域所提供的物業服務，主要包括：保潔綠化、工程維修、設施設備運行與保養、秩序維護、安全管理等內容。公共性的基礎服務是物業企業賴以生存和應對市場競爭的根本，是為業主對物業服務的基本需求。公共性的基礎服務主要目的是為業主提供舒適、安全的居住環境，保證共用設施設備的正常使用功能，實現物業的保值增值。
�。ǘ┢脚_性的便民服務
隨著互聯網技術的發展和廣泛應用，“互聯網+物業”已成為行業內的熱點話題，很多知名物業企業已經開始嘗試和應用，成績斐然。平臺性的社區服務是以物業企業為主體，利用互聯網平臺將居住物業周邊供應商（如超市、餐廳、診所、家政、健身館等）聯合在一起，共同為業主提供服務。將O2O模式應用到居住物業的服務中，物業企業成了服務的集成商，旨在為業主提供便捷的服務。
（三）定制性的私人服務
業主消費理念的轉變，使得業主對物業服務的個性化、定制化的需求越來越多。定制性的私人服務是指物業企業在提供基礎物業服務的基礎上，能夠根據業主的個性化需求，量身為業主定制私人化的管家服務，如私人物品采買、室內裝修、孩子接送、寵物喂養等。
二、居住物業管理的現狀
居住物業管理在中國其發展經歷了三十多年，是在效仿國外成熟經驗的基礎上不斷探索而成長起來的。現今居住物業在迅速發展的過程中，也呈現出一些問題：政府治理與公共管理
�。ㄒ唬┙ü芊蛛x，開發遺留問題制約業主對物業管理服務的認可
目前，我國絕大多數的房地產開發企業只專注于居住建筑物的開發建設，在進入銷售環節前，選聘一家物業企業進行后續的物業管理服務工作，基本處于“建”和“管”的分離狀態。房地產開發企業又會在銷售環節給業主很多承諾，一旦業主入住，房地產開發企業就會不斷退出，開發遺留問題會丟給物業企業。然而，很多工程問題又不在物業管理的服務范圍，進而會招致業主的投訴，得不到業主的認可。同時，也會引發物業管理收費難，物業服務惡性循環等諸多問題。
�。ǘ┑貐^間發展不均衡，兩極分化情況較嚴重
我國物業管理的浪潮是從居住物業開始試點嘗試，并從廣州、深圳開始不斷推向全國各地。從全國范圍來看，無論是發展速度還是規�；潭�，南方城市的物業管理要優于北方城市，大型發達城市的物業管理要好于中小城市，地區發展部均衡。就物業管理行業而言，無論是經營理念還是專業化程度，南方物業管理企業要優于北方企業，大型知名企業要好于中小物業管理企業，兩極分化情況較嚴重。
�。ㄈ┓ㄖ平ㄔO滯緩，對物業服務質量監督不到位
20xx年我國頒布實施《物業管理條例》，使得物業企業在發展和競爭中有法可循，使得物業管理行業的發展更加規范。但相對物業管理行業的發展，物業管理的法制建設比較滯緩，缺少關于物業服務質量標準及監督方式的明確闡述�！稐l例》提倡業主自治，要充分發揮業主大會及業主委員會的作用，但實際上業主自治并沒有發揮有利作用，主要原因是：業主缺少對服務標準的了解和認識、缺乏對物業服務質量的評判和監督的方法。對物業服務質量的監督不到位，就導致了居住物業管理是否能做到“質價相符”全依靠物業企業的自我管理。
�。ㄋ模I主維權意識不強
居住物業管理的服務范圍主要集中的共用設施設備的維修與保養、共用部位的清潔、秩序維護等，業主缺乏對共用財產的認識，“搭便車”心態普遍存在，部分業主缺少主人翁意識，很少有業主為公共問題站出來維權。此外，業主對維權過程的想象過于簡單，如果一時沒有結果，就會慢慢放棄維權行動。
三、建立居住物業管理質量監督機制的必要性
（一）物業企業的發展與成長需要建立質量監督機制
隨著經濟的發展，國外知名物業企業不斷進軍中國市場，國內物業企業數量也在逐年增加，我國物業管理行業的競爭愈演愈烈。俗話說：“打鐵還需自身硬”，物業企業要想在激烈的競爭環境中生產和發展，就必須在企業內部建立起質量監督機制，已確保輸出的服務能滿足業主的需要。
（二）業主的權益保障需要建立質量監督機制
共用設施設備、共用場地等是保證居住物業使用功能完整的重要組成部分，也是業主公共財產權益的重要體現。業主通過繳納物業服務費來委托物業企業進行管理與服務，物業企業是否為業主提供了“質價相符”的服務，就需要依靠質量監督機制來進行驗證。
（三）社會和諧發展需要建立質量監督機制
城鎮化的興起和發展，使得居住物業大量興建，人們的居住條件及生活環境得到了大幅度的提升和改善，居住物業管理已經和人們的日常生活緊密地聯系在一起。居住物業管理質量與人們的切身利益息息相關，對城市管理水平產生直接影響。家庭的安居樂業、城市的長治久安、社會的和諧發展需要建立起居住物業管理質量監督機制。
四、建立居住物業管理質量監督機制的策略
居住物業管理質量監督機制是以保證廣大業主的權益為目的，以業主需求為中心，按照物業服務合同約定對物業企業所提供的服務進行系統性、全面性、過程性監督的管理機制。它是一個綜合性管理機制，需要物業企業、業主、物業行業及政府主管部門共同配合，才能保證機制的完整性和實效性。
（一）物業企業應重視服務質量監督工作，規范服務過程，提升服務標準
物業企業應重視服務質量監督工作，將質量監督工作放在戰略的高度上去關注。居住物業管理質量監督機制首先應從物業企業的內部開始實施，只有專注于服務質量的物業企業，才能在發展中獲得競爭優勢，才能贏得業主的認可和良好的口碑。目前，很多物業企業將ISO9000質量認證體系引入到物業管理服務中，并在企業內部專設品質管理部門，其目的是規范服務過程，提升服務標準。但引入ISO9000質量認證體系并不代表質量監督工作就做到位了，還需要企業結合自身的特點對服務過程和服務標準持續不斷地進行改進，建立起真正適合企業運作的質量監督機制。
�。ǘI主應對物業服務有正確的認識，保障自身權益，充分發揮業主委員會的作用
業主在享受物業服務的過程中，還要不斷了解居住物業管理收費標準與服務標準之間的對應關系，了解物業服務的范圍和內容，了解自身的權利和義務，才能使得自身的權益得到保護。然而，業主委員會的不作為，卻會致使居住物業管理質量監督機制不能發揮功效。為了避免這一問題，充分發揮業主委員會的作用，可以從兩個方面進行嘗試：一是，業主按照繳納物業費的一定比率出資，聘用業主委員會代表專門從事物業管理質量監督工作；二是，聘用第三方專業機構，輔助業主委員會做好物業管理質量監督工作。
�。ㄈ┘坌袠I力量，細化服務標準及考核方案，引領物業企業發展
物業管理行業作為正在向現代服務業轉型的一個行業，而居住物業管理又直接面向社區和百姓，與民生最貼近。聚集行業力量，細化居住物業管理服務標準和考核方案，引領物業企業發展是行業發展到一定程度應承擔的責任，是市場和社會對行業的呼喚。服務標準和考核方案的細化，不僅能促進物業企業質量監督工作，還能為業主提供科學參考，充分發揮了業主自治的作用。
（四）政府主管部門應加強法制建設，發揮指導和監督
作用法制環境的完善與建設是奠定物業管理行業長足發展的基礎，政府主管部門應在加強法制建設的基礎上，充分發揮指導和監督作用，保證行業的健康發展，規范市場競爭，監督物業企業的服務質量，保證業主利益不受侵害。
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物業管理論文9
摘要：20xx年，中共中央印發了《關于深化人才發展體制機制改革的意見》指出，要健全人才評價、流動、激勵機制，最大限度地激發和釋放人才創新創造創業活力。物業管理屬于服務型的行業，人力資源對該行業的影響是十分關鍵，目前，行業準入門檻低，從業人員素質良莠不齊，高水平管理人員相對稀缺。本文運用人力資源培訓與開發理論對以X物業管理公司為代表的物業企業進行員工培訓模式構建，設計出適合X物業管理公司的培訓模式，為該公司在人員培訓方面提供有效的保障。
關鍵詞：物業服務；培訓；培訓體系；人力資源
中國的物業管理行業始于80年代初的經濟特區深圳，發展至今有700多萬從業人員和10萬余家企業，隊伍龐大，素質參差不齊。而目前物業行業科技含量在提升，物業服務產業鏈條在延伸，物業服務外拓，朝多元化方向發展，業主的服務需求呈現出個性化和多元化的趨勢，行業越來越需要復合型、創新型的人才。作為企業人力資源開發的重要組成部分，員工培訓有著極為重要的地位和作用，通過培訓不僅能幫助物業企業的員工增強對企業的認同、調動員工的積極性、提高員工的滿足該，更能夠幫助物業企業改善績效，以此來增加競爭優勢。本文通過人力資源培訓與開發的相關理論，以X物業管理公司的培訓現狀為例，分析企業的培訓現狀及需求，探究企業在培訓方面存在的問題并構建新的培訓模式，來幫助企業提高培訓質量，進一步增加企業的競爭力。
一、X物業管理公司企業概況及人力資源現狀
1.X物業管理公司企業概況本文所引用案例為位于山東省濟南市的X物業管理公司，該公司成立于20xx年，注冊資金600萬元，具有物業管理行業國家二級資質。公司的組織機構為董事會下設分為總部和項目部，其中總部包括財務部、綜合管理部、客戶服務部、秩序部、保潔部、品質部等職能部門，為各個項目部提供管理、服務和監督。項目部的構成則以住宅或寫字樓等物業獨立單位為節點進行設置。2.X物業管理公司人力資源現狀目前，X物業管理公司有員工412人，根據組織架構的設置以及崗位結構的不同，公司將員工分為管理人員和非管理人員（一線員工），其中，管理人員是指部門或項目主管以上人員，包括董事長、總經理、書記、副總經理、項目經理、部門經理、部門主管等；分管理人員是指班長及以下員工，包括客服員、工程維修員、秩序維護員、環衛工、綠化工和零工等。非管理人員占總公司人數的80%，是公司人員構成的重要組成部分。在學歷結構方面，研究生學歷2人，本科學歷9人，大專學歷87人，高中及以下學歷314人。而一線人員里，除了客服部有大專學歷人員外，均為高中及以下學歷，公司整體的學歷層次不高，而大專以上的人員中僅1人為物業管理本專業學歷。在人員流動率方面，由于秩序維護員、環衛工等一線基層員工的離職成本低等因素的存在，導致X物業管理公司的非管理人員的流動非常頻繁，20xx年度公司非管理人員入職143人，離職97人，離職率為23.5%，人員流動總量的流動率高達58.3%，這對企業的人力資源管理甚至對企業的發展產生會產生非常重要的影響。
二、X物業管理公司培訓存在的問題及原因分析
1.培訓規劃不規范X物業管理公司會在每年年末對下一年年度進行培訓規劃，培訓規劃的內容中雖然有培訓的目的，但缺乏培訓的目標，也就是說公司的培訓規劃中僅說明了員工為什么要進行培訓而沒有明確員工培訓應達到什么樣的標準。另外，培訓規劃的制定者為客服部、秩序部等職能部門經理，但是如果培訓教師的知識或教學水平受限，會對培訓的效果產生很大的影響，也很難達到理想的培訓目標。2.培訓體系不健全首先，X物業管理公司將培訓的管理設置在公司綜合管理部，部門分設了行政和人事專員，培訓管理基本有人事專員進行兼職負責，而人事專員同時要兼顧招聘、薪酬、勞動關系等人力資源管理工作，無法全身心的投入到培訓管理中，更無法貫徹落實完整的培訓體系，尤其影響X物業管理公司新入職的基層員工的穩定性。其次，X物業管理公司的培訓方式相對單一，基于成本的考慮X物業管理公司的培訓方式主要用內部授課、影像播放、實操演練三種方式，而很少進行外聘專家授課、外出考察與進修的培訓。這就導致公司培訓的效果達不到期望狀態，影響員工專業技能和綜合能力的提升，進而影響公司的發展。3.培訓缺乏有效的監管X物業管理公司的培訓監管部門為總部的品質管理部，負責日常監督和定期將各部門檢查結果匯總并書面報公司領導。對管理服務過程中出現的不合格項，提出糾正和預防措施并進行跟蹤驗證。但是，由于公司管理的項目部地理位置較為分散，品質管理部對每個項目的檢查精力和范圍都受到限制，導致公司對培訓效果得不到及時、有效的掌控，更無法預測到培訓后期的具體效果，更是無法做到根據培訓的效果及時調整培訓計劃。4.培訓效果評估不徹底員工培訓的效果評估是公司培訓的最后也是很重要的階段。通過培訓效果評估，可以知道公司對員工的培訓是否達到預期，培訓規劃的實施是否適合公司，以及為之后的培訓需求分析、規劃的制定提供依據。美國培訓專家柯克帕特里克提出培訓成果劃分為四個層級：第一層是反應評估層，即受訓者對培訓的滿意度；第二層是學習評估層，即受訓者在知識、技能、態度、行為方式等方面的學習收獲；第三層是行為評估層，即受訓者在工作過程中態度、行為方式的變化和改進；第四層是結果評估層，即受訓者在一定時期內取得的生產經營或技術管理方面的業績。而X物業管理公司僅僅停留在反應評估、學習評估上面，較多的采用問卷調查法、筆試法、模擬練習法等在課程進行或結束對培訓的效果進行評估，沒有將培訓評估落實到行為評估、效果評估上，無法獲得培訓帶來的長期效果，從而影響培訓工作的效率。
三、X物業管理公司培訓體系構建
1.公司培訓制度完善公司的培訓制度是整個培訓體系的重要保證。X物業管理公司有培訓相關的制度，但是在實施過程中，發現漏洞較多，培訓部門、崗位及人員配備不充分，導致公司的培訓沒有保障措施，培訓流于形式，員工疲于應付。為了提高公司的培訓效率，使培訓價值最大化，本文對X物業管理公司的培訓制度做以下構建：首先，完善培訓組織架構，增設專職培訓管理員崗位�？紤]到X物業管理公司目前的經營規模，在綜合管理部設置培訓管理專員崗位更適合公司的發展。培訓管理專員的職責有審核各部門、項目部的員工教育培訓計劃，對各單位的培訓工作進行具體指導、考核、評估，掌握培訓進度和效果，提出改進意見建議；對公司規章制度的培訓與貫徹，保證規章制度的運行效果；收集各部門、項目部的培訓需求，制定公司內部或外部培訓等各類培訓計劃，并按期組織實施；適時引進培訓師資或采取外部培訓的方式，不斷提供員工專業技能；根據培訓計劃擬定匯編各類培訓教材，安排、落實培訓設備、場地等有關事宜；開展企業文化的宣貫與培訓工作。其次，為了保障培訓計劃執行以及培訓的效果，對X物業管理公司現行的培訓管理規程進行細化、增添。細化主要是指對培訓各個過程的時間點的明確規定，培訓負責人的落實，細化的管理制度有培訓計劃制定制度、入職培訓制度、上崗培訓制度、在崗業務培訓制度。新增的培訓制度有外委培訓管理制度，使公司各層級人員都有機會外出學習，拓寬了公司培訓的范圍，并在制度上給予了資金支持。2.培訓需求分析構建企業的人力資源培訓中培訓需求是整個培訓活動開展的第一步，在進行培訓規劃之前，由培訓專員、職能部門、項目部相關人員對公司人員現狀進行分析、討論，比較出公司員工現有的知識、技能與公司的目標要求之間的差距，讓培訓更加有的放矢，同時使員工明白自己存在的差距和不足，對培訓的態度積極性提高，為公司的有效培訓奠定良好的基礎。根據需求分析的步驟，從三個方面進行對X物業管理公司的培訓需求分析構建。一是進行組織分析，在深刻理解X物業管理公司的發展方向的前提下，分析公司的人力資源的短期計劃和中、長期規劃，使培訓需求分析具有前瞻性，與企業發展步調一致。二是進行任務分析，在組織分析的基礎上，對公司各部門、各崗位進行分析，明確各崗位的工作任務，分析部門員工是否具備相應的知識、技能和態度，使員工勝任該崗位。三是進行人員分析，從公司員工個人的實際情況出發，分析員工的工作表現是否積極、工作業績是否達標、心態是否穩定，同時結合員工的績效考慮員工的職業生涯規劃，對員工現階段需要進行何種培訓進行分析，以此明確培訓對象和培訓目標。3.培訓規劃體系制定企業的培訓規劃是在培訓需求分析的基礎上，從企業發展的全局出發，按照系統性、標準化、有效性、普遍性的要求培訓進行的規劃制作，以實現企業人力資源開發的目標。培訓規劃有承上啟下的作用，其不僅是落實培訓需求分析成果，更是對以后的整個培訓的過程的實施提供依據，培訓規劃是否科學、合理關系到企業人力資源培訓的成敗。根據X物業管理公司的配置情況，將培訓規劃劃分為以下內容：（1）培訓的目的，明確為什么進行培訓。（2）培訓的目標，也就是培訓需要到達怎樣的標準。（3）培訓對象和內容，是指明確培訓的針對誰、培訓什么。（4）培訓的范圍，分為四個層次，包括個人、班組、部門和企業。（5）培訓的規模，培訓規劃根據培訓的人員、場所、培訓性質合理安排，以保證培訓效果。（6）培訓的時間，根據培訓的內容、對象和方式培訓的時間要具體劃定。（7）培訓的地點，對于入職培訓、晉升培訓可安排在公司總部進行，而上崗培訓、在崗培訓將培訓地點選擇主要選擇在項目部所在部門進行。（8）培訓的費用，也就是培訓的成本，培訓規劃制定時要統籌考慮費用，從資金上保障培訓規劃的實現。（9）培訓的方法，根據不同的培訓規模、內容采取不同的培訓方法。部門內部的上崗培訓、在崗培訓可采用分散的、師徒制培訓法，入職培訓、晉升培訓等可采用集中的、授課形式的培訓方法。（10）培訓的教師，是培訓實施的主導者，要考慮培訓師的選拔，對技術要求高的培訓，考慮外聘教師。4.培訓效果評估體系構建培訓效果評估是企業人力資源培訓的最后一個階段，通過建立培訓效果評估的指標、標準，可以對培訓的有效性進行檢查，并為企業下一次的培訓需求分析、修訂員工培訓規劃及實施提供參考。針對X物業管理公司對培訓效果僅僅停留在反應評估層的問題，重新構建X物業管理公司培訓效果評估體系勢在必行。體系構建依據柯克帕特里克提出的培訓成果的層級體系。首先，構建第一層級反應評估層。在課程結束后由培訓部門對學員通過問卷調查、座談等形式了解其對培訓課程、教師以及培訓組織的滿意度。其次，構建第二層級，學習評估層。在培訓進行時或者培訓結束后，由培訓部門通過提問法、筆試法、模擬演習法、撰寫心得體會的方式，衡量學員對培訓內容、技巧的掌握程度。再次，構建第三層級，行為評估層。學員的部門主管或經理在培訓結束一個季度或者半年后，通過行為觀察、績效評估等方法，考量學員在培訓結束后，有沒有因為培訓而產生其工作行為的改變。最后，構建第四層級，結果評估層。公司總部的部門主管或經理在培訓結束半年或更長的時間后，參考個人與公司的績效，員工缺勤率、離職率，公司的經營效益等數據進行分析，把握培訓對公司的發展帶來的影響。
四、結論
物業管理行業屬于勞動密集型的服務型行業，要體現物業管理公司的核心競爭力，就必須重視人才培養。本文通過對X物業管理公司人力資源現狀的分析，發現公司培訓規劃不規范、培訓體系不健全、培訓缺乏有效的監管和培訓效果評估不徹底等培訓方面存在的問題。針對以上問題，對X物業公司的培訓體系重新進行構建，包括：公司培訓制度完善、培訓需求分析構建、培訓規劃體系制定、培訓效果評估體系構建。通過培訓，豐富了員工的知識、激發了員工的工作熱情、提高了團隊的凝聚力，并進一步營造企業文化，提高員工的歸屬感與組織認同度，從而提升公司績效。
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物業管理論文10
自20xx年新《勞動合同法》的頒布實施，國家對用工管理越來越規范，作為勞動力密集性企業的物業管理公司來說，企業的運營成本在日益增大；而銀川市自20xx年出臺了政府指價后，至今沒有調整物業服務費用，導致了物業服務行業收支矛盾日益突出，嚴重制約著物業服務行業發展。
而如何適應新時期物業管理行業的發展，如何使企業在逆境中得到發展，這是擺在每一個物業管理企業面前的難題。銀川眾一物業公司面對物業市場困難，從連年虧損到扭虧為盈，從要由集團公司扶持到自負盈虧，通過觀念創新、經營創新、制度創新、服務創新四個方面，加強管理內部管理，創新外部服務，走出了自己的創新之路，擺脫了虧損的帽子，使企業得到發展。
一、從培養學習型企業入手，實現觀念創新
物業管理作為一種無形服務，物業管理企業作為一個勞動密集行業，它的性質就形成了必須依靠全體員工來做好服好，就是需要發揮員工的創造性思維能力，從而使企業具備不斷改進的能力，提高企業的競爭力。銀川眾一物業公司采取多種方式創造學習型企業，通過一系統活動，使全體員工善于學習，通過學習改變觀念，在工作中不斷創新、不斷進步，為業主提供滿意服務，增強公司的競爭實力。
一是，為員工創造學習的條件，培養員工學習習慣。通過送出培訓、外聘老師、內部講課、經驗交流、觀看視頻、開展“五二一”活動（每年讀5本書、提2條合理化建議、記1本讀書筆記）、知識競賽等多方式開展學習培訓，提高全體員工綜合素質和業務能力，使其具備本崗位所需知識，從思想上轉變觀念，樹立服務意識。
二是，健全激勵機制，鼓勵員工自學。采用提高職稱、學歷津貼，報銷學費等激勵機制，鼓勵員工不斷學習，提高自學能力，公司各項專業職稱執有率逐年增多，員工平均學歷也得到提高。隨著員工素質的提高，公司物業服務質量及業主滿意率也在逐年提升。
三是，在員工中樹立榜樣形象，利用榜樣力量調動員工積極性，對某一個階段工作中好的做法、好的事情和先進個人進行推廣，使全員樹立為業主服務的意識；同時加強內部經驗交流，開各種形式的現場交流會，讓基層員工在現場交流學習，取長補短，不足的地方進行總結，做到發現問題立即解決，從而有效改變了基層員工的服務態度，提高了服務質量。
二、從開展創收、成本控制入手，實現經營創新
在今天物業服務市場面臨重重困境的情況下，物業公司只能充分利用物業企業特點實行成本控制、開展多種經營等方式，達到創收增效的目的。
一是，從開展多種經營入手，增加公司經濟增漲點。在對外拓展物業項目的基礎上，銀川眾一物業公司利用自身及物業項目特點，開展多種經營，承攬綠化工程、電梯安裝及維保、維修工程等業務，取得了較好的經濟效益。
二是，根據成本會計的成本遞減原理，隨著物業管理面積的增大，物業管理企業的一部分管理費用會被攤薄，綜合成本就會降低。因此物業公司盈利的另一個方式就是擴大物業管理面積，實現有效管理，規模經營，攤薄成本。銀川眾一集團物業服務有限公司充分號召全體員工利用身邊的一切關系尋找好的、盈利項目，成立項目開發小組，逐年增大物業管理面積，從而逐步實現盈利。
三是，從成本控制入手，向管理要效益。采取核定項目物業能耗定額，根據物業項目不同，從能耗節約方面出發，同時利用現代科技手段節約項目能耗，從而從管理上節約了成本，提高了企業效益。
四是，充分把握政府惠民政策，爭取得到政府支持。20xx年，銀川市政府進行舊房改造工程，銀川眾一集團物業服務有限公司抓住機會，申請了舊房改造，即改善了業主居住環境，又節省了舊小區物業維修費用；還有，公司充分利用國家對小型微型企業稅務政策，申請發票工本費全免權，直接降低財務成本支出。
五是，利用現代化辦公手段，提高辦事效率，節約辦公經費。公司建立了網絡聯系系統，利用物業管理軟件、企業QQ群建立公司內部聯系，有效節約辦公費支出，提高了辦事效率。
三、從制度建設入手，實現管理創新
物業管理的中心任務不僅是對物的管理、對人的服務，其實質是通過有效管理，來協調人與人、人與物、物與物之間的關系，從而創造一個人物結合的優良環境。銀川眾一集團物業服務有限公司從制度建設入手，實現管理創新。
一是，從內部管理入手，以提高工作效率為前提，實行定崗定編，一個人能完成的工作，決不安排兩個人去做，從而節約用工成本。
二是，在運行ISO9000質量體系的基礎上，以客戶滿意度和服務質量為依據，從制度建設入手，按照“工作標準化、管理制度化、服務規范化”的要求，根據客觀變化不斷完善和修改各項管理制度，如建立有高效的投訴、回訪處理機制，對業主的投訴及時受理、及時處理、及時辦結、及時回復，從而提升了業主滿意率。
三是，實行精細管理，通過制度規范化、服務精細化，達到“五心服務”目標；推行星級員工評選，樹立榜樣形象，從而引導全體員工由原來的“做好”提升到“做精”。推行首問追究制，在為業主服務的過程中，認真抓好第一關，將問題處理在萌芽階段，等等新的方式、新的舉措，來促進物業服務環境得到優化。
四是，以控制成本、開源節流，提高小區管理服務水平為原則，實行了目標責任管理，每年與各服務中心簽訂《目標責任書》，從經濟指標到管理指標都做到量化，實行定額管理，按項目記帳，增強了服務中心成本意識，在綠化用水、庭院照明、公共設施維修等方面采取了一定措施，服務中心管理水平逐年提高。同時擬定了《采購管理辦法》，將部分服務耗材采購權下放各服務中心，一方面縮短采購時間，提高服務及時率；另一方面嚴格采購單價審核，督促服務中心加強成本意識，最大限度減少浪費。
五是，銀川眾一物業公司利用物業管理軟件，并在此基礎上建立了公司網絡聯系系統，制定《計算機管理辦法》，一方面有效節約辦公費的支出，另一方面加強了物業管理、服務收費及資產管理力度。
服務是物業管理的主要功能，是物業管理的產品，推進物業管理服務創新，是提高服務滿意度的必由之路。銀川眾一物業公司從提高服務質量入手，在規范和提高服務質量工作中，不斷改進工作態度、工作方法，提高工作技能，實現服務創新，不斷提高服務質量。
一是，營造安定和諧的服務環境。物業管理行業要做到持續發展，關鍵在于如何在服務中創造一個人性化的環境氛圍。銀川眾一物業公司在注重高質量、高水平服務的同時，把“感情投資”作為提高物業服務質量的重要組成部分。通過開展豐富多彩的社會活動、多種形式的業主溝通，建立起互惠互利、和睦共處的關系、增強業主對居住區的歸屬感。
二是，堅持“以人為本”的服務理念，不斷提升服務質量。物業服務最終的顧客是業主，業主的滿意才是衡量物業服務工作的最終標準，銀川眾一物業公司將“以人為本”的理念，作為提高服務質量的關鍵，貫穿到物業服務的全過程中，建立了“業主服務滿意體系”，開展業主滿意度調查，以誠懇、守信、積極的態度，滿足業主的需要，不斷改進服務質量。
三是，利用業主的個性需求信息，與業主進行情感互動。服務是一種情感傳遞，融洽的氛圍一旦在雙方互動中牢固地建立起來，就可以減少業主對服務“挑剔”的可能性。銀川眾一物業公司在服務過程中不斷滿足業主對服務水平的新需求，以業主為中心進行個性觀察研究，同時對服務方式、效果以及業主的反饋信息及時記錄、分類、整理，動態地反思既定的服務規范，從業主的立場上考慮，修改和完善服務方式、服務規范及服務標準。
從銀川眾一集團物業服務有限公司的創新之路可以看到，在今年日益激烈的市場競爭中，只有不斷創新，走出了一條自己的創新之路，才能取得好成績，也才是物業服務企業今后的生存之道。
物業管理論文11
摘要：近年來，隨著我國房地產業的日漸成熟，以從事房地產業管理為基礎的物業管理，蓬勃發展起來，并逐步成為我國市場中最具競爭活力、最有投資潛力的行業。分析我國目前的物業管理的現狀及發展趨勢，對于完善我國的物業管理以及提升物業管理水平均具有現實意義。
關鍵詞：物業管理;現狀;對策;發展趨勢。
隨著我國經濟建設蓬勃發展和人民生活水平的不斷提高，近年來在我國的一些大、中、小城市相繼開發建設了大量的生活小區、寫字樓等。為適應市場經濟的需要，物業服務企業應運而生，并逐步發展成為一個新興的行業。物業管理作為現代房屋管理的一種管理模式，是隨著房地產經濟市場化和住房商品化的發展而產生的，它是房地產生產、流通、消費領域的延續，也是房地產產業的一個重要分支。
物業管理實行的是企業化經營、專業化管理、社會化服務和市場化運作的運行機制，適應了社會主義市場經濟體制的需要。物業管理是新生事物，受地域經濟發展水平、政策規范、城市規劃、設計環境和建筑質量等諸多因素的制約和影響，其規范化、規�；l展仍需一個艱難的探索過程。本文試就目前物業管理的現狀及應采取的對策進行分析。
一、我國物業管理的現狀及存在的問題。
物業管理是一個充滿生機和活力的現代的住房管理模式，我國從1981年3月起在深圳試點開始到現在已經有20多年的歷史。在這20多年的時間里，物業管理這個行業一直奏響發展的主旋律，在發展的道路上不斷前行，行業自身不斷發展壯大，日益受到社會的認同和業主的接受與歡迎。
目前我國物業管理行業無論是企業數量、從業人數、人員素質、覆蓋范圍，還是經營能力、服務水平、服務內涵都在不斷提高和增強，中國物業管理行業積極探索和創建既符合國際慣例，又適合中國國情和社會特點的物業管理模式，同時我國物業管理仍存在許多問題。
(一)物業管理立法滯后，理論體系不夠健全。
物業管理是一個新興的行業，我國相關的法規建設十分滯后，這種法律上的缺位容易引發各種利益沖突，也不利于社會的安寧和穩定。隨著住房制度改革的深化，住房自有化和住區社會化已成為不可抗拒的歷史潮流。在物業由開發商移交給物業管理公司的過程中，開發商、施工單位、物業公司、業主四方是一種什么樣的關系，他們各自對物業的質量、養護、使用負有什么樣的責任，這些都需要在法律上予以界定。
并且，規范和約束業主與業主之間，管理公司與業主之間的關系僅靠公約也是遠遠不夠的，必須要有一個具有強制性、權威性更強的物業管理的法規體系，通過法律的形式將各自的責、權、利明確下來，確保物業內的公共利益不受侵害。因此，盡快建立符合我國國情的物業管理法律法規體系，已成為物業管理發展的一個很重要問題。
(二)物業管理市場競爭機制尚未形成。
物業管理招投標管理不規范，基本是誰開發誰管理，未形成市場競爭機制，主要表現在：小區竣工交房階段業主入住較少，基本是開發商自行選聘物業，在業主入住達到一定規模后，小區成立業主委員會難度較大，業主很難選聘自己滿意的物業公司。
(三)物業管理收費難且不規范。
物業管理直接涉及到業主、使用者和物業公司的切身利益。目前，物業管理表現比較突出的兩個問題是：―是收費難度大。少數業主和使用者不愿交管理費。還有一些業主經常外出或由于購房僅僅為了增值而長期閑置，也造成收費困難。二是收費行為不規范。國家計委、建設部早于1996年2月就頒發了《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》將物業管理服務收費作了明確規定。但是各地物價主管部門沒有嚴格實施，有些物業管理企業忽視業主的合法權益，多收費，亂收費。
(四)物業管理發展的區域性不平衡。
我國沿海地區、發達地區物業管理服務發展較快，運作也比較正常;而在邊遠落后地區，物業管理服務的體系還沒有建立，有的地方甚至還沒有實行物業管理服務。這就造成了我國物業管理發展的嚴重不平衡，不利于我國物業管理企業的發展。
(五)物業管理人員素質不高，并缺乏專業人才。
目前，我國物業管理從業人員的知識結構層次不高，物業管理人員的業務水平有限，物業管理人員的綜合素質偏低。物業管理人才對物管企業來說至關重要，管理人員素質的高低，不僅影響到物業管理的服務質量水平，而且關系到企業的長期可持續發展。
二、我國物業管理發展的若干對策。
1、要求政府部門盡快建立統一的物業管理法規，完善物業管理的法律體系，使物業管理做到有法可依，有章可循，能夠依法運行。明確區分開發商、業主、物業公司之間的責、權，以減少糾紛，更好地維護各方利益，從而促進物業管理企業的不斷發展壯大。
2、政府加大監管力度，推行物業管理的市場化進度，嚴格實施招投標制度，由業主來選擇信得過、能夠提供質價相符服務的物業管理企業，通過各物業公司之間的良性竟爭來提高行業的整體水平。
3、著重加強邊遠落后地區的物業管理建設，廣泛宣傳物業管理的相關知識，提高社會各界對物業管理的認識。運用廣播、電視、報紙等傳媒，通過多種形式，大力宣傳物業管理的作用和意義。只有提高了人們對物業管理的認識，才能更好地促進物業管理產業的蓬勃發展。
4、提升人員素質，做好人才儲備。物業管理不僅涉及面廣，而且專業性強，需要多方面的專業人才，并具備相應的專業知識、專業技能和現代化管理手段。人才是企業發展的動脈血，要適應市場的需要，就必須在人員培訓上下功夫，制訂切實可行的培訓計劃，堅持理論和實踐相結合的原則，進行定向培訓、專業培養，提升隊伍素質，以適應物業管理市場的需求。
三、我國物業管理的發展趨勢。
針對目前我國物業管理的現狀，隨著我國經濟的高速發展，未來的物業管理企業必將向著社會化、專業化以及智能化和信息化的方向發展。
(一)物業管理的社會化。
物業管理涉及面比較廣，業務也比較繁雜，物業服務公司既可以承擔全部業務，也可以把專業性比較強的部分服務項目分離出去，委托專業公司來完成。物業服務公司主要進行組織、協調和管理，物業管理社會化是以物業的所有權和管理權相分離以及社會分工發達為前提的。物業管理職能的社會化大大方便了業主和使用人，使廣大業主和使用人能集中精力投入到他們自己的工作中去，從而為社會創造更多的財富。
(二)物業管理的專業化。
物業管理是由專業的管理企業——物業管理公司實施對物業的統一管理，除了物業管理公司從事專業服務外，綠化公司、保安公司、清潔公司、清潔公司等專業化公司提供專業服務已逐步成為一種趨勢。物業管理公司僅僅是一個管理機構，而將一些專業管理以經濟合同的方式交予相應的專業經營服務公司，這有利于提高城市管理的專業化和社會化程序，并能進一步推進城市管理向現代化管理方式轉換。
(三)物業管理的智能化與信息化。
物業管理的智能化與信息化是物業管理的必然趨勢。在沿海城市、大城市的一些物業公司在物業管理中，運用現代控制技術、自動控制技術、通信技術等高新技術和相關的設備系統實現對物業及物業設施設備、物業環境、物業消防、安保等的自動控制和集中管理，全面提升企業水平，打造了自己的服務品牌，實現了規�；⒐澕s化經營模式，把競爭對手遠遠拋到后面，搶占了市場先機。因此其已成為當前物業管理企業競爭制勝的關鍵籌碼。
總之，隨著我國房地產和物業管理行業的迅速發展，物業管理在我們的生活中扮演著越來越重要的角色，物業管理行業有巨大的發展空間，但也存在諸多問題急待解決，服務質量急需提升，否則難以適應社會對物業管理專業化、綜合化的要求。
物業管理論文12
一、物業權益法律關系分析
�。ㄒ唬┪飿I權益及物業權益法律關系概念
物業權益是指開發商或業主基于商品房土地使用權和房屋所有權，業主委員會通過業主大會授權，物業服務企業基于物業服務合同約定，房地產相關行政管理部門基于行政管理權而產生的一系列法律權利、義務和基于此而產生的收益。物業權益法律關系是指法律在調整各方主體針對物業權益在物業管理和物業服務過程中各種關系的總和。
（二）物業權益法律關系特點
物業權益法律關系具有主體多樣性，直接參與者有開發商、業主、業主委員會、物業服務企業和房地產行政管理部門。實踐中，間接參與者還有物業承租方、專業性服務企業、房產設計單位和建設施工單位。物業權益法律關系具有客體明確性，物業權益法律關系客體都指向物和債，一般不涉及人身和精神產品。具體的講，只涉及物業本身和基于物業而產生的債。物業權益法律關系具有內容復雜性，包括業主、業主大會、業主委員會權利義務；前期物業管理；物業管理；物業服務；各方法律責任等等。
二、我國物業管理、服務過程中物業權益存在的主要問題
當前我國物業管理和物業服務由于法律制度保障，技術規范水平，公民法律意識，地區發展差異，歷史遺留問題，服務企業資質，從業人員素質等諸多原因存在下列主要問題。
1．房屋質量最低保修期不明確或過短
我國現行《房屋建筑工程質量保修辦法》規定的2至5年的質量保修期從技術層面和相對于房屋70年的產權使用期明顯偏短。實踐中，前期物業管理后，房屋出現滲漏，供熱與供冷系統質量問題，給排水質量問題以及其他共用設備老化問題就成為物業糾紛的主要原因之一。
2．住宅專項維修資金制度問題
我國現行《住宅專項維修資金管理辦法》規定住宅專項維修資金由業主繳納，屬業主所有，用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。實踐中，業主要使用這筆錢，程序繁瑣，效率低下。截至20xx年底，全國住宅專項維修金累積節余超萬億，使用率不到10%。還有一個普遍存在的問題，上世紀修建的商品房很多并沒有繳納住宅專項維修資金，同一物業管理區域，有的繳納了而有的沒有繳納。上述實際情況造成一旦房屋出現質量問題很難解決，是物業糾紛引發誘因之一。
3．業主大會和業主委員會法律地位和業務能力問題
業主大會和業主委員會沒有對外承擔民事賠償的能力，因而其民事行為能力相當有限，從法理上講，業主大會和業主委員會至少是限制民事行為能力組織，代表業主與物業服務企業簽訂合同比較牽強，但考慮到可操作性也只能如此。實踐中，很多小區業主委員會無固定辦公場所，不知其權利和義務，存在多一事不如少一事的消極心理，這給物業管理帶來不利影響，也是物業糾紛的誘因之一。
4．物業服務企業服務質量問題
物業服務企業的主要職責是向業主提供服務，從而收取服務費而盈利。第二項職責是受業主大會委托代為管理物業共有部分維護，共有設施維修，物業服務企業收取相關服務費。實踐中，很多物業服務企業以管理者自居，缺乏服務意識，服務態度不好。為了節省服務成本，聘用沒有從業資格的人員，這些人員往往業務能力不強，問題最突出的是安保方面。上述問題直接導致物業服務質量存在瑕疵，是物業服務糾紛的最直接、最主要原因。
5．物業服務企業收費模式問題
一般通行收費模式以業主房產面積每平米多少服務費的定價模式進行收費，這種收費模式具有極簡單的可操作性，但公平性和合理性值得商榷。6．物業共有部分經營收益分配和亂收費問題。物業服務企業利用物業共有部分進行經營的收益顯然應該歸全體業主所有，現實中，這些收益有些被物業服務企業侵占。相當部分物業管理區域內無相關財務信息公開，矛盾最突出的是小區共有部分用于停車位和臨時停車收費的收益。上述不合理甚至是違法現象的存在，是造成物業服務企業和業主關系緊張的主要原因，糾紛就在所難免，甚至發生沖突，時有相關報到見諸媒體。
三、物業權益法律關系之調整方法
現行調整物業權益的主要法律有《物權法》、《合同法》、《物業管理條例》、各種地方《物業管理條例》等。從法律手段來講，對于物業權益調整有民事、行政、經濟、刑事等方法。《物權法》調整物業權益是一種民事方法�！逗贤ā氛{整物業權益更多的是一種經濟手段。針對物業權益法律關系的普遍性和重要性，《物業管理條例》和地方《地方物業管理條例》就物業權益的綜合調整應運而生，明確界定調整范圍，詳細規定各方權責，綜合運用民事、行政、經濟和刑事手段，是物業權益法律調整的主要方法。但在實踐中由于物業權益問題本身的復雜性，急需實施細則加以細化，以更好的指導物業權益司法實踐。綜上所述，物業權益法律調整主要依據上述幾部法律法規，在司法實踐中各地法官針對相似案件由于缺乏實施細則而出現不同處理結果的情況比較突出。鑒于此，確立物業權益法律調整的基本原則十分必要。
四、物業權益之法律調整原則
(一)物業管理規范原則
物業及其權益是廣大業主的重要權益，是人民安居樂業的基礎。據相關資料顯示，我國相當部分的物業存在質量問題。怎樣確保物業質量和價值，得益于規范的物業管理。規范建筑質量、規范管理制度、規范房地產監管，讓制度合法、合理，具有可操作性，還需要立法者和制度制定者提高立法技巧和制度科學性。
(二)物業服務質量原則
物業服務質量是否符合物業服務合同約定，怎樣提高物業服務質量水平，得益于物業服務企業和相關從業人員提高自身素質，依托先進的技術和方法，進而改善人居環境和秩序。有效避免物業服務糾紛，努力構建和諧社區。
五、完善物業權益之法律調整相關措施
物業管理和物業服務都圍繞物業權益展開，建設現代化城市和新型城鎮化都對物業管理和物業服務提出了更高的要求，怎樣確保我國建筑工程質量和后期高效的質量維護，怎樣改善我國公民家居環境和秩序，對現有物業相關法律和制度進行完善十分必要。
�。ㄒ唬┘訌姺课萁ㄖこ藤|量監管，引入房屋質量保證金制度
首先建議參照住宅專項維修資金制度以法律形式建立房屋質量保證金制度，責令房地產開發商繳納房屋質量保證金，督促開發商對房屋建筑工程質量加以重視，從源頭確保房屋建筑工程質量，減少后期物業管理糾紛。在房屋質量保修期后，退還開發商。其二，延長房屋質量保修期，強化開發商、設計單位、建設施工單位責任，督促其努力提高房屋建筑水平，以確保廣大人民群眾安居和中國建筑質量之要求。
（二）完善住宅專項維修資金制度，降低繳存比例，提高使用率
其一建議降低首次繳存比例，在需要增加時由業主再繳納，這樣即可保證物業后期維護，又可降低業主買房成本。其二，在住宅專項維修資金使用程序上進行簡化，建議規定當房屋共有部分出現問題時，半數業主或受物業質量問題直接影響相關業主通過即可。
�。ㄈ┙o予業主委員會資金保障，建立物業管理基金制度
業主委員會的民事行為能力要想得以加強，唯一的辦法就是得到資金保障。有效的途徑就是將物業共有部分收益交由業主委員會管理，建立物業管理基金，用于業主委員會日常工作費用，提高業主委員會成員工作積極性，著實解決物業管理區域存在的問題，為廣大業主辦實事。并建立相應財務公開制度，接受業主的監督。這樣做可以同時既能解決共有部分收益不公開、難分配、被侵占，業主大會和業主委員會無作為、不作為等一系列問題。
（四）提高物業服務質量，嚴格按照合同辦事
物業服務質量是物業服務企業賴以生存的法寶，是業主繳納物業服務費的前提。國家鼓勵物業服務企業采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。但物業服務企業總是會把盈利放在首位，怎么以較少的投入獲取較高的收益是企業思考較多的事情。怎么在這二者之間找到平衡點，是有效降低物業服務糾紛的有效途徑。那么業主監督，業主委員會監督，物業服務企業自身提高和物業服務協會行業約束就顯得尤為重要。最重要的是嚴格按照合同辦事，怎樣約定物業服務質量條款，做到可衡量化，可操作性，這給業主委員會提出了較高的素質要求。（五）改革物業服務收費模式，有效提高物業服務質量物業服務收費模式是物業服務合同的重要條款，怎樣收費和收多少應該以物業服務企業提供的服務項目和服務質量為依據，而不能簡單以物業面積為單一定價依據。改革物業服務收費模式是提高物業服務質量的有效途徑，明確的菜單式收費模式既限定了收費項目，也明確了服務質量標準，為提高物業服務質量和減少物業服務糾紛奠定基礎。同時服務合同中沒有約定的就不能收費，否則就屬于亂收費。最后物業收費必須出具收費發票和收費項目清單。
六、結語
規范的物業管理是現代城市管理水平進步的體現，有質量的物業服務是社區建設的重要內容，物業管理和服務過程中物業權益之法律調整的目的就是要規范物業管理和提高物業服務質量，相信這一社會性問題會隨著我國構建法治社會和構建和諧社會進度的加快而得到妥善的解決，從而推動我國民生事業全面發展。
物業管理論文13
1經營型物業管理模式的涵義及特征
所謂經營型物業管理模式是指以客戶需求和市場變化為導向，利用創新性的經營理念，將所管轄的物業統一納入經營，通過開發和利用各類物業的功能，提高物業的整體增值潛力。它有三層涵義：
第一、通過有機融合，使物業經營和物業管理服務成為渾然一體的實體，在做好基本管理服務工作的同時，著重為開發商、業主（客戶）選擇投資、經營項目，規劃、設計、開發服務區域整體功能，策劃、參與、實施物業經營方案，竭盡全力發揮域內物業的整體增值效力，提高物業的增值潛力，擴大物業管理企業的贏利空間。
第二、依托于社會分工的不斷細化。如利用現有物業企業職能部門的專業化，成立專業化公司，充分利用企業專業技術的集中優勢，有效降低成本，提高服務質量。借助物業企業社會化，通過企業參與市場競爭，使其充分市場化，形成技術對外擴張的格局。
第三、采取資本運營的手段，利用兼并與聯合、改組與改造等方式，優化組合資源，實現專業化管理和規�；洜I相融合，不斷擴大企業的資本。其目的就是最大限度地體現企業管轄物業的保值、增值的重要功能。經營型物業管理模式的基本特征表現為物業企業在物業日常管理、創新經營、資本運作等方面的高度融合，其核心就是讓物業管理企業全面走向市場化。此種模式是圍繞物業管理所涉及的整個領域，不僅僅局限于物業企業對收益性物業及配套項目的經營管理，并且在資源的吸引和技術的轉化等方面實現最優化的動態組合。由于這種最優化的動態組合，有效改變了物業管理企業過度依賴于房地產開發企業的傳統模式，促進了物業管理行業從單一產業結構逐步向多元產業結構的過渡，使物業管理在社會經濟發展中的重要作用日益加強，物業管理企業的社會地位日益提高。
2經營型物業管理模式市場需求的價值分析
就我國實際情況而言，客戶對經營型物業管理需求旺盛。近年來，隨著房地產行業的迅猛發展，二級、三級市場日益擴大，使房地產服務領域巨大的市場空間得到了拓展。根據有關資料分析顯示，某總公司所屬的總資產中，其中物業資產竟達65%，而且這些物業資產中有相當一部分未得到充分利用，甚至長期閑置。有些分支機構效益差，卻對物業這個懷中的金娃娃無動于衷。比如：目前的租賃市場，全國約7000萬戶居民中仍有300萬戶人均居住面積不足4平方米，流動性租房而居的住戶比例達9.52%。據北京、上海等大城市住房調查顯示，分別有20.2%、26.8%的家庭租房居住。支撐這一巨大租賃市場的中介組織各式各樣，非常缺乏專業性和規范性，顯然這將給為數眾多的物業企業開拓了營利市場，創造了利潤空間。試想：當三級市場啟動后，隨著住房交易量增大，廣大市民會有更大的咨詢交易、代理租賃及估價物業的需求，顯然，這些業務與物業管理企業都將存在必然聯系，這些足以說明經營型物業管理模式市場需求旺盛，而現實中相當一部分物業企業在專業管理、合理的規劃和經營方面十分缺乏。綜上，物業管理企業必須增強經營意識，提高經營水平，更多關注其物業的增值、物業效益潛力的發揮，最大限度的體現經營型物業管理的價值。
3構建經營型物業管理模式的思考
物業管理企業在發展經營型物業管理模式的過程中，應該提高經營效益、創新經營理念、建立人才培養機制，走出“保本微利行業”傳統思路。
3.1提高經營效益，彰顯企業的市場競爭優勢雖然物業管理企業轉化資金、勞動力等資源后，作為綜合性服務和精神產品提供給市場，除了給勞動者提供就業、給國家增收之外，毋容置疑，物業管理企業的發展必須通過創造利潤來增加積累和吸引更多的發展資金。物業的保值增值依賴于經營型物業管理服務水平的不斷提高。企業在不增加經營成本的前提下控制成本為業主提供更多的增值服務，提高成本效益和經營效益是經營型物業管理企業的當務之急。實踐證明，惟有注重成本效益的物業管理企業，才能有更強的市場競爭優勢，贏取更多的企業生存空間。提高經營效益意味著根據企業自身的有利條件和優勢，從而達到企業經濟效益與社會經濟效益的雙贏目標。
3.2創新經營理念，提升物業的市場價值經營型物業管理模式，要求每一位物業管理骨干深刻理解物業經營是物業管理工作的必須份內之事。針對客戶群找準定位，群策群力策劃優質項目，以更多的實惠滿足廣大客戶的需求。誠然，做好物業管理工作固然重要，但是，在激烈的市場競爭中，只有不斷地迎合市場、積極地拓寬經營渠道，所引進的經營項目是急客戶所急的，才能順利實現客戶、經營者及商戶“多贏”。因此，物業管理人只有具備了強烈的營銷意識，才能使管轄的物業潛力得到充分發揮，不斷提升物業的市場價值。
3.3建立人才培養機制，實現物業管理人力資源價值經營型物業管理模式，要求物業企業應根據具體的物業項目，狠抓物業經營人才隊伍的培養。培訓對象應從管理層到員工層全方位實施培訓，做到有步驟、分階段、且提供針對性強的、分層次的專項培訓課程。通過培訓，使企業廣大員工充分了解和掌握物業經營方面的基本知識，學會運用新的市場化的管理理念、服務標準。因此，只有建立物業管理人才培養機制，才能為企業不斷適應行業多元化良性發展和市場變化需要創造持續的動力。借助現代管理工具，利用信息化手段才能更好發揮人力資源的效率，最大限度實現物業管理人力資源的價值。
總之，經營型物業管理模式是企業做強的一條重要途徑，推行此種模式必須注重成本效益和經營效益、創新經營理念、建立人才培養機制等，使我國物業管理行業真正進入健康、持續、快速的良性發展軌道。
物業管理論文14
本文分析了智能機電物業管理系統建立的環境條件和可行性，并對遠程機電物業管理平臺的組成進行探討，可為智能機電物業管理系統的建立提供參考。
1引言
建筑智能化的概念正向著“智慧城市”的方向發展，通過信息系統輔助實現智能機電設備從單體建筑管理轉向更大范圍的集中管理具有重要意義。近20年來中國城市化建設水平以前所未有的速度發展，在城市化的過程中伴隨而來的是兩種截然不同的現象。一是特大型城市，尤其是北上廣深等超級城市對于人口的虹吸效應不斷擴大，城市設施服務能力面對急劇增長的人口壓力時需要較高的保障水平且智能化程度不斷提高，伴隨著人工成本的上升對高效的設施管理服務的需求潛力巨大。二是由于過熱的投資建設，中小型城市設施建設速度高于實際需求，使得設施維保成本的投資收益比降低。這兩種情況存在一個相同的解決方案即通過建立高效、準確、規范的維保支持手段，實現設施的集中管控從而提升維保人員工作消費比，降低管理成本。這里所謂集中是指將一個區域內的建筑物機電設施通過一個管理響應中心集中管理；高效是以少量具備較高的專業技能和職業素養人員為主實現對眾多單體建筑機電設備的日常監控與管理；準確是指能夠在詳實的參考資料支持下準確而正確處置機電設備發生的故障或其他維保問題；規范是指通過統一的管理方案提供可復制的服務品質。遠程智能機電物業管理系統通過結合智能建筑中智能化、網絡化、數字化技術以實現數字化管理。
2智能機電設備管理服務的模式創新
為了實現這樣的解決方案，設施自身的智能化和管理的信息化是必要的先決條件，唯有智能化的機電設備才具備實現遠程監控和管理的可能性，而智能機電設備的數據經網絡及時傳遞后需要通過信息系統才能實現設備狀態數據、資料、管理等方面的真正結合并提供服務產品。隨著互聯網、智能化、大數據等產業和理念在近年的爆炸性成長，可建立此類解決方案看似水到渠成，從整體來看，大型機電安裝企業和具備意識的機電物業管理公司相結合最有可能優先取得突破。從設備安裝調試開始，基于前期掌握的詳細技術資料以及實際調試情況，提供配套智能機電設備維保管理服務乃至后續的改型優化方案建議，將合作鏈條延伸到建筑設施全生命周期的機電設備管理服務模式可能出現。
3當前所面臨的環境條件智能機電物業管理本質上是對樓
宇智能化的一種拓展，將一個建筑單體的機電設備智能化管理擴展到更高的地域級別，實現更廣泛的數據共享和更高效的資源利用，遠程智能機電物業管理系統在概念上來并不難理解且無需過多的高新技術支撐。在全球范圍來看，發達國家不乏這方面的類似舉措，但因國情不同而各有側重。歐美的主流設備廠商在設施管理方面的營業額常兩倍于其在系統集成工程方面的營業額，即后續配套服務的商業潛力遠高于設備銷售和集成。由于美國建筑工程承包模式特點，同一建筑工程中多采用單一品牌智能設備，這使得其雖在樓宇智能化管理控制方面成熟度較高但對更大范圍建筑群的整體機電設備集中管理案例不多。而在日本，阿自倍爾僅通過一個BOSS中心（創建于1984年）以及少量的服務站即可為關東地區20xx多棟建筑共計1.6萬余管控節點提供綜合管理支持服務，其中半數以上完全通過依靠管理實現故障處置，僅4%的建筑單體采用24h人員常駐。其依托相關市場高達80%以上的占有率建立了與自有產品高度配套的商業模式。我國城市化的快速發展過程中主流智能設備廠商悉數在內，一個建筑單體內多個不同品牌的智能設備共存的情況比比皆是。這使得即便是單體建筑的管理控制往往也需要使用多個不同的子系統平臺，遠程機電物業管理系統在兼容性和可管理性方面面臨著關鍵性制約，但從發展的角度來看，廠商接口壁壘、管理水平、經濟性（人員成本低、網絡成本高）、社會整體需求不足等問題都在逐步松動和瓦解，相關實現方案和商業模式仍然值得研究和探索。
4智能機電物業管理系統的建立可行性
4.1硬件和網絡方面
目前主流智能設備廠商并未開放所有的協議，與設施管理相關的協議也是被封閉的，但是基于485等通訊協議有基礎實現不同廠商設備之間的數據交互，若相關市場需求被激活，通過相應合作溝通進行RTU開發，具備實現設備狀態數據的獲取甚至控制數據寫入的技術可行性。網絡條件方面按當前的互聯網發展水平完全可以通過多種不同的接入方式滿足各種類型的連接需要。
4.2管理軟件方面
我國軟件行業發達，有廣泛的自主開發和合作方式供選擇，從技術角度完全具備實現系統的可行性。真正問題是如何對于需要掌握和處理的數據進行正確規劃以及在建立高效的配套管理流程，而這正是機電安裝施工企業和物業管理企業各自的長處所在。
4.3客戶需求方面
對于業主而言，遠程機電物業管理系統在降低設備維護管理成本和提升管理效率的同時，也具備通過多方數據積累和管理經驗提供諸如設施運行歷史情況、運作方案優化、設備改進更換等方面增值服務的可能性，有助于提升其管理形象和客戶實際體驗。
4.4社會效益方面
從社會效益角度來看，建立遠程機電物業管理系統可緩解高負擔智能設備的維護管理工作壓力和降低負擔智能設備管理成本，順應我國城市化發展現狀并符合智慧城市建設的政策思路。
5系統的組成部分
5.1數據采集和管理標準
在建立遠程機電物業管理系統的過程中，首先應基于設備調試和管理經驗，對智能機電設備在維保管理過程中常見的數據進行整理和規劃，形成數據采集和處理方面的統一標準。
5.2健全管理制度
整理智能機電設備維保相關的管理工作并將其步驟流程化，確定配套的管理表式和相應的操作權限。
5.3核心設備的研發
研發可按標準協議連接不同子系統并獲取數據的RTU，通過RTU實現智能設備與管理系統之間的數據交互。
5.4信息管理系統
（1）用于承擔數據匯總、處理、工單觸發等功能的響應中心管理系統；（2）用于與RTU連接監控單體建筑不同智能設備狀態并可通過網絡實現與響應中心管理系統之間數據交互的客戶端系統；（3）用于維保單位業務管理部門和業主等客戶進行整體管理情況獲取和展現的服務拓展系統（包括移動應用）。
5.5響應中心
為真正實現遠程機電物業管理模式的潛在價值，需根據實際客戶規模情況建立相應的響應中心，將骨干技術和管理人員集中配置于其中，配合分站、服務點、單體建筑保留的維保人員等，分級滿足不同的客戶需求。
6結語
遠程智能機電物業管理系統能夠實現從單體建筑管理轉向更大范圍的集中管理，具有重要的意義；本文分析了智能物業設備系統建立的環境和可行性，對智能物業管理系統的組成進行探討，可以為后續該系統的建立提供借鑒。
作者:呼曉波 單位:上海市安裝工程集團有限公司
參考文獻：
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[2]徐海長.運維管理系統在智能建筑中的應用[J].智能建筑與城市信息，20xx，18（05）:15-18.
物業管理論文15
1.電力企業物業管理現存問題
專業素質偏低。物業管理這一工作涵蓋廣泛，不僅僅是人們理解的“后勤”。它需要懂得車輛管理、物業管理的知識，使物業服務有序進行。然而目前電力企業內部物業管理團隊組建較滯后，從業人員大都是主電力企業物業管理的對策探討業富余的老員工，由于主業改革被調配到物業管理等附屬企業。學歷低、年齡大、專業知識匱乏等問題逐漸顯露；職工本身匱乏對自身的定位認知，忽視知識提升；而管理人員對這個新生企業的問題缺乏重視，不進行職工的素質培訓。如此導致物業公司年輕力量少，整體素質偏低。經營與管理缺乏規范。電力企業內部結構混雜，體制尚不健全，收費不均勻，管理條例不清晰。近年來國家鼓勵國有企業經濟市場化，電力企業亦向多元化發展，尤其向地產等行業進軍以為企業內部員工謀取福利。由于尚處在改革初期，這種多元化發展并不規范，早前人民譴責的電力企業職工壓力小卻福利高的情況仍然存在。由于電力企業旗下房產開發公司配備的物業服務仍屬電力，物業費用的收取就出現了體制內業主和體制外業主的不均勻現象。雖然國家近前頒布了相關物業收費管理規定，但電力企業物業管理公司并沒有嚴格按照規定收費。一旦業主委員會反映此類問題并進行阻止，物業費用即會變為企業潛在補貼發給體制內業主，這樣還是會有不公平不均勻現象存在。所以電力企業要做到主企業附屬企業分離，物業服務費用一碗水端平，消除亂收費現象，做到讓所有業主滿意。電力企業物業管理公司從業人員專業性欠缺是上文提及的，這個問題除會導致團隊整體素質偏低外，對管理條例的理解和執行也會造成障礙。加之目前我國現行的物業管理條例存在細則漏洞，權利義務混淆，法律地位模糊，更加細致權威的物業管理法則也沒有出臺跡象，導致企業物業管理過程中會存在鉆空子和打擦邊球的狀況。舉個例子，隨著我國人民收入水平的大幅提升，快節奏的生活對出行和交通提出了更高的要求，家用小轎車逐步走向廣大平民百姓家庭，但如此一來與小區車位需求產生矛盾。許多房產公司在開發樓盤時刻意忽視此問題，也沒有進行足夠的市場調查。在矛盾顯露出來時就通過業主代表會來決定通過占用小區的公共管理面積來擴大業主停車場地，只需要占用很少的人力物力就能開發出一塊可收費的停車場地。體制內業主偏向企業本身，體制外業主不會維護自身權益，因此此類問題并不需要房產公司向規劃部門申報就能動工建設。這顯然是不合理的。欠缺監督管理。物業服務的主體對象是業主，物業公司依靠業主生存和發展，因此物業企業對業主應負有責任，對業主的日常生活、基礎設施、物業服務應悉心照顧，這是物業公司的義務。但是電力企業物業管理公司卻對業主幾乎沒有這種意識，這是因為電力企業并沒有感受到市場經濟帶來的新型管理模式和制約體制。比如說在一個電力企業旗下的房產小區內部，業主大都是企業內部的在職員工，物業公司會認為自己是管理者而可以凌駕于房屋產權所有人之上。如此一來，客服與客戶的關系變成了管理者與被管理者的關系；服務人員與衣食父母的關系變成了領導和員工的關系。如此一來物業管理公司可以不征求業主意見就對小區進行整改，有問題也可以使用行政命令強行壓制。如此一來業主和物業之間就會產生不必要的矛盾，如果不采取措施矛盾會激化為惡性循環。電力公司也并沒有組建一個權威的監管機構對物業服務公司進行必要監管，制止物業公司亂收費、消極服務。
2.電力企業物業管理改進對策
2.1物業公司內部需加強自身服務意識并規范自身服務行為
電力企業物業管理公司應將自己當做其他物業公司一樣看待，以為業主提供高質量的服務為目標，盡職盡責地完成本職工作，而不要將自己擺在上位者的姿態對業主進行命令和管理。因此，若想從根本解決電力企業物業管理的問題需企業加強自身服務意識并規范自身服務行為。吸收專業人才，加快培訓步伐。電力企業物業管理公司要想發展，首要問題就是提高管理團隊的專業素質，形成專業化的服務技術力量。因此企業需引進權威力量來帶動整個團隊向前，并組織職工培訓，使他們從意識上和專業上認識到自己的不足。在用人上應鼓勵擇取專業管理人才，并且可以使用方式多、技術高的手段對員工進行培訓管理。當員工素質逐步提高，服務的質量會隨之進行提升。健全自身管理機制。由于計劃經濟的影響，電力企業旗下物業管理公司并沒有完全向市場經濟轉變，在很大程度上依賴主企業，這嚴重阻礙了物業公司自身的發展前景。為此，電力企業物業公司應以電力企業這一強大平臺做基礎，實行“走出去”政策，鼓勵自己擺脫電力企業體制，建立起走自己發展道路的、具有市場競爭力的自主經營企業。在規范制度上，公司應擺脫過去混亂的管理方式，明確崗位職責，實行績效考核，嚴格賞罰制度，鼓勵員工與業主多交流，爭取做到與服務社會化、人性化。同時應該建立企業文化，增強企業員工榮譽感與凝聚力，掃除消極服務現象。
2.2電力企業需完善管理體制并加大管理力度
電力企業多樣化發展是市場經濟的必然，必須做好展開附屬企業的監督管理制度，做到附屬公司與主公司一樣制度嚴明，管理清晰。物業服務公司也應建立相應的監管部門，建立相關管理體制并嚴格執行，對物業服務公司進行日常監督，也對其服務水平、從業人員資質、收費制度和審計程序進行公平公開的不定期檢查。只有嚴肅監管體制、加大管理力度，才能穩定電力企業物業管理公司在市場經濟下的發展，保證物業服務水平和質量的不斷提高。
3.結語
市場經濟已成必然趨勢，電力企業必將在改革的路上越行越遠，其物業管理公司也必須做好轉變的準備。只有做到緊跟改革浪潮，走戰略發展道路，用積極的態度迎接問題、解決問題，才能站穩腳步，放眼未來。
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