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創業空間是不是一門好生意
創業空間是什么?
今年來，幾位地產界大佬的創業項目獲得頗多矚目。SOHO中國董事長潘石屹推出內部創新項目——辦公短租產品SOHO 3Q。原萬科高級副總裁毛大慶離職后，剛剛推出他的新項目“優客工場”。而曾任SOHO中國副總裁的王勝江，也聯手洪泰基金打造了“洪泰創新空間”。
全球范圍內，類似的聯合辦公服務商在過去5年內從300家增長到6000家。國內的創業服務在同時間內也達到了一個新高點，過去一年時間里，YOU+公寓，SOHO 3Q等搭建創業者社區的地產項目陸續上線，提供的服務從創業所需的生活辦公場地，到各類創業服務，再到對接投資人等資源。
毛大慶在介紹他的創業項目時，曾拿美國的聯合辦公租賃公司WeWork做對標。王勝江解釋“洪泰創新空間”時，曾提及美國另一家創業空間NeueHouse。
“我們是沿著創業者的屬性去做一個生態鏈”， 王勝江對騰訊科技表示，從提供空間開始，洪泰創新空間將給創業者提供各類技術性的服務，譬如創業者前三個月最需要的注冊、法律、財務、稅收等。
從運營方式上看，剛剛興起的創業空間和孵化器有重疊，但又不完全一致。廣義上的創業空間較孵化器門檻更低，為更多草根創業者提供成長空間。另一方面，創業空間的范疇更廣，包含創業咖啡這類新型孵化器，也包含一部分地產性質更強的聯合辦公空間。
除了提供給創業者的辦公區域，服務功能也是目前創業空間的運營方們普遍會對外強調的屬性，服務包含了各類技術性服務，以及創業培訓、投融資對接、團隊搭建及媒體資訊等。
誰在做創業空間?
創業空間雖然是一個新名詞，但類似的科技園區，創業基地并不是剛剛出現。
各地由政府投資主導的創業園區是其中重要的一部分，譬如杭州政府建設海創園及夢想小鎮。除了政府主導的園區，更多現存的市場化的創業空間，偏向聯合辦公基地，主要通過寫字樓“整批零租”獲取差價。
還有一類的創業空間組織結構更為松散，主要提供創業者的聯系平臺，譬如3W咖啡，京東JD +奶茶館等。
在王勝江看來，“中國現在存在的所謂的創業空間，90%都仍然是通過房租差價賺錢，只能算作是寫字樓市場的一小部分，本身不提供孵化的功能”。
隨著創業投資市場的發展，創業空間的運營模式也在逐漸升級。一些創業空間已經擺脫物業模式，也不要求創業團隊股份，而是圍繞創業者，投資人、產業鏈上下游整合可開放的資源，核心在于吸引和扶持有潛力的創業團隊。
從這個意義上，“空間”這個物理上的概念已經不再是創業空間的核心，而只是一個支撐點。想象空間在于對好項目、好團隊的持續運營能力。
創業空間如何盈利?
在盈利模式上，WeWork已經先行試驗出可行的方案。2014年，WeWork實現營收1.5億美元，利潤率將近30%。同時，這家聯合辦公平臺的估值已經達到60億美元。
WeWork主要與商業地產基金和開發商合作，通常以低于市場價10%左右的折扣租樓層，重新設計后再租給各種創業公司。
而WeWork的盈利點主要在于兩方面：一是會員費及配套服務費，通過寫字樓“整批零租”及打包的配套服務轉去差價;二是隱形回報：包括地價的溢價、對公司投資獲利等。
國內的踐行者中，毛大慶的優客工場比較明確地要走WeWork的路線， “優客工場有服務收費，但總的來說，比創業企業自己去單打獨斗的創業費用低了很多。”毛大慶表示。
背景相似的王勝江有不同的思考，他更希望完全脫離地產開發商的角色，在他的定義中，洪泰創業空間的屬性是創業而非地產，“我們的屬性是創業者，當然也希望通過創業空間能夠把房地產激活，但前提是首先得理解什么是創業者”。
在他的定義里，洪泰創業空間并不僅僅作為洪泰基金的配套服務存在，“這件事本身的機會巨大，如果搭建了一個創業生態鏈，能孵化出好的產品，投資人也能找到好的項目，這個平臺的意義絕不會是配套”。
王勝江的構想中，洪泰創業空間承擔更多扶持和孵化的角色，最終搭建的是圍繞創業者的生態圈。
打造服務能力，搭建創業者社區，是創業空間的勝出的核心，也無疑是運營創業空間的難點。完善的配套服務，豐富的社交活動，創業資源對接，這些都是打造一個成功的創業服務空間的必備要素。當更多的資源在“空間”里流通時，創業空間才具備比房地產企業或孵化器更大的價值和意義。
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