商品房70年土地使用權到期之后，我們的房子該怎么辦？是自動續約再延長幾十年的使用權，還是根據當時的地價補繳土地出讓金，或是還有其他新辦法？在“以房養老”政策開始在一些地區試點時，“房子70年后怎么辦”的問題再次變得迫切和現實起來。

擔心：70年后的續期 要付多少代價

    在我國，土地使用權出讓的最高年限是：居住用地70年。70年土地使用期滿后，土地收歸國有，地上建筑物仍然屬于業主所有。然而，“皮之不存，毛將焉附”，土地使用權的到期事實上也就意味著房屋整體所有權的到期，這也正是人們會擔心“70年后”的根源所在。

    根據《物權法》第一百四十九條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。

    根據《城市房地產管理法》第二十二條規定：土地使用權出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續使用的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。續期的，應重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。

    顯而易見，從法律層面講，購房者有權利在土地使用權到期后申請并獲得延期的資格，但具體的法律條文卻并沒有對續期的土地使用費支付標準和辦法作出明確規定。這個政策真空無疑給人們留下了想象的空間，“70年后的續期，還要付出多大的代價？”

猜想：國家適時調整 出臺完善法律法規

    再次申請土地使用需要補繳土地出讓金，不過補繳多少，以什么為標準，擁有房屋產權的業主是否愿意繳，能否繳得起，一旦有房屋業主不愿意繳納，土地上的房屋該怎么處理？這一系列的問題暫時還沒有任何政策能夠回答。

    有些人悲觀地認為，70年土地使用權到期后可能會出現“房隨地走、國家補償”的情況。畢竟房屋的價值隨著時間的推移會減少，而土地的價值則剛好相反。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，直接收回土地，或是根據當時的市場價格補繳巨額土地差價的可能性微乎其微。“國家會適時地進行政策調整，在商品住宅土地使用權集中到期前肯定會出臺相對完善和公平的法律、法規。”

關注：一場未完成的土地制度改革

    從禁止土地租賃、買賣，到允許土地使用權的出讓、買賣，“住宅用地70年土地使用權”也正是土地制度改革重要的成果之一。在馬來西亞、新加坡等國家，這種轉讓土地使用權而不轉讓土地所有權的方式也普遍存在，區別不過是具體年限的不同而已。根據這些國家和地區的經驗，土地使用權的續期并不會造成嚴重的社會問題、侵害業主的合法權益。

    不過，從我國相關法律制定之初到現在，二十多年過去了，由于當時的法律、法規并沒有過多涉及70年之后的問題，而隨著很多商品住宅“年齡”的增高，原本要留給未來解決的問題開始變得十分迫切。“70年后土地使用權怎么辦”，不僅是購房者關心的個人問題，同樣也是中國土地制度改革繼續發展完善所必須回答的問題。