可行性創業項目計劃書

　　一、辦院可行性分析

　　養老服務業是一個投資回收周期比較長的行業，對此，投資者要有清醒的認識。　進行可行性分析要考慮的因素有：目前本地區同行業總量(床位數)及分布情況，本地區老人及家庭經濟狀況，盡可能了解和收集其他養老機構的入住情況，地理位置的交通和環境情況等。

　　盈虧的主要因素是入住率和服務成本，這里的服務成本是指為老人服務所必需的，有房租、降溫取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資產折舊費等，都要考慮在內。

　　辦院的主要風險在于，一是入住率的不足，房租、人工費和取暖費等硬性開支不能得到有效攤薄，導致開辦一年內甚至更長時間處于凈投入狀態，不能實現資產的良性循環。　二是入住老人的收費風險，由于老人及子女的財務狀態惡化等原因，造成入住老人不能及時續費，養老機構又不能強行將老人趕出門，造成墊付費用的局面。　三是老人的意外傷害風險。　老人屬高發意外傷害和突發死亡率較高的人群，一旦產生糾紛，訴訟和調解對養老機構都帶來人力和物力上的負擔。

　　就青島現狀，試做開辦養老機構可行性分析如下：

　　一、 從市場角度

　　青島是繼上海之后，全國首批進入老齡化的城市。　隨著人口流動的加劇，青島做為聯合國人居獎的城市，會有越來越多的人選擇到青島養老。　目前青島人口700萬，其中老年人口占到102萬，占到14%多。　全市現擁有養老機構61家，床位共計2000余張，剛剛達到老年人口千分之二的最低要求，應該還有很大的發展空間。

　　從區域角度來看，四方區和市北區養老機構相對密集，市南老城區和寧夏路東部人口居住密集區、李村新區存在養老機構床位上的不足。

　　二、 目前青島市內養老機構發展評價

　　青島市養老機構應該說從數量上發展很快，但總體運營水平不夠高，特別是缺少象天津鶴童老人院、廣州市壽星大廈、上海福利中心這樣行業領軍型的養老機構。　具體來講，

　　1、百床以上規模較大的養老機構，收費較低(全部費用800元以下)的入住率一直很高，床位全年緊張。　辦這種類型的養老機構前期投入較大，一般需要建設專門的院舍，配套設施齊全。

　　2、百床以上收費在1000元左右的養老機構，在青島市場目前屬于中檔以上養老機構，目前存在一定程度的入住率不足，經營情況多在盈虧平衡點以下。　但這種類型的養老機構是外地來青養老老人的首選，市場前景看好。

　　3、30張床位至100張床位之間的中等規模養老機構是青島市養老機構的主流。　這部分養老機構，由于床位數達到了規模效應的要求，硬性投入和老人生活費用都得到了合理攤薄，機構管理還處在簡單層次控制的范圍之內，用人成本較低。　這種養老機構經歷前期的經驗積累期，多數都實現了盈利。

　　需要特別提出的是，這部分養老機構多自覺不自覺將服務群體逐漸定位在不能自理和半自理的老人群體。　這一群體服務需求層面較少，日常消耗低，且收費較高。　只要輔助于較好的醫療，是目前盈利概率最高的院所類型。

　　4、30張床位以下的小型養老機構，也稱家庭式養老院，這種院所經營形式靈活，前期投入較小，特別適合生活小區內建設。　經營這種類型養老機構的關鍵是爭取物業和居委會的支持，在房屋租金等方便實現優惠。　可能的情況下爭取到福彩基金的投入，冠?quot;星光老年之家"，用這種方式爭取到前期經營者少投入，再輔助于水電暖方面的優惠，壓縮一下前期投入得不到攤薄的風險。　經營這種養老機構可以附設開辦學生餐桌和居家養老老人的午餐派送，以彌補盈利能力不足。

　　目前這種養老機構在本市經營平均狀況較差，對經營者的運營水平和承受壓力的能力挑戰較大，每年都有不能通過年檢被淘汰的養老院。　迫切需要專業人士介入，對這種養老機構財務運營進行專業指導，或采取集團式經營方式，統一采購、統一配餐、統一調配醫護康復設施，達到降低服務成本的目的。

　　二、收支情況分析(以50張床位，四人間養老院為例)

　　一、 開辦養老機構前期投入

　　1、租金投入，選擇房屋時多選擇租用經營狀況不良、非網點性的療養院、旅館、幼兒園和工廠附設后勤設施，租金必須控制在100元/床/月以下(通常收費床位費為200元-450元)，例：50張床位的養老機構總建筑面積在600平方米以上，合理租金控制在年5萬以下。

　　2、 房屋改造和簡單裝修費用，約投入3萬元。

　　3、 基本設施配備。

　　a) 床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計600元*50=30000元。

　　b) 床上用品500*55=27500元

　　c) 室內每人一個圈椅200*50=10000

　　d) 電視每房間一個600*15=9000

　　e) 活動室設施家庭影院一套，麻將桌2個，健身器材2件，預算約10000元。

　　f) 餐飲設施，灶具二套，餐具60套，消毒柜一個，冰箱一臺，總控制在8000元。　(可在開業時爭取區政府或贊助單位的捐贈)

　　g) 洗衣設備，預算2000元。

　　h) 洗澡設備，預算5000元。

　　i) 辦公設施，電腦、打印機各一臺，面包車一部。　(可時機成熟時再到位)

　　合計最小投入101500元。

　　4、開業儀式和相關宣傳費用，約10000元。

　　以上租金+裝修+設施+宣傳=191500元

　　二、 養老機構年度運營投入

　　1、 員工工資。

　　院長(兼會計)1人計1000*12=12000元

　　副院長兼采購1人計800*12=9600元

　　護理員5人計600*12*5=36000元

　　廚師2人計700*12*2=16800元

　　以上共計9人計74400元。

　　2.伙食費成本150*50*12=90000元。

　　3、水電費200*50=10000元

　　4、 取暖費600平米*20=12000元

　　5、 辦公費用300*12=3600元

　　6、 設備耗材、維護等1000元

　　7、 租金5萬元。

　　以上投入合計241000元。

　　三、 養老機構收入預測(按80%床位利用率，680元收費)

　　1、床位費四人間200*12*50*80%=96000元。

　　2、服務費200*12*50*80%=96000元

　　3、餐費260*12*50*80%=124800元

　　3、水電費20*12*50*80%=9600元

　　4、取暖費80*3*50*80%=9600元

　　以上收入計336000元

　　四、 經營評估

　　1、 此種規模設計養老機構盈虧平衡點為全年平均入住率55%。

　　2、 可期達到全年平均80%的床位利用率，每年做1萬元的資產折舊，5000元意外損耗，保守收入80000元。

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