城中村改造調研報告
“城中村”改造后，農民變成了市民，他們不再從事農業生產，原來依靠出租房屋的收入也將消失，村民必須選擇新的從業方式，而很多村民文化素質較低，甚至一些是文盲，要妥善地進行城中村改造，村民培訓問題必須先行。如下是中國人才網給大家整理的城中村改造調研報告，希望對大家有所作用。
城中村改造調研報告
城中村改造是一件非常復雜的事情，最近,我們就此問題到武漢市進行了一次調查研究 。看到的卻是另外一番景象：所到之處的市、區、鄉(街)、村(居)以及村民對城中村的改造交口稱贊。一項改革政策能夠得到利益調整各方的一致認同這是少有的。我們認為，武漢市城中村綜合改造政策穩妥，富有創見，既解決了城市化過程中城中村存在的產權模糊、機制不活、監督不力問題，又解決了城中村被“邊緣化”的問題，探索出了一條公有制的實現形式和城鄉經濟社會統籌發展的路子。武漢市的經驗值得推廣。
基本作法
何謂城中村?《現代漢語詞典》找不到答案，武漢市是這樣屆定的：城中村是指《武漢市土地利用總體規劃主城建設用地控制范圍圖(1997-2010年)》確定的城市建設發展預留地范圍內，因國家建設征用土地后僅剩少量農用地、農民不能靠耕種土地維持生產生活且基本被城市包圍的行政村。據此，武漢市城中村綜合改造的總體范圍包括江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、洪山等區(城郊區暫未納入此次改造范圍)共計147個行政村和15個農林單位，涉及總人口35.66萬人，其中農業人口17.10萬人。我們分別與武漢市城中村改造專班、漢陽區領導以及七個村的干部群眾進行了座談，了解到他們的基本做法是：
一、科學確定“六改一建”改造政策。武漢市委、市政府站在推進城鄉統籌發展，構建和諧社會的高度，2004年9月正式拉開了城中村綜合改造的序幕。在借鑒廣州、北京、珠海先進經驗的基礎上，武漢市下發了《中共武漢市委、市人民政府關于積極推進城中村綜合改造工作的意見》和《市人民政府辦公廳轉發市體改辦等部門關于落實市委市人民政府積極推進城中村綜合改造工作的意見的通知》兩個文件。文件明確提出了城中村改造的目標任務是“六改一建”，即“經濟組織改制”，改村集體經濟的雙層經營模式為適應市場經濟要求的現代企業管理模式;“戶籍改登”，將城中村村民農業戶口改登為城市居民戶口;“村改居”，依法撤銷村民委員會組建社區居民委員會;“福利改保障”，村改按月發放福利為一次性納入城市社會保障體系;“土地改性”，將城中村的集體土地轉變為國有土地;“村灣改造”，按城市規劃和建設的標準及要求，改善公共設施;按照城市管理規范要求，建設文明社區。
“六改一建”較之全國其他城市城中村改造，有很多創新，在全國有一定的影響，可以說是一項“長治久安”的“善政”。“長治”表現在政策的前瞻性、系統性，充分考慮了村企業的發展以及村民融入城市等問題;“久安”表現在永久性地解決了失地農民的生計問題。兩年實踐證明，這種設計是很科學的。
二、試點先行。為了積極穩妥地推進城中村綜合改造，武漢市將城中村分為 ABC三類，A類村為人均農用地小于或等于0.1畝，B類村為人均農用地大于0.1畝、小于0.5畝的村，C 類村為人均農用地大于0.5畝的村。同時確定城中村的綜合改造分三步走，第一步是辦試點;第二步是以試點為基礎，全面推進 AB 類村的綜合改造工作;第三步是逐步解決 C類村的問題。武漢市選擇了16個村進行試點。漢陽區的城中村改造是武漢市的一個縮影，ABC三類村分布均衡，有6個村先期進入試點。區委書記鄭永新告訴我們：“我們把這次城中村的改造看成是‘再造一個漢陽’的重大機遇，當成統籌城鄉發展的一個重要舉措，精心組織，放手推進，深得市民的擁護。”
三、嚴格控制操作程序。武漢市城中村改造的步驟可以概括為6個字：先改制，后改造。即率先進行集體經濟組織的改制工作，配套進行村民戶籍變更、勞動就業和社會保障、撤消村委會組建社區居民委員會的工作。在完成上述改制工作之后，推動村灣改造建設。
“改制”是城中村改造的切入點。漢陽區對城中村改制的程序控制十分規范、嚴格，他們把改制分為九個步驟：第一步，做好改制宣傳工作;第二步，做好集體資產的清產核資工作;第三步處理村集體經濟組織的債務;第四步，制定集體資產處置方案，張榜公布，并根據村民意見進行修改;第五步，表決通過修改后的方案，依法辦理有關確認手續;第六步，新組建企業向工商部門辦理企業名稱預先核準登記;第七步，制定或修改公司章程，明確股權管理辦法;第八步，召開股東大會，選舉董事會、監事會成員，召開董事會，選舉董事長、聘任總經理，作出董事會決議;第九步，辦理工商注冊登記手續等。目前，漢陽區的試點村均已全部嚴格按照這“四階九步”程序操作完畢，完成了改制工作。整個過程，公開、公平、公正，全程陽光，上下透明。因而，極少有上訪的，更沒有鬧事的。
四、把住股權量化的關鍵環節。村集體經濟組織改制的關鍵環節是資產處置，其間股權量化是難點。漢陽區區長李詩偉很有感觸地說，改制過程中的股權量化要體現“公平為主，兼顧貢獻”的原則。漢陽區試點村股權對象的確定、股權配置的數額、對村民補償的辦法等各村不同，但量化項目是相同的，分五種：一是人頭股;二是勞動年限股;三是任職股;四是學歷股;五是表彰榮譽股。
武漢市城中村改造實行的是“一村一策”，股權量化有一個共同標志：群眾同意。無論何種方法，要取得全部村民的絕大多數同意并簽字。為探究村干部與村民股份量化的差距，我們對十里鋪、前進、五里墩三個試點村的股份量化情況，尤其是村書記與村民的股份量化比較。
村 名
量 化
股 本
(萬元)
量 化
對 象
平均每人持股
(萬元)
支 書
股 本
(萬 元)
與同工
齡村民
比 例
與平均
水 平
比 例
大部分
村 民
股 本
(萬 元)
十里鋪
前 進
五里墩
5800
2718
3098
345
235
205
16.81
9.54
15.11
52.00
29.79
61.84
1:1.60
1:1.53
1:1.20
1:3.0
1:3.5
1:3.0
30
10
30
從上表可以看出，這三個村的村書記與村民之間的量化股份比例懸殊并不算大，群眾能接受。
五、建立保障體系。城中村通過村改居后，村民變成了股民，鄉里人變成了城里人，他們不僅享有城市居民享有的隱性福利，甚至有比城市居民還更多的生存門路和生活保障。據漢陽區委副書記李丹芳介紹，漢陽區城中村綜合改造后，村民有了五條保障線，一是醫保;二是社保;三是“房保”(城中村改造還建有戶不超過300平方米的政策，因而村民都有房子出租收入);四是就業優先(村自辦企業);五是低保。此外，持股分紅還有一大塊收入(當然也有風險)。
六、推進村灣改造。改制完成之后，改造就提上了議事日程。目前這項工作正在進行中。武漢市城中村的改造有很嚴格的政策標準。即將土地分為四類，一類叫還建用地，一類叫產業用地，一類叫開發用地，一類叫儲備用地。
還建用地是指經過改建、整治后保留的住宅用地和拆除舊村灣后建設新居住區的還建用地。以村為單位計算，戶均建筑面積不超過300平方米，或者人均不超過50平方米，容積率按1.6-1.8的標準計算。產業用地是指留給原集體經濟組織發展經濟、解決村民勞動就業的用地。產業用地的測算標準是按照改制后的經濟實體中原村勞動力(含退休人員)勞均80平方米計算。開發用地是指為補償建設還建房投入，在村灣改造騰退土地和其它剩余土地中按一定比例拿出用于商品房開發的用地。其測算標準是按新建居住區還建用地的1：1——1：1.5的比例確定。儲備用地則是留足上面三地之后的剩余土地，納入土地中心統征儲備。