海鹽市場調研報告

　　一、海鹽總概況

　　地理位置

　　海鹽地理位置優越，位于建設中的杭州灣跨海大橋北岸，是滬、杭、蘇、甬四大城市的區位中心。隨著杭州灣跨海大橋、紹嘉高速跨江大橋和杭浦高速公路的規劃建設，海鹽的地理優勢將會更為突出。

　　經濟

　　海鹽經濟發展迅速，201x年位于中國百強縣的第32位。全縣實現地區生產總值158.22億元，同比增長7.3；剔除核電，全縣實現地區生產總值108.54億元，同比增長12.9%。全縣人均生產總值為43240元，折合5405美元，城鎮居民人均可支配收入19656元。

　　人口

　　全縣共8個鎮，總人口36.6萬人，其中海鹽縣城常住人口11.8萬.

　　二、海鹽城市結構

　　海鹽縣城城區分布較散，城中村特別多，造成了住宅區不集中，人流松散.

　　中心城區：縣城中心城區主要是在百尺路、城北西路、新橋南北路和秦山路等圈內，中心城區主要是以商貿、辦公、行政、老社區為主，其中的朝陽路、勤儉路、海濱西路以及董家弄步行街是商業零售最集中的幾條街。

　　北面：海鹽城區以北主要是工業園區，但現在規劃城區北進，工廠退至到東西大道，與杭州灣跨海大橋接軌，所以現在有四個樓盤在工業園區，分別是海欣·宜家花城（現房）、天鴻名都（二期）、盈都·海棠灣（未建）、海韻華庭（未建），總共占地面積約48萬平方。

　　南面：目前住宅區主要集中在南面和東南面，主要以秦山核電站職工宿舍為主。

　　西面：西面較分散，農居房居多，海鹽的農產品批發市場和建材街位于西面，所以整個西面街道物業陳舊，市容市政較落后。

　　東面：城區東面靠海，目前空置土地較多，居民區較少，市政、道路、綠化都還沒有成熟，但現在在大力發展濱海新城，所以相信完善的市政、道路、景觀帶只是時間問題。

　　三、海鹽城區規劃

　　總規劃

　　海鹽的城市空間拓展方向為：北進、東移、西拓、南控，形成“一城兩區”的組織結構，其中，兩區指武原城區和大橋新區，武原城區即目前海鹽縣的中心城區，重點為生活居住和商貿，海鹽作為杭州灣大橋北岸橋頭堡，目前已規劃啟動建設25.7平方公里的大橋新區，新區定位為產業基地。

　　北進

　　北面的工廠將慢慢退到東西大道邊，與大橋工業區接軌，北面將會以商住區為主。目前規劃有三個未建小區（共25萬平方）、一個五星級酒店（未建）和一個大型的緊固件市場（50萬方）。

　　濱海新城

　　目前海鹽將大力發展濱海新城，位于縣城東側，緊鄰杭州灣，建設定位以居住為主，兼體育文教、休閑娛樂、商業辦公街綜合功能及體現地方特色的現代化濱海生態城市新區。總規劃建筑用地面積4575畝，占規劃面積的34.37%。新城的一期建設南片區，緊鄰縣城建成區，總規劃用地1800畝，已建成核電高檔住宅175畝，濱海公園觀海園67畝，規劃近期啟動建設綜合性學校一所、濱海公園靖海園200畝，同時安排居住及商業用地600畝，緊鄰建成區的位置和絕佳的濱海風貌將成為高檔商務辦公及景觀房產、高星級酒店等的首選之地。

　　縣詳細規劃圖

　　附電子圖片文檔《海鹽縣規劃地圖》6張

　　四、海鹽房地產市場。

　　1、基本概況

　　海鹽縣的房地產市場起步較杭州稍晚，大約1999年開始有一輪快速的發展。201x年開始，在宏觀調控措施作用下，海鹽房價趨于平穩，房地產開發投資結束了五年以來的'連續迅猛發展趨勢，全年的房地產開發投資和商品房新開工面積均有所下降，因此造成了海鹽的房源緊張，房價自201x年均價在3400元/m2左右，到今年第一季度均價達到了4287元/m2左右，漲幅達到了26.1%，主要原因是市場房源供應不足，而需求卻明顯增加，現在海鹽每年的房屋需求量至少在18萬方以上，而據預計今年海鹽市場將新增商品房住房面積只有15萬平方左右（分別是南塘琴園部分二期、天鴻名都二期、盈都海棠灣一期、海韻華庭一期），將會出現住房市場供需關系的不平衡。

　　具體數據可參考附件一《海鹽縣201x年第一季度房地產市場基本情況》

　　2、海鹽目前在銷售樓盤概況。

　　a)請詳見附表二《海鹽在售樓盤一覽表》

　　b)以下是各樓盤實圖和基本資料

　　海欣·宜家花城（嘉興）

　　總共1400多戶，占地面積23萬㎡，共分四期開發，一期是于201x年交房，目前只剩四期的高層（現房）有近30幾套未出售。目前高層均價為3900元/M2

　　天鴻名都（杭州）

　　占地面積68.8畝，分兩期開發，一期（現房）只剩幾套高層未出售完，多層都已售磬。二期（5月開盤）主要是排層（38套）和多層（兩幢），5月開盤以來，排屋只剩幾套西邊套和中間套未出售，現排屋最高價達到了7000元/m2。

　　五、海鹽商業結構

　　海鹽縣城常住人口11.8萬，人均城鎮居民人均可支配收入19656元，具有相當的消費能力，但本地的商業結構達不到當地的經濟水平和消費能力，所以造成很多的消費外流。城區分布較散，商業氛圍不濃厚，因此也造成整體的商鋪價值偏低。

　　主要商業街或區塊

　　目前海鹽商業街主要集中在朝陽路、勤儉路、董家路步行街、海濱西路，以百貨零售為主。城西面主要以建材和農貿批發市場為主。

　　品牌超市和賣場

　　本地目前進駐的超市：世紀聯華、上海家得利（兩家）、上海華聯、上海農工商超市

　　賣場：永樂家電連鎖

　　百貨品牌

　　本地女裝品牌主要是以杭派女裝品牌為主，如：江南布衣、藍色傾情、三彩，男裝主要以國內的大眾品牌為主，如：雅戈爾、勁霸等。其它都是沒有知名度中低檔品牌。

　　海鹽商業特點

　　a)商業氛圍差

　　b)餐飲休閑業不發達

　　c)本地品牌力度不夠，商品選擇性小，造成消費外流到嘉興、上海、杭州

　　d)商鋪租金和售價相對其它縣城較低。

　　e)沒有專業市場，都是分散在街道。

　　f)商業規劃不完善，街道鋪面陳舊。

　　六、海鹽201x年推出地塊

　　1、地塊名稱和地址

　　現短期共有三塊地供選擇：

　　行知小學對面地塊

　　地址：新橋北路與海興中路交叉口附近

　　面積：80畝

　　濱海一號B地塊

　　地址：滬杭公路與城北東路交叉口

　　面積：270畝

　　武源中學對面地塊

　　地址：環城南路與百尺南路交叉口

　　已拍售。

　　2、地塊具體情況將另作特別說明（附三）。

　　3、地塊付款方式

　　簽訂合同首付50%，剩余款項40天內再全部付清，最遲不超過兩個月。

　　通和·南塘琴園（杭州）

　　本地品質最好的樓盤，目前開盤價也是最高的，達到均價5000元/m2以上，一期于今年9月交房，二、三期五月開盤的，銷售情況很好。

　　金匯·名仕花苑（秦山核電站下屬房產公司）

　　目前都是現房，一期是于201x交房的，目前就只有一套高層的躍層未出售掉，單價3800元/m2

　　欣居·花苑

　　經濟適用房，均價在1900元/m2

　　恒隆廣場（本地房產公司）

　　市中心的一個樓盤，兩幢高層，一幢寫字樓（5300元/m2起），是本地唯一個有精裝修單身公寓（均價6000元/m2），3月開盤以來，已銷售一空。僅剩少量寫字樓在售了。

　　東奧·嘉州海岸（本地房產公司）

　　靠市中心樓盤，由三幢高層和底下裙樓組成。現都已是現房，目前也只有近十套未出售完。

　　3、海鹽房地產市場特征

　　通過這幾天的市場調研，發現海鹽房地產市場有以下幾大特點：

　　供需關系失衡，住房用地供應不足。

　　海鹽縣城人口11.8萬，房屋的年需求量至少在18萬方以上，而目前市場上僅有三個樓盤在銷售（南塘琴園、天鴻名都二期、恒隆廣場），而海欣·宜家花城、東奧·嘉州海岸也只剩高層的尾盤在銷售了，三個樓盤的銷售情況都很理想，恒隆廣場兩幢高層住宅幾乎銷售一空，天鴻名都二期的排屋也只有幾套西邊套和中間套了。今年一季度全縣簽訂并登記備案的《商品房買賣合同》共計419份，同比增長20.75%。而今年住宅土地的供應也只有盈都·海棠灣、海韻華庭兩塊共計19萬平方，而且他們都是分兩期開發，預計一期年底預售，所以海鹽房地產市場明顯將會出現供需不平衡。

　　房價較高，漲幅較快

　　目前海鹽的房地產均價為4287元/m2，最高的已經達到了6000多，已經超出了嘉興市中心的房價了，而今年一季度的銷售均價相對于201x年年均價上漲了21.42%，特別是高層住房，達到了19.4%的漲幅。

　　海鹽下面各鄉鎮已成為在售樓盤的主要購買力。還有就是拆遷居民的住房需求、改善居住條件的住房需求、青年人的結婚購房需求

　　鄉鎮已成為在售樓盤的主要購買力主要原因有以下：

　　a)海鹽雖然工業較發達,但都主要是集中在縣城，下面各鄉鎮的城鎮沒有大型的工廠，大部分是家庭作坊，城鎮的建設也比較落后，無法形成新的商住區。不像其它工業發達的縣城的鄉鎮，都有自己的支住產業，經濟較發達，市政建設都比較完善，能形成的獨立的商住區；所以造成海鹽縣城具有很強的凝聚力和向心力，很多的個體老板都是上班在鄉鎮，居住在縣城。

　　b)小孩的上學問題，很多的家長為讓小孩能接受較好的教育，都是轉到縣城上學。

　　c)年輕人的婚房，現在在海鹽年輕人結婚都要求在縣城買房，造成了年輕人在縣城工作、生活，而農村以老人家居多。

　　d)農村人口進城對住房的需求

　　商品房單套面積較大，戶型普遍不合理。

　　現從各樓盤了解的情況看，房屋面積基本上都是在130m2左右，三室兩廳二衛，而在100平方以下的戶型都是只有兩室兩廳一衛，戶型結構不合理。

　　排屋、單身公寓市場空間較大。

　　在海鹽，私營老板較多，具有一定的高檔公寓購買力，所以盡管海鹽現在市場上的排屋均價已經將近6000元/m2多了，但還是供不應求，目前在海鹽就只有海欣宜家花城、金匯名仕花園和天鴻名都二期有排層，而且除天鴻名都二期（5月開盤）還僅剩幾套，其余都已銷售完畢，而恒隆廣場的精裝修公寓更是開盤后（3月開盤）2個月內銷售一空。

　　新建的小區空置面積較少，入駐率較高。

　　目前從已交房樓盤看，入駐率基本上達到90%以上，201x年住宅的空置面積為2.59萬平方，同比減少了66.71%，投資性質的購房比較少。

　　相對多層來說，高層較銷售較慢。

　　在海鹽，還是存在各縣城普遍存在的一個問題：高層不如多層受歡迎，現在幾個樓盤中，有剩的房源基本上是以高層為主，多層都已銷售完畢。

　　新開發商鋪少，而且價格偏低。

　　目前在幾個新開發的樓盤中，商鋪占的比例很低，總共不及住宅的10%，一樓的均價在7500元/m2左右，這對于一個住宅均價已達到4287元/m2、而且經濟較活躍的縣城來說是一個很正常的現像，也足可以表現出海鹽人對投資商鋪的概念不強，這可能和城區分散、人口不集中有直接關系。

　　二手房市場掛牌房源少，房屋租金較高。

　　在走訪的當地幾個大點的房產中介公司時，發現他們平均各家掛牌的總量不超過25戶，而且都是以城區的老房子為主，很多的房子都已掛了將近一年。而目前在海鹽市區中心三室一廳的帶裝修房屋已租到了2500元/月。

　　目前海鹽的房地產市場空間較大，隨著杭州灣跨海大橋的開通，將會帶動一批產業鏈，對海鹽的經濟將又會是一個大的促進。海鹽現各開發商的房源都比較雷同，以多層、高層居多，而且戶型都是比較大的，而排層、小戶型、精裝修公寓在當地是比較空缺的。接下來會有三個樓盤(盈都海棠灣（小戶型居多）、海韻華庭、五星級酒店地塊)的陸續推出，相信整體的房價不會再出現太大的漲幅了，消費者購房心態也會越來越理性。

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