樓盤策劃書

時間：2023-03-18 08:28:06 策劃書我要投稿

樓盤策劃書

　　不經意間，一段時間的工作已經結束了，又迎來了一個全新的起點和新的目標，何不趕緊趁現在寫寫策劃書。策劃書怎么寫才更有新意呢？下面是小編收集整理的樓盤策劃書，希望對大家有所幫助。

樓盤策劃書

　　樓盤策劃書篇1

　　一、項目簡介：

　　本房地產項目位于xx房地產市場的東南板塊，在xx路路南，鳳凰東路、鳳臺路（在建）和青年路三條路呈型將社區同周邊的商品大世界、名優建材市場等分開。

　　本房地產現有的物業形態由連排別墅、普通現房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發生失誤，出現了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現了銷售，但沒有為開發商實現預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業的品牌形象，無意中形成本房地產下一期小戶型開發和小高層開發的品牌障礙。

　　現在，一期多層尚有37套房、準現房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127 m2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。

　　二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售許可證預計20xx年5月底辦下。

　　由此可見，目前本房地產的可售資源由三種不同的物業組成：期房小戶型、現房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是面對的重大挑戰之一。

　　二、市場概況及基本競爭格局：

　　a、東南板塊及xx路商圈。

　　xx房地產市場的東南板塊主要由三部分組成：xx路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。

　　xx路沿線主要由建業、英協、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在xx路商圈的支撐下，這里已經成為明確的高尚住宅區。本房地產位于這一區位之內。與英協、建業幾乎是一路之隔。但本房地產在操盤過程中，沒有除理好商務環境與居住環境的品牌區分與借勢，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。

　　東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。

　　航海東路與107國道沿線是20xx年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是本房地產二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和本房地產一期159、127平米現房形成明確的競爭關系。（詳見附1：xx路市場調研報告）

　　b、小戶型市場概況。

　　自20xx年底時尚party介入xx樓市以來，小戶型這種物業形態迅速發展起來。尤其是20xx年初，青年居易（easy-go）以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現了小戶型從供小于求到供大于求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現了小戶型銷售量的急劇下降局面。

　　燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產公司開發，已成功實現一期的開發，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是６０－８０平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與的市調結果完全一致。此次燕歸二期開發的正是此類戶型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）。可以說，同燕歸園的戶型配比上比較，沒有優勢。

　　（小戶型市場詳見附2：xx市小戶型的調查報告）

　　c、商鋪市場

　　商鋪是一個比較特殊的物業形態，商鋪的價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的。目前xx的商鋪市場尚處于起步階段。本房地產二期商鋪位于商品大世界、名優建材市場南端，即將建成的大賣場的商業價值將會決定二期商鋪的價格。人們對大賣場的商業認同也將影響二期商鋪的價格。

　　和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業新天地的臨街商鋪、英協尚未售出的部分商鋪。

　　三、項目swot分析

　　一）優勢

　　1） xx路商圈天然的地段優勢，這里是財富的俱樂部，富翁的制造廠，在這里百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產生，源源不斷的需求是方樓盤最有力的支撐。

　　市場細分如下：

　　a、高端市場被英協、建業等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業，是終極消費，10年內不會再置業。

　　b、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費和終極消費的結合。

　　c、復合市場。本房地產一期是一個大眾樓盤，從價位角度劃分，屬中低檔樓盤。本房地產二期小戶型項目的目標群，預計業主身份復雜，置業心理不盡相同，故推廣過程中，不能拘泥于單一的推廣主線。

　　本區域年輕人多為收入較低的藍領階層，有效需求不足。如果本房地產二期銷售象青年居易一味的向年輕時尚族訴求，方樓盤銷售可能面臨比較嚴峻的局面。（詳見xx路市場調研報告）

　　xx路市場調研報告

　　調查目的：了解xx路市場的整體收入水平和消費者對小戶型的認知和接受程度（本房地產購房消費支撐力度）

　　調查方法：分層隨機抽樣（不同年齡層）和分塊隨機抽樣

　　調查范圍：xx路東建材市場、燈飾市場、管材市場、名優建材市場、商品大世界

　　調查時間：20xx.4.14

　　xx，銀基批發市場和xx路建材市場是商業比較密集的兩大板塊，這里聚集了數以萬計的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是xx房地產消費的主力軍。了解這一人群的收入水平、消費習慣將對房地產的投資有一定的指導意義。

　　20xx.4.14，動力公司市場部走訪了xx路建材市場，對小戶型的市場消化力做了調查，而這些建材市場的小老板們對此漠不關心，或拒不作答，說明消費者對房地產市場敏感度不夠。消費疲軟，市場敏感度不高，純小戶型在xx路這塊市場前景嚴峻。

　　對建材市場調查發現：

　　1、大部分員工租房住，潛在客戶存在；市場潛量比較大，但需要推廣的成本較高

　　2、大部分員工來自外地或郊縣，收入水平偏低，消費力不足

　　3、小戶型需求彈性非常大，對價格非常敏感

　　4、市場上有很大不穩定因素，8-9月份建材市場要拆遷到莆田，固有的建材市場要做升級換代

　　5、外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話，更喜歡一步到位

　　6、商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉庫和員工宿舍

　　7、附近都市村莊較多，租務市場一般80—150元/月

　　8、作為首次購買者，最重要的還是價格

　　9、他們討厭xx路目前的工作和居住環境，他們尋求方便、安逸、清凈

　　10、相當一部分是河南總代理，無須過多的現場銷售

　　11、同類產品多，競爭激烈，壓縮銷售成本是公司發展最重要的問題，故一般員工無福利分房的可能

　　12、普通員工不會因為工作而就近選擇居住地，她們往往因為居住而更換工作，普通員工流動性比較大

　　13、對60—80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉化為有力的市場動力

　　14、本房地產知名度不高，口碑不好

　　15、外地商人對xx的發展較失望，但xx路的升值充滿信心

　　xx路建材市場蘊涵了較大的市場潛力，隨著鄭東新區的開發和xx路大賣場的形成，xx路升值的前景就會更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項目的運作的好壞，“注意力經濟”的時代，抓住了消費者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功！

　　2） xx路板塊高檔樓盤云集，已經同未來大道板塊一樣，成為身份、財富的象征。本房地產二期應借此概念，實現品牌形象的轉變。

　　3）正在形成的“大賣場”商務區能直接帶動本房地產二期的投資價值，甚至有可能使本房地產二期成為“大賣場”的附屬配套。該局面一旦形成，銷售將高屋建瓴，出現爆搶局面。

　　4）本房地產項目二期有巨大的升值空間與既得便利

　　a、 107國道的東遷，xx路東段將成為xx東區的財富中轉站。有“東之中”或“東區發動機”的本質地位。xx路商圈早已成為百萬富翁的制造廠。但是這樣的`天然地產需求優勢，卻讓建業、英協、百合花苑等一批高、中檔樓盤風光占盡，而方樓盤以“中原地產大低震”的角色，不僅沒有收獲天然的地段優勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問題必須在二期項目得到扭轉。

　　b、鄭東新區的輻射效應。

　　鄭東新區的開發將使xx的中心東移，xx路地產板塊位于老城區與新城區的支撐地帶，配套齊全，生活便利的條件將給xx路東段帶來一次前所未有的商機。而本房地產項目恰恰位于這一板塊的中心。

　　二）劣勢

　　1）、本房地產可售資源由三種不同的物業形態組成，這三種物業形態的目標群是完全不同的置業目的。尤其是一期多層現已進入尾盤階段，可售資源僅850萬元，房源主力是159平米的五、六樓3室2廳。

　　目前，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大戶型并非市場的主力所在，由于總價原因，總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且此類房源還要和周圍金色年華、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業、英協等東南板塊幾乎所有的樓盤相競爭。尤其是850萬元的大戶型現房可售資源，不能放任由二期帶一期（通常小戶型帶不動100平米以上的大戶型），不能全力以赴主打現有房源（總房源有限，導致營銷資源總量較少），也不能先做二期樹品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房。這對營銷工作是一個巨大的挑戰。

　　2）本房地產二期離xx路較遠，從售樓部到社區要經過嘈雜的市場，很難形成良好的看房通道。本房地產一期、二期又被青年路所分隔，很難形成整體樓盤感覺，有“只是兩棟臨街樓”的印象。

　　3）本房地產二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物業安全系數較低，居住環境嘈雜，僅靠硬件設施，很難形成高檔樓盤形象。

　　4）與二期相比，一期樓盤素質高、售價低，形成本房地產二期銷售心理價位抗性。

　　5）非現房，不符合商戶即買即住的消費心理。

　　6）非獨立廚房，做飯起居不方便，這與目前xx路商戶想改變天天吃大排擋的愿望不符。

　　三）、機會

　　1）商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所，導致租房市場更加火爆。xx路商圈約4000戶商戶，2萬人的龐大消費群體將突顯本房地產二期的投資價值。因勢利導，單純商鋪拆遷形成的居住需求，即可成為本房地產二期主力客源。

　　2）挖掘市場。xx路商圈商鋪倉庫資源緊張，從費用角度考慮，商戶、店員在二樓居住很不劃算。動員較大的商戶從商鋪的二樓搬出來，到本房地產置業，開拓新市場。

　　3）xx路各市場競爭激烈，大鱷級商戶正在形成，這些商戶為了穩定企業中的骨干力量和親屬，已開始為他們購置總價較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近，以便于商戶們無嚴格意義上下班的生活工作需求，而本房地產二期恰恰符合商戶們的這一需求。

　　4）大賣場”的整合，將對大鱷形成推波助瀾，本房地產二期有可能成為“大鱷”的商務配套。

　　a) 小戶型的特性導致目標客戶對居住環境要求不高。本房地產二期配套不全，居住環境嘈雜的抗性可以弱化。

　　b) 本房地產二期產品總價低，置業風險小。由于xx路商圈租房市場火爆，且本樓盤有“大賣場”作依托，購房、租房需求恒久存在，物業幾乎不可能貶值，也比較容易轉手或出租，這非常符合外地商人置業心理。

　　c) 本房地產二期應該說具有充足的客戶資源，消費的中堅力量是建材市場中的商戶，故推廣中可采取鋪單的形式為主，報紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略，節約大量的推廣成本。

　　d) 小戶型現房階段戶型劣勢一覽無余，故期房從另一方面說是一種優勢。

　　e) 以大賣場做依托，誘導xx房東投資市場，這部分客源很難成為本房地產二期銷售的中堅力量。

　　f) 鄭東新區建成需歷時20年之久，總投資20xx億元，其中一期總投資156億元，在5年內完成。這將給xx路巨大的市場機會。

　　四）威脅

　　1）行業內的競爭

　　i. 周邊樓盤云集。建業、英協、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在xx路附近，客戶分流，競爭激烈。

　　ii. xx小戶型市場正趨飽和，過量的小戶型的投放勢必導致更加過量的樓盤優勝劣汰。

　　建業四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶型投入市場。本房地產二期應當密切關注市場動態，爭取占領市場先機。

　　2）行業外威脅

　　xx路“大賣場”的形成，商務更加方便快捷，商務的中間環節減少，將淘汰一批中小商戶，故本房地產的消費群將萎縮。

　　政府關于商品房20xx.5.1以后須全裝修出售。在一年左右的時間內，建材、裝修市場將出現，由散戶購買為主向集團購買為主的轉變。而開發商必須考慮大眾市場，故家裝市場要重新整合。大品牌何去何從，很難預測；中檔品牌可能會脫穎而出，門庭若市。但商戶總數只會減少，在這個變動的過程中，他們的置業激情將大大折扣，本房地產二期須在這一局面認知或形成之前完成銷售，否則將陷入非常被動的局面。

　　四、目標市場權衡及鎖定，品牌形象突破口甄別及品牌定義。

　　二期小戶型的目標市場主要由哪幾種人組成，這些人購買的抗性及抗性解除。

　　1、在xx路市場打工的中層技工或白領，以及少部分藍領。這些人的消費有點象青年居易的目標群。他們的主力消費面積是兩室一廳和一室一廳，消費實力有限。他們對按揭首付1.5-2.0萬元月供400元非常感興趣，購房一般想一步到位，對住幾年再換房不太感興趣，認同xx路有很大的租房需求市場，非常認同鄭東新區的發展前景。

　　由于的戶型主力是19平米、40平米的一室一衛房源，而這些人購房多希望要相對一步到位，對自己一生能多次置業不太自信，這形成本房地產二期明確的戶型抗性。而燕歸園二期以60—80平米的二室一廳和二室二廳為主力戶型，恰恰買足了這些人的心理層面需求。但這些人的消費實力有限，首付2.5—3.5萬元，月供700元，對這些人來說比較吃力。

　　抗性解除。對此類人要注意闡述：對自己前途有信心的人從不這樣想，這只是的第一套房，現階段很少有人一套房住20年了，八十年代的房子現在沒有幾個人再住了。這里有個大商圈，里面有幾千個老板，幾萬人店員，這里的房子想住就住，想賣就賣，想出租就出租，這里的公房租金很高。，xx很少有這樣一個巨大租售需求市場的地方

　　2、 26—29歲的店長、業務經理級人物，這些人大多想另立門面，又有結婚壓力（大多來自朋友和家庭），但是自己資金不多，如果買房一步到位，便沒有資金自己做生意，的房子正好適合這些人。

　　3、已在xx干了2 ~ 3年生意的外地人，這些人對xx東南區域尤其是xx路市場有較深的了解，對鄭東新區有一點印象，但不太關心。在xx租房住，曾經有想買房的念頭，但又不想永久在鄭居住，過幾年有可能回去，認為為這幾年時間買房花幾十萬元不值得，怕被套住，：這里買套房以后很可能不住，又要占用資金，回頭將房子賣掉又嫌太麻煩。

　　抗性解除。對這類客戶講xx路商圈巨大的租房、購房需求，小戶型由于總價較低，可以隨時出售和出租。

　　4、外地老板為同在一起的兄弟姐妹購置房屋。實力大的老板為公司的骨干員工購置房屋（主要是首付款）。這樣做一方面可以有收買人心的作用。另一方面這些人住得距商鋪很近，還能象從前住在商鋪時一樣，隨時照應生意。

　　5、從前住在商鋪上層，因商鋪拆遷升級而從商鋪搬出來的老板。對這些人要多講只有這里的房可以隨時出租、轉手，或不太在意的讓給兄弟姐妹。因為只有這里的房總價低，月供少，求租或求購市場龐大。

　　6、純投資歷者。以幾套或十幾套小戶型做為投資，出租。以收取房租為目的。對這些人訴求：開個私家銀行、人不要一直太累，投入產出如同聚寶盆，比保險更保險（用詳細的計算），比股票更賺錢。如同擁有了另一份退休金。這里如同一個金礦，這里有數萬人的年輕人，有數千個中小老板，有很大的租房需求市場，有鄭東新區的發展前景。

　　7、外地品牌駐鄭代表，訴求隨時可住，隨時可賣，訴求個性物業服務，如同酒店服務一樣，有送飯服務、自動電話晨叫服務、房間保潔服務、干洗服務、電話訂票服務（均是有償服務）。

　　8、私人特殊生活，多講公交出入方便，房子總價不高等。

　　通過以上描述發現，二期小戶型的目標群直接購買理由很難成為一期業主的購買理由，以此內容來作為品牌主力內涵不能帶動一期余房銷售，更不能帶動二期商鋪銷售。以上內容只能做分類個別說服之用，不能統領全局。

　　品牌戰略形成及品牌定位：

　　xx的可售資源是三種不同的物業形態，是三種不同的置業用途，這些物業形態的競爭市場相當激烈。因此，必須跳出物業形態自身的直接用途，尋找能統領整個一、二期多層樓盤、商鋪以及后續開發的小高層物業的品牌內涵。

　　完全可以跳出傳統房地產營銷模式，利用本房地產周邊資源，擴充品牌核心內涵，將本房地產定位成一個整個東區獨有的、擁有比建業、英協更有投資價值的、有無盡開發潛力的高檔樓盤。

　　樓盤策劃書篇2

　　為進一步規范戶外廣告設置管理，切實解決當前新建小區、樓盤戶外廣告不按規定設置檔次較低的問題，進一步提升廣告品位，美化城市形象，根據《江蘇省城市容貌標準》、《姜堰市城區戶外廣告管理辦法》、《姜堰市戶外廣告和店招店牌設置總體規劃》等有關法律法規規定，結合城區實際，制訂本實施方案。

　　一、指導思想

　　為貫徹落實城市總體規劃，按照戶外廣告整體特點，堅持合理布局、分區設置；控制總量、提升檔次的原則，確保新建小區戶外廣告管理符合規劃方案提出的目標。

　　二、整治的內容及標準

　　（一）整治的內容：

　　1、對城區新建小區、樓盤設置的店招店牌和戶外廣告牌進行一次拉網式的檢查，并逐一登記造冊歸檔。對無戶外廣告設置手續和超過批準設置時限的，應及時發放限期整改通知書，并在法定期限內予以強拆。對雖不具備戶外廣告設置手續的，但在規劃合理許可條件下，可責令當事人補辦手續。

　　2、拆除新建小區店面招牌多設和設置不規范的廣告牌匾，（沿街商業門頭，一店只設一牌，大型商業門面可設多牌，但必須高度、寬度統一，色調一致）；拆除有礙觀瞻、破壞建筑物風格和城市風貌的各類廣告。

　　（二）整治的標準：

　　1、整治后的新建小區各類戶外廣告符合《江蘇省城市容貌標準》和《姜堰市戶外廣告和店招店牌設置總體規劃》的要求。新設戶外廣告用料考究，安全牢固，制作精美，輪廓燈、透射燈、霓虹燈、裝飾燈、燈箱燈完好，達到白天美化，夜間亮化。

　　2、廣告內容畫面清晰，文字規范，內容文明真實。

　　三、實施方法

　　（一）整治的方法

　　1、搞好宣傳發動，營造良好氛圍。一是搞好自身動員教育，各區域中隊充分認識戶外廣告整治工作的重要性，增強做好整治工作的自覺性和主動性。二是通過設置宣傳臺、宣傳車、深入走訪新建小區物業等，大造聲勢，做好宣傳教育工作，積極爭取群眾理解，社會支持。()三是積極主動協調各新聞媒體單位對整個活動開展情況進行深入跟蹤報導，積極宣傳典型事例，對極個別多次勸說不予配合的要給予曝光并采取強制措施，為專項整治營造良好的輿論氛圍。

　　2、成立專項整治隊伍，集中進行整治。整治工作主要由專項隊伍具體實施，專項隊伍要掌握整治標準，熟悉廣告業務。

　　3、整治中要逐門逐戶做工作，逐塊廣告定標準，對設置不符合要求的戶外廣告，盡可能通過做工作，由產權單位或業主按規定自行拆除和整改。逾期不拆除、更換和不配合整治工作的，由整治隊伍依法強行拆除。

　　（二）實施步驟

　　1、宣傳發動階段。從10月1日至10月15日，主要人員丁志宏，朱小志及數字中心6人參加。印發宣傳材料，設置宣傳臺，出動宣傳車，協調新聞媒體做好宣傳報道，同時對城區現有的29家開發商進行走訪宣傳教育，并向其發放廣告管理的相關法律法規，督促他們主觀上引起重視，形成齊抓共管的.局面。

　　2、限期整改階段。從10月16至10月23日，主要人員余愛軍、孔小燕及數字中心10人參加。對照市容標準和新建小區的店招店牌的規劃設置，對違規違章的商家業主發放限期整改通知書，上門做思想工作，督促其限期整改。

　　3、強制執行階段。從10月24日至10月31日，主要人員葛年良牽頭，王小軍、黃志軍、余愛軍、丁志宏、朱小志及各區域中隊全體參加。對屢教不改的或不服從管理的，堅決予以強拆。

　　四、工作要求

　　（一）統一思想，提高認識。戶外廣告整治工作任務重，要求高，涉及面廣，要充分認識此次戶外廣告整治工作的重大意義，高標準、高質量地狠抓工作落實。要加大宣傳力度和工作力度，營造良好的整治環境。

　　（二）強化領導，落實責任。要切實加強整治工作的組織領導，落實整治工作責任，主要領導親自抓，分管領導靠上抓，建立目標責任制，嚴密組織，分解任務，抓好落實。

　　（三）嚴密組織，工作到位。由于戶外廣告整治工作涉及到方方面面，整治中會出現一些難點問題，實施強拆時，要事先做好宣傳教育工作，組織周密，要做到人員落實，裝備要到位，制定應急方案，及時處理好整治過程中突發性事件。

　　（四）實施長效管理。在新建小區戶外廣告整治過程中，要做到邊整治，邊鞏固提高，積極探索城市戶外廣告長效管理機制，認真做好整治中的后續管理工作，逐步規范戶外廣告設置管理制度，實施長效管理，防止出現反彈。

　　樓盤策劃書篇3

　　第一部分項目分析

　　一、項目概況

　　1、位置：華潤鳳凰城位于成都市高新區大源組團花蔭村，天府大道西側約800m，繞城市高速南側約1000m。

　　2、周邊配套：

　　商場：伊藤中國旗艦店、復地商業廣場、歐尚宜家、蘇寧環球廣場等。

　　教育：成都七中、川大科技園、高新區直屬幼兒園小學、美視國際學校。

　　醫院：市一醫院、宋慶齡兒童醫院、巴戈利亞醫院、華西口腔醫院。

　　銀行：建設銀行、工商銀行、農業銀行等。

　　交通：離地鐵一號線1000m、通26，801，815路公交。

　　停車位：1300多個。

　　3、項目主要經濟技術指標

　　樓盤基本情況

　　占地面積：m2。建筑面積：m2。

　　開發商：華潤置地（成都）實業有限公司。

　　物業管理公司：華潤置地（成都）物業服務有限公司。

　　景觀設計單位：易道環境規劃設計有限公司。

　　建筑設計單位：上海日清建筑設計有限公司。

　　整合推廣公司：CU主意會（深圳）廣告。

　　按揭銀行：中國工商銀行，中國農業銀行，招商銀行，中信銀行。

　　產權年限：70年。

　　戶數：總戶數1481戶，當期戶數1481戶。

　　4、項目配套設施：

　　其他18萬m2雙公園、農貿市場、露天+室內雙泳池、擊劍館、三大露天球場、茶社、健身房、社區超市、多功能餐廳、家庭KTV包間。

　　第二部分項目機會點

　　1.地理位置優越

　　華潤鳳凰城位于成都市高新區大源組團花蔭村，天府大道西側約800m，繞城市高速南側約1000m。項目臨近15萬m2伊藤中國旗艦店及商業購物中心、18萬m2城市中央雙公園、高新區直屬幼兒園和小學、成都七中、地鐵一號線起始站、天府歌劇院、天堂鳥海洋樂園。

　　2.建筑設計具有唯一性

　　20xx年，華潤鳳凰城推出【璽岸】180~236m2和6m2大廳決策層公園官邸、【御嶺】110~190m2城南中央公園大宅、【銘座】56m2全能舒享公寓，三大產品線。

　　3.全新園林會所文化內涵

　　華潤鳳凰城采用全點式圍合布局，緊鄰千米雙溪四岸、3萬m2濕地藝術公園、15萬m2城市中央公園。

　　4.全新演繹歐陸建筑風格

　　華潤鳳凰城項目擁有西南首條百米長的藍花大道，成都首家1600m2私人擊劍主題會館，和由100%意大利進口石材采用頂級干掛工藝營造的超豪華大堂；由室內恒溫泳池、藍寶石景觀泳池組成的奢華雙泳池體系等。

　　5．入市時機較好

　　在高新區版塊上，主要競爭對手“天香”、“匯錦城”、“中德英倫城邦”的銷售已基本結束，嚴格的來說，在高新區版塊上本項目已無競爭對手。

　　就鄰近的項目來說，“天恒城市花園”的銷售率已達80%以上，“新大陸廣場”的銷售率已達95%以上，對本項目已構不成威脅，“新進貴山苑”和“海恒貴山園”大戶型所占比例都很少，與本項目的目標客戶群有所不同，因此本項目的入市時機較好，應該說是切入了本區域的市場空白點。

　　6．本項目具備塑造高檔高層住宅的先天條件

　　由于本項目體量較小，【璽岸】180~236m2和6m2大廳決策層公園官邸、【御嶺】110~190m2城南中央公園大宅、【銘座】56m2全能舒享公寓，三大產品線，總戶數不多，加之處于市中心一級地段，建筑設計具有唯一性，戶型設計具有超前性，外立面具有獨特性和排他性，因此具備塑造市區高檔高層住宅的基本條件。

　　7．市場有空間

　　在成都成為四川的天府之國前提下，市場對具有特色、綜合素質高的高檔且地處市中心的高層住宅有較強的'承接力。隨著外來和本地經營的成功人士和高級金領階層隊伍的不斷壯大，面向他們而建的講求整體規劃，理念設計，功能配套先進，地處市中心的高檔高層建筑將有一個持續成長的市場空間。

　　8．開發商有較前置的開發理念

　　經過發展商與代理商的資源整合，強強聯手，融合發展商的開發理念和代理商的項目操作手法，竭誠合作必能創出品牌，使項目成為成都樓市一道亮麗的風景線。

　　第三部分項目問題點

　　1．開發商未有較高知名度

　　現時貴陽房地產業已開始逐步進入規模和品牌的競爭階段。而將來的房地產市場必將是比品牌，比規劃，比實力時代。就目前的情況來看，貴司尚未有較高知名度。

　　建議：需要和較專業的房地產代理公司、物業管理公司合作，共同創立出高檔明星樓盤，在項目的推廣中逐步營造和樹立發展商和本項目的品牌形象。

　　2．項目目標客戶層面較窄

　　雖說區域內競爭對手較少，入市環境相對較好，但項目立項為高檔住宅小區，以大面積為主力戶型，針對的目標客戶群為少數經濟實力雄厚的成功人士，客戶層面較窄。且貴陽市的其他一些高層，如“全林國際廣場”、“中天星園”、“龍港國際中心”、“時代名仕樓”等已經且還會消耗和分流相當一部分客戶，因此本項目的目標客戶層面將會比較窄。

　　3．項目為單體樓

　　雖說本項目較易塑造為單純的高檔高層住宅樓盤，但由于其面積小，為一棟單體不像小區那樣容易形成社區氛圍和有較大的綠化休閑空間。因此，將失去一部分熱衷居住高檔小區（包括高層小區盤）的客戶。

　　4．戶型設計尚有不足之處

　　本項目在通風采光隱私方面不存在任何問題，但套內功能設置與面積比不太合理。像160M2設計成三房明顯有浪費面積之嫌，而且沒有諸如家庭廳、功能房、工人房、衣帽間、書房的設置或稱謂，與高檔住宅戶內功能設置不太吻合，建議稍作修改。

　　5．銷售面臨整個大市價格下跌壓力

　　由這兩年貴陽市住宅發展過快過猛，尤其是市中心高層住宅，盡管這兩年市民購買力也較強，但由于此舉刺激了房開商的開發欲望。因此空置率提高，應該說從今年下半年底或明年開始，貴陽房地產價格有下跌的可能。據我司銷售反映現在就有少部分客戶有持幣觀望心態，雖不占主流，但也不能掉以輕心，因此盡早入市及以較低價格、較高品質入市最為緊要，尤其是品質，任何地方，任何時候，市場對高品質樓盤始終有較高的承接力。

　　樓盤策劃書篇4

　　活動背景

　　隨著新樓盤的開發面世，開發商為促進樓盤的知名度，促進銷售，在人流密集處向觀眾宣傳產品信息、品牌理念，帶動整體銷售。

　　活動目的

　　1，在繁華地段進行展演，以積聚樓盤人氣。

　　2，通過展演，推廣樓盤，達到品牌及口碑效應。

　　3，吸引客戶關注度，積累有效客戶，將客戶引至樓盤。

　　4，現場看房班車可直達項目現場，促進銷售。

　　活動時間 8月24號(周六)

　　活動地點友誼廣場

　　活動主題澤信金匯灣傾城亮相

　　策劃思路

　　通過在廣場人流密集處布置路演舞臺、拱門、氣柱、空飄等吸引人流，以互動卡通玩偶互動、主持人互動、節目演繹、項目講解等環節聚集人氣，宣傳樓盤信息。

　　活動前期準備

　　活動方案、場地的確定

　　活動現場布置、搭建的完成

　　活動物料、獎品、宣傳單頁等的'準備

　　現場工作人員、表演人員的安排確定

　　活動時間安排

　　活動時間 09：30—18：30

　　上午：

　　09：30—10：00 熱場音樂。派發dm，人偶互動。

　　10：00—10：15 主持人開場、簡介澤信金匯灣，并介紹活動情況和流程。

　　10：15—10：30 演藝節目(舞蹈)

　　10：30—10：45 現場互動問答(根據dm單上內容進行項目問題、答對者派獎品)

　　10：45—11：00 客戶經理講解項目特點、賣點、現場看房班車看房可抽大獎。

　　11：00—12：00 看房班車組織現場看房客戶，發車看房。

　　置業顧問現場接待客戶、派發宣傳資料

　　下午活動流程不變，演藝節目更新

　　活動內容及流程

　　安排卡通人偶在場地周邊派發氣球，吸引其來到展位前聚集。

　　主持人風格活潑、幽默、負責流程的指引、開場介紹和與來賓的互動

　　演藝節目，引爆全場，吸引來客活躍氣氛

　　互動問答，派送小禮品

　　項目經理講解項目特點賣點

　　看房班車，組織客戶進行登記現場看房。

　　現場布置

　　舞臺為普通舞臺，上鋪紅色地毯，背景為項目形象畫面。

　　外圍放置空飄、拱門、氣柱等營造氣氛，吸引人氣

　　活動風險評估

　　1.雨天等不可抗力因素：提前監控相關信息，如有不確定因素，需及時上報。

　　2.熟悉場地：熟悉展區環境;牢記安全通道及緊急出口方位、各個崗位人員站位及主要負責人聯系方式。

　　樓盤策劃書篇5

　　第一章現狀與原因

　　1、發展商品牌在合肥少有人知；

　　2、在項目上市之前必須進行知名度傳播；

　　3、項目所在區域沒有形成區域熱點；

　　4、該項目即使在行業內部也缺乏知名度。

　　第二章目標與要求

　　1、長期目標——成為整個項目啟動的調性把握；

　　2、短期目標——引起政府、行業、媒體對項目的廣泛關注；

　　3、專題目標——預告“巢湖居住時代即將到來”；

　　4、一般目標——引起社會大眾的興趣；

　　5、特殊目標——引導政府參與項目、關心項目的開發。

　　第三章目標可行性

　　1、政府最近接二連三下文展示對濱湖城市開發的決心；

　　2、該區域擁有最多的空地，能夠得到發展商的關注；

　　3、該項目規模在安徽無出其右，激發行業興趣；

　　4、該項目事關合肥城市發展方向，媒體愿意制造新聞。

　　第四章目標控制

　　1、不需要太多公眾參加，只需要告訴其“結果”；

　　2、希望邀請到相關政府官員，將這件事情上升到“形象工程”、“政績工程”的高度。

　　第六章設計原因

　　1、話題夠大——巢湖一直是全安徽關注的話題，這個話題會迅速引起全社會的關注；

　　2、便于延伸——可以把若干小活動圍繞之為主題開展，形散而神不散；

　　3、奠定領先優勢——作為該區域的創建者的身份符號毋庸置疑，3012項目，首先要做到的`是板塊的創建者；

　　4、切合項目的發展方向——項目最大的資源母體就是“巢湖”，對其水文資源、旅游資源的再創造將給我們帶來巨大的價值。

　　第七章活動設計

　　1、儀式性活動

　　a、“問湖”

　　——拜巢湖神，表達項目和巢湖的關系

　　——參與者政府官員

　　b、“追湖”

　　——馬拉松賽跑，表達項目和巢湖近距離

　　——參與者民眾

　　2、學術性活動

　　a、“湖居”

　　——項目規劃研討會，表達項目和巢湖關系，并宣布“眾安會”落戶安徽

　　——參與者官員、行業、新聞

　　b、“訪湖”

　　——巢湖水文化民間普查活動開始

　　——參與者，社會民眾

　　第八章物料配合

　　a、基礎物料

　　1、《濱湖生活藍本-上篇》

　　——用大量世界各地的事實與政府相關文件、規劃方案證明濱湖時代是一個現代城市的必然選擇

　　2、《濱湖生活藍本-中篇》

　　——對綠色港灣項目進行概念介紹，彰顯其核心優勢

　　3《濱湖生活藍本-下篇》

　　——展望未來的生活方式，感性描述

　　b、輔助物料

　　1、領導發言稿——政府官員、施總、張總

　　2、新聞發言稿——各個大媒體

　　第九章選擇媒體

　　1、根據傳播范圍選擇《電視新聞》

　　——發布活動主題，典禮與系列活動內容實況；

　　2、根據政府官員選擇《安徽日報》

　　——發布活動主題，開工典禮與系列活動；

　　3、根據行業選擇《新安晚報》

　　——發布活動主題，開工典禮與系列活動；

　　4、根據大眾的關注選擇《戶外媒體》

　　——發布活動主題，具體位置待定。

　　樓盤策劃書篇6

　　一、【營銷活動背景】：

　　中秋是傳統的佳節，國慶更是舉國歡慶的大節日，更逢各業種大調整完畢，形象和檔次再次提升。這三大熱點必將掀起一陣銷售熱潮，各業種把握時機，甄選商品再掀銷售新高。

　　二、【活動目標】：

　　同比提升30%，提升商場美譽度、增加店堂活動氣氛，突出家文化帶給消費者的溫馨感覺。

　　三、【活動主題】：

　　中秋.十一雙節同歡、耀眼

　　四、【廣告詞】：

　　賞中秋、慶國慶、走親朋、送好禮、到

　　五、活動時間：

　　中秋節主題活動

　　9月17日(周五)――23日(周日)7天

　　甜蜜婚慶購物周

　　9月24日(周五)――30日(周日)6天

　　十一國慶主題活動

　　10月1日(周五)――7日(周日)7天

　　六、活動內容：

　　1.中秋美味匯展

　　請超市中心店及各超市門店全力聯系供應商引進知名月餅如"德懋恭"、 "稻香村"、好利來、阿美莉卡等著名品牌，全力推出各種風格、各種口味的月餅，大擺熱賣形成中秋美食一條街的陳列氛圍。重點對月餅禮盒、名煙名酒名茶、節日禮品類、水果類、海鮮類進行強力推薦，可于各品類中找出2―3款做超低價，吸引消費。要與競爭店形成鮮明對比，使消費者對我店的商品產生新穎、特別、全面的`購物新感覺。

　　2、奢華秋品、時尚綻放

　　穿品業種：包括靴鞋、女裝、男裝、4樓運動休閑、針紡，本次活動集中推出展示國內外知名品牌的秋款新品，并結合中秋節給予全場深情價，部分商品再降1――2折的適度折扣。針紡業種為即將到來的旺季作好鋪墊，重點推出羊絨、羊毛等知名品牌火爆上市的宣傳，針對調整升級推出華麗轉身、榮耀升級――大升級、轉驚喜活動(活動期間到二樓預購羊絨羊毛商品可轉轉盤一次，領取指定的立減金額，可設置50―200元的立減金額。每日限前100名)同時各業種最后庫存夏季商品開始1-2折的超低價折扣。

　　營銷部將在dm廣告重點宣傳。

　　3、20xx金秋婚慶月：珠寶、化妝、家居床品、家電形成互動，相互給予立減xx元的折扣。(立減金額有業種擬定，但須報營銷部)食品業種、超市酒水、糖果、干果類商品全市最低價。免費送到指定位置。開展公司級的大套購，聯購滿50000、30000、20190等金額贈送不同婚慶大禮。(本活動初期即開始宣傳，24―30日開展最大力度)

　　4、會員活動：

　　(1)會員購物即贈購物袋一個

　　(2)會員購物滿300元贈送月餅禮盒

　　(3)會員購物滿500元送大閘蟹。

　　(4)新人免費辦理會員卡、信用卡并贈送雙卡好禮。

　　(5)會員持會員卡購物在原有折扣上再優惠0.5―1折，各專柜的商品都要有會員優惠。

　　不參加商品上報營銷部個別明示，營業員要將會員卡卡號標明在購物小票上。無會員卡消費不予打折。

　　5、特別活動:購月餅禮盒滿500元以上可免費郵寄及全國各地，為您的親人送去濃濃的思念。

　　樓盤策劃書篇7

　　一、宏觀市場環境分析

　　(一)永川區宏觀經濟環境分析

　　目前，全國經濟整體處于增速回落態勢，在這樣的背景下，永川經濟仍在快車道上運行，保持了19.5%的增速，呈現出又好又快的態勢，成績來之不易，是全區上下辛勤努力的結果。有幾項工作進展明顯：一是招商引資形勢是10年最好，到位資金突破百億元，居于重慶前三。二是融資工作效果好，新增融資50億元，結構上實現了多渠道融資的變化。三是城市建設重點工程推進好。四是民生十五件實事工作推進好，尤其是通過多種形式的社情民情調查，進一步了解了市民的愿望，解決了一批實際問題。總體來看，投資、消費、出口“三駕馬車”齊頭并進，財政收入、企業利稅、城鄉居民收入等三個方面的收入增長較快，安全、信訪形勢保持平穩狀態。

　　(二)產業政策對房地產市場的影響

　　與房地產市場聯系比較緊密的金融政策、稅收政策以及國家各種關于調控和穩定房價的政策措施對房地產市場起著很大的影響，下面我國針對房地產市場的最新政策

　　二、區域市場分析

　　(一）項目所在區域市場概述

　　本案位于重慶市永川區三轉盤，本案是重慶市XX建設集團房地產開發有限公司在永川傾情打造的精品力作。地處永川區核心，在短時間內就能購物中心，滿足各項購物需求；本案備臨永川著名學府，人文氣息濃厚，使您置身家中就能聆聽高等學府的教育。由于本案所處區域經濟發展較快，調查發現諸多高新企業及高新項目也在不斷推進，區域面貌也將會得到進一步改善。

　　(二)區域市場在城市中的地位及發展趨勢該地地處永川核心區域，擁有眾多的配套設施，交通便利，且永川區，

　　地處中央直轄市重慶西部，距重慶主城九區55公里，永川旅行資源豐富，擁有4A級景區國家級森林公園茶山竹海、重慶野生動物世界、茶山竹海等，是全國優秀旅游城市。永川的城市建設在全市居前列，是重慶渝西地區區域性中心城市，可以為居住帶來便捷和舒適，周圍擁有的樂信鳳凰郡，桓大泰晤士清晨等樓盤，為周圍帶來了更多活力，除了很好的交通生活娛樂以外，也是很好的投資。

　　該地塊擁有眾多的.配套設施，拿出自己開發特色，將可以在此地塊上獲得更多的效益。

　　(三)區域內樓盤供應量（包括潛在樓盤供應量）的分析以及競爭分析

　　樂信鳳凰郡、恒大翡翠華庭等幾個等競爭對手已經分流了部分客戶，并與本項目形成正面競爭，區域市場資源有限，而供應存量偏多。周圍的永川桓大泰晤清晨與本項目形成競爭，其分析如下：

　　6個月以來的價格趨勢

　　一年以內的價格趨勢

　　其總體價格趨勢

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