銀行選址可行性分析報告

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　　為優化網點布局，提高網點市場競爭力，江漢支行擬將位于武漢市江漢區長江日報路28號的“中國農業銀行北湖分理處”遷址到武漢市江漢區新華下路站前北路武漢一中旁，遷址后的網點級別、隸屬關系及經營范圍不變。

　　一、實地調查情況

　　(一)原網點實地調查情況。

　　1、原網點周邊情況。北湖分理處所處營業地址為租賃武漢致盛集團開發的圖書大世界市場的臨街商鋪，主要為圖書大世界商戶及周邊社區服務。圖書大世界總面積共225畝，有300家商鋪，，經營的品種相差較小，教輔類比重較大。

　　2、原網點硬件情況。原網點房屋產權為武漢致盛集團所有，一樓為營業大廳，二樓為辦公區，營業面積僅有150平方(含客戶等待區)。由于營業面積狹小，無法進行功能分區。原網點人員13人，目前設備有ATM機一臺、復印機、打印機及員工用電腦3臺.

　　3、原網點經營情況。截止2010年2月28日，原網點各項存款余額35373萬元，其中個人存款10959萬元，單位存款24413萬元。二星級以上客戶261戶，其中二星級客戶181戶，三星級客戶46戶，四星級客戶10戶,五星級客戶24戶。原網點最近三年有關經營數據如下表：

　　4、發展制約因素分析。原網點近三年業務發展勢頭正猛，存款實現“三級跳”，但是隨著原網點經營環境的巨大變化，2010年業務發展乏力。究其原因，主要是受以下三個方面因素影響：(1)網點建設因素。原網點為我行租用資產，一樓為營業大廳，二樓為辦公區，營業面積僅有150平方。裝修時間較早，設施陳舊，沒有設臵功能分區。隨著銀行同業競爭的加劇、客戶對優質服務的需求，原網點已經無法滿足客戶的需要、網點開展業務的需要。(2)經營環境因素。“圖書大世界”整體搬遷，客戶流失嚴重。北湖分理處很大程度上是為“圖書大世界”的幾百家商戶服務為基礎的，隨著“圖書大世界”的整體搬遷，勢必喪失優良的客戶源頭，嚴重影響業務發展。綜合上述兩方面因素分析，原網點業務發展空間狹窄，有遷址的必要。

　　(二)新址實地調查情況

　　1、遷址背景。(1)拆遷需要。北湖分理處所在營業場所是租賃“圖書大世界”的臨街門面，隨著“圖書大世界”的拆遷，北湖分理處急需新的營業場所作為營業網點。(2)網點轉型的需要。按照總

　　行網點轉型及優質文明服務的要求，北湖分理處的營業條件嚴重不足，無法滿足客戶和業務發展的需求。(3)京華時代作為位于名校旁、火車站旁的標題社區，交通便利、周邊商圈成熟，其未來升值潛力無限。

　　2、新址周邊情況。新址位于江漢區新華下路站前北路武漢一中旁，交通方便，馬路寬闊。新址配套齊全，有十一醫院分部、武漢中心醫院、江漢大興幼兒園華苑分園、武漢一中、大興路小學、紅領巾小學、武商量販、中百倉儲、好美家、武商家電、華南果批及多個居民小區，新址附近有民生銀行、中信銀行網點各一個。

　　3、房產及價格情況。新址擬采取購臵方式，擬購臵臨街第一層商鋪，建筑面積為658.6平方米，單價為3.5萬元/平方米，總價為2305.1萬元。購臵價格與同類房產、同區位房產價格相比合理。

　　二、可行性分析

　　(一)新址周邊情況分析。與新址緊臨的法院東路作為漢口火車站的配套工程，已經開始擴建，建成后將直穿漢口火車站，到達新華西路，屆時到達萬達菱角湖廣場僅需5分鐘車程;片區交通便利，20余條公交線路通達武漢三鎮。新址周邊行政事業單位眾多、配套齊全(前面已述)，目前周邊金融網點有兩家：民生銀行、中信銀行，同業競爭不算激烈。今后業務發展方向應是以個人業務為主，公司業務為輔的現代多功能綜合性銀行網點。

　　(二)市場定位。根據新址周邊的情況，新址未來的目標市場以個人業務為主，法人業務為輔，輻射周邊居民及機構客戶，以“京華

　　時代”等小區居民及周邊個體工商戶為個人優質客戶源頭、以市十一醫院、市中心醫院及學校等機構客戶為負債業務營銷對象、以好美家、武漢家電等公司客戶為資產業務營銷對象。

　　(三)業務發展目標。

　　(四)可行性分析。

　　1、成本分析

　　(1)網點運轉費用：包括水電費、物業費、房屋租賃支出、固定資產折舊等約94.4萬元。

　　(2)入駐網點的人員費用：包括工資、職工福利等為100.7萬元。

　　2、收入分析

　　(1)結算收入

　　2009年北湖網點的人民幣結算收入55萬元，根據市場上浮20%的規律，遷址后至少為55*(1+20%)=66萬元，與此同時，新址交通便利、學校醫院等機構很多，這必將吸引更多的客戶資源，市場空間至少拓展20%，結算收入至少可預測為80萬元.

　　(2)利差收入

　　2009年北湖網點利息收入754萬元，利息支出290萬元，利差

　　為464萬元。新址附近，十一醫院分部、武漢中心醫院、江漢大興幼兒園華苑分園、武漢一中、大興路小學、紅領巾小學這些機構的存在能帶來大量的儲蓄存款，武商量販、中百倉儲、好美家、武商家電等則成為貸款潛在客戶。除了市場浮動率20%，還可以大膽預測其將進一步上浮10%，即新址預測利差收入為464*(1+20%)*(1+10%)=612萬元。

　　(3)卡業務收入

　　2009年北湖卡業務收入主要由以下幾塊構成：自助銀行業務收入9.5萬元;卡年費收入2.6萬元;賬戶服務管理費1.2萬元，其他卡業務收入1.5萬元，共計14.8萬元。依市場浮動率20%，預計2010年至少為18萬元。由于新址周邊只有民生銀行和中信銀行，市場競爭相對并不激烈，農行大行形象已經樹立，這必將使得卡業務取得至少30%的增幅。因此預測2010年新址將取得卡業務收入23萬元。

　　(4)電子銀行業務收入

　　由于舊網址“圖書大世界”的搬遷，很多原有商戶將喪失，新商戶的拓展更是難上加難。新網址周圍有華南果批及多個居民小區，能彌補舊商戶喪失帶來的虧損。因此，按照市場基本浮動率20%，預測2010年新址將取得電子銀行收入15*(1+20%)=18萬元。

　　(5)其他中間業務收入

　　2009年北湖網點代理壽險收入3萬元;代理財險收入13萬元。新址周圍有很多居民小區，存在大量個體優質客戶，他們可以為網點帶來保險、壽險等理財收入。保守估計至少在市場浮動20%的基礎上再上浮10%。因此預測2010年新址將取得其他中間業務收入16*(1+20)*(1+10%)=21萬元。

　　具體收入費用見下表(單位：萬元)

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