小區調研報告集錦
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根據區人大常委會年度工作安排，本月上旬，我委組織部分區人大代表在常委會于正亞副主任的帶領下，對全區老舊小區整治和長效管理情況進行了視察調研。視察調研組實地察看了先鋒街道小海新村三期項目實施現場，召開了座談會，聽取了各個街道和相關部門的情況匯報。現將有關情況匯報如下：
一、基本情況
我區作為鹽城市區的主板塊和老城區，在市區范圍內共有住宅小區624個，其中建于1998年前的老舊小區有446個，總建筑面積738.48萬平方米。老舊小區實施市場化管理的僅34個，占老舊小區總數的7.6%；單位自管的老舊小區有149個，占老舊小區總數的33.4%；目前仍處于無人管理狀態的老舊小區有256個，占老舊小區總數的57.4%，總建筑面積達441萬平方米。由于老舊小區建設標準低，又年久失修，基礎設施缺損嚴重，加之衛生、秩序無人管，因此臟亂差的現象比較突出，居民反響強烈，成為全市創建文明城市的一個軟肋。
今年以來，我區將通榆新村四期、梅園新村、洋東新村東區、小海新村三期、開元小區、紡配組團及周邊、化纖廠家屬區等7個老舊小區綜合整治工作列入到為民辦實事工程中。至目前，小海新村三期整治項目已正式開始實施，104間違章搭建已全部拆除，代建車庫已開始施工；紡配組團及周邊、開元小區整治項目已開工整治，梅苑新村項目即將開工；洋東新村東區整治項目已于開標，即將施工；通榆新村四期整治項目已開標公告，并將于9月1日開標；化纖廠家屬區整治項目招標文件正在審核，根據市整治辦意見，擬在該小區4號樓糾偏與加固工作實施后，再行啟動小區整治工作。
二、存在問題
（一）老舊小區綜合整治方面：一是整治工作需要協調的矛盾面廣量大。老舊小區綜合整治工作涉及群眾切身利益。在改造過程中，部分群眾提出大量個性化改造要求，絕大多數要求既不符合整體改造規劃，也無相應資金支持。在無法滿足群眾要求的情況下，推進工作受到不同程度的阻力，群眾不配合、不理解情況時有發生，說服、解釋和勸解工作數量大、難度高。二是拆違工作難度大、進展慢。老舊小區由于建設年代比較長，居民法制意識淡薄，違章搭建、毀綠種菜、亂推亂放等問題普遍存在，個別業主為了個人利益，非法阻礙拆除違章，給綜合整治工作帶來相當大的困難。三是整治方案幾經反復，給整治工作的進度帶來影響。老舊小區整治方案、招標文件、招標預算價需經市、區財政、審計、造價等多部門審核，部門與部門之間的銜接有時跟不上，造成整治方案、整治概算一再修改，在客觀上也使得工程整體進度相對滯緩。整治工作涉及市里面多部門，協調難度大。
（二）物業管理方面：一是物業費收繳矛盾突出。老舊小區的居民缺乏繳費意識，導致實施有效的物業管理難度很大。一些有物業管理的小區，由于物業服務內容與收費之間無統一行業標準，物業公司和業主雙方期望不一致，物業公司因物業費收繳不齊導致服務水平不斷下降，并容易形成惡性循環，物業公司與業主之間矛盾尖銳。二是業主委員會作用不明顯。業主大會、業主委員會是維系物業管理市場完整性的重要主體，但我區尚有為數不少的老舊小區因為無人牽頭組織、缺乏經費、區域太小太零散等原因沒有成立業主委員會。就是已經成立了業主委員會的小區，由于缺乏對業委會有效的監督制約措施，其業主自我管理、自我約束的機制尚未形成，民主協商、少數服從多數的議事原則很難實現。另外，居委會、業委會、物管企業三者之間相互促進、相互制約，共建和諧小區的機制沒有形成，社區管理和物業管理之間缺乏科學、有效的協調機制。三是物業服務企業資質偏低。從業人員整體素質不高，制約了物業服務行業的可持續發展。物業管理行業進入的門檻較低，相當一部分物業公司設立的起點低，沒有先進的管理手段和高素質人才，市場競爭力弱。不少物業企業用工組成主要是下崗職工、原開發企業的富余人員或外來務工人員，而且大多是“50”甚至是“60”人員。由于普遍文化程度不高，加上工資待遇低，使得整個物業服務行業表現出缺乏敬業精神、專業技能低下、誠信度和公信力不強的狀態。
三、工作建議
1、發揮政府主導作用，有序推進老舊小區綜合整治。老舊住宅小區綜合整治作為重大民生實事工程牽涉面廣，需要各方面齊心協力共同推進。首先要完善相關工作機制。政府應發揮主導作用，在對全區老舊小區摸底和規劃整合的基礎上，要建立上下聯動協調機制，及時研究解決整治工作中遇到的矛盾和問題。明確各自職責，重點維修小區道路和老化管道、修建自行車棚、設置垃圾箱、更換路燈、修建隔離柵欄，規范小區大門設置，引進物業管理。其次要爭取居民群眾的理解和支持。積極引導群眾參與到老舊小區改造的決策、實施過程，充分發揮群眾實現自我治理、自我服務。
2、制定無物業老舊小區托底管理五年行動計劃，有序推進物業管理全覆蓋。一要強化組織領導。區、街道要成立住宅小區物業管理工作領導小組，主要負責研究決定物業管理重大方針、政策，部署物業管理重要工作，協調解決物業管理工作中的重點、難點問題。二要細化總體方案和年度計劃。在充分調查研究的基礎上，制定五年實施方案，明確每年完成的目標，并分解落實到每個街道。三要積極開展試點。探索不同的模式，逐步建立健全以市場運作為主，以業主自主管理為輔的長效管理機制。四要積極爭取市政府支持，建立經費投入保障機制。建立物業管理服務扶持基金，市、區財政每年安排補貼資金，主要用于：老舊小區改造經費；業主委員會、物業服務企業考核和培訓經費；主城區城管進社區及物業糾紛調解員的人員經費等。五要加強宣傳教育和輿論引導。大力宣傳國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等相關政策法規，讓廣大市民了解政策，強化物權意識，強化責任意識和自律意識；引導廣大業主樹立花錢買服務的消費意識，切實增強履約觀念；引導廣大市民主動支持、參與物業管理活動，積極維護小區環境，努力營造人人關心支持物業管理工作的良好氛圍。
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